портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Обоюдоострый кризис

Сегодня любой человек в мире, имеющий телевизор, что-нибудь да слышал про ипотечный кризис в США. А начиналось все тихо и незаметно – сначала в Штатах стали снижаться цены на жилье, затем выросло количество просроченных платежей по ипотечным кредитам. К лету 2007 г. ситуация переросла в кризис мировых финансовых рынков. Но почему вдруг американцы в массовом порядке перестали возвращать кредиты? И какова связь между проблемами несостоятельных заемщиков в США и мировой финансовой системой?
Американцы очень любят, чтобы их деньги работали. В конце 1990-х гг. всеобщим увлечением были акции интернет-компаний. Некоторым за год удавалось удвоить вложенные деньги – рынок рос как на дрожжах. Затем спекулятивный пузырь лопнул. Кто-то отделался легким испугом, а особо азартные разорились. Но вскоре нашелся другой инструмент для обогащения – недвижимость. После терактов 2001 г. экономика страны ослабела. Для ее поддержки пришлось сильно снизить базовую ставку, что привело к снижению ставок по ипотечным кредитам. Спрос на жилье увеличился, а цены поползли вверх. Инвесторы выводили деньги из реального сектора экономики и фондового рынка и направляли их на рынок недвижимости.
Жилье быстро превратилось в популярный финансовый инструмент для мелких инвесторов. Чтобы заработать, не обязательно продавать дом, можно в нем жить и получать доход. Заемщик может через некоторое время рефинансировать кредит, то есть выплатить задолженность за счет нового кредита. Во-первых, можно получить более выгодный процент, но главное, что при росте цен на жилье растет залоговая стоимость недвижимости, а сумма задолженности при этом не увеличивается. Поэтому, заложив дом уже по новой цене, можно получить больший кредит, чем раньше, и часть его получить наличными (cash out). Многие семьи начали жить на этот самый cash out, а некоторые провернули эту операцию по пять и более раз, каждый раз получая на руки по $10 000–20 000.

Хищные банки
На сегодняшний день средняя цена дома в США составляет $205 000, и более 90% покупателей прибегают к ипотеке. Конечно, не все в Америке имеют достаточный доход, чтобы взять ипотечный кредит: размер ежемесячных выплат не должен превышать определенную долю от дохода семьи. Но когда проценты по ипотеке снизились, многие банки не устояли перед искушением расширить клиентскую базу и просто закрывали глаза на низкие доходы клиента.
Пышным цветом расцвел рынок так называемых «субстандартных» ипотечных кредитов (subprime mortgage) – именно эта часть рынка в итоге и пошла ко дну. Разумеется, у таких кредитов были невыгодные условия. Но, чтобы привлечь больше клиентов, реальные условия кредита тщательно маскировались – эта практика получила название «хищническое кредитование» (predatory lending). Главный инструмент в руках таких кредиторов – плавающая процентная ставка, которая повышается после короткого «вступительного» периода.
Бум субстандартного сектора ипотеки пришелся на 2002–2004 гг. Это было время золотой лихорадки для многих финансистов и брокеров. Вообще-то, рынок ипотеки в США чрезвычайно конкурентен. Но делать деньги на малоимущих заемщиках оказалось так просто, что было трудно поверить, что это происходит наяву. Достаточно было дать рекламу своего кредитного продукта (умолчав о неприятных деталях), и люди с низким доходом начинали ломиться в офис – ведь раньше им никто не предлагал кредитов. Один из быстро разбогатевших менеджеров в Калифорнии говорит: «В какой-то момент ты просто терял связь с реальным миром. Мы получали такие деньги, что сами не верили. И при этом ничего не надо было делать – простой прийти на работу».

Американский «авось»
О чем же думали заемщики? Даже те из них, кто понимал все риски, надеялись отыграть свое на росте рынка. И некоторое время это получалось. В этой игре самым главным было как можно быстрее войти в рынок на волне бурного роста. Но потом начался рост ставок, а через некоторое время после небывалого перегрева рынка, цены на жилье пошли вниз. Эти два фактора сделали невыгодным рефинансирование кредитов. В итоге рынок «посыпался»: у людей просто не хватало доходов на ежемесячные платежи. Казалось бы, для залогодержателя дефолт заемщика не страшен – у него остается дом. Но для банков такой сценарий тоже крайне невыгоден, особенно при снижении цен: к судебным и операционным издержкам прибавляются убытки, связанные с удешевлением залога.
Однако не стоит думать, что крайними оказались лишь «хищные» кредиторы. Рынок в США устроен более сложно. Банки собирают закладные в пул и продают их фондам, чтобы обеспечить непрерывность финансирования. Помимо вторичного рынка самих закладных, существуют ипотечные ценные бумаги и облигации компаний, которые их выпускают. Вся эта многоуровневая система не ограничена национальными рамками, ведь ценными бумагами торгуют на биржах всего мира. Особенно пострадали те инвесторы, у кого в портфеле было слишком много финансовых инструментов, связанных с американской ипотекой. Некоторые из фондов уже понесли убытки на миллиарды долларов.

Этот поезд в огне
В сентябре ситуация продолжала ухудшаться. К этому времени десятки кредиторов и фондов ушли с рынка, другие заявили об убытках. Сейчас инвесторы отказываются покупать ипотечные финансовые инструменты, считая их слишком рискованными, а эксперты называют нынешний кризис худшим за последние 25 лет. Проблемы с ипотекой ударили по всему жилищному и строительному рынку, поскольку ипотечный кредит – необходимое условие покупки жилья почти для любого американца. Объемы продаж новых домов упали. Между тем, власти ужесточили нормативные требования к проверке кредитоспособности заемщиков, что способствует дальнейшему сужению ипотечного, а значит, и жилищного рынка.
«Более жесткие стандарты кредитования, установленные совместно участниками рынка и регулятором, необходимы, – говорит Первый вице-президент и старший экономист Национальной Ассоциации Риэлторов (NAR) Дэвид Лэри, – но нельзя перегибать палку. Нам нужна система ответственного кредитования, а не система, которая лишит значительную часть населения шанса на покупку своего дома».

Распродажа!
Можно долго перечислять разорившиеся фонды и банки, строить прогнозы, но какое до всего этого дело тем, кто покупает жилье в Америке? Если у вас есть деньги на покупку, то скорее всего мировой кризис вам не коснется. Если же денег не хватает и необходимо получение ипотеки, то все зависит от возможностей вписаться в ставшие более жесткими условия получения кредита. Более того, для зарубежного покупателя сейчас очень неплохое время на американском рынке – стоимость недвижимости снизилась, а выбор увеличился.
Пока цены быстро росли, купить хороший дом было непросто. Многие продавцы даже перестали обращаться к риэлторам: достаточно было поставить на лужайке табличку For Sale – и через пару недель дом был продан. А сегодня в Америке ценится не жилье, а деньги на его покупку. Люди не могут продать свои дома месяцами: продавцов гораздо больше, чем покупателей. Для покупателя это означает хорошую возможность выбора и эффективность торга. Поскольку дома в США обычно продаются со всей обстановкой, то сейчас можно найти весьма интересные варианты. Благо при наличии в США мультилистинговой системы искать несложно: достаточно зайти на сайт NAR www.realtor.com. Там сейчас представлено более 3 млн предложений – с подробным описанием, фотографиями и виртуальными турами. Между тем кризис продолжает углубляться.

Хроника ипотечного кризиса в США

2002–2004 гг. – американские банки выдают миллиарды долларов заемщикам с низкими доходами, многие из которых не в состоянии вернуть долг.
2004 г. 30 июня Федеральная резервная система США (ФРС) начинает повышать базовую процентную ставку, что поднимает стоимость заемных средств с 1% (самый низкий уровень с 1950-х гг.) до 5,25% к осени 2007 г. После 17 повышений подряд, в июне 2006 г. была взята пауза.
2005 г. С августа повышение ставок по ипотечным кредитам начало влиять на рынок недвижимости: ажиотажный спрос сходит на нет. Стоимость строительства снижается до уровня десятилетней давности, цены на жилье идут вниз.
2006 г. В течение года нарастает число дефолтов по субстандартным кредитам, которые были выданы заемщикам с плохим кредитным рейтингом.
2007 г.
12 марта. Остановлена торговля акциями New Century Financial – одного из крупнейших кредиторов на субстандартном рынке ипотеки. Причина – опасения, что компания движется к банкротству. 2 апреля эти опасения оправдались.
4 июля. Управление финансовых услуг Великобритании (FSA) заявляет, что предпримет шаги против брокеров, которые продают субстандартные ипотечные продукты.
20 июля. Председатель ФРС США Бен Бернанке предупреждает, что кризис американского субстандартного рынка ипотеки может обойтись в $100 млрд.
3 августа. Серьезное падение фондовых рынков США, связанное с опасением, что многие финансовые организации оказались подвержены кризису ипотеки.
9 августа. Французский банк BNP Paribas закрывает три инвестфонда с активами 2 млрд евро. Это первый случай, когда европейская компания признала, что она была затронута кризисом в США.
10 августа. Резко упали европейские биржевые индексы, а Лондонский FTSE пережил худший день за последние 4 года.
17 августа. ФРС США снижает ставку кредитования банков на 0,25%, чтобы помочь им преодолеть кризис ликвидности.
13 сентября. Британский банк Northern Rock обратился к Банку Англии за помощью. Это спровоцировало вкладчиков снять с депозитов 3 млрд фунтов.
18 сентября. Неожиданно для аналитиков ФРС США снизил базовую ставку сразу на 0,5%.
Homes Overseas будет следить за развитием событий.
Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в США
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: