портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Созополь: традиции и самобытность

Опубликовано:
Созополь – старинный болгарский курорт на берегу Черного моря, который считается излюбленным местом болгарской элиты: здесь любят отдыхать артисты и историки, а за невероятную драматичность ландшафта это место давно оценили художники и писатели; в Созополе не так много туристов, однако цены на недвижимость сопоставимы с более популярным и «раскрученным» Несебром.

География и не только

Созополь – древний приморский город в Болгарии, расположенный в 35 км к югу от Бургаса на южном побережье Черного моря. По возрасту и постройкам Старый Созополь очень напоминает туристическую мекку Болгарии – Несебр. Но Созополь не охраняется ЮНЕСКО, не является местом паломничества туристов, поэтому он более камерный и колоритный. Сегодня это один из крупнейших морских курортов страны, также известный благодаря фестивалю искусств и кино Apollonia, который проходит здесь в начале сентября.

Географически город располагается на небольшом полуострове, по периметру которого раскиданы отдельные острова: Св. Иван (крупнейший остров Болгарии), Св. Кирик, Св. Анастасия и остров св. Тома. Сам Созополь поделен на старую и новую части, между которыми проходит зеленая парковая зона. Именно старая часть города с деревянными домиками XIX века считается архитектурным заповедником.

Созополь – небольшой городок с населением чуть более 5500 человек. Самое оживленное время для Созополя – лето, с мая по сентябрь, когда сюда съезжаются туристы со всего мира, чтобы сполна насладиться атмосферой красочного курорта, комфортным климатом, песчаными пляжами, историей, культурой и колоритной смесью гастрономических традиций Балканской и Средиземноморской кухни.

Как добраться

Чтобы добраться до Созополя, придется планировать комбинированный маршрут. Например, долететь самолетом до Бургаса (круглогодично из Москвы выполняется пять рейсов в неделю), а цена – около 20 000 рублей в оба конца, а затем в Бургасе пересесть на такси, автомобиль или рейсовый автобус, который за 30-40 мин доставит до полуострова. Более регулярное авиасообщение связывает российскую столицу с Софией, но добираться до Созополя из Софии придется более шести часов, а это дольше, чем перелет из европейской части России в Болгарию.

Также добраться до болгарской столицы можно поездом – с Белорусского вокзала ежедневно отправляются поезда Москва-София, но в дороге придется провести более 50 часов, а стоимость билета сопоставима, а иногда и превышает цену авиабилета, – от €230 в одну сторону.

Почему Созополь

Будучи одним из старейших городов Болгарии – первые упоминания об этом поселении датируются Бронзовым веком – Созополь чрезвычайно богат историческими артефактами. Здесь, начиная с VI века до н. э. чеканилась собственная монета, велась морская торговля, в результате чего город стал не только финансовым и торговым, но и важным культурным центром.

Сегодня основным поводом для посещения Созополя, как и основной статьей дохода региона, остается туризм. Здесь есть как пологие, песчаные пляжи с благоустроенными территориями, что идеально подходит для отдыха с детьми, так и дикие полосы побережья, к которым, по скалистым утесам, ведут заброшенные тропинки.

Каждый сентябрь, начиная с 1984 года, в Созополе проводится фестиваль Apollonia, в рамках которого проходят театральные представления, выставки, показ кинофильмов, музыкальные и танцевальные представления, презентации книг и другие культурные мероприятия.

Ситуация на рынке недвижимости

Цены на недвижимость в Болгарии претерпели значительные изменения в связи с мировым экономическим кризисом. Так, если в период 2003-2008 г.г. индекс цен в среднем по стране вырос на 300%, то уже в 2009 году последовало его стремительное падение на 26%. Сегодняшние стоимость жилой недвижимости снизилась на 38% по отношению к «пиковым» показателям III квартала 2008 года.

Сегодня средняя стоимость квадратного метра в Созополе составляет €690. Перед принятием решения о покупке стоит уточнить информацию о размере годовой платы за обслуживание дома – чем богаче внутренняя инфраструктура комплекса (бассейн, сад, детская площадка, парковка, охрана), тем выше будет размер таксы. «Стандартный набор» обойдется в €6-10/1 кв. м/год. Владение апартаментами в закрытом элитном жилом комплексе ляжет на плечи дополнительными годовыми тратами в €15-20 за «квадрат».

Приобретение апартаментов в жилых комплексах с сервисом пятизвездочного отеля очень популярно у сегодняшних инвесторов. И, хотя такие квартиры всегда дороже стандартных, уровень предоставляемых услуг позволяет не переживать об уборке квартиры, охране жилья, доставке питания и мелком ремонте.

За дополнительную плату управляющие компании могут взять на себя заботы по сдаче недвижимости в аренду, обеспечивая собственнику стабильный доход без необходимости непосредственного вовлечения в процесс.

Популярные районы

В городских районах Созополя – довольно плотная застройка, к тому же, в последние годы здесь велось только точечное строительство домов без внутренней инфраструктуры. Поэтому, как правило, в жилых комплексах отсутствуют парковка и бассейн, а также рестораны, фитнес и собственный пляж. Такой вариант покупки подойдет для тех, кто рассматривает круглогодичное проживание с минимальной платой за обслуживание комплекса. А те, кто ищет проект с полной инфраструктурой, должны иметь ввиду, что ни в Старом, ни в Новом городе, ни в Буджаке их попросту нет.

Старый и новый город – это обжитые районы Созополя, Буджака – относительно новый район, с менее развитой инфраструктурой. Отсюда до центра Старого города, пешеходных улиц и множества кафе-ресторанов – около 3 км. Остальные микрорайоны Созополя – это, по сути, загородные окрестности, которые не живут круглогодичной жизнью, но идеально подходят для летнего отдыха. Здесь большой выбор апартаментов в новых современных комфортабельных комплексах. А также – живописная природа, сочетающая зелень, сосны (что для побережья Болгарии большая редкость) и море с достаточно благоустроенными пляжами, которые не так переполнены, как городские Хармони и Градина. 

В старой части Созополя найти новую недвижимость для покупки проблематично – здесь  преимущественно предлагаются объекты под реконструкцию, либо уже реконструированные. Но стоит иметь ввиду, что это жилье – со старыми коммуникациями, не имеющее пляжа поблизости, с узкими улочками и без возможности парковки. Районы, близкие к Старому Созополю, безусловно, являются наиболее популярными для приобретения недвижимости. Созополь – живой круглогодичный город, и покупателям жилья в этой части города будет комфортно и зимой, и летом.

Новые районы Созополя – это уже не сам город, а побережье, которое протянулось к северу и югу от него. Севернее расположен замечательный поселок «Санта-Марина», по праву считающийся одной из самых красивых и недешевых урбанизаций в Болгарии. Домики с четырьмя-пятью этажами, расположившиеся среди сосен, прямо на берегу моря, неподалеку от Царского пляжа, приходятся по душе очень многим покупателям. Сегодня можно встретить интересные предложения по перепродаже жилья в «Санта-Марине», множество из которых предлагается со скидкой 20-30% от первоначальной стоимости (большинство продавцов – россияне). Учитывая изменившееся соотношение рубля к евро, продавцы остаются в плюсе, даже несмотря на предоставленную скидку.

Южнее Созополя расположены пляжи Хармани, Буджака и Каваци. И хотя, административно они не являются частью города, продавцы недвижимости все равно относят их к Созополю. Специалисты рекомендуют рассматривать апартаменты в комплексах на этих пляжах как сезонное жилье – проживание в них зимой не всегда может быть комфортным. Хотя некоторые собственники (особенно те, у которых есть свой автомобиль) остаются здесь и на зиму, получая удовольствие от тишины и уединения.

Цены

Предложение недвижимости в Созополе довольно разнообразно, цены в городе колеблятся от €500 до €750 за 1 кв. м. В Буджаке – новом районе города, расположенном к югу от Созополя – цены за «квадрат» начинаются от €850 и выше. Жилье у пляжей Харманите и Каваците стоит от €750/1 кв. м. Цены на недвижимость варьируются от самых недорогих студий за €18 000 в районе пляжа Хармани, до апартаментов, стоимость которых превышает €100 000 в поселке Свети Тома, который тоже часто называют районом Созополя.

Стоимость апартаментов в закрытых элитных комплексах превышает средний ценовой показатель. Так, в комплексе «Святой Иоанн», расположенном в 2 км от пляжа Смокиня, цены начинаются от €700/ кв. м, а квартиры в курортном комплексе «Санта-Марина» стоят на порядок дороже – около €1100 за квадратный метр. Относительно высокие цены в этом кондоминиуме продиктованы уникальностью проекта: комплекс из 80 зданий разной этажности (суммарно на 1400 квартир) расположен на первой линии моря, у пляжа с мелким белым песком, а с трех других сторон комплекс опоясан смешанным лесом, что создает здесь особый микроклимат. Квартира площадью 52 кв. м обойдется в €55 000-58 000, что довольно дорого для здешних апартаментов с одной спальней.

Цены на студии в 200 м от моря, с видом на созопольский залив, начинаются от €16 000-20 000. За квартиру с одной спальней в новом доме в центре Созополя придется заплатить порядка €25 000-30 000. Примерно в аналогичную сумму обойдется меблированная студия на первой линии моря, либо студия в эксклюзивном жилом комплексе с бассейнами, паркингом, барами и ресторанами (годовая такса – от €10 с квадратного метра).

Квартиры с двумя-тремя спальнями стоят приблизительно €37 000-45 000.

За €70 000 можно приобрести дом в старой, исторической части Созополя, но такая недвижимость потребует больших дополнительных вложений в проведение капитального ремонта. Дом, которому менее 10 лет, в который можно въезжать и проживать сразу после оплаты и получения ключей, стоит около €100 000. При бюджете в €160 000-200 000 можно купить новый трехэтажный дом в закрытом охраняемом комплексе с бассейном и видом на море.

Элитная недвижимость на первой береговой линии обойдется приблизительно в €1,5 млн.

Желающие самостоятельно построить дом своей мечты отдают предпочтение покупке земельных участков. Так, квартал Мисаря, который раньше представлял с собой необжитую холмистую местность, сегодня застраивается малоэтажными домами с тремя-четырьмя этажами. Очевидные и неоспоримые преимущества такого вида покупки – отсутствие таксы на обслуживание и низкая стоимость. Так, земельный участок (около 370 кв. м) под застройку можно приобрести всего за €36 000, то есть меньше €100 за «квадрат».

Аренда

Что касается аренды, то здесь в Созополе, в первую очередь, речь идет о долгосрочной круглогодичной аренде в самом городе – и о сезонной краткосрочной аренде в комплексах с инфраструктурой. В зависимости от квартиры, ее размеров и расположения, на длительный срок жилье можно сдать за сумму от €100 до €1000 в месяц. Когда речь идет о краткосрочной аренде, то цены варьируются от €15 до €100 в сутки. В летний период аренда хорошей квартиры с одной спальней престижном комплексе на побережье («Санта-Марина», «Грин Лайф») обойдется не менее €2000 в месяц. 

Согласно официальным данным,  долгосрочная аренда студии в Созополе в среднем обходится в €260 в месяц. Стоимость аналогичного жилья в высокий туристический сезон начинается от €35 в сутки. Таким образом, недельная доходность летом сопоставима с ежемесячным доходом в зимний период, хотя спрос на жилье в Созополе зимой очень невысок. Имея апартаменты в закрытом комплексе гостиничного типа, сдача жилья в аренду может генерировать доход около €45 в сутки.

Арендовать дом в старой части города можно за €75 в сутки.

Рекомендации по покупке

По наблюдениям экспертов, россияне, которых на болгарском рынке недвижимости стало вполовину меньше с момента падения курса рубля, преимущественно приобретают жилье на курорте для личного пользования. Сами болгары, напротив, пользуются снизившимися за время кризиса ценами, и покупают местную недвижимость с инвестиционными целями.

При покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду стоит учитывать, что доходность будет носить сезонный характер. Помимо нестабильной доходности, необходимо принять во внимание, что в межсезонье численность жителей комплекса будет стремительно сокращаться, а, значит, «свернется» и большая часть инфраструктуры. Кроме того, львиной долей расходов по содержанию жилья станет оплата за отопление, которое в новых комплексах осуществляется преимущественно кондиционером, при этом стены соседних пустующих квартир будут охлаждать жилье. Очень высокие счета за электроэнергию могут стать еще одним подводным камнем при покупке жилья в апарт-отеле.

Недвижимость в Созополе отлично подходит для тихого летнего отдыха – компактные размеры города позволяют пешком добраться до любой его точки, а жилье в прибрежных комплексах обладает дополнительным преимуществом – близостью к морю и отличными видами.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ларису Владимировну Костадинову (агентство Аврора Плюс ЛК), Красимира Иванова (Planeta Partners LTD), Полину Малышеву (Премиум), Юлию Титову (RENTSALE) и Ирину Чащину (ttEstate).

photocredits: webdesignleger.com / rentsale /planeta partners / flickr

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Болгарии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.