портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Обзор рынка недвижимости Венгрии

Опубликовано:
Венгрия расположена в самом центре Европы – и при этом разительно отличается от соседних стран; начиная от языка, в котором нет ни единого слова, схожего по звучанию с европейскими, и заканчивая тем фактом, что при отсутствии выходов к морю, Венгрию называют «землей вод»; местная недвижимость гораздо дешевле объектов Центральной Европы, а потенциальная доходность превышает среднеевропейские показатели.

География и не только

Венгрия находится в самом сердце Европы и является одной из немногих стран Старого Света, не имеющих выхода к морю. Отсутствие морских путей с лихвой компенсируется озерами с огромным количеством целебных минеральных и термальных источников. Говорят, что в стране насчитывается 60 000 источников, занимающих почти 80% территории страны, за что Венгрию и прозвали «Империей купален».

Сегодня Венгрия – популярное туристическое направление, ежегодно принимающее более 10 млн туристов. Страна славится не только богатейшей культурой и историей, но и крупнейшей системой геотермальных пещер, вторым по величине в мире термальным озером (Хевиз), крупнейшим озером Центральной Европы (Балатон) и одним из самых масштабных Национальных парков Европы (Хортобадь).

В Венгрии теплый, мягкий климат, без изнуряющей жары, отлично подходящий европейскому жителю. Страна занимает первое место в мире по количеству термальных источников, в которых можно купаться круглый год.

Венгрию окружает семь стран: Австрия, Словакия, Словения, Хорватия, Сербия, Румыния и Украина. Территориально страна, входящая в ЕС, поделена на 20 районов, обозначающихся цифрами и состоящих из 19 медье (областей) и одного города республиканского подчинения.

Ситуация на рынке недвижимости

После шестилетнего периода падения стоимости, в 2014 году цены на недвижимость в Венгрии снова стали расти. Так, по итогам 2014 года индекс цен на недвижимость увеличился на 6,68%. В январе 2016 года цены достигли пикового показателя, зафиксированного в докризисный период (III квартал 2007 года). При этом цены на жилье вторичного рынка подорожали на 8%, а стоимость «квадрата» в новостройках поднялась всего на 1,39%. Рост стоимости жилья в Будапеште незначительно превысил национальный индекс (+6,88%).

В целом рынок недвижимости Венгрии демонстрирует признаки восстановления после кризиса: растут цены, увеличивается строительная активность и объемы продаж. Основными иностранными покупателями жилья здесь были и остаются граждане Германии, Австрии и Нидерландов. До недавнего времени конкуренцию им составляли и наши соотечественники, но в связи с разницей в курсах валют со стороны россиян наблюдается тенденция откладывать покупку.

Бум на недвижимость Венгрии пришелся на период 1998-2007 гг., когда цены в среднем по стране выросли на 264%. Однако в 2008 году, с приходом мирового финансового кризиса, рынок начал «проседать». В частности, в 2009 году цены на недвижимость Будапешта упали на 11%, и с 2010 по 2014 гг. снижались в среднем на 2-6% в год.

На сегодняшний день стоимость квадратного метра в среднем по Венгрии составляет €1528. Самые дорогие объекты находятся в столице страны, Будапеште, и на престижных курортных направлениях, например, в Хевизе.

По мнению экспертов, рост цен на квартиры в Будапеште, зафиксированный в 2015 году, произошел из-за увеличения спроса на квартиры со стороны самих венгров, которые стали больше вкладывать в недвижимость, поскольку рост арендной платы сделал бизнес по сдаче недвижимости в аренду чрезвычайно выгодным. Интерес со стороны граждан Евросоюза, для которых цены в Венгрии значительно ниже, чем в других странах Европы, также спровоцировал удорожание объектов.

В самых популярных районах Будапешта примерная стоимость кв. м на февраль 2016 г. составила: в V районе €2230 / 1 кв. м, в VI районе –  €1500, в VII районе – €1300.

Плюсы для инвесторов

  • Средняя стоимость качественной недвижимости в центре Будапешта составляет €1300-2000/ 1 кв. м;
  • Венгрия получает почти треть всех прямых иностранных инвестиций, поступающих в Центральную Европу. Суммарно с 1989 года накопительный размер прямых иностранных инвестиций составил более €164 млрд;
  • В настоящее время фондами Евросоюза в Венгрию вложено €22,6 млрд;Будапешт является популярным местом дислокации крупных транснациональных компаний, здесь расположены 45 из 50 международных компаний из так называемого разряда «голубых фишек»;
  • Недвижимость в Венгрии обеспечивает неплохую по европейским меркам доходность от аренды – более 7% годовых;
  • Покупка недвижимости в Венгрии любого ценового диапазона в совокупности с рядом других требований открывает возможность (но не гарантирует) получения ВНЖ. Венгрия – страна Евросоюза, поэтому быть резидентом Венгрии означает иметь статус резидента ЕС;
  • Венгерское правительство приветствует инвестиции в недвижимость иностранцами, поэтому был принят закон о разрешении оформления недвижимости в частную собственность. Права собственника в Венгрии жестко охраняются законом и не могут быть нарушены по политическим или другим субъективным причинам.

Наиболее интересные регионы для инвестиций

Максимальная доля столичных покупок приходится на квартиры в многоквартирных домах. В курортных зонах иностранцы чаще всего приобретают дома и апартаменты. Это озеро Балатон, Хевиз, Веленце, область Зала. Здесь покупают жилье для отдыха или лечения на термальных водах.

Будапешт – столица Венгрии, одновременно являющаяся и курортом. Такую возможность городу подарила уникальная география: город находится на разломе тектонических плит, благодаря чему здесь действует множество термальных источников.

Сегодня это главный политический, торговый, промышленный, научный, культурный и транспортный центр страны. Будапешт – один из красивейших городов Европы, панорама которого внесена в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Венгерская столица также может похвастаться 80 геотермальными источниками, крупнейшей в мире системой пещер с термальной водой, самой крупной синагогой в Европе и одним из старейших метрополитенов мира. По данным Euromonitor International, Будапешт занимает 25 строчку в мировом и 6 строчку в европейском рейтинге самых популярных туристических городов.

Балатон – крупнейшее озеро Центральной Европы. Он известен не только возможностями отдыха и лечения на термальных и минеральных источниках, прославивших Венгрию, но также рыболовства и яхтенного спорта. Балатон имеет вытянутую, как у озера Байкал, форму. Его длина – 79 км, а площадь 594 кв. км. Благодаря небольшой глубине вода в озере хорошо прогревается, однако не отличается прозрачностью из-за высокой концентрации планктона и водорослей.

Крупнейшими и самыми известными курортами на Балатоне считаются Балатонфюред, Кестхей и Шиофок. Через эти города проходит как автомобильный, так и железнодорожный транспорт, что влияет на логистику и привлекательность местной недвижимости в глазах инвесторов.

Хевиз – город и крупнейшее термальное озеро Европы, расположенные на северо-западной оконечности озера Балатон. Заповедные и реликтовые леса, окружающие озеро, создают здесь особый микроклимат. Вода в озере, подогреваемая подземным термальным источником, прогревается, и даже зимой ее температура не опускается ниже +26°C. Не зря Хевиз прозвали «Водной жемчужиной в зеленой оправе леса». На лечение сюда едут преимущественно европейцы, которым требуется лечение заболеваний кровеносной системы, суставов, ревматизма. Летом и осенью, когда температура воды в озере колеблется в районе +35°C, водную гладь покрывают кувшинки и лотосы, ставшие своеобразной визитной карточкой Хевиза.

Веленце – город-курорт, расположенный на берегах одноименного озера, считающегося одним из самых теплых в Европе. Озеро находится между Будапештом и Балатоном, и доехать сюда из Будапешта можно всего за 40 минут, в том числе и на электричке. Россияне еще не в полной мере оценили возможности, которые кроются в здешних заповедных местах. Однако, помимо самого озера, вода в котором летом прогревается почти до +30°C, здесь есть два термальных спа. На территории одного из них, Velence Resort & Spa, оборудован целый комплекс из 11 бассейнов, работающих круглый год, в том числе и с термальной водой. На местные воды в основном едут лечить ревматические заболевания. Помимо водо- и грязелечения, здесь хорошо развита инфраструктура: есть большой торговый центр, магазины, рестораны, банки. Вокруг озера проходит велосипедная дорожка, отвечающая международным стандартам. Зимой на озере катаются на коньках, летом – на водных лыжах, проводятся международные соревнования на байдарках и каноэ, отличные условия располагают к удачной рыбалке.

Залакарош – курортный городок, расположенный в заповеднике Малый Балатон. Основная специализация термального курорта, где вода в горячих источниках прогревается до 96°C, – лечение болезней опорно-двигательного аппарата и суставов, сердечнососудистой системы.

На сегодняшний день это место считается одним из самых перспективных направлений в плане инвестиций в жилье. Эксперты отмечают, что вслед за ростом туристического потока ожидается, что цены на покупку и аренду местной недвижимости также пойдут вверх. Здесь можно приобрести дома-апартаменты, в которых можно проживать самим и сдавать комнаты отдыхающим. Оздоровительный центр с термальными курортами работает круглогодично, соответственно, и аренда пользуется спросом круглый год.

Цели инвестиций

В основном покупатели недвижимости в Венгрии руководствуются двумя целями: приобрести недвижимость для личного отдыха или вложить средства в жилье для последующей сдачи в аренду. Реже россияне приобретают объекты для постоянного проживания, получения ВНЖ и для проживания детей, обучающихся в венгерских университетах.

Если при покупке жилья для периодического отдыха можно исходить исключительно из личных интересов, то при приобретении недвижимости для сдачи в аренду необходимо ориентироваться на стабильность туристического потока. В этом случае особое внимание стоит обратить на красивый, насыщенный историческими достопримечательностями и местным колоритом Будапешт (особенно привлекательны районы Пешта – 5-й, 6-й, 7-й, 9-й и 13-й), а также на популярные курорты – Хевиз, Залакарош, Веленце, Балатонфюред, Кестхей и Шиофок.

Объекты в менее популярных регионах страны хоть и потребуют меньшего бюджета на покупку, но вряд ли будут прибыльными и ликвидными. Однако есть категория дальновидных людей, которые думают о будущем, что, например, хорошо бы встретить пенсию в теплых краях, в тишине, в собственном доме с большим фруктовым садом. Для этого покупают дома в провинции – недорогие, но со всеми коммуникациями, ванной, туалетом; кирпичные постройки для круглогодичного проживания. Очень часто в домах имеется камин, который выполняет не только декоративную функцию, но и практическую – отапливает дом. Хорошие климатические условия позволяют иметь роскошный сад, где есть черешня, абрикосы, персики, виноград. Практически в любой деревне налажено хорошее транспортное сообщение, везде есть асфальтированные дороги, и в каждой деревушке есть такие блага цивилизации, как интернет.

Квартиры высокого для Венгрии ценового диапазона (около €300 000) приобретаются исключительно для личного пользования. Дополнительные средства вкладываются в ремонт и дизайнерскую обстановку, и такие объекты если и выходят на рынок аренды, то только в качестве эксклюзивного, штучного товара.

Цены

Цены на квартиры Будапешта начинаются от €40 000, но стоит понимать, что за такую стоимость приобретается жилье в старом жилом фонде, в здании типовой постройки – и не в самом престижном и благополучном районе города. Вероятнее всего такое жилье будет требовать дополнительных затрат на ремонт и полную замену коммуникаций. Качественные квартиры в хороших районах Будапешта начинаются от €80 000-€90 000. За €300 000 можно приобрести элитную квартиру в старинном отреставрированном здании, с обновленными коммуникациями и дизайнерской мебелью.

Новостроек в Будапеште очень мало. Лидером строительной активности столицы считается компания-застройщик Cordia. Большинство объектов, возводимых этой компанией, продаются еще на стадии строительства, даже несмотря на сравнительно высокие цены – около €2200-2400/1 кв. м.

Дома в пригороде Будапешта (30-40 км) стоят от €80 000, в 15 минутах езды от столицы стоимость частных домов начинается от €150 000-€200 000.

Цены на бюджетные объекты на термальных курортах Венгрии начинаются от €40 000. Так, за €45 000-50 000 в Хевизе можно приобрести квартиру вторичного рынка с одной-двумя спальнями всего в 10 минутах неспешной ходьбы от озера.

Квартиры в новостройке Шиофока, в закрытом жилом комплексе, расположенном прямо на берегу Балатона, стоят от €50 000.

Двухэтажный дом площадью 100-150 кв. м на озере Веленце в непосредственной близости от термальных источников можно приобрести за €80 000-€110 000.

Аренда

Долгосрочная аренда апартаментов с одной спальней в среднем по стране стоит €210-300 в месяц. В Будапеште ставка аренды чуть выше – €250-350/месяц. Посуточная аренда квартир в Будапеште обходится в €35-40 за ночь.

Краткосрочная аренда студии в центре Хевиза стоит приблизительно €25 в сутки. Однокомнатные апартаменты с отдельным входом в 500 м от озера сдаются за €30 в суткм. Безусловно, цены варьируются в зависимости от сезона. Аренда индивидуального дома в Хевизе с панорамным видом на виноградник стоит около €60 в день. Специалисты утверждают, что рынок недвижимости Хевиза перенасыщен предложением аренды, поэтому при поиске инвестиционного объекта стоит всесторонне изучить ситуацию.

Тонкости процесса купли-продажи и дополнительные затраты

В Венгрии иностранный гражданин может приобрести недвижимость в частную собственность (квартиры, дома и землю площадью до 6000 кв. м). Весь процесс оформления сделки занимает около двух месяцев, однако покупка недвижимости иностранцем сопряжена с рядом сложностей, в частности, нерезидент обязан получить разрешение властей. Для приобретения любого вида земель, за исключением пахотных, на имя физического лица необходимо получить разрешение от районного совета местного муниципалитета, а в Будапеште любое приобретение недвижимого имущества подлежит утверждению Канцелярией. При оформлении недвижимости на юридическое лицо никакие ограничения не распространяются.

Венгерское законодательство требует, чтобы процесс покупки недвижимости был заключен посредством частного договора (договора купли), заверенного адвокатом. Самый долгий этап – получение от местной администрации разрешения на покупку. Большинство юристов советуют иностранным гражданам создать компанию, зарегистрированную в Венгрии, для того, чтобы уже на нее приобретать недвижимость. Эта схема легальна, в этом случае никакого разрешения получать не надо, процедура занимает всего пару дней, а все расходы в дальнейшем могут быть списаны.

После выбора объекта и согласования всех условий между покупателем и продавцом подписывается договор купли-продажи. Договор составляется юристом, который проверяет все документы. В договоре прописываются все этапы, после прохождения которых собственность будет окончательно зарегистрирована. Первоначально покупателем вносится залог 10% от стоимости недвижимости, оплачивается оформление сделки, и юрист подает документы на получение разрешения на покупку для иностранцев. Когда (как правило, в течение одного-двух месяцев) приходит разрешение на покупку от властей Венгрии, покупатель уплачивает оставшуюся сумму. Фиксируется факт оплаты в полном размере (со стороны покупателя) и передача прав собственности (со стороны продавца). Последним этапом юрист окончательно регистрирует документы во всех инстанциях.

Гонорар юристу (1-3%) и комиссионные риэлтору (3-5% +НДС) оплачивает покупатель.

Налогообложение недвижимости

Налог на недвижимость в Венгрии единоразовый, он уплачивается один раз после совершения сделки купли-продажи и составляет 4%. При покупке дома 4% платятся за все вместе: за дом, землю и гараж, а налогооблагаемой базой считается единая покупная цена. Исключением являются дома в Будапеште и в курортных зонах, здесь также существует муниципальный налог, который составляет примерно от €100 до €200 в год. Наличие и размер налога варьируются в зависимости от муниципалитета.

При покупке квартир в новостройках, налог на недвижимость составляет: с первых €50 000 – 0%, с оставшейся суммы – 4%.

Приобретая землю под строительство, покупатель освобождается от уплаты налога.
Доход от аренды облагается налогом по ставке 16%.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Татьяну Никитину (JUNIK E-W KFT), Петера Шомлай (OTP Ingatlanpont Kft) и Татьяну Штефан (ERNSTE IMMOBILIEN HEVIZ).

photocredits: flickr / junik e-w kft

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Венгрии
Обсуждение
Андраш
И подоходный налог в Венгрии с 1 января 2016 года составляет 15%.
22 марта 2016, 23:11:45
Андраш
Информация про налоги не совсем соответсвует действительности. В Будапеште не платится муниципальный налог. После покупки недвижимости взимается разовый налог (за исключением курортных мест) на покупку недвижимости: 4% от стоимости недвижимости стоимостью до 1 млрд форинтов. С суммы, превышающей 1 млрд форинтов уплачивается дополнительная пошлина в 2%. Максимальная сумма налога на одну недвижимость составляет 200 млн форинтов.
Налог на покупку недвижимости не взимается в следующих случаях:
- при купле-продаже недвижимости между супругами или родственниками по прямой линии
- при покупке новой квартиры стоимостью до 15 млн форинтов от застройщика
- при покупке земли при условии, что владелец в течение 4-х лет строит на участке жилой дом
22 марта 2016, 23:05:20
Представьтесь:
Код с картинки: