портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

По примеру Наф-Нафа

Судя по всему, выражение «Если хочешь, чтобы дело было сделано хорошо, сделай его сам» касается и ­строительства жилья. Но возвести собственный дом – значит не только «натаскать камней, намесить глины», как сделал Наф-Наф, но и безошибочно оформить все необходимые бумаги.
Как только строительство стало самостоятельной отраслью экономики, работа до седьмого пота над собственным домом превратилась во что-то экзотическое, а вместе с тем у основной части людей пропало и желание заниматься проектом будущего жилья. И сегодня в подавляющем большинстве случаев новоселы не имеют никакого отношения ни к возведению дома, где они живут или отдыхают, ни к его проектированию.

Но есть немало причин для того, чтобы приложить руку к созданию собственного жилья. Одни владельцы просто не могут устоять перед соблазном сделать что-то своими руками. Другие, не страдающие романтическими иллюзиями, хотят обойтись без девелоперов не только ради морального удовлетворения, но и ради экономии.

Куда уходят деньги
Финансовая сторона дела, конечно, стоит на первом плане, и сейчас – особенно. Услуги девелоперов по найму подрядчика и дизайнера, оформлению документов составляют значительную часть стоимости готового жилья. В то же время другая крайность – строительство дома своими руками в прямом смысле слова, занимающее все время владельца.
Наиболее распространенный вариант, когда ­хозяин нанимает архитекторов, строителей, отделочников и ­контролирует их работу, позволяет сэкономить на ­добавочной стоимости, идущей в карман девелопера. ­Владелец получает более четкое представление о том, на что он тратит деньги и как можно сэкономить.
Как замечает управляющий партнер компании Global Investment Properties 4 U Ltd. Амр Эль Касрави, «когда вы строите дом для себя, под вашим контролем находится и архитектурный проект, и размер жилых помещений, и качество отделки, и ландшафтный дизайн».
Пол Росситер, исполнительный директор испанской компании Carrington Estates, специализирующейся на возведении частного жилья, дает количественную оценку этой экономии: «Если все сделано правильно, разница между риэлторской ценой на виллу под ключ и расходами на ее самостоятельное строительство может доходить до 50%. При этом расходы делятся примерно так: стоимость земли – 35%, проектирование – 8%, получение разрешений – 2%, затраты на строительство – 55%».
Индивидуальное строительство, как утверждает Пол Росситер, сейчас понемногу расцветает – и не только из-за кризиса: «Хозяин свободен в том, как разбить сад и как спланировать строительство, какую выбрать отделку и оборудование». Он добавляет, что в этом случае жилье ни в чем не проигрывает девелоперским проектам, а благодаря тому, что участок нередко можно купить и в жилом комплексе, владельцу будет доступна вся внутренняя инфраструктура – спа, спортзалы, гольф-поля и т. д.
Пол Коллинз, представитель интернет-сайта BuyAssociation.co.uk, на котором представлена база объектов недвижимости по всему миру, называет главным ­стимулом к индивидуальному строительству возможность выбирать проект под себя: «В случае с готовым планом каждому человеку остается только подстраиваться под навязанный дизайн, а индивидуальное строительство позволяет покупателю легко маневрировать, точно соизмеряя его со своими потребностями. В этом случае владелец становится хозяином положения, тогда как большинство людей свыклись с необходимостью «вписываться» в собственное жилье».

Критический подход
Но, если бы построить дом было легко и просто, никто не имел бы дело с девелоперами. Главным камнем преткновения становится вопрос времени, ведь, занявшись строительством будущего дома, быстро обзавестись ­крышей над головой точно не удастся.
Пол Росситер, приводя в пример Испанию, говорит: «В зависимости от того, с какой строительной компанией вы работаете и какая мэрия выдает разрешение на строительство, процедура получения бумаг может растянуться на 18 месяцев».
Амр Эль Касрави уточняет: «Для начала нужно найти подходящий участок. И нередко покупатели недовольны тем, что им предлагают. Дело в том, что расположение участков под индивидуальное строительство определяется государственным генеральным планом, и в большинстве случаев отелям и курортным комплексам отдают лучшие места, например в прибрежной зоне».
Строя дом и допуская возможность его перепродажи в будущем, владелец должен учесть не только собственные вкусы, но и то, что обычно нужно большинству покупателей.
«Не стоит рассчитывать на полное совпадение ваших пристрастий с предпочтениями покупателя. По сравнению с типовыми предложениями реализация дома, построенного самостоятельно, может затянуться. При проектировании дома лучше попридержать фантазию, чтобы потом в нем захотели жить и другие люди. Еще одна ­проблема заключается в том, что архитекторы и строители не всегда в состоянии воплотить в жизнь мечты заказчиков», – предостерегает Пол Коллинз.
С трудностями при перепродаже связаны и некоторые заминки в кредитовании: банки не так охотно кредитуют самостоятельное строительство, как покупку жилья в девелоперских проектах.
Таким образом, рассчитывая на банковское финансирование, лучше заранее узнать, возможно ли в той или иной стране получить кредит на приобретение земли, стройматериалов и оплату труда рабочих. Но, как отмечают в компании Carrington Estates, судя по достаточно большому числу покупателей, которые ориентируются на индивидуальное строительство, британский рынок ипотечного кредитования предлагает хорошие возможности.
«При покупке земельного участка с разрешением на строительство и утвержденным проектом банковская ссуда может составить до 60 (например, в банках RBS и Natwest), а иногда и до 65% (в Leeds & Holbeck) от оценочной стоимости готового жилья. При этом в первые два года клиент выплачивает только проценты по кредиту. Речь идет о банках, у которых есть конкретные кредитные продукты, рассчитанные на индивидуальных застройщиков. Часто это может означать (хотя и не на 100%, поскольку все зависит от оценки завершенного объекта недвижимости), что банк полностью покроет все расходы на строительство», – объясняют специалисты.
По их словам, ряд банков кредитует покупку земли на 50%, а строительство – на 70%, но только при наличии утвержденного проекта и разрешений на строительство, причем таких кредитов становится все меньше.
Индивидуальное строительство – занятие не для слабонервных или нетерпеливых, и уж конечно не для ленивых: если девелоперский фаст-фуд остается только разжевать и проглотить, то здесь гамбургер приходится готовить самому, начав с самого начала – пастбища и огорода. Впрочем, любой фермер скажет, что нет ничего вкуснее еды, выращенной собственными руками.

Закон есть закон

Питер Уилки, член британского Дипломированного института строительства, ­рассказывает о юридических моментах, принципиальных для индивидуального ­застройщика: «Владелец земли должен представить доказательства того, что ­проект не противоречит местному законодательству в области градостроительства и строительных технологий». Таким образом:
- перед покупкой земельного участка необходимо убедиться в том, что на нем разрешено возведение объектов;
- проект (план) строительства должен быть приведен в соответствие ­требованиям, предъявляемым национальными и местными властями.
Следует помнить, что индивидуальный застройщик сам несет ответственность за профессионализм нанятой им команды.
Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.