портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Кондоминиум: кодекс чести

Опубликовано:
На международном рынке недвижимости существует такая форма собственности недвижимости, как кондоминиум; вопреки расхожему мнению, это не просто определенный вид обслуживаемого жилого комплекса, но способ владения и управления жилым объектом; так каковы же характерные особенности кондоминиумов, в каких странах они наиболее популярны – и чем привлекательны для российского покупателя?

Коротко о главном

Кондоминиум – это форма совместного владения жилым комплексом, объединяющая жильцов для управления, эксплуатации и содержания всех его объектов.

В объединении под названием «кондоминиум» квартира является частной собственностью владельца, а общие территории (парадные, рецепции, лифты, прачечные, холлы, бассейны, спа, теннисные корты, прилегающие зоны и т. д.) находятся в совместном владении всех жильцов. И, соответственно, все соседи в кондоминиуме разделяют между собой затраты на обслуживание и содержание этих территорий. К ним относятся уборка, чистка бассейна, водоснабжение, страховка, обслуживание лифтов и т. д. Так, в США, где кондоминиумы очень популярны, эти затраты обозначаются термином condo fee.

Помимо общей оплаты за обслуживание и содержание помещений собственники принимают совместные решения об управлении комплексом, его усовершенствованиях, проводящихся мероприятиях и т. д. Этому посвящены общие собрания жильцов, которые, как правило, проходят раз в месяц.

В этом и является основное преимущество кондоминиумов перед другими видами собственности: уровень их обслуживания зачастую оказывается наравне с пятизвездочными отелями, при этом жильцы имеют реальное право слова и возможность что-то изменить, а также уверенность в том, что на территории всегда будет чисто и безопасно. Выбор в пользу кондоминиумов делают те покупатели, которым небезразлична судьба не только собственной квартиры, но и всего (а также всех), что (или кто) ее окружает.

Как и у любого современного ЖК, у большинства кондоминиумов есть свой сайт, на котором можно ознакомиться с новостями и изучить всю необходимую документацию.

Виды кондоминиумов

Вопреки расхожему мнению, кондоминиумами могут являться не только многоквартирные здания, но и коттеджные поселки. В таких кондоминиумах, к примеру, в Болгарии, земля находится в собственности управляющей компании, что позволяет покупателям становиться владельцами коттеджей без открытия юридического лица в государстве. Напомним, что физические лица-нерезиденты не имеют права приобретать в собственность землю в Болгарии – и для того чтобы приобрести дом с участком земли или только землю, необходимо сначала зарегистрировать фирму.

Наиболее популярные страны

Сегодня кондоминиумы можно встретить везде в мире, однако к направлениям, в которых такая форма собственности особенно прочно утвердилась, относят США, Канаду, ОАЭ, страны Юго-Восточной Азии (Таиланд, Гонконг, Малайзию, Сингапур, Индию), Австралию, Великобританию, Францию, Болгарию, Италию, Венгрию. В разных странах существуют характерные для них правила собственности кондоминиумов. В общем и целом они схожи, хотя и имеют свои нюансы.

Управление кондоминиумом

Управление кондоминиумом осуществляется не стихийно, но лежит на плечах специальной Управляющей Компании или Совета Ассоциации жильцов (аналог в России – Товарищество Собственников Жилья), который выполняет полный комплекс услуг по менеджменту здания и заботе о благополучном проживании в нем. В США оно обозначается аббревиатурой HOA – Home Owners Assoсiation. Все владельцы жилья юридически принадлежат к этой ассоциации. Именно она определяет суммы регулярных оплат, необходимых для содержания объекта.

Главным документом кондоминиума является Декларация, в которой описаны основные положения образования Ассоциации жильцов, а также правила и ограничения пользования территориями. Устав кондоминиума – более «прикладной» документ, который подробно разъясняет права и обязанности собственников, правила проживания и пользования как апартаментами, так и общими владениями. В них прописываются такие пункты, как проведение ремонта, содержание домашних животных, «часы тишины» и даже совместное утверждение кандидатов – новых покупателей в случае продажи апартаментов нынешним владельцем. То есть в каждом «кондо» существуют свои «законы».

Именно поэтому перед покупкой недвижимости в кондоминиуме необходимо заранее ознакомиться с его декларацией и уставом. Их можно найти на сайте кондоминиума, запросить в офисе или у агента, который занимается сделкой. Сделать это нужно обязательно: возможно у покупателя возникнут категоричные возражения насчет ряда пунктов, указанных в этих документах.

Основные отличия

«Внутренний климат» проживания в кондо может быть на порядок более благоприятным, чем в обычных комплексах, поскольку он контролируется непосредственно жильцами, а уровень сервиса – выше, поэтому стоимость апартаментов в кондоминиумах зачастую оказывается более высокой, чем, к примеру, в кооперативах.

Человеку, не владеющему риэлторской терминологией, кондоминиум с кооперативом перепутать достаточно легко, но в этих понятиях есть существенная разница. Приобретение недвижимости в кондоминиумах дает право полного владения своей недвижимостью, тогда как кооперативы построены по принципу паевого фонда, в котором покупатель приобретает лишь долю собственности.

В Таиланде основное отличие такого жилья от «стандартных»  апартаментов состоит в том, что если здание имеет официальный статус кондоминиума, то по законодательству 49% жилой площади в нем разрешено к оформлению на иностранные физические или юридические лица в полную собственность (Freehold). Для сравнения: в зданиях, имеющих статус «апартаменты», иностранец может купить квартиру только в долгосрочную аренду Leasehold (договор на 30 лет + два раза продление по 30 лет = общий период владения 90 лет).

Услуги и «бонусы»

То, какой список услуг будет «прилагаться» к покупке апартаментов в кондоминиуме, напрямую зависит от уровня его инфраструктуры. Это может быть как полный комплекс сервисов – охраняемая территория, спа, массажный салон, парикмахерская, фитнес-центр, детский клуб рестораны и т. д., – так и их «базовый набор» в виде круглосуточной рецепции, охраны и магазина. Но, как правило, кондоминиумы обладают более развитой инфраструктурой, и, к примеру, в США, в этом и есть их главное отличие от других видов собственности. Именно поэтому и затраты на содержание в кондоминиуме выше, чем в аналогичных «кооперативных» домах.

Основные затраты

Как и в случае с обычными апартаментами и виллами, владельцам жилья в кондоминиуме необходимо уплачивать все налоги и коммунальные платежи, в зависимости от тарифов и уровня потребления. Инфраструктура и расположение кондоминиума самым непосредственным образом влияют на стоимость его содержания. Сюрпризом для собственника это стать не должно: все предстоящие затраты подробно описываются ему риэлтором или представителем Ассоциации жильцов.

Эксперты отмечают, что поскольку суммы, необходимые для содержания кондоминиумов, распределяются между всеми жильцами, то стоимость затрат будет пропорциональна числу соседей. Оплата «кондоминиумальных услуг», или condo fee, будет зависеть от площади апартаментов, возраста здания и ряда других факторов. К примеру, общего финансового состояния Ассоциации и объема дополнительных услуг (платить за которые придется даже в случае их неиспользования). Перед приобретением жилья в кондоминиуме будущему собственнику не лишним будет ознакомиться с балансом резервного фонда проекта.

Что касается стандартной «коммуналки» (электричество, газ, водоснабжение, система кондиционирования, иногда и услуги интернет-провайдера), то, как правило, она входит в condo fee. К примеру, в Таиланде этот платеж составляет $1-2 за квадратный метр квартиры в месяц. Оплата осуществляется в офисе или на счет управляющей компании на год вперед. Что касается кабельного телевидения, то в Таиланде ежемесячный тариф стоит около $10 в месяц, а оплата интернета – $20 в месяц.

В современных зданиях устанавливаются счетчики на воду и электричество, и собственники оплачивают их в индивидуальном порядке.

Аренда

Поскольку стоимость и содержание жилья в кондоминиуме выше «обычных» объектов, то и стоимость аренды здесь оказывается выше. Как правило, в таких домах всеми вопросами занимается управляющая компания – или Ассоциация жильцов. Сдача в аренду обусловлена конкретными сводом правил конкретного кондоминиума, поэтому при решении о покупке кондо в качестве инвестиции прежде всего стоит внимательно изучить его устав. Наверняка сложностей не возникнет, но «предупрежден – значит вооружен». То же самое касается и перепродажи объекта.

10 советов покупателям жилья в кондоминиумах

1. Не пугайтесь терминов, кондоминиум – это общепринятая система коллективного владения недвижимостью.

2. При поиске жилья за рубежом обязательно присмотритесь именно к кондоминиумам: уровень жизни и обслуживания таких объектов – всегда на высоте, хотя и цена соответствующая.

3. Помните, что чем больше прилегающая территория и площадь самой квартиры в кондо – тем больше будет затрат на ее содержание! Просчитайте заранее с управляющей компанией, сколько будет стоить ежегодное содержание квартиры и решите, насколько такая сумма вам подходит.

4. Если целью покупки является сдача в аренду – то, к примеру, в Таиланде не обязательно покупать квартиру исключительно в кондоминиуме и во Freehold. Квартира, приобретенная в кондоминиуме со статусом Leasehold или купленная в обычном ЖК – окупится быстрее.

5. При необходимости приобретения квартиры во Freehold – отдавайте предпочтение покупке в кондоминиуме на этапе строительства. Так, в Таиланде застройщик может продать только 49% жилой площади иностранцам в свободное владение, поэтому к концу строительства эта квота заканчивается.

6. При краткосрочных инвестициях можно приобрести квартиру во Freehold на начальном этапе строительства и продать ее дороже к окончанию строительства, когда у застройщика (как в примере с Таиландом) уже не будет квоты свободного владения. При этом вы получите рассрочку на период строительства и сэкономите на налогах при оформлении, поскольку продать права можно будет по инвестиционному договору еще до регистрации в земельном департаменте.

7. Как правило, жилье в кондоминиумах проще сдать в аренду или перепродать. Но при покупке обращайте внимание на то, чтобы в уставе (договоре) не было ограничений на этот счет.

8. Доверяйте поиск и осуществление сделки только профессиональному риэлтору, который досконально знает рынок и реальную стоимость квартиры – и правильно оформит договор покупки в ваших интересах.

9. По возможности приобретайте жилье как можно в более новых зданиях.

10. Внимательно ознакомьтесь со всеми документами (декларацией, уставом кондоминиума), а также тщательно прочитайте договор перед его подписанием, чтобы впоследствии возможные ограничения не стали для вас сюрпризом.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину (Distant Property), Светлану Касаткину (Exotic Property) и Бориса Гельфанда (агентство Gelfand Realty).

photocredits: flickr / дмитрий кругляк / gelfrand realty / exotic property

HomesOverseas.ru

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

08 декабря, четверг в 16:00
Презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов на Сардинии 8 декабря 2016 года состоится презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов в Сардинии и Тоскане. Презентация состоится в отеле Lotte Hotel по адресу: Новинский бульвар, д. 8, стр. 2, зал «Сапфир». Время проведения: с 16:00 до 20:00.