портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Вена: классика жанра

Опубликовано:
Столица Австрии Вена продолжает привлекать международных инвесторов, заинтересованных в стабильных и надежных инвестициях, получении дохода, обусловленного постоянным приростом населения, динамичным развитием города и умеренных цен на землю; однако россиян, привлекаемых экономической и политической стабильностью страны, ждет ряд ограничений в процессе покупки недвижимости.

География и не только

Вена является крупнейшим по численности населения городом Австрии, и одновременно самой маленькой федеральной землей государства. Она расположена на северо-востоке страны у подножья Альп. Город, административно разделенный на 23 района, пересекает река Дунай.

По последней переписи населения 2012 года в городе, площадью 415 кв. км проживало около 1,7 млн человек. На сегодняшний день Вена занимает 11 место среди крупнейших городов Европы, хотя еще век назад, в 1910 году, она входила в пятерку крупнейших городов мира. До начала XX века Вена была самым большим немецкоговорящим городом планеты, а сейчас занимает вторую строчку после Берлина.

Вена – один из немногих городов мира, который не менял названия за всю историю существования. Хотя эти территории были заселены со времен неолита, начало венской истории датируется I веком нашей эры. Корни города лежат в кельтских и римских поселениях, которые превратились впоследствии в столицу Австро-Венгерской империи. Исторический центр Вены богат архитектурными памятниками, садами и замками в стиле барокко. В конце XIX века вдоль Рингштрассе (кольцевой дороги) были возведены шедевры архитектуры своего времени.

По окончании Первой мировой войны и после падения дома Габсбургов муниципалитет Вены стал организовывать программу строительства доступного жилья. Вторая волна массового строительства прокатилась по городу во второй половине 1950-х годов, а в 1980 году была завершена масштабная реконструкция старой части города, в рамках которой Вене удалось избежать хаотичного подхода: массового сноса исторической застройки с дальнейшим возведением современных зданий.

Как добраться

Самый удобный и быстрый способ добраться до Вены – самолетом. Прямые рейсы из российской в австрийскую столицу выполняются круглый год ежедневно и в любое время суток. В среднем из трех московских аэропортов в день выполняется восемь рейсов на Вену (авиакомпаниями Austrian, Аэрофлот и Трансаэро). Время полета составит менее трех часов. Стоимость прямого перелета – около 7000 рублей.

Также беспересадочное авиасообщение связывает Вену с Санкт-Петербургом.

Рейсы с пересадкой можно состыковать в большинстве крупных городов Европы. Благодаря развитой системе общественного транспорта, добраться из международного аэропорта Швехат до центра Вены можно менее чем за 20 минут на экспресс-поезде City Airport Train (САТ).

Более «экзотическим» способом добраться до Вены станет путь на поезде. По данным сайта РЖД, ежедневно в 06:44 из российской столицы отправляется поезд «Москва-Прага», с беспересадочным вагоном до Вены. Стоимость стандартного билета на одного взрослого начинается со €150, из Петербурга – от €160. Возможны скидки при групповом путешествии (от €102), а также по спецтарифам «Праздничный» (от €98) и «Свадебный». Время в пути из Москвы составит около 28 часов, а из Санкт-Петербурга – почти 38 часов (беспересадочный вагон в поезде «Санкт-Петербург – Гродно 1», обратно – в составе поезда «Минск – Санкт-Петербург»).

Почему Вена?

Авторитетные исследовательские агентства и медиаресурсы (такие как Mercer, и журнал The Economist) несколько лет подряд ставят Вену в тройку городов мира с самым вычоким качеством жизни. Критериями оценки служили качество инфраструктуры, общественного транспорта, банковской и финансовой сферы, безопасности жизни и возможности проведения досуга.

В 2012 году статистическая служба Австрии провела исследование, результаты которого показали, что более 660 000 (то есть 38,8%) жителей Вены полностью или частично являются выходцами из других стран. В основном предыдущие поколения современных венцев происходили из Чехии, Словакии, Венгрии, бывшей Югославии, Турции и Германии. Тогда же, в 2012 году, благодаря приросту в 25 000 человек за год, Вена была названа самым быстрорастущим немецкоговорящим городом мира. По данным на 2014 год, самой большой диаспорой Вены были выходцы из Сербии – более 70 000 человек. Для сравнения, русских в городе проживает чуть меньше 13 000 человек.

Благодаря музыкальному наследию, Вена считается городом музыки – а обязательным пунктом программы при ее посещении является поход в знаменитую Венскую государственную оперу, крупнейший оперный театр Австрии и один из самых известных центров музыкальной культуры в мире, открывшейся в 1869 году.

Австрийскую столицу также называют «городом снов», поскольку здесь жил и работал Зигмунд Фрейд.

В Вене находятся старинные дворцы и замки: Бельведер (Belvedere), прототипом которого стал Версаль; замок и парк Шенбрунн (Schönbrunn) – летняя резиденция Габсбургов; Дворцовый комплекс Хофбург (Hofburg), возведенный в 1460 году. Классический архитектурный облик Вены дополняют знаменитый жилой Дом Хундертвассера – необычное «разноцветное» строение с этажами, расположенными на разных уровнях, прямо на стенах и крышах которого произрастают деревья, плющи и кустарники; 252-метровая Дунайская башня – самая высокая постройка в городе; а также один из самых длинных жилых домов в мире – километровый дом Карл-Маркс-Хоф (Karl Marx Hof), в котором находится почти 1400 квартир, и где соседи из первого и последнего подъездов ездят в гости друг к другу на общественном транспорте.

На территории города находится около 20 крупных соборов, церквей и монастырей, и более 100 музеев и выставочных экспозиций.

Климат Вены переходит от океанического к влажному континентальному. Здесь четко выражены времена года. Температура зимой редко опускается ниже 0°C, хотя случаются и заморозки. Летом воздух может прогреться и до +38°C, однако более привычна для местных жителей температура около +24°C.

Ситуация на рынке недвижимости

В отличие от большинства городов Европы и всего мира, недвижимость которых была затронута мировым финансовым кризисом, цены на жилье в Австрии в целом – и в Вене в частности – лишь незначительно замедляли темпы роста в 2008 году. В 2009 году начался очень быстрый рост и остановился он только летом 2014 года. За эти пять лет стоимость жилья в некоторых районах Вены выросла более чем в два раза. В среднем же стоимость жилья поднималась минимум на 10% в год.

По данным авторитетного австрийского портала Immopreise.at, цены в Первом районе (Innere Stadt) за минувшие три года выросли на 5% со средней отметки €10 656 (в октябре 2012 года) до €11 187 (прогнозируемая отметка на июнь 2015 года). При этом своего пика цены на жилье этого района достигали в апреле 2014 года – тогда 1 «квадрат» во Внутреннем городе в среднем стоил €13 947.

Согласно статистической информации того из же источника, наибольший рост цен на недвижимость Вены за три года был отмечен в 8-м (Йозефштадт (Josefstadt)), 11-м (Зиммеринг (Simmering)) и 21-м (Флоридсдорф (Floridsdorf)) районах. Так, в маленьком районе Йозефштадт (Josefstadt), расположенном рядом с Мэрией, Парламентом и Венским университетом, жилье за три года подорожало на 21% (с €4968 до €6025 / 1 кв. м). В 11-м районе Зиммеринг (Simmering), расположенном на правом берегу Дунайского канала, цены на жилье поднялись на 55% (с €2025 до €3153 / 1 кв. м). А в 21 районе Флоридсдорф (Floridsdorf) – самом северном районе города, расположенном на левом берегу Дуная, жилье за три года подорожало на 50% (с €2706 до €4082 / 1 кв. м).

Стоимость 1 квадратного метра в строящихся жилых проектах за последние пять лет возросла минимум на 50%.

Максимальная доля иностранных инвесторов представлена в премиальном сегменте, и австрийцы составляют около 60% этого класса покупателей, остальные 40% приходятся на иностранцев, из них чуть менее 10% представлены гражданами стран Восточной Европы, в том числе России и Украины.

По данным издания Format.at, в конце 2014 года в Вене было выставлено на продажу 30 квартир ценового диапазона €3-€5 млн, 10 квартир в ценовом сегменте €5-€10 млн, а для покупателей, готовых потратить свыше €10 млн, выбор в Вене невелик – в конце года здесь продавалось всего три таких квартиры.

Популярные районы для инвестиций

Как обычно, самая дорогая и престижная недвижимость сосредотачивается в центральной части города. Вена в этом смысле не является исключением. К тому же, с конца 2001 года центральная часть австрийской столицы внесена в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Старый город, практически совпадающий по границам с Внутренним городом (Innere Stadt), замкнут кольцевой дорогой. Недвижимость Внутреннего города гораздо дороже, чем жилые объекты в других престижных районах Вены. Innere Stadt – наименее населенный район города с 17 000 жителей, однако здесь работает 100 000 человек, что делает его средоточием трудовой миграции столицы.

Стоимость квартир во Внутреннем городе составляет €10 600-€15 100 за квадратный метр, но цена может доходить и до €30 000 / 1 кв. м, в то время как в других районах квартиры стоят €4000–€5800 за «квадрат». И разрыв между двумя сегментами только увеличился за последний год.

Арендная плата в Innere Stadt также отличается самыми высокими ставками в городе – €18-€20 за кв. м в месяц. В других районах Вены этот показатель остается на уровне €14-€15 /1 кв. м / мес. По данным исследований, около трети совокупного дохода семьи уходит на оплату крыши над головой.

Недвижимость в районе Innere Stadt имеет худший показатель доходности – всего 1,4%-2,2% годовых. В других престижных районах Вены этот показатель доходит до среднеевропейского уровня в 4,5%.

Помимо Первого района Innere Stadt (Внутренний город), самая дорогая недвижимость находится в районах 13 Хитцинг (Hietzing) с дворцом Шенбрунн, 18 Веринг (Währing) с иностранными посольствами и 19 Дёблинг (Döbling) с километровым домом Карл-Маркс-Хоф. Цены на готовое жилье в этих престижных районах доходят до €3,6 млн-€10,9 млн.

Компактная квартира площадью 50 кв. м здесь стоит около €200 000, стоимость квартиры площадью 120 кв. м превышает €545 000. Квартира аналогичной площади (120 кв. м) в Innere Stadt обойдется приблизительно в €1,3 млн.

Также потенциальные покупатели обращают внимание на Четвертый район Виден (Wieden) с Венским музеем и основными корпусами Технического университета. Часть Третьего района Ландштрассе (Landstrasse), наиболее близкую к историческому центру; часть Шестого района Мариахильф (Mariahilf), наиболее близкую к центру города, рынку Нашмаркт и улице Марияхильфертштрассе. Прежде всего, эти районы пользуются спросом в силу центрального местоположения, развитой инфраструктуры, в том числе, исторической, а также насыщенной культурной и общественной жизни.

Кроме того, все большую популярность набирает Леопольдштадт (Leopoldstadt) – 2-й район-остров, расположенный между Дунаем и Дунайским каналом. На сегодняшний день 1 кв. м недвижимости здесь стоит €4400, а квартиру площадью 52 кв. м на первичном рынке можно приобрести от €220 000.

В популярных районах Нойбау (Neubau) с Кварталом музеев и большим культурным комплексом, а также в Йозефштадте (Josefstadt) стоимость жилья на вторичном рынке колеблется от €4700 до €5900 за 1 кв. м. Чуть дороже стоит недвижимость на первичном рынке или в домах старой постройки после капитального ремонта.

Арендная ставка находится в пределах от €12 за 1 кв. м в старых домах постройки до 1953 года (в них арендная плата регулируется государством) до €15 в новых домах или пентхаусах. Меблированные квартиры сдаются по стоимости до €25 за 1 кв. м в месяц.

13 район Вены Хитцинг (Hietzing) тоже популярен среди иностранцев. Также здесь проживает большая часть венской буржуазии. Стоимость 1 кв. м жилья в 13 районе находится в пределах €4000-€5000 на вторичном рынке, и €5000-€6000 на рынке нового жилья. Арендная плата – около €14 за 1 кв. м в месяц. Квартиру на стадии строительства в 13 районе между парком Шенбрунн и заповедником Лайнцер Тиргартен можно приобрести за €440 000, при этом у покупателя будет возможность вносить корректировки в планировку и отделку жилья.

Среди нецентральных районов наиболее популярны 19 - Деблинг (Döbling), 18 – Веринг  (Währing), 22 - Донауштадт (Donaustadt), верхние кварталы районов 16 Оттакринг (Ottakring) и 17 Хернальс (Hernals).

Стоимость 1 кв. м в 18-м (Веринг) и 19-м (Деблинг) районах колеблется от €4000 в их «нижней» части до €10 000 «наверху», откуда открываются виды на весь город. Арендная плата составляет от €12 в менее престижных частях до €50 за 1 кв. м в эксклюзивных домах с видом на Вену. В среднем, цены находятся на уровне около €15 евро за 1 кв. м. Эти районы представляют собой хорошо озелененные, тихие части города, при этом располагающие всеми необходимыми объектами инфраструктуры. Они привлекают, прежде всего, тех, кто хочет жить в загородной атмосфере, не покидая города. В районе Деблинг строящиеся квартиры площадью около 80 кв. м у виноградников и Венского леса обойдутся от €600 000.

Все более популярным становится 22 район Донауштадт (Donaustadt) благодаря низкоэтажной застройке, большому количеству зелени, тишине, наличию парков и зон отдыха, а также близости Дуная. Стоимость 1 кв. м жилой площади составляет здесь около €4100. Арендная плата – около €15 за 1 кв. м в месяц.

16 и 17 районы, расположенные на западной окраине Вены с традиционными пивоварнями, популярны в частях, наиболее удаленных от центра. Средняя стоимость 1 кв. м при покупке составляет около €4000. Арендные ставки находятся в пределах €12-€14 за 1 кв. м. Так, новостройка площадью 90 кв. м в 17 районе недалеко от Венского леса обойдется в €420 000. В эту цену включено парковочное место, сантехника премиум класса, система кондиционирования, теплые полы.

Рекомендации по покупке

Покупка недвижимости в Вене для россиян сопряжена с определенными сложностями. Дело в том, что, по закону, граждане стран, не входящих в Евросоюз, могут приобретать недвижимость в Вене только при наличии ВНЖ в Австрии или какой-либо стране ЕС. Для россиян, не имеющих ВНЖ, единственный вариант – покупка недвижимости на юридическое лицо (в Вене необходимо открывать даже две компании: холдинговую материнскую и дочернюю). На дочернюю компанию и оформляется покупка недвижимости в Вене.

При этом стоит учитывать, что обе созданные фирмы должны демонстрировать постоянную деятельность – платить налоги, вести и оплачивать бухгалтерский учет и т.д. В год плата за бухгалтерское обслуживание зарегистрированных фирм составляет около €8 000-€12 000. При покупке стандартной квартиры среднего ценового сегмента весь доход от ее возможной аренды уйдет на содержание компаний. Специалисты рынка недвижимости советуют выходить на рынок недвижимости Вены с бюджетом от €2-€3 млн – за эту сумму можно стать владельцем небольшого доходного дома или пакета квартир (5-10 единиц). В этом случае можно рассчитывать на доходность на уровне до 5% брутто.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь Марину Крюкову и Александра Маликова (MKR Real-Consulting GmbH), Марину Кузьмину (Knight Frank) и Елену Утюмову (ИНДОМ).

photocredits: flickr / fotolia

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Австрии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.