портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Несебр: живая история

Опубликовано:
Несебр – один из самых древних городов Болгарии, причисленный к списку Всемирного наследия ЮНЕСКО; это популярный черноморский курорт с развитой инфраструктурой и массой уникальных достопримечательностей; приобретать недвижимость здесь хорошо для сезонного отдыха, жизни «на фоне» богатого исторического наследия, отдыха на прекрасных пляжах и размеренного ритма жизни.

География и не только

Несебр расположен на небольшом скалистом полуострове в 36 км на северо-востоке от Бургаса, в 5 км от Солнечного Берега – и в 430 км от Софии. Город условно делится на Старый и Новый. Старый Несебр, что лежит на полуострове, связанным с сушей узким перешейком, завоевал славу города-музея. Это один из старейших городов не только Болгарии, но и Европы, история которого насчитывает около пяти веков. Жилых объектов здесь совсем немного – и совершенно нет новой застройки. Однако, на каждом шагу встречаются здания с многовековой историей – крепостные стены времен фракийцев, жилые и общественные здания эллинистической эпохи, средневековые церкви и дома эпохи Возрождения, симпатичные мощеные улочки, деревянные постройки XIX века, дома с живописными эркерами, балконы в цветах… С высоты птичьего полета Старая часть города выглядит как островок, черепичные крыши которого скрывают размеренную жизнь, где люди сидят за столиками кафе, фотографируются на фоне старинных стен, глядят на море – или просто ничего не делают.

Новый Несебр, находящийся на материке, – это современный район с отелями, гестхаузами, апарт-комплексами, коттеджами, кафе, ресторанами, магазинами, бизнес-зданиями. А также – великолепными пляжами в окрестностях города с чистым белым песком и прозрачной морской водой. Инвесторы, привлеченные насыщенной историей и колоритом здешних мест, могут найти в Новом Несебре совершенно разнообразное жилье – от элитных пентхаусов  ценой в €250 000 и выше до скромных небольших студий за €25 000.

Окрестности Несебра – это небольшая деревушка Равда, расположенная на юге Несебра и связанная с ним песчаной полосой. Здесь – виноградники и сады, в которых можно приобрести свежайшие овощи и фрукты. В Равде достаточно богатый выбор гостиниц, отельчиков и «частного сектора». Цены на недвижимость здесь ниже, чем в Несебре, индивидуальный дом для семьи можно приобрести за €100 000. Представлены и относительно бюджетные апартаменты.

Любители Болгарии безусловно знакомы с Солнечным берегом – самым большим курортом болгарского причерноморья, который находится приблизительно в 5 км на севере от Несебра. Здесь есть вся курортная инфраструктура, которую только можно представить. Еще севернее расположен Святой Влас – еще один популярный курорт, уже меньшего размаха. Такая близость популярных туристических направлений дает возможность заметно разнообразить отдых в Несебре.

Как добраться

Ближайший к Несебру аэропорт и железнодорожный вокзал находится в Бургасе. Регулярные авиаперелеты из Москвы осуществляют компании Bulgarian Air, S7 Airlines, «Трансаэро», Yamal Airlines, Metro Jet, стоимость билетов в августе колеблется от 7000 до 25 000 рублей из Бургаса в Москву, в один конец. Из Москвы, однако, перелет может обойтись дешевле: в конце лета цены на билеты в одну сторону начинаются от 2000 рублей. Из Бургаса до Несебра можно добраться на автобусе или такси приблизительно за 40 минут, и за два часа от аэропорта Варны.

Услуги такси в Несебре стоят не очень дорого: от Старого города до Солнечного берега днем можно доехать за €1,5-€2, и чуть дороже вечером. До Несебра полчаса езды от аэропорта Бургас  

Немного истории

История здешних мест уходит корнями в далекие времена. Считается, что «камень» первого поселения заложили здесь еще до нашей эры фракийские рыбаки, основавшие на берегу моря городок Манабрия, по имени основателя, Мена. В 510 году до н. э. Мена перешла во владение древнегреческого племени Мегарус, иммигрантов из Византии и Калькедона, которые переименовали город в Месебрию. Они превратили поселение в большой ухоженный город, с системой канализации и водоснабжения, хорошо укрепленный как новыми постройками. Здесь был возведен греческий амфитеатр и масса построек, служивших культу – самой знаменитой из которых стал храм Аполлону. Месебрия была развитым портом и центром торговли Эгейского и Средиземноморского регионов. Первые монеты появились здесь уже в 5 в. до н. э. В I в. н. э. город пал под натиском римлян и сдался легиону Маркуса Лукулуса.

В раннем Средневековье город восстановил крепостные стены и до 813 года был частью Византийской империи. В этом же году сюда вторгся Хан Кроум – и поселение «отошло» Болгарии, которая управляла им долгое время. Во время правления Ивана Александра город получил наибольший экономический и культурный расцвет, занимая внушительную территорию, и не только на полуострове. Именно тогда, скорее всего, и были построены знаменитые церкви Несебра. Их в городе очень много – 40. В 1367 году Амадеус Савойский покорил и разорил город и продал его – снова Византии – за 15 500 золотых дукатов. В 1453 году, вскоре после того как Константинополь пал под турецким правлением, город был взят Османской имерией и подвергся значительным разрушениям.

Исторические события отражены в облике города: здесь сохранились руины крепостной стены, башня, ворота, цервкви, бытовые постройки далекого прошлого. Именно благодаря этому в 1983 году Старый Несебр причислен к списку Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Кухня

Традиционную кухню, представленную в Несебре, также можно спокойно причислить к одной из его главных достопримечательностей. Щедрый болгарский стол – это обилие свежайших овощей и фруктов, зелени, сыров и кисломолочной продукции, мясных деликатесов, настоек и вин. А также сочетание христианской и мусульманской традиций.

Не стоит удивляться, если после заказа все блюда окажутся на столе одновременно, а размер порций раза в три превысит ожидаемый! В Несебре стоит непременно отведать хит болгарской кухни – шопский салат из овощей и (традиционно) огромным количеством свежей брынзы, всевозможные фаршированные овощи и голубцы сарми, супы – мясной чорба и холодный таратор. Это кебабы и небольшие шашлычки шишчеты, плакия – свежепойманная рыба, тушеная с овощами… А также вина, настойки и местная ракия.

Знатоки непременно рекомендуют посетить ресторанчики «Старый Несебр» (болгарская, европейская, мексиканская кухня), «Белая роза» (уютный семейный ресторан с традиционной кухней). Вегетарианцам придется по вкусу ресторан Old Mill с внушительным выбором блюд из овощей и морепродуктов.

Достопримечательности и не только

Старый Несебр сам по себе является достопримечательностью. Его узкие улочки, пропитанные историей, его живописные виды моря, его люди – вот то, для чего сюда едут туристы и ради чего здесь решают поселиться как сами болгары, так и иностранцы.

Обязательны к посещению древние церкви города, самой старой из которых является Митрополийская, V века постройки. В Митрополийской церкви Святого Стефана, IX век, отлично сохранились фрески XVI века, резной иконостас, трон и кафедра епископа эпохи Болгарского Ренессанса. Интересны развалины крепостной стены, где можно увидеть как остатки мостовых разных времен, так и жилищ и общественных построек.

Одним из самых фотографируемых мест Несебра является старинная ветряная мельница на берегу моря. Пользуются успехом у туристов и турецкие бани. Плюс, конечно, посетить стоит и музеи Несебра, в главных из которых – археологическом и этнографическом – выставлены ценные экспонаты. Здесь можно полюбоваться древними золотыми украшениями, предметами быта средневековья и античности, традиционными костюмами и многими другими «свидетелями» других эпох.

Главной природной особенностью побережья Несебра являются его песчаные дюны, высота которых достигает почти 8 метров – и которые придают пейзажу поистине фантастический вид.

Несебр отлично подходит для отдыха с детьми: неподалеку расположены лунапарк и аквапарк, до которых ходят бесплатные автобусы.

Пляжи в окрестностях Несебра

Сам Несебр располагает небольшим городским пляжем, но его окрестности – побережье к югу, в сторону Равды, а также к Северу, где находится Солнечный берег – заслуживают отдельного внимания. Чистая, широкая и ухоженная береговая линия с золотистым песком, что растянулась между Несебром и Равдой, считается одним из лучших пляжей Болгарии. Он награжден главным европейским «символом качества» Blue Flag. Любители пляжного отдыха высоко оценивают и пляжи, что лежат севернее от Несебра. Здесь можно не только ленно загорать и купаться, но и сыграть в пляжный волейбол, арендовать скутер или яхту, заняться дайвингом или виндсерфингом. Морем можно добраться и до мест, предлагающих еще больше пляжных развлечений, – Бургаса или Варны.

Любители уединения найдут в окрестностях Несебра множество живописных бухточек и лагун, в которых можно позагорать, спрятавшись от посторонних глаз. Температура морской воды в Несебре летом достигает +26 °С, а воздух прогревается до +30 °С и выше.

Ситуация на рынке недвижимости

Рынок недвижимости Болгарии – и курортных зон в частности – сильно пострадал от мирового финансового кризиса. Цены и спрос на недвижимость снижались каждый год – разница между нынешней стоимостью жилья и «пиковым» 2008 годом в некоторых регионах страны сегодня составляет 50%. Агентства, предоставляя неофициальные данные, говорят о спаде сделок с российскими покупателями до 75%.

В четвертом квартале 2014 года средняя рыночная стоимость жилой недвижимости в целом по Болгарии составила $511,78 за 1 кв. м.

Поскольку сезон в Несебре длится относительно недолго, с июня по сентябрь, иностранные инвесторы преимущественно рассматривают его как направление для инвестиций в «каникулярное жилье». Это логично, поскольку тихую зимнюю жизнь Несебра сложно сравнить с оживлением Софии или приморской Варны. Но инфраструктура – магазины, больница, школа, отделение полиции, почта и т.д. – позволяет местным жителям находиться здесь круглый год, поэтому эксперты отмечают наличие спроса с их стороны.

В Новом Несебре представлены разнообразные объекты жилья – от эксклюзивных до бюджетных. В Равде, что расположена на берегу моря в 3 км на юге от Несебра, есть возможность купить недорогую квартиру прямо на побережье. Эксперты отмечают, что сегодня на рынке недвижимости Несебра появляется много «вторички», что напоминает ситуацию 2009-2012 годов, когда британцы массово избавлялись от курортной недвижимости – и можно было найти предложения по ценам, ниже рыночных. Сегодня пытаются сбыть свое жилье россияне, которые в данный момент являются основными продавцами вторичной недвижимости в городе.

Несмотря на то, что в Несебре цены на недвижимость заметно снизились, профессионалы рынка отмечают, что собственники не готовы продавать жилье за бесценок.

Цены

В Несебре цены колеблются в среднем между $500 за квадратный метр для бюджетного жилья до $1500 / 1 кв. м за то, что предоставляет максимальный комфорт.

Очень редкие, эксклюзивные предложения, которые иногда встречаются на рынке недвижимости Старого города, могут иметь намного более высокую стоимость квадратного метра. Эксперты отмечают, что и вложить в ремонт, вероятно, придется довольно круглую сумму.

Новый Несебр и его окрестности активно застраивается. Так, Новый Несебр практически срастается с Равдой – на побережье постоянно появляются новые дома и комплексы. Это как обслуживаемые проекты на первой-второй линии от моря со стоимостью квадратного метра до €1500. Приобретая жилье в них, собственники выплачивают обязательные ежегодные платежи, за обслуживание, в том числе и помещений общего пользования – бассейнов, лифтов, территорий, освещения и др. Эта сумма колеблется между €6-€15 за квадратный метр в год (в среднем €300 и выше).

Также представлены на рынке жилые комплексы без обслуживания. А наиболее недорогое жилье Несебра расположено вдоль дороги, соединяющей основную трассу с центром Несебра. Цены на такие объекты начинаются от €500 за кв. м.

Одним из самых недорогих проектов на рынке сегодня является «Черно Море» – новый квартал приблизительно в 500 метрах от пляжа, землю под застройку которого выделил муниципалитет города. Новые дома, в основном 4-5 этажные, имеют современные квартиры, плюсом которых являются совершенно новые коммуникации. Стоимость студии составляет здесь €22 000-€24 000, квартиру с двумя спальнями можно приобрести за €35 000, а с тремя – за €60 000.

Средняя стоимость ликвидной недвижимости в Новом Несебре составляет от €1000 за кв. м., ближе к Равде можно найти интересные предложения за €800 за кв.м. 

Так, квартира с двумя спальнями с видом на море в современном комплексе 2010 года постройки, площадью 82 кв. м, обойдется в €175 000. А просторный дом в Равде площадью около 100 кв. м – в €100 000.

За студио площадью 40 кв. м. на первом этаже обслуживаемого «каникулярного» комплекса в Новом Несебре придется заплатить €24 000. А за квартиру с одной спальней площадью 80 кв. м в 50 метрах от моря, рядом с дюнами – €45 000. Двухэтажный дом площадью 120 кв. м в деревне Оризаре в 15 км от Несебра обойдется в €80 000.

Недвижимость, востребованная у россиян

Самой востребованной недвижимостью у россиян традиционно являются апартаменты с одной спальней. Бюджеты инвесторов сократились: и сегодня россияне готовы платить за жилье €35 000-€40 000, хотя раньше эта сумма в среднем составляла €50 000-€60 000. Также увеличился период принятия решений. Некоторые покупатели не могут решиться на идеальную по соотношению цена-качества инвестицию в течение многих месяцев, которые растягиваются на полгода и больше.

Сегодня существует тенденция приобретать готовое жилье – но не рисковать, вкладывая средства в строящиеся проекты, пусть и с имененем. Инвесторы предпочитают проиграть с видом из окон или купить жилье в легкой удаленности от инфраструктуры и моря – и даже заплатить дороже, но иметь возможность въехать в жилье сразу же. Поэтому на рынке складывается ситуация с большим количеством проектов, что находятся «на этапе строительства».

Аренда

Стоимость аренды в Несебре зависит от срока аренды и сезона. В сезон в среднем она составляет от €25 в сутки за небольшую студию и около €150 за апартаменты с двумя спальнями. Аренда комфортабельных апартаментов с одной спальней на три месяца составит около €2000. Но, скажем, в сентябре, такую же квартиру можно арендовать и за €500. Наибольшим спросом арендная недвижимость пользуется в пик сезона – период с июля по начало сентября.

Что же касается долгосрочной аренды, то эксперты не рекомендуют ее рассматривать в качестве инвестиций. Жилье можно сдать на долгий срок местным жителям, но это, скорее, исключение, чем правило.

«Сезонные арендаторы» сегодня преимущественно снимают жилье через туристические фирмы, сотрудничающие с управляющими компаниями жилых комплексов. Единой базы по аренде на сегодняшний момент не имеется и для создания ее потребуется время, отмечают профессионалы.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Полину Малышеву (Premium Group) и Ларису Владимировну Коcтадинову (Аврора Плюс).

photocredits: flickr

Ольга Потягаева

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Болгарии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: