портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Обзор рынка недвижимости Италии

Опубликовано:
Теплая и гостеприимная Италия – мечта всех, кто хочет владеть жильем в стране с богатой историей и невероятно живописной природой, благоприятным климатом, незыблемыми кулинарными традициями и развитым туризмом; разнообразие итальянских регионов гарантирует широкий выбор возможностей для инвестиций, а цены, которые фактически достигли дна после кризиса, станут дополнительным стимулом к скорейшему принятию решения о покупке.

Коротко о главном

Колоритная, живая, вкусная, шумная, романтичная, древняя, живописная, теплая – к Италии, одной из самых гостеприимных и ярких стран Старого Света, можно применять несчетное количество эпитетов. Объединенные этими качествами, регионы Италии, тем не менее, разительно отличаются друг от друга. Есть здесь и заснеженные вершины с ледниками, с которых катаются на лыжах, и престижная Ривьера, излюбленная сильными мира сего, и диктующие собственный образ жизни озера, и тихие острова, на которых можно провести более чем достойную пенсию, и древние города с руинами – и туристические регионы с гостеприимными местными жителями, где хочется остаться навсегда.

На территории Италии находится 155 памятников Всемирного наследия ЮНЕСКО – больше, чем в какой-либо другой стране мира.

Столь завидное разнообразие «настроений» Италии диктует и неоднородность рынка недвижимости, региональные особенности которого имеют просто фундаментальное значение при покупке жилья. Интересно, что сами жители страны редко называют себя «итальянцами», но предпочитают представляться «римлянами», «венецианцами» или «флорентийцами». И эксперты именно так рекомендуют относиться к итальянской недвижимости: познакомившись с главными «региональными особенностями», выбирать себе жилье, исходя исключительно из них.

В целом для рынка недвижимости Италии характерно преимущество объектов вторичного рынка – как апартаментов, так и вилл. Новых комплексов и современных жилых проектов в стране совсем немного. Поэтому желающим обзавестись непременно первичным жильем в современном комплексе, придется выбирать объекты в определенных регионах – или останавливать выбор на покупке нового отдельно стоящего дома.

Рынок недвижимости Италии богат объектами под реконструкцию. Главный совет по их приобретению – сотрудничество с проверенным риэлторским агентством, поскольку покупка исторического здания может обернуться целым рядом сложностей в случае неверного выбора.

География и не только

Италия расположена на юге Европы в самом центре Средиземноморья. На северо-западе она граничит с Францией, на севере с Австрией, на северо-востоке – со Словенией. Также имеет внутренние границы с Ватиканом и Сан-Марино. Страну принято разделять на три основных региона – северный, центральный и южный. Столицей и одним из важнейших мегаполисов Италии является Рим. К крупным городам, очень популярным у туристов, относятся Милан, Флоренция, Венеция, Неаполь. Пляжные итальянские курорты находятся в регионах Лигурия, Лацио, Эмилия-Романья, Калабрия, Кампания, Марке, на островах Сардиния и Сицилия.

Основные горнолыжные курорты Италии – это регион Доломитовых Альп и живописные долины Валь-ди-Фасса, Валь-ди-Фьемме, Мадонна-ди-Кампильо, а также Альта-Вальтеллина и Валле д’Аоста и др.

Италия входит в состав стран-участниц Шенгенского соглашения. Гражданам России и СНГ для посещения страны требуется итальянская виза.

Климат Италии очень разнообразен. На севере царит умеренно жаркое лето с температурой от +22 °C до +24 °C и туманная зима с температурой в январе около 0 °C. Климат на островах Италии – средиземноморский, с жарким и сухим летом (+26 °C), теплой и мягкой зимой (около +10 °C в январе). Снег выпадает крайне редко, за исключением горных районов Альп, где на высотах более 1500 метров над уровнем моря он лежит большую часть дней в году. На юге полуострова с марта по октябрь дуют сухие жаркие ветры из Сахары – «сирокко». В этот период температура здесь повышается до +35 °C, а воздух становится сухим и пыльным.

В горных районах страны, в Альпах и Аппенинах, температура воздуха зимой может достигать даже -20 °C. На остальной территории Италии зима достаточно мягкая. На юге, в материковой части страны и на островах, в том числе на Сицилии, царит субтропический климат.

Как добраться

Аэропорты Италии находятся во многих крупных городах и туристических центрах страны. Самый крупный из них – международный аэропорт имени Леонардо да Винчи, расположенный в 30 км к юго-западу от Рима в Фьюмичино. В 15 км к юго-востоку от центра итальянской столицы, на границе с Чампино, находится один из старейших аэропортов в стране, имени Джованни Баттиста Пастине, который принимает только чартерные и внутренние рейсы.

Собственными аэропортами также располагают Венеция, Верона, Болонья, остров Сицилия (в Катании и Палермо). В Милане есть три аэропорта, крупнейшим из которых является Мальпенса. В Генуе на территории аэропорта осуществляется беспошлинная торговля, что особенно понравится любителям шопинга.

Из России в Италию осуществляется множество перелетов, из Москвы летают как регулярные рейсы, так и прямые чартерные. Авиакомпании «Аэрофлот» и Alitalia ежедневно выполняют прямые регулярные рейсы в Рим, Милан и Венецию. Время в пути до Рима – 3 часа 50 минут. Средняя стоимость билета в оба конца – 26 000 рублей. Авиакомпания Meridiana осуществляет регулярные рейсы в Болонью, а в летний сезон – в Кальяри и Олбию.

Прямые летние чартерные рейсы доступны до Римини, Вероны, Рима, Триеста, Неаполя, Милана, Венеции, Болоньи, Анконы, Генуи, Катаньи. Стоимость в обе стороны составляет от 17 000 до 27 000 рублей. Перелет осуществляют авиакомпании «Вимавиа», «Аэрофлот», Red Wings, S7 Airlines, Alitalia.

До горнолыжных курортов Италии можно добраться, прилетев чартерным рейсом в Верону, Турин, Брешию или Бергамо. На период новогодних праздников вводятся дополнительные рейсы. До горнолыжных курортов Валь-Гардена и Кронплатц можно попасть чартером до Инсбрука.

В Италии развит система общественного транспорта, как автобусная, так и железнодорожная сети. Это делает практичным и удобным перемещение по всей стране.

Ситуация на рынке недвижимости

Рынок недвижимости Италии вступает в стадию восстановления после кризиса, хотя в сравнении с другими странами Европы здесь не было сильного «обвала» цен. Так, в целом по стране в прошлом году они снизились на 6%, а объемы продаж, напротив, увеличились примерно на 6%. В Италии растут объемы нового ипотечного кредитования, что является «здоровым» признаком роста рынка. Эксперты отмечают, что текущая ситуация является максимально благоприятной для покупки недвижимости – ведь уставшие от кризиса владельцы готовы снижать до 20% от заявленной стоимости жилья.

Согласно данным консалтинговой компании CBRE, общая сумма инвестиций иностранцев в рынок недвижимости Италии в 2015 году превысила €5 млрд. Наибольший поток инвестиций в рынок коммерческой и жилой недвижимости Италии приходит со стороны граждан Китая (27%). За ними следуют американцы (22%) и немцы (16%).

После долгого кризисного периода начали расти цены на курортную недвижимость Италии, будь то «вторые дома» или инвестиционное жилье. Так, наибольший рост спроса со стороны итальянцев был отмечен в регионах Апулия, Лигурия и Марке. Лигурия, в особенности побережье Ривьера-ди-Поненте с городами Алассио, Лоано и Сан-Ремо, расположенными рядом с границей с Францией, продемонстрировала лучшие результаты – в 2015 году спрос на жилье здесь увеличился на 9%.

Эксперты отмечают, наиболее ликвидные объекты недвижимости характерны для таких регионов как Лацио, Лигурия, Ломбардия, Сардиния. В местах без развитой инфраструктуры в ближайшие годы не предвидится роста цен, а предложение будет значительно превышать спрос. Что касается доходности от аренды, то она находится на относительно невысоком уровне, поскольку недвижимость на море можно выгодно сдавать только несколько месяцев в году. Но в таких городах как Милан или Рим спрос довольно стабилен и будет только расти. Здесь несложно выбрать такую недвижимость, которую легко сдать в аренду офисным служащим, студентам или туристам в качестве bed and breakfast.

Регионы Италии

Италия предоставляет покупателям практически неограниченный выбор интересных жилых объектов – от городских апартаментов до уединенных вилл на море, от отреставрированных поместий до горнолыжных шале. Главное, определиться с направлением и типом недвижимости!

Северная Италия – это наиболее престижная для проживания часть страны. Характерной особенностью недвижимости здесь является ее высокая ликвидность, вследствие экономической стабильности и развитой инфраструктуры. Главный регион северной части страны – Ломбардия, самый экономически развитый в государстве, с такими провинциями, как Бергамо, Брешия, Комо, Кремона, Лекко, Лоди, Мантуя, Милан, Монца-э-Бриянца, Павия, Сондрио, Варезе. В столице Ломбардии – Милане – цены на престижное жилье в среднем составляют €4500 за квадратный метр. Другие популярные направления региона – Брешия, Бергамо, Комо и Варезе.

Озера Ломбардии – Маджоре, Комо и Гарда – традиционно являются регионами-бестселлерами недвижимости как у местных, так и международных инвесторов. Цены здесь – одни из самых высоких в Италии. Так, стоимость квадратного метра на берегах Комо может вполне достигать €10 000, а для того, чтобы купить приличное жилье на Маджоре и Гарде, нужно рассчитывать бюджет, исходя из стоимости €1000-€5000 за «квадрат».

На севере также расположен регион Венето, в котором находится знаменитая Венеция – магнит для туристов и покупателей инвестиционного жилья. Цены на жилье здесь также являются одними из самых высоких в стране и вполне могут достигать €12 000 за квадратный метр. Средней стоимостью «квадрата» в Венеции считается сумма около €4000.

Эмилия-Романья – достаточно у россиян регион северной части Италии. Он связан с такими знаменитыми итальянскими брендами, как Федерико Феллини, пармская ветчина, пармезан, а также дорогими автомобилями итальянского производства (Мазератти, Феррари и Ламборгини). Средняя цена недвижимости здесь – около €2000 за кв. м.

Лигурия – это северо-запад Италии, побережье элитного отдыха, великолепной природы и престижа. Близость Французской ривьеры и княжества Монако накладывает определенный отпечаток на лигурийский образ жизни, и приобретение недвижимости здесь всегда будет выгодным вложением средств. В том числе и из-за большого количества туристов, которые приезжают сюда круглый год. Самыми знаменитыми курортами Лигурии являются «город миллионеров» Портофино, где стоимость квартиры может вполне достигать нескольких миллионов евро, аристократичный Сан-Ремо, столица барокко и оливкового масла – Империя, а также «семейная» Бордигера.

В центральной части страны, на западе, раскинулась живописная Тоскана. Это романтичный регион с живописнейшими пейзажами и отличными возможностями покупки инвестиционной недвижимости. Интересными вариантами вложения средств в Тоскане могут стать реставрация исторических зданий, а также приобретение действующих бизнесов – отелей, фермерских хозяйств с виноградниками и оливковыми рощами, трюфельных хозяйств, которые отлично подходят для агротуризма. Интересны и последние данные популярного итальянского портала Immobiliare.it, согласно которым во Флоренции, столице Тосканы, средняя стоимость жилья превысила цены на недвижимость Рима (€3436 во Флоренции и €3413 в Риме). В другом популярном городе региона – туристической Пизе можно найти интересные исторические объекты под реконструкцию.

Лацио – центральный регион, в котором расположена столица страны Рим. Помимо столицы Италии, провинция Рим включает четыре основных туристических центра: Чинтавеккья, Фраскати, Веллетри и Тиволи. Недвижимость Рима оказывается востребованной круглый сезон. Цены на покупку жилья варьируются здесь от €1800 до €10 000 за квадратный метр, а на аренду – от €9 до €24 за «квадрат».

Адриатическое побережье Италии – это, прежде всего, популярный регион Апулия, самая южная часть страны. Апулия может похвастаться невероятно красивой даже по итальянским меркам природой, чистейшим морем, богатым культурно-историческим наследием и очень развитым сельским хозяйством. Однако инфраструктура здесь не так хорошо развита, как в соседней, более северной части побережья. Средняя цена на недвижимость в этом регионе – одна из самых низких в Италии и составляет около €1475 за квадратный метр.

Калабрия – южный регион с весьма демократичными ценами, потрясающей природой, чистейшим морем и превосходной кухней. Приобретать в Калабрии недвижимость с целью получения дохода от аренды не очень выгодно, регион больше подходит для постоянного проживания или проведения каникул.

Сицилия – самый большой остров Италии и всех стран Средиземноморского бассейна. Это яркое, эклектичное, живописное место с богатым культурным и историческим наследием. Эксперты отмечают, что Сицилия является одним из лучших направлений Италии для покупки «отпускного» жилья. Средняя стоимость недвижимости на острове сегодня составляет около €1500, а покупатели своего «второго дома» обязательно оценят по достоинству нетронутую природу, демократичные цены и гостеприимство местных жителей. С недавнего времени на Сицилии началось строительство комфортабельных жилых комплексов.

Сардиния – остров с ограниченными зонами строительства и стабильно высокими ценами на жилье на северном побережье. Здешняя недвижимость прежде всего подойдет покупателям с высоким уровнем дохода, ведь это именно то место, где предпочитают отдыхать звезды и мировые знаменитости. Цены на аренду на северной Сардинии также стабильно высоки. В целом же по острову стоимость жилья можно назвать вполне доступной, отмечают эксперты. На Сардинии может быть выгодно приобретение апартаментов в комфортабельных жилых комплексах.

Цели покупки

То, в каком регионе Италии приобретать недвижимость, напрямую зависит от целей и бюджета покупателя. Наши соотечественники преимущественно покупают итальянское жилье для проведения отпуска или переезда в страну на ПМЖ. Хотя эксперты отмечают, что инвестиционный потенциал итальянской недвижимости зачастую оказывается недооцененным россиянами. Большим спросом у граждан России пользуются виллы или таунхаусы у моря, в особенности – с собственным участком земли.

Для постоянного проживания эксперты советуют выбирать не курортные городки, жизнь в которых буквально замирает на весь зимний сезон, а крупные города и их пригороды – к примеру, такого развитого региона как Ломбардия. Здесь насыщенная жизнь бьет ключом круглый год, за пару часов на автомобиле можно добраться как до горнолыжных курортов, так и до морского побережья, а также других крупных городов. Милан идеально подходит для проведения интересных выходных с шопингом и культурной программой, а также для постоянного проживания всей семьей. Здесь же можно отдать детей на обучение в престижные школы и университеты.

Рим также интересен как направление для инвестиций и ПМЖ. Cтабильным спросом пользуются районы исторического центра – Прати, Авентина, где недвижимость не так часто выставляются на продажу, а новостроек просто-напросто нет. Здесь поток туристов из разных стран стабилен в течение круглого года, а студенты арендуют жилье на длительные сроки. В Риме есть университеты, современные больницы, крупнейшие парки, музеи, отличный шопинг и незабываемые «исторические» экскурсии. Горнолыжные курорты находятся примерно в 100 км от Вечного города в Овиндоли, а на термальные источники принято ездить в Тиволи. Рядом с Римом есть два международных аэропорта.

В качестве «дома для отпуска» отлично подходят озера, а также Сицилия с ее потрясающим климатом, обилием фруктов и овощей, чистейшим морем, демократичными ценами и очень гостеприимными местными жителями. А также, безусловно, курорты Лигурийской ривьеры.

Что касается стремительно набирающего в Италии популярность агротуристического бизнеса, то его столицей, бесспорно, является Тоскана. Здесь, у подножия средневековых городков, можно насладиться лучшими сортами итальянских вин, продегустировать оливковое масло, понаблюдать за процессом их производства. Далее по популярности следуют Трентино с его горным очарованием и Пьемонт с белыми трюфелями и игристым Просекко. Однако не стоит обходить вниманием и такие регионы как Марке, Умбрия и Эмилия-Романья. Приобрести подходящее поместье под реконструкцию здесь можно значительно дешевле, чем в Тоскане, при этом оно ничуть не будет уступать качеством своим «популярным соседям».

Стоимость комплексов, которые можно использовать под «агротуристические» цели, сильно зависит от расположения, количества номеров и их состояния, дополнительных условий для приема туристов, наличия и производительности виноградников и оливковых рощ. В среднем по стране стоимость таких объектов начинается от €800 000 и выше.

Особенности ценообразования

Цены на недвижимость в Италии в обусловлены в первую очередь развитостью инфраструктуры конкретно взятой местности и спросом со стороны покупателей. Также значительное влияние на ценообразование оказывает историческая ценность здания, вид из окна, близость к берегу моря или озера, этажность, кадастровая категория помещений, наличие участка земли, террасы и, конечно, общее состояние объекта. И стоит всегда помнить про правило трех «М»: место, место и еще раз место.

Самые дорогие регионы страны – это Ломбардия с Миланом и озерами, Тоскана, Лигурийский курорт Портофино, а также Венето (Венеция) и cеверная часть острова Сардиния. Бюджетная недвижимость представлена на юге Италии (Калабрия, Апулия, Кампания). Также недорогие варианты можно найти на Адриатическом побережье (регион Марке, Эмилия Романья). Экономически развитый север страны заметно отличается ценами от патриархального – но всегда очаровательного юга. И то, где покупать жилье, зависит исключительно от предпочтений покупателя.

Так, если в калабрийской деревне спрос фактически отсутствует, то и ее недвижимость обойдется покупателю весьма недорого. Однако, приобретая бюджетные объекты в непопулярных местах Италии, нужно помнить, что и продать их впоследствии будет проблематично. И, напротив, в Портофино, где предложение довольно ограничено, а спрос высок, цены могут достигать нескольких миллионов евро, а объекты «уходить» с рынка в считанные дни.

Покупатели с небольшими бюджетами могут обратить внимание на новостройки в развивающихся регионах. Так, к примеру, в южной Калабрии двухкомнатные апартаменты в новостройках продаются приблизительно за €100 000. И за эту сумму можно вполне получить квартиру с отделкой – и даже с видом на море. По мнению экспертов, инвестиции в развивающиеся районы более рискованны, хуже «держат удар» переменчивой рыночной конъюнктуры, но при этом могут приятно удивить неплохой доходностью.

Специалисты итальянского рынка недвижимости отмечают, что кризис почти не сказался на уровне цен на недвижимость в престижных регионах Италии. Хороший пример – виллы и дома на озерах Ломбардии, где недвижимость пользуется неизменно высоким спросом даже в сложные времена. Но недвижимость на озерах Комо, Маджоре и Гарда стоит достаточно дорого (квартиры в среднем от €250 000, дома – от €450 000).

Аренда

В сегодняшней ситуации специалисты рекомендуют инвесторам обратить внимание на приобретение коммерческих помещений под офисы или магазины в центральном районе Милана для их последующей сдачи в аренду. Владелец может подписать с арендатором долгосрочный договор и получать стабильный доход. Хорошие помещения с витриной на первом этаже в Милане пустыми не простаивают никогда.

Что же касается аренды жилой недвижимости, то эксперты советуют сдавать ее на короткие периоды, поскольку при подписании долгосрочного контракта, в случае возникновения проблем с арендаторами или их платежеспособностью, разорвать договор аренды может быть довольно проблематично. Ведь в Италии суд, как правило, стоит именно на стороне арендаторов.

Для курортной аренды стоит рассматривать недвижимость на побережье страны – как ее материковой, так и островной части. Для грамотной организации процесса краткосрочной аренды, рекомендуется подписать договор с управляющей компанией, которая поможет в поиске клиентов, передаче ключей, будет осуществлять проверку состояния квартиры, проводить уборку и т.д.

Доходность от аренды жилой недвижимости в Италии, как правило, составляет 3-5% годовых. Так, краткосрочная аренда студии в Милане может обойтись от €40 до нескольких сотен евро в сутки. Если это долгосрочная аренда, то в зависимости от характеристик объекта, цены начинаются от €400 до €2000-€3000 в месяц. Дорогостоящую недвижимость предпочитают арендовать на сезон: вилла на озере Комо может стоить от €10 000 до €100 000 в месяц.

Особенности совершения сделки

Процедура покупки недвижимости в Италии – стандартная для Европы и позволяет любому иностранцу приобрести жилье, что, однако, не дает ему права претендовать на получение вида на жительство в стране. Налоги на содержание недвижимости Италии ниже, чем в соседних Франции и Швейцарии, благодаря чему популярностью пользуются приграничные объекты недвижимости. Покупателям недвижимости в Италии нужно иметь ввиду, что суммы налогов на недвижимость значительно отличаются от региона к региону – и меняются каждый год. А обслуживание апартаментов в современных жилых комплексах может стоить совсем недешево.

Гарантия грамотно совершенной сделки в любой стране, и Италия не является исключением, – это обращение к профессиональному риэлторскому агентству, которое поможет не только подобрать объект, идеально соответствующий целям инвестора, но также собрать все необходимые документы и осуществлять услуги по управлению при аренде и отсутствия собственника в стране.

Пять советов покупателям недвижимости в Италии

1. Прежде всего определитесь целями покупки недвижимости. Это поможет выбрать наиболее подходящее местоположение и обозначить верные критерии поиска.

2. Обязательно учитывайте ликвидность приобретаемого объекта, чтобы, в случае необходимости продажи через несколько лет, у вас не возникло серьезных проблем.

3. Не бойтесь реставрационных работ и не старайтесь приобрести исключительно жилье в новостройке. Во-первых, в Италии их не так много, а во-вторых, приобретая исторический объект, можно получить современные условия проживания с настоящим историческим шармом, истинным для Италии. Но при выборе объекта под реставрацию всегда пользуйтесь консультацией проверенного риэлторского агентства.

4. При выборе объекта учитывайте не только расходы на приобретение, но и дальнейшие расходы на содержание (если квартира или дом входят в кондоминиум, то годовые кондоминиальные расходы могут быть довольно высокими).

5. Найдите надежное агентство недвижимости, которому вы будете доверять на все 100%, которое давно работает на рынке, сотрудничает с проверенными нотариусами, а также сможет не только полностью провести сделку купли-продажи, но и оказать поддержку в эксплуатации недвижимости после ее покупки.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Марию Cкарлыгину («Гулливер Иммобильяре Реал Эстейт»), Викторию Кремневу (Palazzo Estate S.R.L) и Викторию Павлову (Fortuna Immobiliare).

photocredits: flickr / mediteranique

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Италии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.