портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Дюссельдорф: мегаполис возможностей

Опубликовано:
От одного из крупнейших городов Германии, Дюссельдорфа, можно было бы ожидать степенности и размеренности, но здесь монументальная архитектура сменяется невероятными футуристичными постройками – а традиционный уклад жизни сочетается с массой интересных возможностей современного мегаполиса; и, словно вторя разноплановости городской архитектуры, цены на жилье в самых дорогих и самых бюджетных районах города различаются почти в семь раз.

География и не только

Дюссельдорф – крупный город в Западной Германии, столица земли Северный Рейн-Вестфалия. Мегаполис пронизывают несколько рукавов реки Дюссель, в честь которой он и получил свое название. Но главной водной артерией как самого Дюссельдорфа, так и всей земли Северный Рейн-Вестфалия является Рейн – символ Германии.

Архитектурный облик Дюссельдорфа разнообразен: здесь гармонично сочетаются церкви всех конфессий, старинная архитектура – и современные здания из стекла и бетона, зеленые парки и крупные деловые центры, многочисленные театры, музеи, галереи и штаб-квартиры крупных международных корпораций, а также модные бутики и уютные набережные, где любят проводить время местные жители.

На сегодняшний день в Дюссельдорфе проживает около 600 000 человек, 20% из которых составляют иммигранты. Согласно данным администрации Дюссельдорфа, в 2014 году здесь проживало 4133 россиянина.

Административно Дюссельдорф делится на 10 округов, самым маленьким из которых является Округ 10, а самым крупным – Округ 5. В свою очередь десять округов подразделяются на 49 районов, самым многочисленным из которых является Бильк (более 37 000 жителей).

Несколько десятилетий назад Дюссельдорф считался крупным портовым городом, сейчас, когда размеры акватории местного порта были уменьшены, а портовые районы застроили бизнес-центрами, город стал одним из телекоммуникационных центров Германии.

Два из четырех крупнейших операторов сотовой связи страны, 18 интернет-провайдеров, две авиакомпании, 170 национальных и международных финансовых институтов, около 130 страховых агентств, а также торговые предприятия и представительства автомобильных концернов базируются именно здесь, в Дюссельдорфе. Неудивительно, что уровень безработицы здесь один из самых низких в Германии.

Как добраться

Из Москвы (аэропорт Шереметьево) в Дюссельдорф круглогодично и ежедневно (по четыре рейса в день) курсируют самолеты авиакомпании «Аэрофлот». Стоимость перелета в одну сторону без пересадки составляет около 7000 рублей, а время в пути составит около трех с половиной часов.

Перелет туда и обратно на беспересадочном рейсе обойдется минимум в 14 000 рублей, с пересадкой чуть дешевле (около 12 000 руб.).

Прямо в аэропорту можно пересесть на монорельсовый поезд, который довезет не только до железнодорожной станции Дюссельдорфа, но и в различные города пы.

Проезд на личном транспорте из Москвы в Дюссельдорф через территорию Беларуси и Польши займет около 24 часов: пускай это будет и долгий, зато очень живописный путь.

Почему Дюссельдорф

Обосноваться и обзавестись личной недвижимостью в Дюссельдорфе стоит по ряду причин:

  • Дюссельдорф – крупный город с богатой историей, развитой инфраструктурой и отличными условиями для ведения бизнеса;
  • Здесь расположен международный аэропорт, есть сеть автобанов и железных дорог, благодаря которым из Дюссельдорфа удобно добираться до крупных городов пы;
  • В городе множество учебных заведений, где дети могут получить качественное пейское образование;
  • В Дюссельдорфе мягкий климат без резких межсезонных перепадов температур;
  • И, наконец, недвижимость в Дюссельдорфе дешевле, чем в других крупных городах Германии.

Ситуация на рынке недвижимости

Традиционно недвижимость Дюссельдорфа входит в пятерку самой дорогой в Германии вслед за Мюнхеном, островом Зильт, Франкфуртом-на-Майне и Штутгартом, опережая по ценам даже столичное жилье. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м недвижимости в Дюссельдорфе составляет €4268. Самые дорогие объекты сосредоточены в Старом городе – здесь стоимость «квадрата» может превышать €9000, а самые бюджетные квартиры находятся в районе Гарат (€1350/1 кв. м).

Аренда жилья в Дюссельдорфе обходится в среднем в €13 за 1 кв. м, при этом лидером по дороговизне считается район Карлштадт (€17 /1 кв. м), а минимум расходов потребует аренда в уже упомянутом районе Гарат (€8 /1 кв. м).

Рынок недвижимости Германии отличается стабильностью и отсутствием резких колебаний цен, за что и ценится инвесторами всего мира. Цены здесь если и меняются, то постепенно и, в основном, имеют тенденцию к повышению. В среднем стоимость недвижимости в Германии растет на 2-5% в год, не изменив этому тренду даже в кризисный период 2008-2009 годов.

Популярные районы для инвестиций

Перед принятием решения о покупке зарубежной недвижимости необходимо определить цель: будет ли это жилье для личного пользования, инвестиционный объект для сдачи в аренду и получения дохода, для проживания обучающихся детей – или это должен быть земельный участок для самостоятельного строительства дома.

Особым спросом у россиян пользуются районы Дерендорф, Унтербах (район, удаленный от центра, но находится рядом с озером и лесом) и Лёрик. Качественные объекты в этих районах стоят около €3300-€3900 за кв. м, а вторичная недвижимость более низкой ценовой категории оценивается примерно в €1700 за «квадрат». Таким образом, квартиры площадью 50-70 кв. м стоят примерно €100 000-€200 000.

Сам факт приобретения доходной недвижимости в любом районе Дюссельдорфа, подразумевает под собой ликвидность объекта и надежность инвестирования средств. В каждом районе есть свои плюсы и минусы, но по популярности приобретения недвижимости для личного проживания есть некие приоритеты, которые можно разделить на три класса:

На первом месте по популярности находятся районы Кайзерсверт (Kaiserswerth), Оберкассель (Oberkassel), Хеллерхоф (Hellerhof), Бенрат (Benrath), Иттер (Itter) и Лёрик (Lörick).
Второе место занимают: Верстен (Wersten), Хольтхаузен (Holthausen) и Феннхаузен (Vennhausen). На третьем, соответственно: Обербильк (Oberbilk), Райсхольц (Reisholz), Хассельс (Hassels), Эллер (Eller) и Гарат (Garath). 

Самая престижная и дорогая недвижимость находится в районе Альтштадт, а новостройки в основном сосредоточены в районах Оберкассель, Лёрик, в упомянутом Старом городе и на Королевской аллее (Touluse Allee). Цена на новостройки представлена в диапазоне от €3000 до €5000  за «квадрат». Недвижимость здесь пользуется спросом у звезд, именитых спортсменов, политиков и деятелей культуры.

Альтштадт или Старый город (Округ 1) – исторический, культурный и политический центр Дюссельдорфа. Местные жители живут в окружении таких достопримечательностей, как Базилика Святого Ламберта, Замковая башня (Schlossturm), старая городская ратуша, Рейнская башня (Рейнтурм) и позеленевшая от времени конная статуя Яна Веллема.

За обилие пивных трактиров и прочих увеселительных заведений эту часть города называют «самой длинной барной стойкой мира».

Альтштадт – историческое ядро города, ведь именно отсюда вырос современный Дюссельдорф. Неудивительно, что именно в этой части города сосредоточена самая дорогая недвижимость.

Стоимость: 9273 /1 кв. м

Аренда: 15,92 /1 кв. м

Карлштадт (Округ 1) – южный сосед района Альтштадт, западную границу которого омывает Рейн. Это самый маленький, но один из самых посещаемых туристами район Дюссельдорфа. Здесь много музеев, старинных зданий и относительно современной застройки, при этом Карлштадт – зеленый и спокойный район.

Стоимость: в зависимости от состояния объекта цена варьируется от €4500 до €9000 /1 кв. м

Аренда: 16,73 /1 кв. м

Кайзерсверт (Округ 5) – один из старейших районов города. Естественной границей района Кайзерверт, так же как и в случае с Альтштадтом, Карлштадтом и Хафеном, является Рейн. Изначально Кайзерсверт был отдельным, имперским, городом – отсюда и его название. Сегодня это один из самых престижных районов с очень дорогой недвижимостью. Преимущества этого района города очевидны: здесь находится крупнейшая клиника Дюссельдорфа «Флоренс Найтингел»; здесь отлично развита транспортная система – курсирует скоростной трамвай и организовано речное сообщение; есть Императорский дворец, где проводятся концерты и джазовые фестивали.

Стоимость: 5865 /1 кв. м

Аренда: 12,55 /1 кв. м

Оберкассель (Округ 4) – зеленый район, расположенный на полуострове в излучине Рейна. Самыми дорогими объектами здесь считаются квартиры, из окон которых открывается вид на Рейнскую набережную. Здесь хорошо развита транспортная инфраструктура, а более 300 зданий района имеют статус памятников архитектуры.

Стоимость: 6350 /1 кв. м

Аренда: 14,52 /1 кв. м

Бильк (Округ 3) – административный центр Третьего округа и самый многочисленный район Дюссельдорфа. Архитектурно район характеризируется плотной застройкой домами средней этажности. К преимуществам района относится расположенный здесь университетский городок, а к недостаткам – совсем незначительное количество зелени в окрестностях.

Стоимость: 4115 /1 кв. м

Аренда: 11,53 /1 кв. м

Хуббельрат (Округ 7) – самый восточный и один из самых просторных районов Дюссельдорфа – на площади более 13 кв. км проживает чуть более 3500 человек.  Хуббельрат является одним из самых богатых районов города Дюссельдорфа – средний годовой доход каждого жителя составляет €77 662 . Это хотя и не гарантирует, но позволяет надеяться на порядочное и спокойное добрососедство.

Район Хуббельрат стал частью Дюссельдорфа относительно недавно – в 1975 году. На сегодняшний день это самый большой и самый зеленый район города. С центральной частью города район связан федеральной трассой и автобусными линиями.

Стоимость: €5908 /1 кв. м

Аренда: €15 /1 кв. м

Хафен или Дюссельдорфская гавань (Округ 3) – самый незаселенный район – по разным оценкам здесь постоянно проживает всего около 120 человек, однако ежедневно на работу в этот район приезжает более 7500 сотрудников. Нынешний вид гавань приняла сравнительно недавно – в 1990-х годах, когда акваторию порта сократили, а на месте заброшенных складов было решено возвести ставший впоследствии знаменитым арт-объект. Благодаря модернистскому стилю зданий район получил неофициальное название «архитектурного зоопарка», а самой знаковой постройкой стало здание Новой таможни, словно покрытое фольгой. Из-за большого числа телекоммуникационных компаний, работающих в местных офисах, район называют Медиа-гаванью, так вот, это – царство ассиметрии, нестандартных идей, смелых архитектурных задумок, которые, при всем при этом, реализованы в единой концепции.

Западная часть гавани по-прежнему выполняет промышленное назначение, однако у властей есть планы по возведению здесь в ближайшее время элитного жилого комплекса.

Местная недвижимость редко выставляется на продажу, однако арендовать квартиру здесь можно в среднем за €14,8 /1 кв. м.

Гарат (Округ 10) – типичный спальный район. Здесь преобладают средне- и многоэтажные дома, есть парки и скверы, но достаточно высокая плотность населения. Этот же район является одним из самых дешевых в плане покупки и аренды недвижимости. Основным фактором, удерживающим цены на низком уровне, является большое число иммигрантов. Достопримечательностей здесь немного – в основном это церкви, часовня и парковые насаждения. Также Гарат называют одним из самых русскоязычных районов Дюссельдорфа.

Стоимость: 1350 /1 кв. м

Аренда: €7,9 /1 кв. м

Самая бюджетная недвижимость Дюссельдорфа, где стоимость объектов варьируется от €1300 до €3000 /1 кв. м, сосредоточена в следующих районах: Обербильк (Округ 3), Лихтенбройх и Рат (Округ 6), Эллер (Округ 8), Хассельс и Верстен (Округ 9), а также Хеллерхоф (Округ 10). Так, в Десятом округе на юге Дюссельдорфа 1-комнатную квартиру можно приобрести от €30 000.

Самые дорогие частные дома находятся в районах Кайзерсверт (Округ 5) и Хуббельрат (Округ 7), где стоимость «квадрата» в индивидуальном доме превышает €5000.

Как район вилл и умиротворения можно рассматривать ближайший к Дюссельдорфу Меербуш – здесь средняя стоимость «квадрата» составляет около €3000, а арендная ставка – €10,4/1 кв. м.

Рекомендации по покупке

Недвижимость Дюссельдорфа представлена большим разнообразием объектов. Во-первых, здесь можно выбирать между квартирой в старинном реновированном здании, современными апартаментами и частным домом. А во-вторых, заинтересоваться местным жильем могут предприниматели, желающие открыть здесь бизнес, родители, мечтающие дать своим детям достойное образование, пенсионеры, которые хотят перебраться в более благоприятный климат – или потенциальные рантье, желающие иметь пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду. Например, вложив минимальную сумму в €30 000  в компактную квартиру (21 кв. м) в Десятом округе Дюссельдорфа, можно ежемесячно получать €8-11  с каждого «квадрата».

Особым видом бизнеса в Германии считается приобретение многоквартирного доходного дома. Стоимость «входного билета» в этот сегмент сильно зависит не только от района, но и от фактического состояния дома и прилегающей территории. Однако, вложив около €600 000  в приобретение дома на 5-7 квартир с коммерческим помещением на первом этаже, можно ожидать, что ежегодный доход составит около €45 000 .

Средняя доходность от сдачи недвижимости Дюссельдорфа в аренду составляет порядка 4-4,5% годовых. Примерно такого же возврата инвестиций можно ожидать от студенческого жилья.

Приобретать недвижимость Дюссельдорфа в качестве «дачи за границей» эксперты не рекомендуют, поскольку высокая плотность населения, индустриализация района и высокие цены не располагают к полноценному отдыху.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Чащину (ТурТрансЭстейт) и Надю Принц (Prinz dom).

photocredits: flickr / туртрансэстейт

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Германии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.