портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Аренда в Испании: памятка для собственника

Опубликовано:
Инвестиции в жилье для его последующей сдачи – это предприятие с большим количеством нюансов; а в Испании к ним присоединяются и совершенно различные правила аренды в разных регионах страны. Как правильно выбрать объект: не ошибиться с его расположением, стоимостью, оснащением, видом аренды – рассказывают испанские риэлторы, специализирующиеся именно на аренде жилья в стране.

Коротко о главном

Как отмечают эксперты, сегодня в Испании не существует отлаженного механизма контроля процесса аренды государством. Поэтому, как арендаторам, так и собственникам, необходимо хорошо знать свои права и обязанности, чтобы избежать возникновения возможных проблем и сложностей с арендой.

Ключ успеха для собственника, решившего приобрести жилье в Испании для его последующей сдачи, – это правильный выбор объекта. Пожалуй, любой специалист с опытом порекомендует новоиспеченному инвестору не брать на себя слишком много и не пытаться организовать процесс поиска и совершения сделки самостоятельно. На испанском рынке недвижимости существует огромное количество тонкостей – от региональных правил аренды до менталитета арендаторов в разных районах страны. Поэтому для покупки необходимо привлечь проверенного риэлтора, специализирующегося на продаже и аренде жилых объектов в Испании.

Два вида аренды

Как и на любом другом рынке недвижимости, в Испании существуют два вида аренды: туристическая (краткосрочная) и долгосрочная. Каждый из них имеет свои особенности. Туристическая лицензия необходима собственнику только в том случае, если он собирается сдавать жилье туристам на короткие сроки. Официально определение такого вида аренды звучит так: «туристической считается недвижимость, владелец которой сдает ее в использование третьим лицам в обмен на оплату на срок не более 31 дней в два или более раз в год». Регистрация «Apartamento Turístico» происходит в мэрии по месту расположения объекта. Собственнику необходимо обосновать пригодность жилья для сдачи в аренду, после чего ему будет выдана соответствующая лицензия.

При покупке жилья для туристической аренды эксперты рекомендуют, прежде всего, обратить внимание на соседей в здании – и уточнить, занимаются ли они сдачей своего жилья туристам. Если нет, то специалисты приобретать жилье в таких домах не советуют, поскольку можно столкнуться с жалобами жильцов – или даже запретом на ведение коммерческой деятельности. Но если многие жильцы здания занимаются туристической сдачей, то они отдают себе отчет в том, что увеличивается износ здания – лестничного пролета, дверей, лифта, ухудшается материальное состояние общей зоны пользования. В этом случае расходы по материальному содержанию общих помещений ведутся собственниками совместно – обеспечивая инвестору благоприятные условия для последующей сдачи объекта.

Что касается долгосрочной аренды, то в Испании для нее не требуется туристическая лицензия – и организовать процесс сдачи на порядок проще. Компетентные агентства обеспечат соблюдение прав арендодателя, ежемесячные платежи по графику, ведение бухгалтерии.

Услуги агентства обойдутся относительно недорого: как правило, при долгосрочной сдаче это сумма ежемесячной стоимости аренды, а при краткосрочной к добавляется 10% от суммы ежемесячного платежа. Хотя это может варьироваться от региона к региону.

Ключевые факторы

Перед покупкой жилья в Испании для его последующей сдачи собственнику необходимо убедиться, что инвестиция будет оправданной – и принесет желанную отдачу. Чтобы это понять, нужно соотнести ряд факторов, которые помогут понять потенциальную выгодность сделки.

  • Стоимость. Чтобы выяснить, является ли выгодной цена выбранного объекта, нужно узнать среднюю цену аналогичных квартир / домов в выбранном районе.
  • Район, в котором находится дом. Необходимо проверить, является ли эта зона востребованной у арендаторов – и существует ли на местном рынке дефицит предложений по аренде (к примеру, это касается центров крупных городов). Плюс, выяснить, хорошо ли в районе развита инфраструктура, является ли он спокойным и безопасным. Это основные факторы, которые влияют на ценообразование и, следовательно, повышают рентабельность при аренде.
  • Тип недвижимости. Собственнику необходимо определить, существуют ли какие-либо факторы, выделяющие данный объект в ряду аналогичных в данном районе. Это может быть уникальный дизайн, закрытая территория комплекса, наличие бассейна. Как правило, виллы, апартаменты, пентхаусы и квартиры с двумя или тремя комнатами пользуются для аренды наибольшим спросом.
  • Арендная ставка. Стоит заранее проверить среднюю стоимость аренды в данном районе – в соответствии с площадью объекта и его характеристиками. В качестве примера доходности жилья относительно невыскокой стоимости можно рассмотреть долгосрочную аренду в Валенсии. Так, при покупке «банковской» квартиры стоимостью €30 000-€50 000 и, как правило, нуждающейся в ремонте, ежемесячный доход от аренды будет составлять здесь €300-€400. Аренда новой квартиры от застройщика или «вторички» в многоквартирном доме стоимостью от €150 000 и выше и не требующей ремонта, стоимость аренды составит €500-€700 в месяц.

  • Тип аренды. Как правило, определяется расположением жилого объекта. Так, краткосрочная аренда более выгодна в курортных городах. Плюсы – более высокая прибыль, минусы – сезонность, более высокая изнашиваемость недвижимости (поломки, уборка), оплата услуг управляющей компании (самостоятельно будет очень сложно следить за таким типом аренды). Долгосрочная аренда – более выгодна в крупных городах страны. Плюсы – ежемесячная арендная плата и отсутствие сезонности. Минусы – как правило, более низкая общая прибыль от аренды. Для туристической аренды рекомендуется выбирать собственность в непосредственной близости к пляжу и инфраструктуре, для долгосрочной же больше подходят объекты в больших городах с инфраструктурой и общественным транспортом в пределах 500 метров от жилого объекта.
  • Расходы. Перед покупкой нужно принять во внимание такие дополнительные расходы, как НДС, затраты на регистрацию недвижимости, нотариальные расходы или открытие ипотечного счета. Плюс – расходы на недвижимость, которые по закону оплачивает собственник (годовой налог на недвижимость, оплата коммунальных услуг «коммунидад», страховка, налог нерезидента и др.).
  • Инвестиции, которые потребуются для сдачи жилья в аренду. Перед сдачей собственнику стоит оценить состояние недвижимости и понять, нужно ли проводить в ней капитальный ремонт, приобрести новую мебель и т.д.
  • Риски. Необходимо определить, как их минимизировать, ведь не бывает инвестиций без рисков. К ним могут относиться такие факторы, как долгий «простой» жилья без аренды, неуплата арендатором арендной платы и пр. Перед покупкой, при помощи надежного риэлтора, стоит оценить все «за» и «против» данной собственности и ее «арендного потенциала». И уже затем принять решение, действительно ли игра стоит свеч.

Региональные тонкости

Три года назад правительство Испании исключило туристическую аренду из LAU («Закона о городской аренде») и делегировало управление сдачей жилья 17 региональным правительствам. Поэтому аренда в каждом из этих регионов отличается своими тонкостями: где-то обязательная регистрация требуется лишь для находящихся в собственности двух и более объектов, где-то собственники должны предоставлять в полицию данные о постояльцах, а где-то туристам не могут сдаваться однокомнатные апартаменты.

Непосредственно цены на аренду «диктуют» агенства по сдаче в аренду и собственники, а «правовые аспекты» аренды – муниципалитеты. Эксперты отмечают, более лояльны они на Канарских островах, Майорке и в Андалусии, поскольку в этих регионах объем аренды имеет такой «размах», что полностью контролировать его просто невозможно. 80% недвижимости в этих регионах попросту не имеют туристической лицензии – и вряд ли будут иметь в ближайшие годы. Более внимательны к процессам аренды каталонцы. Профессионалы отмечают, что для собственников тщательная легализация аренды не является негативным фактором, поскольку обе стороны – и собственник и арендатор – защищены законом.

До сих пор лишь 11 из 17 автономных сообществ страны выпустили указы, регулирующие процесс туристической аренды. Приводим свежую информацию по наиболее популярным регионам Испании, опубликованную испанским порталом о недвижимости Spanish Property Insight

В Андалусии аренда не регулируется властями. Ситуация должна измениться в первой половине 2016 года. Но собственники, владеющие тремя и более объектами в радиусе 1 км друг от друга, должны зарегистрировать «Apartamento Turístico».

На Балеарских островах процесс туристической аренды регулируется с 2012 года, последние изменения внесены в Decreto 20/2015. В данный момент региональное правительство рассматривает введение изменений к уже существующим правилам. Собственники могут предлагать объекты в аренду максимум для 12 гостей (6 спален). Регистрироваться должны виллы, шале и таунхаусы. Апартаменты в многоквартирных зданиях не подлежат регистрации.

На Канарских островах туристическая аренда подлежит лицензированию с мая 2015 года согласно Decreto 113/2015. Однако ввиду большого числа неточностей и сложностей для собственников, в данный момент новое правительство Канарских островов пересматривает содержимое документа. Сегодня для туристической сдачи на Канарских островах не могут использоваться однокомнатные апартаменты, а все арендаторы должны быть зарегистрированы в полиции. В данный момент от регистрации освобождено около 90% туристических объектов, находящихся в туристических центрах, а также в рамках жилых сообществ, поскольку перед туристической регистрацией прежде должны получить согласие сообщества. 

В Каталонии процесс аренды контролируется с ноября 2012 года документом Decret 159/2012. Туристическое жилье непременно должно иметь лицензию, а собственники обязаны предоставлять в полицию копии паспортов и все детали постояльцев. Номер лицензии обязательно должен включаться во все рекламные материалы. В Барселоне с мая 2014 года выдача туристических лицензий приостановлена.

В Мадриде туристическую аренду с июля 2014 года регулирует Decreto 79/2014. Согласно этому документу, туристы могут арендовать жилье в испанской столице минимум на пять дней. Сдача в аренду однокомнатных объектов не разрешена, все объекты должны иметь бесплатный WiFi. Подавать объект на регистрацию для туристической аренды нужно вместе с планом этажа с печатью авторизованного архитекторского или геодезического бюро. Это также можно сделать по почте.

Мурсия в данный момент никак не регулирует процесс аренды – но региональный туристический совет отмечает необходимость введения соответствующих правил. Когда это будет сделано, пока неизвестно.

Особенности аренды в Барселоне

Барселона – регион Испании с наиболее серьезным контролем процесса аренды со стороны мэрии города. Потенциальным инвесторам важно знать, что на данный момент выдача туристических лицензий приостановлена на неопределенный срок, а те редкие апартаменты, которые уже имеют разрешение на аренду – и при этом выставлены на продажу, – оцениваются очень высоко.

От других популярных туристических направлений страны Барселона отличается колоссальной туристической посещаемостью в любое время года. Средняя занятость индивидуальных апартаментов составляет 85%-90% в год, что весьма заманчиво для инвестиций. Приобретая жилье в Барселоне как для туристической, так и для долгосрочной аренды, рекомендуется обратиться в специализированное агентство, которое организует все правовые аспекты последующей сдачи.

Очень важно убедиться в экономической стабильности квартиросъемщика: для этого он должен предоставить документы, подтверждающие свои доходы. Испанские риэлторы советуют удерживать не менее двух месячных оплат в качестве залога, избегать многодетных семей и эмигрантов из африканских и арабских стран для избежания неприятностей с задержками оплаты и «износа» жилья.

Представители испанских агентств недвижимости, специализирующихся на сдаче жилья, настоятельно рекомендуют всем собственникам избегать так называемой «черной аренды». Работать официально, включать НДС в стоимость аренды, проводить доходы через банк. На данный момент отменены ежегодные квоты на лицензии и запрещена выдача новых разрешений на аренду в Барселоне. Поэтому счастливые обладатели лицензий должны максимально строго соблюдать все правила по оплате налогов и общего содержания недвижимости, чтобы лицензию не потерять.

Суммы штрафов за нелегальную аренду в Испании могут достигать €90 000 – а в среднем составляют €30 000.

Регистрация собственности

В качестве примера приведем регистрацию недвижимости для туристического использования в испанском городе Валенсия. Собственники здешней недвижимости должны регистрировать ее только в том случае, если владеют двумя и более объектами недвижимости. Для тех, у кого имеется от одного до четырех жилых объектов, каждый из них необходимо зарегистрировать индивидуально. Если собственник имеет пять и более объектов, для последующей сдачи в аренду потребуется их регистрация на юридическое лицо. Подать заявку на регистрацию можно в любом местном или региональном административном офисе.

Процесс регистрации довольно прост. Владелец жилья должен подать в местный муниципалитет «декларацию ответственности» – документ, подтверждающий соответствие сдаваемого объекта необходимым требованиям. После этого объект вносится в Реестр. Собственнику выдается ​​сертификат о регистрации с идентификационным номером.

После того как недвижимость зарегистрирована, собственник обязательно должен включать выданный регистрационный номер и категорию объекта недвижимости в каждое объявление об аренде.

Напомним, что в Испании аренда недвижимости «туристического предназначения» без регистрации является очень серьезным нарушением закона.

Налогообложение аренды

Процесс аренды жилья в Испании контролируют налоговые органы страны. Каждый арендодатель должен декларировать доход и НДС со сдачи в аренду своей собственности. Арендодатель обязан иметь страховой полис, который покрывает материальный ущерб, обеспечивает медицинское обслуживание в случае несчастного случая. В Испании сдача недвижимости в туристическую аренду облагается подоходным налогом в размере 24% без вычета расходов. В том случае, если туристическая недвижимость иностранного гражданина-нерезидента «простаивает» и не сдается в аренду, ему приписывается доход от ее владения в размере 2% от кадастровой стоимости. К полученной в результате расчета сумме применяются общие ставки (24%).

Если арендодатель является собственником жилья совместно с супругом, членом семьи или другом – они также должны декларировать доходы и уплачивать налоги в зависимости от процента участия в собственности.

Ссылка на сайт налоговой службы Испании на английском языке: https://www.agenciatributaria.gob.es/AEAT.sede/en_gb/procedimientoini/GF00.shtml

Пять советов инвесторам, решившим приобрести недвижимость в Испании для ее последующей сдачи в аренду

1. Никогда не пытайтесь самостоятельно, в целях экономии, заниматься поиском и покупкой жилья в Испании. Зачастую отсутствие опыта в сфере недвижимости и незнание языка могут привести к нежелательным последствиям, вплоть до значительных финансовых потерь. Не стоит пользоваться услугами гидов и переводчиков для покупки недвижимости! Для поиска жилья и оформления сделки необходимо найти надежное риэлторское агентство – в этом могут помочь знакомые, уже имевшие позитивный опыт покупки испанского жилья. Консультироваться и доверять сделку стоит только компетентным агентствам: имеющим офис, штат, внушительный опыт работы. Прежде чем обращаться к ним, можно ознакомиться с базовой информацией на ведущих интернет-форумах.

2. Перед покупкой проведите небольшое исследование и узнайте, насколько быстро данный объект можно будет продать в случае необходимости. Сравнительный анализ объектов с разными характеристиками можно с легкостью провести при помощи популярных интернет-ресурсов: испанских fotocasa, idealista, habitaclia и европейских homeaway и homelidays.

3. Запросите ипотеку на 50% стоимости объекта. Процентные ставки в Испании весьма доступны (3-3,5%). Впоследствии, после покупки жилья и его сдачи в аренду, с полученного дохода вы сможете «гасить» ежемесячные платежи. Нерезидентам Испании банки утверждают ипотечные кредиты довольно быстро, главное предоставить полный пакет необходимых документов. Как правило, сумма кредитования сделки не превышает 50% от стоимости жилья.

4. Занимайтесь сдачей в аренду собственности исключительно легально, через компетентные агентства.

5. Проявляйте внимательность при оформлении документов и доверенностей – не доверяйте этот процесс исключительно своим представителям и агентам. Всегда переводите документы на русским язык, не скупитесь на оплату услуг специализированных переводчиков.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Екатерину Прокудину (InmoRusa) и Олега Климанова (SEGLE IX).

photocredits: depositphotos / flickr / segleix

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.