портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Луштица: истинная Черногория с высоким инвестиционным потенциалом

Опубликовано:
Луштица – полуостров в Черногории, отделяющий Тиватский залив от Адриатики; это место не столь популярно среди иностранных туристов, как Будва, Герцег-Нови и Тиват, но именно здесь можно познать настоящую Черногорию; благодаря реализации крупных жилых проектов на полуострове и в его окрестностях, покупка здешней недвижимости в может стать весьма перспективной инвестицией.

География и не только

Черногорский полуостров Луштица расположен прямо у входа в Боко-Которский залив Адриатического моря. С одной стороны полуостров омывается водами Тиватской бухты, а с другой – чистыми изумрудными водами Адриатики. Общая береговая линия Луштицы простирается на 35 км, а это без малого 12% всего побережья Черногории.  

Географическое положение предопределило судьбу полуострова: с XIX века здесь строились крепости и оборонительные башни, а несколькими веками ранее это место стало пристанищем контрабандистов и пиратов. Сегодня же здесь развивается инфраструктура, стоятся виллы и апартаменты, и даже возводится целая элитная урбанизация. Но пока на всей Луштице нет ни одного крупного, в привычном российском понимании, города – только единичные села, деревеньки и мелкие поселения.

До недавнего времени полуостров считался самой незастроенной частью побережья Черногории, однако в 2013 году здесь началось строительство элитного комплекса «Луштица Бей» (Luštica Bay). В рамках этого проекта к 2025 году будет возведено более 500 вилл и таунхаусов, 7 отелей, более 1000 апартаментов, 2 пристани для яхт, школа, деловой центр, медицинское учреждение, полицейская и пожарная части, а также различная инфраструктура оздоровительной и развлекательной направленности. Когда весь проект будет реализован, ожидается, что эта часть полуострова превратится из курортного местечка, ориентированного на искушенных туристов, в полноценный город, пригодный для постоянного проживания. Комплекс займет всего 6% территории полуострова, но обещает стать первым курортом класса «люкс». На сегодняшний день в эксплуатацию введено 10 зданий и 70 апартаментов. Еще 88 апартаментов будут готовы в 2017 году.

Помимо Luštica Bay, немногочисленных туристов привлекают колоритные деревушки Маровичи и Радовичи, расположенные недалеко от популярных пляжей, Росе и Крашичи, выходящие на  Тиватскую бухту, а также бывшие рыбацкие деревушки Бигова и Кримовицы, расположенные между Луштицей и Будвой.

Как добраться

Ближайший к Луштице международный аэропорт расположен в городе Тиват, а Москву с Тиватом связывает круглогодичное прямое авиасообщение. Минимум три авиакомпании – Аэрофлот, S7 и Montenegro Airlines – имеют в своем расписании этот маршрут, причем Аэрофлот выполняет по нему рейсы ежедневно. Средняя стоимость билетов туда и обратно колеблется в районе 15 000-18 000 рублей на человека.

Из Тивата в Луштицу можно добраться катером, на такси или арендовав автомобиль прямо на территории аэропорта (через офисы компании Europcar, Sixt и Stella Car).

Почему Луштица

  • На полуострове царит мягкий средиземноморский климат с сухим летом и мягкой зимой. Купальный сезон здесь длится более полугода, и даже зимой улицы не покрываются снегом, а радуют пышной зеленой растительностью;
  • Полуостров – рай для любителей ботаники. Здесь в изобилии растут хвойные и плодовые деревья: земляничное дерево, гранат, кактус опунция, инжир, миндаль, рожковое дерево – и все съедобные плоды местное население приспособило для приготовления  национальных блюд;

  • Луштица – это море с бирюзовой водой и пляжи: песчаные (Плави Горизонти, Облатно) и галечные (Жаница, Мириште), средиземноморские сосны и оливковые рощи, домашнее вино и ракия; сыр, пршут и оливковое масло из местных ингредиентов;
  • Любители активного отдыха могут заняться здесь гольфом на площадке для отработки ударов (драйвинг рэйндж), а в будущем – и на 18-луночном гольф-поле, спроектированном знаменитым чемпионом Гари Плейером. Также здесь популярны дайвинг и снорклинг, пешие и велопрогулки, парусный спорт, кайякинг и стрельба из лука;
  • Практически в каждом селе полуострова есть церковь: на компактной площади в 50 кв. км насчитывается около 20 храмов (18 православных и 2 католические), из-за чего полуостров прозвали Малым Афоном.

Ситуация на рынке недвижимости

Эксперты отмечают, что сегодня рынок недвижимости Черногории очень оживлен. В стране отмечается стабильный спрос на недвижимость, в том числе элитную, высокая активность строительного сектора, а также заметно увеличившийся туристический поток.

Основная доля иностранных покупателей – россияне и британцы. Наши соотечественники отдают предпочтение оживленным туристическим направлениям, таким как Будва, Герцег-Нови и Тиват, а европейцев и жителей Черногории больше привлекает столичная недвижимость в Подгорице. В последнее время интерес иностранных инвесторов смещается в сторону строящихся и только начинающих развиваться курортов, таких как Luštica Bay, в поселках Бигова и Кримовицы.

Приобретение недвижимости на полуострове Луштица должно сопровождаться серьезной проверкой объекта и наличия всех разрешительных документов местным юристом, поскольку не редки случаи продажи жилья без необходимой лицензии на строительство. Как правило, такие объекты можно распознать по относительно низкой цене.

Популярные районы

Покупатели со средним бюджетом (до €250 000) отдают предпочтение Крашичам – здесь есть все коммуникации (электричество, вода, канализация), а также ДУП (детальный урабанизационный план), то есть большинство строений законны или могут быть узаконены.

Многим очень нравится район Росе – рыбацкая деревушка, расположенная прямо у входа в бухту, но там дело с коммуникациями обстоит намного хуже, а также не имеется плана застройки ДУП.

В последнее время возросла популярность Биговой, особенно после того, как там анонсировали строительство крупного гостиничного комплекса с причалом для яхт.

Также на Луштице ближе к Будве, неподалеку от пляжа Яз, есть симпатичное поселение Кримовицы. Эксперты полагают, что в долгосрочной перспективе (20-30 лет) это место имеет огромный потенциал. Пока здесь нет ни генплана застройки, ни коммуникаций (воды и канализации), но в будущем это станет местом концентрации элитных вилл, которые уже начали возводить. После проведения коммуникаций недвижимость в этой деревушке резко вырастет в цене.

Цены

Средняя стоимость квадратного метра доступного жилья на полуострове Луштица составляет €1400-€2000 в зависимости от состояния и расположения объекта.

Первичный рынок характеризуется более просторными квартирами и удобными планировками. Студия (37 кв. м) и апартаменты (43 кв. м) с 1 спальней стоят около €70 000. В Крашичах, и в целом на Луштице за исключением анклава «Луштица Бей», можно купить новые или почти новые апартаменты с 1 спальней от €80 000-90 000, с двумя спальнями – от €100 000-€130 000. Перед покупкой стоит проверить документы на наличие разрешения на строительство, советуют эксперты. Так, новую квартиру площадью 50 кв. м с панорамным видом на Боко-Которский залив в Крашичах можно приобрести по цене около €90 000. А просторные меблированные апартаменты в местечке Мириште площадью 130 кв. м на первом этаже – за €256 000. Цены на таунхаусы, к примеру, в Крашичах, начинаются от €70 000.

На вторичном рынке стоимость квартиры (39 кв. м) с видом на море либо компактной студии (23 кв. м) на первой линии начинается от €55 000-€60 000. Стоимость просторных апартаментов (более 100 кв. м) с тремя спальнями, видом на море и собственным садиком доходит до €700 000. Уютную квартиру вторичного рынка в 300 метрах от пляжа (но без прямого выхода к морю), в жилом комплексе с бассейном, с двумя спальнями и 95 кв. м общей площади, можно приобрести за €155 000.

Домик вдали от цивилизации можно приобрести по цене от €60 000. Но столь недорогие объекты могут не иметь необходимых документов – нужно проверять перед покупкой! Если говорить о домах с полным пакетом документов Крашичах, то это от €120 000 высоко на горе. Виллы на первой-второй береговой линиях обойдутся в €340 000-€500 000. Средняя цена дома в Крашичах, где встречается множество новых вилл, составляет €200 000-€230 000. Так, за €200 000 можно приобрести двухэтажный дом площадью 100 кв. м с панорамным видом, террасой на крыше и довольно скромно обстановкой.

Цены на премиальное жилье начинаются от €4500 и выше, но за эти деньги владельцы получают действительно жилье эксклюзивного уровня. Себестоимость элитных вилл при строительстве как в Крашичах, так и в целом на Луштице составляет выше €1 млн, поэтому и цены колеблются от €1,3 млн до €2,2 млн, однако при покупке можно торговаться. Стоимость роскошных и эксклюзивных вилл доходит до €4 млн.

Высокая стоимость жилья характерна и для закрытого анклава Luštica Bay, имеющего современную новую инфраструктуру и расположенного в отдалении от традиционного жилья. Так, однокомнатная квартира площадью 50 кв. м стоит здесь около €355 000, двухкомнатная квартира – €515 000, а минимальная стоимость таунхауса стартует от €675 000. За столь высокую, по меркам Черногории, цену можно рассчитывать на квартиру с видом на море, не далее чем на третьей береговой линии, с качественной отделкой, панорамными окнами, без меблировки, но с сантехникой и встроенной кухней.

Аренда

Посуточная аренда апартаментов на Луштице начинается от €35 за ночь. Аренда виллы в разгар туристического сезона ориентировочно обойдется в €300. Можно снять жилье и дешевле, и даже в высокий летний сезон, но, скорее всего, оно будет расположено на крутом холме, а ежедневная прогулка по дороге под уклоном в 45° требует крепкого здоровья и хорошей физической подготовки.

Стоимость аренды апартаментов с одной спальней в Luštica Bay даже вне сезона начинается от €150 за ночь.

Рекомендации по покупке

Луштица – это настоящая Черногория, не заполоненная туристами, уникальный нетронутый кусочек суши с буйной растительностью и настоящей тишиной, чистым воздухом и бирюзовыми водами Адриатического моря и Тиватской бухты.

По мнению риэлторов, Черногория еще находится в начале девелоперского цикла, поэтому местная недвижимость очень привлекательна с точки зрения доходного инвестирования. Они прогнозируют, что после повсеместного проведения коммуникаций и принятия планов урбанизации, вся недвижимость Луштицы вырастет в цене в два раза.

Рекомендовать Луштицу можно тем, кто хочет жить уединенно, в тишине на лоне природы – и кто готов пожертвовать комфортом в виде ресторанов и шумной ночной жизни; тем, кто владеет автомобилем или всегда берет ее в аренду. Большой плюс – в близости аэропорта, до него 10-15 км. Именно поэтому сейчас Луштица так активно осваивается инвесторами.

Одним из преимуществ покупки недвижимости в Черногории является предоставление годового вида на жительство вне зависимости от стоимости и предназначения объекта. Это может быть квартира, дом, вилла, а также любой объект коммерческой недвижимости. Однако стоит учитывать, что наличие ВНЖ не дает права работать или учиться на территории Черногории.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Екатерину Паршину (Lustica Bay) и Елену Невскую (АДРИОНИКА).

photocredits: lustica bay / flickr / livingmontenegro

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.