портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Инвестор в законе

Не секрет, что один из самых распространенных мотивов покупки недвижимости за границей – «спасение» заработанных денег от родного государства. Это справедливо не только для России, но в нашей стране наиболее актуально. Еще не забылось большевистское слово «национализация», свеж в памяти дефолт в результате безответственных экономических реформ, а уж скандал вокруг «ЮКОСа» окончательно не утих и до сих пор. Но мало кто знает наверняка, возникают ли в связи с покупкой недвижимости за рубежом обязательства перед российским государством, и если да, то какие?
Обычно инвесторы внимательно изучают законы и налоговую систему страны, где они покупают недвижимость. При этом многие из них полагают, что их капитал просто переходит под другую юрисдикцию, а поэтому российскому государству они более ничего не должны – ни в момент покупки, ни в период владения недвижимостью за рубежом, ни в случае ее сдачи в аренду или продажи. Но так ли это на самом деле?
Вопрос этот становится еще более актуальным, поскольку заканчивается срок, отведенный для налоговой амнистии, и есть все основания подозревать, что гайки в сфере финансового контроля будут закручиваться, тем более что это общемировая тенденция. Как известно, «кто не успел, тот опоздал», поэтому покупателям и собственникам зарубежной недвижимости самое время получше познакомиться с правилами игры. Но сразу оговоримся – мы не собираемся давать советы, как обмануть государство. Другое дело – знать, как наиболее эффективно воспользоваться своими правами и обезопасить себя от финансовых проблем.

Где деньги, Зин?
Прежде всего стоит четко отделить налоговые вопросы от проблемы легализации доходов. Кстати, эти доходы могут быть не только преступными (эта тема для статьи в другом журнале), но и просто незадекларированными – серые зарплаты и «черный» нал пока никуда не исчезли. Риэлторы в разговоре «не для прессы» признают, что многие из тех, кто покупает недвижимость за рубежом, не хотят или не могут внятно объяснить, откуда взялись деньги. А потому приходится придумывать обходные схемы оплаты. В разговоре с журналистами в детали обычно не вдаются, но уверяют, что особых проблем здесь нет.
Юрий Корольков, генеральный директор компании TR Info, предлагающей недвижимость в Турции, говорит, что возить через границу деньги чемоданами сейчас уже не принято – чаще используются банковские технологии. Для продавца имеет большое значение прозрачность транзакции, поэтому он дает номер банковского счета, а как туда перевести деньги, клиент должен решить сам. При этом Юрий Корольков считает, что самих покупателей обычно гораздо больше волнует безопасность расчетов, а вовсе не сокрытие сделки от государства.

Гуд бай, оффшор
Помимо доходов граждан, государство проявляет интерес и к их расходам, а именно – к крупным покупкам. Не так давно контроль был существенно ослаблен, но скоро легкая жизнь кончится. Это может коснуться и покупателей зарубежной недвижимости.
Чтобы понять, что к чему, пришлось обратиться в Международную Организацию Налогового Планирования (ITPA – The International Tax Planning Association), где прежде всего поздравили тех россиян, которые приобрели или будут приобретать недвижимость за рубежом до 2009 г., когда вступят в действие поправки к закону о противодействии легализации (отмыванию) доходов № 115-ФЗ. «Они по праву пионеров воспользовались преимуществами одного из самых либеральных налоговых режимов в мире по отношению к приобретению активов за рубежом и операциям с недвижимым имуществом, – утверждают эксперты ITPA. – Россия вырвалась на 2-е место в мире по числу долларовых миллиардеров, а принципы и практика налогообложения остались такими же, как при социализме».
Однако налоговое законодательство РФ постепенно идет по пути ужесточения. В частности, с 2009 г. вводится понятие «контролируемая иностранная компания». Имеется в виду, что если компания зарегистрирована за рубежом и управляется из России, то она будет признана налоговым резидентом России со всеми вытекающими последствиями. То есть теряют смысл многие схемы приобретения недвижимости за рубежом через оффшорные и местные компании, что ранее позволяло избегать контроля и уменьшить сумму налогов законным путем.

Над вашим досье уже работают
Риэлторы обычно уверяют своих клиентов, что наше валютное и налоговое законодательство не содержит никаких прямых ограничений на приобретение российскими гражданами недвижимости за рубежом и не требует уведомления об этом факте. Однако, по словам Татьяны Булах, независимого консультанта по управлению личным капиталом и действительного члена ITPA, сами налоговые органы имеют «особое мнение». Во-первых, сведения о доходах, послуживших источником покупки недвижимости за рубежом, должны быть задекларированы в России. Во-вторых, россияне обязаны информировать налоговиков о любом доходе за границей – это касается сдачи зарубежного жилья в аренду и получения дохода от продажи. В-третьих, российский банк обязан уведомить государственные органы о переводе средств на оплату недвижимости за рубежом, если размер платежа превысит 3 млн руб.
Таким образом, существует целая система косвенного отслеживания и мониторинга полноты уплаты налогов с сумм, использованных для покупки недвижимости за рубежом и с сумм дохода от использования такой недвижимости. Сведения о владельцах недвижимости за рубежом могут быть получены налоговой инспекцией в муниципалитете по месту нахождения недвижимости и сравнены с его налоговой историей в России. Татьяна .Булах уверяет, что налоговые органы России не дремлют и находятся на стадии сбора информации и подготовки к компании по проверке имущественных сделок.
ФНС РФ и другие правоохранительные органы активно сотрудничают с зарубежными коллегами. В Испании и Франции расследовалось несколько дел покупателей недвижимости, их имущество было арестовано. За границей находятся желающие сообщить в Россию о нуворишах, купивших там недвижимость. Добровольными информаторами движет либо чувство справедливости, либо желание мести. Одновременно если на родине против правонарушителя будет возбуждено уголовное дело, то страна нахождения недвижимости на всякий случай может отказать во въездной визе.
Драматизировать ситуацию не стоит, просто надо играть по правилам. «Откровенно говоря, при соблюдении элементарной осторожности и приличий, мало шансов попасть под каток налоговых и правоохранительных органов на сегодняшнем этапе, – успокоила Татьяна Булах. – Но не исключено, что в дальнейшем обмен информацией между налоговыми и правоохранительными органами станет более интенсивным».

Кошка, бегущая через дорогу
Согласно мировой практике, незаконный вывод денег за рубеж преследуется по закону. В России также существуют санкции за нелегальный вывоз капитала. «На практике нарушения законодательства встречаются на каждом шагу, – говорит Татьяна Булах. – Покупатели везут с собой наличные, расплачиваются пластиковыми карточками, открывают счета за рубежом без уведомления российских налоговых органов… Если человек делает это умышленно, то он осознает степень риска. Но чаще плохо информированный человек уподобляется кошке, перебегающей дорогу с оживленным движением».
Разумеется, на $10 000, которые легально можно вывезти за рубеж наличными, недвижимость не купишь. Кредитная карточка – тоже не слишком удобный инструмент. К счастью, никто не мешает платить со счета в российском банке… если нет причин скрывать источник доходов. Ограничений по суммам не существует, но для того, чтобы отдел валютного контроля одобрил перевод, необходимо представить документы, подтверждающие сделку, чаще всего – договор купли-продажи.
А как насчет счета за границей? Его можно открыть в банке, который расположен на территории страны, входящей в Организацию экономического сотрудничества и развития или в Группу разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег. Затем в течение месяца необходимо уведомить налоговый орган – форму уведомления можно скачать на сайте. Ее же, с отметкой ФНС, надо каждый раз предоставлять в российский банк для перевода средств за рубеж на свой счет.
При этом Татьяна Булах добавляет, что, если сделка по приобретению недвижимости оплачивается с личного зарубежного счета, ФНС может затребовать выписку из иностранного банка, где отражены операции по счету. Некоторые юристы и консультанты считают, что ФНС не имеет на это права. «Если хотите побороться с ФНС, наймите дорогого адвоката, – предлагает Татьяна Булах, – но результат не гарантирован».

Начало большого пути
Но вот недвижимость куплена. Что дальше? Конечно, ежегодный налог на недвижимость и местные налоги вы платите в той стране, где куплена собственность. Но при сдаче своего дома в аренду или перепродаже в России также необходимо уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%! Впрочем, это относится лишь к тем странам, с которыми у России нет соглашения об избежании двойного налогообложения. К счастью с большинством стран, интересных для покупки недвижимости, такие соглашения имеются. Во всяком случае, информировать российских налоговиков о любом доходе за границей необходимо.
Если россиянин находился за границей более полугода и стал, таким образом, налоговым резидентом иностранного государства, он должен предоставить в ФНС справку об уплаченных в этой стране налогах. В зависимости от условий соглашения между государствами, ему либо не придется платить налог вовсе, либо нужно будет выплатить разницу между российским и местным налогами. Если соглашения между странами нет, предупреждают в ITPA, то владельцу недвижимости за границей придется платить в России как налог на имущество, так и подоходный налог – при условии, что жилье сдается. Факт неподачи декларации считается правонарушением со всеми вытекающими.

Три важных совета
Если суммировать рекомендации экспертов, то можно дать читателям три очень важных совета. Во-первых, если источником средств являются незадекларированные доходы, то покупка недвижимости за рубежом – это способ не скрыть этот печальный факт, а напротив, раскрыть его. Еще не поздно воспользоваться налоговой амнистией. В противном случае можно столкнуться с немалыми проблемами и следует тщательно подумать о схеме оплаты.
Во-вторых, получив доход от своей недвижимости за границей, вы скорее всего не должны будете платить налог в России, но обязаны его задекларировать. И, наконец, самый важный совет – не думайте, что, прочитав эту статью, вы изучили все подводные камни. Существует множество других нюансов, поэтому всегда имеет смысл посоветоваться с экспертом в сфере налогов и международных финансовых операций.

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

СЕГОДНЯ в 16:00
Презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов на Сардинии 8 декабря 2016 года состоится презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов в Сардинии и Тоскане. Презентация состоится в отеле Lotte Hotel по адресу: Новинский бульвар, д. 8, стр. 2, зал «Сапфир». Время проведения: с 16:00 до 20:00.
14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.