портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Домик в деревне: особенности владения загородным жильем за границей

Опубликовано:
Довольно значительный сегмент зарубежного рынка недвижимости представлен загородным жильем – домами и виллами, расположенными в пригородах крупных мегаполисов или в сельской местности; каковы особенности такой недвижимости, с какими «подводными камнями» придется столкнуться собственнику и, главное, ликвидна и обоснована ли ее покупка – рассказывают ведущие эксперты рынка.

Преимущества

В приобретении загородной недвижимости за границей покупателей прежде всего привлекает перспектива жизни в экологически чистом месте на лоне природы, просторные площади доступных к покупке владений, а также – зачастую более низкие цены, чем в крупных мегаполисах и столицах государств.

Необходимо сразу отметить, что на рынке загородной европейской недвижимости встречаются очень бюджетные варианты – дом в болгарской деревне можно купить и за €10 000, и даже дешевле. Однако такое жилье, скорее всего, будет «домиком в деревне» в прямом смысле этого слова: не очень удобно расположенным по отношению к мегаполису, в поселении без необходимой инфраструктуры, с необходимостью ремонта или серьезной реновации. Безусловно, решение о приобретении таких объектов – дело самих покупателей. Мы же рассмотрим ситуацию на рынке и условия приобретения среднеценового сегмента загородного жилья в Европе.

Как отмечают эксперты, как сами европейцы, так и россияне, покупают зарубежную загородную недвижимость не так часто, предпочитая вкладывать средства в покупку жилья в курортных зонах – на море, озерах или в горах.

Особенности загородной недвижимости в разных уголках Европы отличаются друг от друга. Так, в Италии и Франции население равномерно распределено как по всей территории страны, так и между мегаполисами и другими населенными пунктами – от городков поменьше до крохотных деревушек. Классических в российском понимании дач с шестью сотками и огородом вдалеке от городского смога в Италии или Франции попросту не существует. И, если миланец приобретает так называемый «второй дом» для постоянного отдыха, то он вряд ли остановит свой выбор на пригороде Милана – скорее всего, он отправится на озера или на море, в крайнем случае, на горнолыжный курорт. Пригород Милана будет интересен тем, кто хочет купить «первый дом» неподалеку от Милана, но по более низкой цене. Аналогична ситуация и в других странах – Испании, Швейцарии, Австрии и т.д.

В другом популярном у россиян направлении – в Чехии пригород и сельская местность пользуется довольно большой популярностью у покупателей разных поколений. Как правило, небольшие чешские поселения хорошо связаны с близлежащими городами транспортным сообщением, а также имеют развитую инфраструктуру. Основные объекты для покупок в загородной Чехии – это отдельно стоящие дома и апартаменты в малоквартирных зданиях как старой, так и новой застройки, выполненных в соответствии с современными трендами. Проблемой здесь может явиться необходимость поездок на работу в крупные города. Это можно сказать и о других популярных у россиян странах – Греции, Испании, Болгарии, Кипре.

Как в других европейских странах, пригород и сельская местность Средиземноморских государств ассоциируются прежде всего с живописными ландшафтами, чистым воздухом, кристально чистым морем. Здесь есть уединенные пляжи, безлюдные бухты – куда так стремятся наши соотечественники, чтобы отдохнуть от городской суеты. Но перед покупкой жилья нужно очень хорошо изучить местность и понять, действительно ли существующая инфраструктура соответствует привычному образу жизни покупателя. К тому же, загородная недвижимость намного менее востребована у покупателей, чем городская, – и собственники могут столкнуться со сложностями в случае необходимости ее срочной продажи.

Так, латвийские эксперты отмечают, что покупка загородной недвижимости в стране имеет смысл в радиусе 5-15 км от Риги и Юрмалы. Быстро добраться до центра столицы или пляжей курорта и при этом жить на лоне природы, в окружении леса – вот основные плюсы такого жилья. В других регионах страны загородную недвижимость с трудом можно назвать ликвидной.

Основные минусы

Несмотря на то, что определенный спрос на зарубежную сельскую недвижимость в России все-таки существует, реальная привлекательность покупки, «дома на тосканских холмах», «во французской деревне» или на «латвийском хуторе» для большинства покупателей является весьма спорной. Многие потенциальные инвесторы, отмечают эксперты, не отдают себе отчета о том, что такое жизнь в сельской местности в другой стране. Зачастую необходимая инфраструктура находится в заметном удалении от жилища – а обращение за любой помощью может перерасти в целую проблему. Супермаркет может быть расположен далеко от дома, так же как рестораны, кафе, школы и больницы. Знает ли покупатель язык той страны, в которой планирует приобрести жилье? Любит ли он ее настолько, чтобы превзойти все трудности – и поистине наслаждаться жильем в глубинке, пусть и европейской?

Также не стоит забывать о сезонности. Зачастую небольшие курортные поселки, которые полны жизни и веселья летом, пустеют зимой, а покупатели жилья сталкиваются с тем, что начинают тосковать по общению и «прелестям городской жизни». Так, в Греции, владельцы кафе и таверн закрывают на время бизнес и предпочитают зимовать в крупных городах – в Афинах и Салониках. Оживленной остается Афинская Ривьера – южные пригороды Афин, которые сочетают комфортную инфраструктуру и чистые пляжи. На популярном острове Крит есть большие деревни, где жизнь не угасает и зимой. Это же можно сказать и о Болгарии – когда жизнь в Несебре, на Солнечном Берегу затихает зимой, но остается по-прежнему оживленной в Софии и Бургасе.

За сумму в €150 000-€200 000 можно купить вполне приличный сельский домик как во Франции, так и в Италии, а за бюджет в €60 000-€120 000 – загородные владения в Болгарии или Чехии. Будущий собственник должен понимать, что за эти деньги он покупает «домик в деревне» во всех смыслах этого слова – от архитектуры до расположения, от особенностей обслуживания до соседства. Эксперты рекомендуют взвесить все «за» и «против» перед принятием решения о покупке. Готовы ли инвесторы приобретать автомобиль в стране, где находится их «зарубежная дача»? Ведь, скорее всего, она будет расположена в удалении от города, а также моря, близлежащих курортов и пр. Понравится ли им находиться вдали от оживленной городской жизни, в окружении людей другой ментальности, в стране с другой историей?

К примеру, россияне, желающие приобрести загородное жилье в Латвии, но не стремящиеся получить ВНЖ стране (порог инвестиций для получения латвийского вида на жительство сегодня составляет минимум €250 000), могут обзавестись вполне приличным домом стоимостью €80 000-€150 000. Однако зачастую в таких домах нет газового отопления (есть котлы на пеллетах или электрическое отопление), а также почти нет соседей, ведь сельская местность Латвии имеет характер хуторов. Кто будет смотреть за домом в отсутствие хозяев? Как обеспечить его безопасность?

Помимо близкого знакомства с регионом, при приобретении любого жилья – как городского, так и загородного – следует внимательно осмотреть его перед покупкой. Задавать риэлтору как можно больше вопросов, тщательно проверять техническое состояние недвижимости, ведь даже самый лучший на первый взгляд объект может быть обременен как скрытыми строительными – так и «правовыми» дефектами, отмечают эксперты. Поэтому не стоит недооценивать процесс изучения всех документов на дом, а также приглашение независимых экспертов, которые помогут оценить юридическую, архитектурную и техническую надежность строения.

Плюс, перед покупкой загородного жилья риэлторы рекомендуют досконально узнать все «правила» загородной жизни в выбранной стране. К примеру, в Италии или Франции для выращивания культур на собственном загородном участке требуется специальное разрешение властей.

Цены

Как правило, чем дальше расположена недвижимость от столицы или крупного города, тем она дешевле. Но не во всех европейских странах и регионах это правило работает на все 100%. Так, в Греции вилла на берегу уединенного пляжа может стоить на порядок дороже столичной – и ее цена не упадет даже во время кризиса. В этой, как и других странах, существует такое понятие, как престижность района. В самом центре Афин можно приобрести двухкомнатную квартиру от €15 000, тогда как в пригороде цены на аналогичное жилье начинаются от €180 000 евро и выше. Остаются высокими цены на греческих островах, например на Родосе. Это связано с небольшой площадью островов и соответственно высокой стоимостью квадратного метра земли. Даже в условиях кризиса цены на островах упали незначительно в сравнении с материковой частью Греции.

Цены на дома в итальянских и французских деревушках снизились за последнее время больше, чем в других сегментах недвижимости в этих государствах. На данный момент они практически достигли своего 15-летнего минимума. Тем не менее, эксперты рекомендуют непременно торговаться с продавцом при покупке загородного дома, поскольку именно в этом сегменте возможны максимальные скидки. В зависимости от площади строения и участка, а также его расположения, средний ценовой диапазон на сельские дома во Франции и Италии составляет €100 000-€350 000.

Дома в пригородах Чехии являются более финансово доступными, чем в столице, – благодаря расположению в отдаленных районах, участки в которых были выкуплены застройщикам по довольно низким ценам. Недвижимость в пригроде Чехии прежде всего приобретают молодые пары, которые могут себе позволить либо маленькую картиру в Праге, либо достаточно просторный дом в пригороде. Средний ценовой диапазон такого жилья – около CZK 3,5-4 млн (€140 000-€160 000).

Эксперты отмечают, что сегодня в Чехии загородные новостройки зачастую возводятся в доступных районах с хорошей инфраструктурой. С точки зрения урбанистики, маленькие города легче «разбиваются» на участки, здесь более современная и разнообразная архитектура домов, достойное окружение – и широкий выбор жилья. Наиболее дорогими являются отдельностоящие дома с большим садом по цене от CZK 8 млн (€320 000), а наиболее доступными –«рядовые» дома, соответствующие по стоимости стандартной квартире в Праге (CZK 3,5-5 млн). Однако покупка жилья в строящихся проектах, тем более за границей и тем более за городом, дело рискованное: без совета опытного риэлтора здесь никак не обойтись.

Весьма бюджетно к покупке загородное жилье Болгарии. Так, за €55 000 можно приобрести дом с приличным ремонтом площадью 130 кв. м в деревне, расположенной в 5 км от Бургаса. За €39 000 – двухэтажный дом на берегу реки в 50 км от Бургаса. Есть предложения и более низкой стоимости, однако и условия жизни будут ниже. Более просторное загородное жилье площадью около 200 кв. м с хорошим ремонтом и садом обойдется покупателю в €120 000. А за €185 000 можно купить дом с сауной площадью 400 кв. м в 20 км от города. Однако покупателям, ищущим именно дом для жизни, а не для курортного отдыха, эксперты советуют внимательно выбирать место и делать выбор в пользу того жилья, которое находится в непосредственной близости от городов. Ведь в этом случае понадобится постоянный доступ к инфраструктуре.   

Дополнительные расходы

Приобретение загородной недвижимости связано с аналогичным списком дополнительных расходов, как и при покупке любого другого жилья за границей. Для того, чтобы не ошибиться с расчетами, к совершению сделки необходимо привлечь сертифицированного агента, который обеспечит администрационную и правовую поддержку покупки. Перед приобретением жилья стоит обязательно уточнить у риэлтора, какую комиссию придется заплатить за поиск и помощь в оформлении сделки, каковы объемы налогов на покупку – и сумма ежегодных налогов на приобретаемую недвижимость, а также во сколько обойдутся услуги адвоката, нотариуса, переводчика, регистрационные сборы и пошлины.

Эксплуатационные расходы загородного жилья – это стандартные коммунальные платежи (оплата электроэнергии, воды, газа и т.д.). В Европе стоимость содержания жилья во многом зависит от энергетического класса и площади дома, поскольку его отопление в странах с холодным климатом традиционно является самой затратной статьей ежемесячных расходов. Так, в Латвии ежемесячное содержание дома площадью 250-300 кв. м. с отоплением, горячей водой, электричеством и ежегодным налогом, разбитым помесячно, обходится в среднем в €250 в месяц.

Что касается дополнительных расходов на содержание жилья в теплых странах, то в летний период загородных домов с прилегающими к ним участками должны позаботиться о содержании и поливе сада. Так, в Греции традиционно используется автоматический полив – однако если владельцы планируют отсутствовать какое-то время, то им нужно нанять садовника, который будет проверять раз в неделю работу автополива. Иначе сад погибнет под жаркими лучами солнца. Что касается стоимости электричества и воды в Греции, то их стоимость намного ниже, чем в городах России.

Эксперты отмечают, что собственнику также необходимо помнить, что дом – это живой организм и требует постоянного ухода. Поэтому к сумме «стандартных» платежей необходимо откладывать ежемесячную сумму от €50 на ежегодные ремонтные работы.

Как выбрать «выгодный» объект

При покупке очень важно верно оценить стоимость приобретаемого объекта – чтобы впоследствии можно было его продать с минимальными потерями или вообще без таковых. В этом поможет профессионал, который хорошо знает местный рынок жилья. На цену недвижимости влияет множество факторов: вид из окна, местоположение, доступность от международного аэропорта, близость моря и инфраструктуры, состояние объекта. Эксклюзивные объекты никогда не теряют своей привлекательности для покупателей.

Эксперты отмечают, что быстрее и лучше продается недвижимость, находящаяся в популярных районах, с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой, не обремененная правовыми и техническими «недостатками».

Безусловно, быстрее продаются объекты, которые выглядят чуть лучше, чем остальные предложения на рынке – и стоят чуть меньше, чем аналогичные варианты. Если за время владения собственник усовершенствовал жилье: отреставрировал его или обновил дизайн, провел современные коммуникации, разбил живописный сад – то объект с большой вероятностью найдет себе нового хозяина вне зависимости от других факторов. При покупке очень важно понимать, что сельское жилье в большинстве стран Европы трудно отнести к инвестиционной недвижимости, поэтому лучше не рассчитывать на высокие доходы при перепродаже.

10 советов покупателям загородного жилья в Европе:

  1. Честно ответьте себе на вопрос, действительно ли сильно ваше желание жить в сельской местности в другой стране.
     
  2. Найдите надежного риэлтора, специализирующегося на продаже жилья в регионе. Он поможет найти подходящий объект и объяснить разницу в ценах на жилье в разных районах.
     
  3. Верно оцените возможности своего бюджета и сравните его с реалиями рынка. Не требуйте от бюджета сельского дома возможности приобрести хайтек-виллу в шаговой доступности от моря.
     
  4. Узнайте все нюансы законодательства, оформления и владения, просчитайте все затраты при покупке и затраты на содержание приобретаемой недвижимости.
     
  5. Тщательно изучите все документы, чтобы быть уверенным в техническом и правовом состоянии приобретаемой недвижимости.
     
  6. Хорошо ознакомьтесь с местностью потенциальной покупки. Постарайтесь сразу спрогнозировать различные ситуации при жизни там – и возможные способы решения этих ситуаций (соседи, шум, загрязненность).
     
  7. Оцените инфраструктуру: наличие больниц, детских садов, школ, кино и театров, спортивных центров и тд в непосредственной близости от дома. А также – транспортную доступность местности, в которой находится дом. Это, прежде всего, касается тех, кто по различным причинам не сможет пользоваться личным автомобилем и будет зависеть от городского транспорта.
     
  8. Торгуйтесь, но в разумных пределах. Действительно, в любом сельском доме можно найти очевидные минусы, опираясь на которые, реально добиться скидки в 25-30%. Но не стоит при торге слишком сильно критиковать свой будущий дом.
     
  9. Узнайте, насколько хорошо сдаются в аренду объекты в выбранном районе. Возможно, стоит обратить внимание на места, в которых вы к тому же сможете получать доход от аренды, особенно если вы не собираетесь часто отдыхать в своем доме.
     
  10. Сделайте все возможное для повышения привлекательности дома за время пребывания в нем – улучшите планировку, теплопроводность, облагородьте участок… Все это позволит вашему дому достойно конкурировать с другими предложениями на рынке.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Первушину и Яну Добровольскую (международная консалтинговая компания «Страна Плюс»), Лидию Иванову (корпорация «Адвекс. Недвижимость») , Анну Шалыгину (агентство VK Real s.r.o) Артема Пана (SIA «ART Balt's Estate»).

photocredits: flickr / vk real s.r.o / корпорация «адвекс. недвижимость»

Ольга Потягаева

HomesOverseas.ru

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

08 декабря, четверг в 16:00
Презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов на Сардинии 8 декабря 2016 года состоится презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов в Сардинии и Тоскане. Презентация состоится в отеле Lotte Hotel по адресу: Новинский бульвар, д. 8, стр. 2, зал «Сапфир». Время проведения: с 16:00 до 20:00.