портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Покупка отеля: тонкости инвестиций

Опубликовано:
Сегодня у россиян все более популярной становится покупка зарубежной недвижимости, приносящей доход, – и множество запросов касается приобретения отелей в Европе; какие тонкости есть у такого рода инвестиций, какой минимальный бюджет потребуется, на какую доходность можно рассчитывать – ответы на эти и множество других вопросов вы найдете в этой статье.

Главные особенности

Эксперты отмечают, что непосредственно сделка и процесс покупки отеля мало чем отличается от покупки жилой или коммерческой недвижимости за границей. Однако тонкости будущего бизнеса обуславливает ряд важнейших формальностей, без которых успех дела просто невозможен.

Месторасположение отеля, сезонность, популярность региона, развитость инфраструктуры, прирост туристического потока в стране в целом и в этом месте в частности – вот ряд факторов, на которые нужно обязательно обращать внимание при принятии решения о покупке.

Когда подходящий объект найден, перед его приобретением  важно провести тщательную предварительную работу: оценить состояние здания, проанализировать, когда потребуется ремонт, нужны ли будут конструктивные изменения, есть ли возможность получить льготный кредит на реконструкцию и многое другое. Необходимо рассмотреть и аспекты, связанные с безопасностью жизни будущих постояльцев и персонала: пожарное состояние помещения, степень изношенности лифтов и электрики, наличие страховки и др.

Не менее важным фактором станет управление отелем. Отельный бизнес требует очень больших трудозатрат и времени. Если покупатель планирует самостоятельно вести бизнес, то специалисты рекомендуют «погружаться» это специфическое занятие тем, кто планирует жить в стране постоянно или большую часть года, хорошо владеет языком, знаком с менталитетом местного населения… и, безусловно, с навыками ведения отельного бизнеса. А если покупка отеля – это инвестиционный проект и приобретается уже готовый бизнес, то покупателю важно получить ответ на вопрос: «Почему отель продается, если он приносит прибыль?»

Именно поэтому инвестору необходимо найти надежную риэлторскую компанию, которая профессионально проконсультирует по всем текущим вопросам и поможет грамотно выбрать объект и провести сделку. А также – поможет в привлечении аудиторов, пожарников, архитекторов и инженеров и др., стоимость услуг которых добавится к дополнительным расходам.

Самостоятельное ведение бизнеса или управляющая компания?

Пожалуй, все специалисты зарубежного рынка недвижимости в один голос скажут: при покупке отеля специфические знания ведения бизнеса не требуются, но очень желательно, если они будут! Это позволит избежать множества вопросов не только процессе выбора объекта и совершения сделки, но и неприятных «сюрпризов» в дальнейшем.

В целом профессионалы риэлторских агентств, специализирующихся на продаже жилой и коммерческой недвижимости в Европе, разделяют отели на несколько основных категорий:     

  • Стоимостью от €500 000 до €1,5 млн – отель с небольшим номерным фондом до 20 номеров;
  • Стоимостью €2-€5 млн – отель с номерным фондом до 50 номеров;
  • От €5 млн и выше – отели высшей категории.

Зачастую, небольшие европейские отели являются семейным бизнесом, в котором задействованы члены всей семьи. Это позволяет вести дело без оплаты услуг персонала, что является весьма затратной статьей бюджета. То же самое касается и управляющей компании – привлекая ее, собственник автоматически заметно снижает свой доход.

Так в каких случаях управляющая компания (УК) необходима, а в каких можно обойтись без нее?

При самостоятельном управлении отелем необходимы опыт, навыки, а также отличное знание среды: законодательства государства, специфики ведения в нем отельного бизнеса, ментальности жителей и т.п. Ключевым фигурам управления отелем просто необходимо хорошее владение языком, умение выполнять несколько задач одновременно, а также хорошо общаться с людьми. А если имеется ресторан – то в идеале, если кто-то из членов семьи к тому же будет являться еще и поваром.

В том случае, если соблюдение всех этих требований для собственника невозможно, эксперты рекомендуют либо остановиться на покупке двух-трех апартаментов под сдачу, либо приобрести уже действующий, раскрученный отель с «готовыми» бизнес-связями, налаженной базой клиентов, действующим интернет-сайтом, персоналом и управляющим. В течении года-двух, при активном участии в жизни отеля, новый владелец может научиться всем тонкостям данного бизнеса – и уже затем вести его самостоятельно, что снизит расходы на управление. 

Интересно, что в Испании существует практика «траспассо» – аренды готового бизнеса именно с целью получить опыт управления им. Владелец бизнеса сдает его в аренду на определенный срок под гарантии оговоренных выплат со стороны арендатора. Арендатор может зарабатывать меньше или больше той нормы, но должен выплачивать ее владельцу в течение всего срока аренды. Такое «тестовое владение» предоставляет возможность понять и тонкости функционирования бизнеса, и возможные нормы прибыли, и детали процесса управления.

Некоторые новоиспеченные владельцы действуют «от обратного»: сначала принимают активное участие в ведении бизнеса и учатся управлять собственным отелем путем проб и ошибок, а лишь затем передают бизнес в управление специалистам. О том, насколько верным может оказаться данный путь, могут говорить лишь индивидуальные факторы, которые влияют на успех предприятия – харизма собственника, его профессиональные навыки и связи, бизнес-хватка, раскрученность места и т.д и т.п.

Если покупатель рассматривает отель исключительно как инвестицию и не желает активно им управлять, безусловно, в этом случае без услуг управляющей компании не обойтись. Подобрать ее владельцу поможет риэлторское агентство. Хорошо – если оно имеет представительство «на месте». На рынке много новичков, которые на словах обещают золотые горы, а на практике – способны привести даже самый замечательный отель в плачевное состояние, поэтому процессу следует уделить должное внимание.

Любой крупный бизнес – в частности, ведение дел отеля стоимостью от €5 млн и выше, отелей уровня 4-5 звезд, – требует привлечения управляющей компании. Необходимо заключить контракт с проверенной фирмой, которая на практике знает, какой должна быть структура экономически выгодного отеля, с легкостью организует последовательность всех необходимых работ, продумает логистику потоков клиентов и другие составляющие успешной деятельности предприятия.

Выбор УК во многом также зависит от категории отеля и его направленности: индивидуальный туризм, группы, бизнес-клиентелла. Важен также и опыт самой компании. Так, если собственник желает привлечь больше туристов из стран СНГ, к сотрудничеству потребуется фирма с соответствующим опытом и базой данных и т.д.

Готовый бизнес или просто здание?

В этом вопросе также очень важно понимание того, имеет покупатель навыки в ведения отельного бизнеса – или нет. Если инвестор хорошо ориентируется в отельной среде, или он сотрудничает с надежной управляющей компанией, то можно приобрести пустое здание, провести в нем капитальный ремонт – и в результате получить отель, соответствующий всем пожеланиям и эстетическим предпочтениям владельца. В большинстве случаев, этот путь окажется дешевле в плане начальных инвестиций, но потребует времени на ремонт, закупку оборудования, получение соответствующих разрешений, раскрутку отеля и т.п. 

При решении покупать «только стены» очень важно найти действительно подходящий объект, расположенный в туристически привлекательном месте, максимально использовать все существующие на рынке возможности по привлечению государственных дотаций, выгодных банковских средств. При запуске отеля «с нуля» собственнику просто необходим четко проработанный бизнес-план.

При условии покупки готового бизнеса, начальные инвестиции будут гораздо выше, но и прибыль (если это ликвидный отель) будет получена сразу. Безусловно, цена готового бизнеса будет относительно высокой, поскольку хорошие действующие отели дешево не продаются.

Популярные страны для инвестиций

Чехия занимает одно из первых мест по инвестиционной привлекательности среди стран Центральной и Восточной Европы, поскольку в ней гармонично сочетаются стабильное экономическое развитие и политическая стабильность. Эксперты также отмечают прозрачность налогообложения страны, отсутствие коррупции, наличие русскоговорящих специалистов. Привлекательность покупки отеля в Чешской Республике обусловлена и стабильностью туристического потока, который не снизился даже в годы экономического кризиса, когда заполняемость чешских отелей осталась практически неизменной.

Что касается наиболее стабильных стран Центральной Европы, то к ним традиционно относится Швейцария – не входящая в ЕС, имеющая стабильную валюту, а также круглогодичный приток туристов. Австрия также является интересным направлением для инвестиций, хотя сегодня все чаще сталкивается с проблемой мигрантов.

Германия и Франция – страны, традиционно популярные у туристов, встретившие наплыв мигрантов в 2015 году, однако по-прежнему не потерявшие своей туристической привлекательности и выгодности вложений в отельное дело. Сегодня правительство Германии запрашивает дешевые отели или пустующие здания для расселения мигрантов, и стабильно это оплачивает это стабильно, сообщают специалисты рынка. Безусловно, это касается бюджетных объектов.

Испания бьет все рекорды по посещаемости туристами. При правильном выборе региона и грамотном ведении бизнеса, отель здесь может быть весьма оправданной инвестицией, отмечают эксперты.

У отельеров всего мира пользуются популярностью горные регионы Италии. В этих регионах можно найти весьма интересные объекты для бизнеса.

В Португалии существует масса возможностей для ведения отельного бизнеса, страна имеет стабильный туристический поток и славится своими красотами и множеством солнечных дней. Эксперты отмечают, что сегодня в Португалии выгоднее всего приобретать недвижимость для последующей реконструкции. Государство создает интересные программы для инвесторов, начало вкладывать собственные деньги в развитие инфраструктуры зданий: подземные парковки, расширение пешеходных зон. Если, к примеру, купить в Лиссабоне здание под реконструкцию, а потом использовать его как отель, это может стать очень выгодным вложением средств. Именно поэтому сейчас Лиссабон стал очень привлекателен для инвесторов со всего мира, отмечают эксперты.

Для ведения малого бизнеса эксперты рекомендуют обратить внимание на Словению. По их мнению, это страна, недооцененная с точки зрения коммерческой недвижимости: в ней есть и горы, и море, и озера, стабильный приток туристов и малый приток мигрантов, а цены ниже, чем в среднем по ЕС.

Также в прошлом году отличные показатели продемонстрировали горнолыжные курорты Болгарии, которые посетили более 70 000 гостей, а доход от туризма принес казне страны более 17,5 млн. Цены на отели в Болгарии в целом ниже, чем по Евросоюзу, а в недавно опубликованных отчетах международных консалтинговых компаний Cushman & Wakefield и Colliers International прогнозируется увеличение объемов продаж и небольшой рост цен как в секторах коммерческой, так и жилой недвижимости страны.

Бюджет

В среднем по Европе, отмечают эксперты, минимальный бюджет для приобретения ликвидного отеля составляет не менее €1,5 млн. Но есть страны, в которых потребуются не столь высокие затраты, хотя и доход бизнеса будет, соответственно, меньше.

Так, в Словении можно приобрести небольшой отель с рестораном стоимостью €250 000-€300 000, но для приведения его в «товарный вид» потребуются вложения, хотя и не такие большие, как в странах Центральной Европы.

На болгарском горнолыжном курорте Банско полностью отреставрированный отель на 14 номеров в историческом здании, готовый для проживания гостей, с сауной и каминами, можно приобрести за €400 000. Более «скромный» пансион на такое же количество номеров обойдется в €280 000, а 4-звездочный спа-отель на 57 номеров и рестораном на 120 мест – в €2,8 млн.

В Швейцарии бюджет на покупку ликвидного отельного бизнеса будет составлять не менее CHF 2-2,5 млн, в Австрии – от €1 млн.

В Германии, как и в других странах, бюджет зависит от номерного фонда отеля, его месторасположения, его состояния и многих других факторов. Хотя в стране можно приобрести отель и за €300 000, скажем, ввиду его продажи собственниками-пенсионерами, дети которых не хотят вести бизнес. Но, правило, стоимость действительно доходного объекта будет составлять €2 млн-€5 млн, хотя, безусловно, можно найти и более дешевые предложения. 

В Португалии для покупки небольших отелей или для отелей категории не более 3 звезд, речь идет об инвестициях в несколько миллионов евро. Для португальских отелей уровня 4 и 5 звезд нужны более внушительные инвестиции. Так, если покупать здания под реконструкцию или земельный участок, то стоимость подобного объекта в стратегически привлекательных районах страны будет варьироваться от €4 млн до €10 млн в зависимости от площадей участка и постройки. Так, крупный проект 5-звездочного комплекса сетевого бренда – с отелем и апартаментами на первой линии на Мадейре с прямым выходом к океану, со своим пляжем и мариной общей площадью 66 000 кв. м. обойдется инвестору в €7 млн.

Дополнительные вложения и средняя доходность

В большинстве случаев отели и другая коммерческая недвижимость обязательно потребуют дополнительных вложений – как в само здание, так и в управление, в организацию потока туристов и т.д. Объем затрат будет зависеть от состояния приобретаемого объекта и ряда индивидуальных факторов, включая сезонность, наличие ресторана, персонала и др. Оформление же сделки добавит к цене около 10-11%.

Что касается доходности, то сегодня средним показателем по Европе, при привлечении управляющей компании, считается 5%. Хотя на конечную цифру будет влиять огромное количество факторов: уровень отеля, его площадь, популярность, наличие персонала и т.д. Хорошим показателем считается 7% годовых. Довести доходность до 10% можно при полностью самостоятельном и эффективном управлении бизнесом. А увеличить эту цифру еще больше можно, привлекая банковское финансирование в случае наличия дешевых банковских средств в стране. Так, эксперты португальского рынка недвижимости отмечают, что инвестор, вложив в бизнес €1 млн, как правило, работает с €2 млн. 

Ипотечный кредит

В большинстве стран Европы можно получить кредит на покупку отеля. Как правило, риэлторское агентство поможет это организовать.

В Германии получение кредита возможно при положительном балансе отеля за последние три года и прибылью после уплаты налогов не менее €25 000-€30 000 в год. Хотя в целом по стране отели кредитуются неохотно: у заемщика должна быть положительная кредитная история в стране, наличие недвижимости в Германии (дома, торгового центра и пр.).

В Швейцарии на покупку коммерческой недвижимости предоставляются низкие кредитные ставки при наличии всех необходимых документов. Но, поскольку в стране стоимость недвижимости высока, потребуются и большие средства на получение займа. А также инвестор подвергнется тщательной проверке на благонадежность.

В Словении, где стоимость коммерческих объектов относительно невысока, кредит оформить весьма непросто, и даже для юридических лиц ставка будет составлять 8% годовых, в особенности для недавно созданных компаний.

В Португалии в последние годы банки все охотнее выдают кредиты на покупку недвижимости, этот сегмент финансового рынка переживает ощутимый подъем. И во многих случаях привлечение заемных средств вполне оправдано и даже необходимо, отмечают эксперты.

Если для покупки отеля привлекаются ипотечные средства, банк, вероятнее всего, запросит у заемщика доказательства финансовой благонадежности – наличие недвижимости, автомобилей, иных активов и т.д.

Необходимые документы

Для приобретения отеля за рубежом на физическое лицо необходим тот же базовый пакет документов, что и для покупки жилой недвижимости: ИНН, действующий загранпаспорт с визой. Для привлечения кредита понадобится также декларация о доходах за последний полный год.

Если объект покупается на юридическое лицо, понадобятся документы на компанию, а также удостоверение директора, который подписывает договоры.

До момента совершения сделки риэлторское агентство проводит большой объем работы: проверяет всю документацию по отелю, при необходимости – помогает собственнику пригласить специалистов для проведения аудита, а также привлечь к работе нотариуса и т.д. Все это делается для того, чтобы гарантировать покупателю приобретение «чистого», ничем не обремененного объекта.

При покупке собственности в некоторых странах Европы местные власти могут потребовать документ о легальности происхождения средств инвестора. Если речь идет о сумме в €300 000, то некоторые покупатели представляют документы о бизнес-доходах, продаже квартиры и др. Но зачастую «доказательство» происхождения дохода в €5 млн может стать проблемой, поэтому покупатели прибегают к ипотечным кредитам. Или – оформляют отель на юридическое лицо, что также позволяет снизить или вернуть сумму НДС, а также платить меньше налогов. Но в случае регистрации отеля на фирму потребуется и более объемный пакет документов.

10 советов инвесторам, решившим купить отель за границей.

  1. Относитесь к покупке отеля как к любому серьезному бизнесу, продумывайте и просчитывайте все до мелочей: бюджет, штат, доходность, сроки окупаемости.
  2. Найдите надежного партнера – компанию, которая может профессионально подыскать необходимый вам объект и совершить сделку.
  3. Правильно выбирайте страну, город и место. Обязательно учитывайте сезонность гостиничного бизнеса. Исследуйте статистику!
  4. Не старайтесь купить слишком дешевый объект: он, скорее всего, будет связан со множеством «подводных камней» и дополнительных затрат.
  5. Посмотрите на отель с точки зрения клиента. Удобно ли до него добираться? Легко ли его найти в интернете? Вкусно ли в нем можно поесть? Удобные ли кровати? Продумать нужно все до самых мелочей.
  6. Учите язык страны, в которой находится отель.
  7. Будьте готовы к многозадачности и работе по 12-14 часов в сутки.
  8. Обязательно узнайте, предлагается ли ипотечный кредит для покупки данного отеля, поскольку банки финансируют ликвидные объекты – и редко дают ипотеку на неликвидные объекты.
  9. Не рассчитывайте на сверхприбыль, сегодня в этом деле прежде всего важна стабильность.
  10. Руководствуйтесь здравым смыслом, а не эмоциями при совершении сделки!

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Титову Юлию (RentSale), Надю Принц (Prinz Dom), Наталью Завалишину (Distant Property), Анну Шалыгину (VK Real s.r.o.), Михаила Чулкова (MICHAEL & JENEVA Portugal Property).

photocredits: flickr

Ольга Потягаева

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.