портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Магия древнего Котора

Черногорские курорты, еще пару лет назад малоизвестные россиянам, теперь привлекают все больше внимания как туристов, так и покупателей недвижимости. Которский залив и расположенные на его берегах курорты особенно интересны. Если престижная Будванская Ривьера – это средоточие светской и деловой жизни, то Котор занимает положение эстета, вполне осознающего свою уникальность и авторитет.
Бухта Бока Которска, которую также называют Которским заливом, представляет собой несколько просторных акваторий, соединенных узкими проливами. Она глубоко вдается в сушу, напоминая северные фьорды. Без сомнения, это одно из самых живописных мест Черногории. Температура воды в заливе в среднем на 3–5 градусов выше. Через Бока Которский залив можно двигаться как сухопутным путем, на рейсовых автобусах, так и по воде, на катерах и яхтах. Почти у каждого дома есть свой причал, необходимый в этих условиях.
Если ехать по Ядранскому пути от Будвы, то первый населенный пункт на берегах Которского залива – это деревушка Радовичи. Далее дорога проходит через Тиват и ряд небольших поселков, среди которых наиболее известны Столив и Мао, и приводит в город Котор. Этот город – сердце региона, он расположен в том месте, где залив в наибольшей степени углубляется в сушу. А дорога идет дальше, огибая залив, и проходит через несколько рыбацких деревенек, города Рисан и Пераст, пока не приходит к пригородам Герцег-Нови.

История с географией
Радовичи – небольшой населенный пункт, но располагающий при этом достаточно развитой инфраструктурой, школой, собственной пожарной службой, полицией. Он расположен примерно посредине между Адриатическим морем и Которским заливом.
Тиват хорошо известен тем, что в 5 км от города расположен международный аэропорт, принимающий рейсы в том числе и из России. Город имеет стандартную для Черногории инфраструктуру, но в отличие от большинства других городов побережья не является особенно туристическим, так что в сезон здесь относительно тихо. Русские, постоянно проживающие в этой стране, предпочитают принимать гостей именно в Тивате – в уютных ресторанчиках, расположенных на побережье.
Столив и Мао – одно из самых живописных мест побережья. Здесь Ядранский путь проходит непосредственно по берегу, а первые две линии занимают двух- и трехэтажные дома старинной архитектуры.
Котор – сердце Боки, свидетель исторических событий на протяжении многих веков. Его уникальные памятники архитектуры получили международное признание – с 1979 г. весь Старый Город включен в перечень особо охраняемых объектов ЮНЕСКО. Издавна Котор был морским торговым городом – и сейчас в здешней гавани пришвартовываются лайнеры. Летом в Которе очень многолюдно, а пляж совсем невелик, на нем вряд ли можно отдохнуть с комфортом. Тем не менее Котор популярен и привлекателен, хотя русских здесь меньше, чем на других курортах. Кстати, весной 2007 г. открылся туннель Будва–Котор, который значительно сократил дорогу автомобилистам. Если раньше путь занимал около 40 мин., то сейчас – всего лишь 20 мин.
Рисан – туристический город, ассоциирующийся у русских в первую очередь с дорогой в Грахово, пограничный пост с Боснией, так необходимый всем тем, кто пребывает в стране более 30 дней. С высоты птичьего полета открывается прекрасный вид на залив и разбросанные в горах деревушки.
Пераст – один из самых древних городов залива. Характерен тем, что абсолютное большинство зданий – старинные. Напротив расположены два островка – искусственный и настоящий, являющиеся истинным украшением Черногории и обязательно входящие в туристические маршруты.
Биела – один из пригородов Герцег-Нови, славится судостроительным и судоремонтным заводом. Здесь не самые лучшие виды из окон, но зато хорошие подъездные пути и развитая инфраструктура.
Зеленика названа так благодаря красивому зеленому ландшафту. До Второй мировой войны здесь располагалось множество отелей.
Мельине, пригород Герцег-Нови, основан в 1371 г., еще до основания самого города. Он знаменит красивым променадом – пешим путем, идущим вдоль моря в город. Здесь строится много новых домов, а также есть современный торговый центр.
Герцег-Нови имеет самые тесные связи с Россией. В свое время русские моряки вместе с черногорскими войсками и дубровническими ополченцами выбили наполеоновские войска из города. В 20-х гг. прошлого века в Герцег-Нови высадилось около 70 000 беженцев из России, в частности войска генерала Врангеля. В ноябре в Герцег-Нови открылось русское кладбище. В городе много гостиниц, оставшихся от югославского времени. Цены на недвижимость здесь особенно невысоки, несмотря на близость к хорватской границе. Заметим, что, для того чтобы попасть из города на побережье и обратно, необходимо спускаться и подниматься по ступенькам.
Местечко Нивице находится на берегу залива, вблизи хорватской границы. Оно знаменито большим количеством частных вилл, принадлежащих элите Черногории и Сербии, минеральными источниками и нудистским пляжем. С горы открывается великолепный вид на бухту.
Суторина – это уже практически хорватская граница, этот поселок известен несколькими церквями. Именно здесь римляне построили форт, контролировавший дорогу в Далмацию.
От Тивата до Герцег-Нови можно добраться на автомобиле за полчаса, но в разгар сезона движение затруднено и дорога может занять до 2 часов. К счастью, существует паром, который пересекает залив и может помочь сэкономить время. Стоимость переправы в один конец для легковых автомобилей – 4 евро.

Амплитуда велика
В окрестностях Которского залива стоимость недвижимость примерно одинакова, за исключением двух мест. Самый большая ценовая аномалия – это Пераст, где свободной земли нет как таковой, а цена 1 кв. м жилья начинается от 8000 евро. Другое место с высокими ценами – это Столив и Мао, где стоимость 1 кв. м жилья начинается от 3500 евро. Примечательно, что дома на второй и третьей линиях от моря стоят только же, сколько и на первой. Дело в том, что первая линия состоит из старинных зданий с соответствующей планировкой и отделкой, а последующие линии – новые.
В среднем же стоимость 1 кв. м жилья в районе Которского залива – около 2500 евро. Земля стоит от 80 до 800 евро за 1 кв. м, но как правило – ближе к нижней планке, порядка 100 евро за кв. м. Больше всего первичный рынок недвижимости развит в Герцег-Нови и Игало, где строительство идет полным ходом. Наиболее привлекательны проекты на стадии фундамента, где цена может составить и 1500 евро за 1 кв. м. Но встречаются еще и совсем невероятные варианты, к примеру, в 7 км от Герцег-Нови летний деревянный домик площадью 40 кв. м и с участком 50 кв. м на расстоянии буквально 15 шагов от моря стоит 27 000 евро. Но это скорее исключение, нежели правило. Новый комплекс в Рисане, с полной инфраструктурой, бассейном, парковкой, теннисным кортом, меблированной квартирой обойдется в 4190 за 1 кв. м. Среди самых дорогих предложений – эксклюзивная квартира в Перасте площадью 143 кв. м в старинном здании с отделкой класса люкс, которая стоит 1,15 млн евро.

Стагнация или рост?
На сегодняшний день большинство агентств недвижимости констатирует спад уровня продаж по сравнению с предыдущим годом. Это в первую очередь связано с тем, что продавцы привыкли повышать цену на несколько тысяч каждый месяц, а агенты – накручивать порой до 30% от первичной стоимости, причем посредник часто бывает не один. В результате цены выросли до такого уровня, когда говорить о «недорогой Черногории» просто не приходится.
Сейчас цены уже не идут резко вверх, а порой даже и опускаются. Но по этому поводу не стоит беспокоиться – просто рынок спускается с небес на землю. К тому же ни одной реальной сделки по заоблачным ценам не было. В течение 2008 г. ожидается все большая стагнация рынка.
Немного более скользкий момент связан с 2009 г. Общее количество купленной русскими недвижимости, согласно подсчетам экспертов, – немногим больше 10 000 объектов. А постоянно проживающих русских – около 500 человек. Соответственно, многие рассматривали Черногорию как объект для вложения средств, а в момент стагнации рынка инвесторы как правило выводят свои средства. Поэтому ожидается, что в 2009 г. инвесторы будут продавать свои объекты, а покупателями станут те, кто в них действительно заинтересован. Но таких людей меньше, чем спекулянтов, так как индустрия отдыха в Черногории по степени своего развития еще очень далека от, скажем, Испании, тогда как цены уже практически сравнялись.
В качестве фактора, который, напротив, будет работать на развитие рынка, можно упомянуть закон, который вступит в силу с Нового Года. Он разрешает иностранным физическим лицам приобретать землю общей площадью до 1000 кв. м, тогда как ранее земля могла были быть приобретена только на юридическое лицо.

Минусы и плюсы аренды
Мало кто покупает недвижимость в Черногории чтобы переехать сюда на ПМЖ, большинство рассматривает купленные дома или квартиры как объект для инвестиций, в котором можно еще и отдохнуть летом. Так что нужно подумать, как заставить недвижимость работать.
Основной источник заработка – аренда. Ее стоимость в значительной степени зависит от сезона. Наиболее высока она с июля до середины сентября, когда в Герцег-Нови, к примеру, в сутки можно получить с одного отдыхающего около 15 евро. В Черногории обычно вся комната, сдающаяся отдыхающим, заставлена кроватями, то есть маленькая однокомнатная квартира с четырьмя спальными местами может приносить по 60 евро в сутки, а за весь сезон – 6300 евро. Но тут возникает вопрос – как искать арендаторов? Если не бегать самому, расклеивая объявления, то приходится искать управляющую компанию или же доверенное лицо.
Есть несколько схем сотрудничества. Некоторые компании, обычно туроператоры, выкупают квартиру на весь сезон, конечно, по значительно более низкой цене – примерно 40% от указанных выше цен, но такие компании редко работают с маленькими объектами. Другие же работают за процент, 20% – в том случае, если агентство только приводит клиента, 40% – если компания осуществляет и уход за помещением. Минус такой схемы работы заключается в том, что если не отслеживать заселенность квартиры, то фирма легко может обмануть владельца квартиры.
Электричество в Черногории дорогое, а его потребление ограничить тяжело, в этой связи лучше договориться об оплате счетов арендатором. Похожая ситуация и с телефоном – межгород отключить проблематично, а тарифы на звонки со стационарных телефонов на мобильные крайне высоки. Так что следует вовремя проверять счета.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: