портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Дубровник: колоритная столица Южной Далмации

Опубликовано:
Дубровник – город-крепость, морской курорт и одно из самых интересных направлений Адриатики; но, несмотря на то, что он находится на территории бывшей Югославии, здешняя недвижимость даже по европейским меркам объективно дорога; возможно, это обусловлено красотой и колоритностью здешнего пейзажа, а также богатым историческим наследием города.

География и не только

Дубровник – один из старейших городов Хорватии, расположенный на Адриатическом побережье исторической области Далмация. До 1918 года город, история которого насчитывает 14 веков, носил имя Рагуза, и только после вхождения в состав Югославии получил свое нынешнее название.

Территориально Дубровник делится на Старый и Новый город. Старый город обнесен оборонительной стеной, что возводилась на протяжении шести столетий: по ней сегодня можно прогуляться, любуясь панорамными видами на море, город и гавань.

Город занимает всего 21 кв. км, но на этом компактном участке находятся одни из старейших зданий и музеев Европы.

В отличие от старинных городов Европы со множеством построек в готическом стиле, уникальная и самобытная архитектура Дубровника – это, преимущественно, здания в стиле барокко, поскольку большинство более древних памятников архитектуры было уничтожено разрушительным землетрясением 1667 года. Помимо этого, на территории Дубровницкой Ривьеры можно найти около 80 замков, построенных в стиле Возрождения. От прогулок по мощеным улочкам, созерцания старинных домов, древних городских стен и изрезанного Адриатического побережья Дубровника не устаешь никогда.

Немного истории

С момента своего основания в VII веке город поочередно пребывал под властью Византийской империи, Венецианской, а затем Дубровницкой республики, в XIX веке перешел под управление Французской империи, а шестью годами позднее – попал под Австрийское господство. Только в 1918 году Дубровник, носивший тогда название Рагуза, стал частью Югославии, вплоть до распада страны в 1991 и основания независимой Хорватии.

Центральная городская улица Страдун берет начало в XII веке – тогда заболоченный канал, отделявший Дубраву от Рагузы, был засыпан, а в XV веке замощен. Сегодня Страдун – это 300-метровая пешеходная улица с фонтанами и колокольнями, невысокими домами с красными черепичными крышами в архитектурном стиле барокко. От центральной улицы ответвляется множество крутых и узких улочек с домами горожан.

Дубровник называют «Эталонным средневековым городом», а в 1979 году его старая часть была причислена к объектам Всемирного наследия ЮНЕСКО. Обстрел Дубровника в 1991 году ужаснул весь мир, но город быстро восстановил свой живописный облик, который снова и снова очаровывает гостей здешних мест.

Любопытный исторический факт: Дубровник, будучи одно время независимым городом-государством (с XIV по XIX век), стал первой страной, официально признавшей Соединенные Штаты отдельной нацией после объявления независимости США от Великобритании.

Как добраться

В туристический сезон (с мая по сентябрь включительно) действуют прямые рейсы из Москвы в Дубровник, выполняемые, в частности, авиакомпанией S7 Airlines. Перелет займет около трех с половиной часов, а стоимость билета в одну сторону начинается от 6000 рублей. Международный аэропорт Дубровника расположен в местечке Чилипи в 20 км от города, откуда до Дубровника курсируют автобусы-шаттлы и такси.

Особенности региона

Местные пляжи, преимущественно галечные, песчано-галечные или оборудованные бетонные платформы, хоть и имеют пологий, но не всегда удобный вход в воду, однако за чистоту и развитость инфраструктуры считаются одними из лучших в мире. По свидетельствам французского путешественника и исследователя Мирового океана Жака-Ива Кусто, море в районе Дубровника является самым чистым во всей акватории Адриатики.

Хорватия – одна из лидирующих стран мира по числу нудистских пляжей. В районе Дубровника даже оборудована специальная «резервация» для нудистов и натуристов на острове Локрум. Именно на этом острове проходили съемки города Квар из сериала «Игра престолов». Уникальными декорациями знаменитому сиквелу также послужили Старый город и гавань Дубровника. Создатели сериала уже заявили, что по окончании съемок последнего сезона Железный трон, главный символ сериала, так и останется в Дубровнике, привлекая любителей «Игры престолов» со всего мира. 

Климат Дубровника – субтропический. До максимальных температур воздух прогревается в июле и августе +26°C. Местные зимы – мягкие и теплые, а температура практически никогда не опускается до нулевой отметки. Ежегодно Дубровник получает 2630 солнечных часов, что в среднем приближается к семи часам в день!

Кухня Дубровника изобилует свежими морепродуктами из Адриатики и Неретвы, а на виноградниках полуострова Пельешац выращивают виноград и производят вино, прославившее весь регион Южной Далмации.

Местные жители – дружелюбны, гостеприимны и свободолюбивы. Не зря Дубровник стал первым местом, отменившим работорговлю еще в XV веке.

Чем заняться в Дубровнике

Посещение Дубровника будет неполным без прогулки по городской стене. Ее строительство началось в IX веке, а в середине XIV века стена толщиной в полтора метра была укреплена 15 квадратными фортами. Угроза нападения со стороны турок в XV веке побудила еще сильней укрепить существующий форт, окутав старый город каменным двухкилометровым барьером, высота которого достигает 25 метров. Теперь со стороны суши толщина стен достигает 6 метров, а со стороны моря варьируется от 1,5 до 3 метров. Входной билет на прогулку по городской стене стоит 100 кун для взрослого и 30 кун стоит детский билет.

Полюбоваться на терракотовые черепичные крыши старого города, на остров Локрум, Адриатику и отдаленные острова Элафити можно с горы Срдж, поднимающейся на высоту 405 м, куда ведет Дубровницкая канатная дорога. 4-минутное путешествие стоит 100 кун.

Помимо пляжного отдыха Дубровник предлагает и более активные развлечения: джип-сафари, верховая езда, сафари на каноэ, катание на байдарках, парусный спорт вокруг острова Элафит и многое другое. Кроме того, обязательным пунктом программы должно стать посещение Национального парка на острове Млет (77 км от Дубровника) и знаменитых Плитвицких озер (около 450 км от Дубровника).

Ситуация на рынке недвижимости

После долгих шести лет падения цен на жилье, в 2015 году рынок недвижимости Хорватии начал восстанавливаться, несмотря на довольно слабую экономику страны. По результатам 2014 года в среднем по стране 1 кв. м в новостройках продавался за 10 524 куны (€1378), что почти на 1% выше, чем годом ранее. На Адриатическом побережье цены чуть выше – в среднем €1577 / 1 кв. м.

Основная категория иностранных инвесторов в недвижимость Хорватии – немцы (55%). За ними следуют австрийцы (16%), британцы (6%), венгры (4%) и голландцы (3%). Изо всего объема сделок с участием иностранцев, лишь 6% приходится на недвижимость Дубровника. Из-за малочисленного присутствия, россияне не оказывают большого влияния на динамику хорватского рынка недвижимости.

В целом, цены в Дубровнике зависят от отдаленности от моря и исторического центра.

Популярные районы для инвестиций

Самый интересный район города – внутри крепостных стен Дубровника. Так, здание старинного мини-отеля площадью 100-150 кв. м может стоить здесь €1,3-€1,5 млн, цены на отремонтированные квартиры площадью 40-50 кв. м начинаются от €300 000.

За пределами крепостных стен у инвесторов пользуются успехом Плоче, зона с Отелем Хилтон. Иностранцы очень любят бухту Лапад, в частности, объекты двух элитных комплексов с ценой €3500-6000 за кв. м. В районе Плоче за €250 000 можно приобрести апартаменты площадью 80 кв. м с тремя спальнями и необходимостью проведения ремонта.

Самые недорогие районы города – это окрестности порта, Груз, а также бухта Мокошица. Однако и там цена не опускается ниже €2000-€2500 за «квадрат».

В целом, наиболее бюджетные квартиры в Дубровнике продаются по цене от €170 000-€200 000, стоимость виллы начинается от €1,5-€2 млн.

Самые престижные предместья – Лозица, Стиковица с виллами от €2-€3 млн и выше. Чуть менее популярен Затон. Всегда востребованы Млини и Сребрено. Апартаменты с двумя спальнями на возвышенности среди сосновых лесов Затона, в 150 м от галечного пляжа и с панорамным видом на море можно приобрести за €230 000.

Цавтат также попадает в периферию Дубровника, клиенты с бюджетом до €200 000 пытаются найти там хоть какую-то недвижимость, но тщетно. За €120 000 в Цавтате можно приобрести студию площадью 39 кв. м, расположенную в 200 м от моря.

Новостроек в районе Дубровника крайне мало, зато в последнее время появилось много инвестиционных проектов по строительству элитных квартир, и эксперты советуют инвесторам обратить на них самое пристальное внимание – спрос и высокая маржа гарантированы.

Одним из наиболее привлекательных вариантов покупки недвижимости в Дубровнике является приобретение частной резиденции на территории отеля. Такой тип недвижимости подойдет тем, кто желает насладиться отдыхом, не обременяя себя повседневными заботами (уборка, смена постельного белья и т.д.). Так, отель Radisson Blu Resort & Spa Dubrovnik Sun Gardens предлагает меблированные апартаменты площадью от 56 до 125 кв. м по цене от €260 000. Развитая инфраструктура (спа, бассейны, спортивные центры, собственный пляж, рестораны) и высокий уровень комфорта позволят собственнику использовать жилье как для личного отдыха, так и сдавать недвижимость в аренду, получая при этом стабильный доход.

Долгосрочная аренда апартаментов с одной спальней в Дубровнике стоит €250-€400 в месяц. В туристический сезон суточная аренда жилья в пешей доступности от моря начинается от €70.

Самую дорогую виллу Дубровника – Виллу Шахерезада (старинный меблированный особняк с садами и бассейном) – можно арендовать за €7000 в сутки.

Рекомендации по покупке

Недвижимость в Дубровнике приобретают ценители истории, культуры, древней архитектуры и уникальной природы, сочетающей в себе мягкий климат, разнообразие флоры (пальмы, кипарисы, виноградники) и, конечно, кристально чистые воды Адриатического моря. Из-за ограниченного выбора первичного жилья (в старом городе, находящемся под эгидой ЮНЕСКО, новое строительство запрещено) потенциальный покупатель должен быть готов к возможным дополнительным вложениям в реставрацию недвижимости. Однако растущий туристический поток и снятие ограничений на покупку недвижимости в Хорватии (до мая 2014 года приобретать жилье в Хорватии можно было только на юридическое лицо) делают покупку местной недвижимости хорошим вложением с гарантированной доходностью на уровне 6% годовых.

В Старом городе есть смысл покупать недвижимость только с целью ее коммерческого использования – в сезон город атакует такое количество туристов, что жить там становится весьма некомфортно. Помимо туристов, которые отдыхают непосредственно в Хорватии, Дубровник ежедневно наполняют путешественники с круизных лайнеров – только вечером после отхода кораблей в Старом городе становится спокойнее. 

Стоит также помнить, что покупка и дальнейшая реставрация исторической недвижимости в Старом городе накладывает необходимость получения разрешения от местных властей.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Елену Невскую (АДРИОНИКА) и Елизавету Борисову (RentSale).

photocredits: flickr

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Хорватии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.