портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Cам себе хозяин: покупка фермерского хозяйства за границей

Опубликовано:
Одним из самых интересных и непростых видов инвестиций в зарубежной рынок недвижимости является приобретение фермерского хозяйства – виноградников, винодельческих заводов, оливковых и миндальных рощ, молочных ферм и т. д.; так что же прежде всего нужно знать покупателю, на какие бюджеты и страны ориентироваться – и каких подводных камней ожидать? Попробуем разобраться.

Ресурсы

Кризис ресурсов на нашей планете – это уже не пророчества научных фантастов и не «пустые» новости по телевизору. Это реальная ситуация, в которой мы сегодня живем. И наиболее дальновидные инвесторы уже приобрели земли и вложили средства в покупку, содержание и управление фермерскими хозяйствами.

Безусловно, эксперты отмечают, что санкции непосредственным образом отразились на этом сегменте рынка: ведь несколько лет российские владельцы зарубежных фермерских хозяйств поставляли продукцию собственного производства на родину. Сейчас же многим из них приходится сбывать ее кооперативам в стране нахождения фермы, внутренних рынков сбыта ввиду ограничившихся объемов экспорта оказывается недостаточно и т. д. Тем не менее, владение фермерским хозяйством – по-прежнему очень и очень перспективно, но как и в случае с любым серьезными бизнесом, просчитан он должен быть до самых мельчайших деталей.

Для многих это настоящая мечта: жить на винограднике где-нибудь во французской глубинке и поставлять сотню-другую бутылок в окрестные магазины, выращивать овощи в Тоскане и продавать их на рынке, собирать цветы и отправлять их в цветочные лавки какого-нибудь маленького голландского городка. Мини-бизнес «для удовольствия», когда владелец не стремится к сверхприбылям, может оказаться менее рискованным при наличии соответствующих ожиданий.

В качестве «тест-драйва» для начала можно арендовать фермерское хозяйство. Бюджет? К примеру, в Бретани, Франция, это около €120 / Га / месяц.

 Факторы

Успех бизнеса, связанного с работой на земле, помимо общеполитической и экономической ситуации в государстве и в мире, зависит от ряда «прикладных факторов»: погодных условий, стабильности климатических условий, качества почвы, наличия водных ресурсов и питьевой воды на участке, общей инфраструктуры местности, соседей и т. д.

Составляя бизнес- и маркетинговый план, необходимо очень четко соотнести все эти условия и понять, как они будут взаимодействовать друг с другом. К примеру, если планируется организация молочной фермы, а ближайший рынок находится в 100 км, то какое количество холодильников на колесах потребуется для успешной доставки продукции до места? Немаловажно и общее состояние объекта: наличие заборов и изгородей, возраст построек, наличие коммуникаций, техническая оснащенность и т. д. В случае, если какой-то из этих пунктов или все их одновременно придется восстанавливать или возводить заново, бюджет может быстро выйти за рамки изначально запланированного.

Помимо «фактора эмпатии», к плюсам ведения фермерского бизнеса за границей эксперты относят возможность получения государственных дотаций и кредитного финансирования, более низкие налоги или их отсутствие – и в ряде стран, к примеру в Болгарии, прибыль, порой превосходящую доходность от аренды жилой недвижимости. В развитых регионах существует возможность сдачи хозяйств в аренду местным фермерам и получение прибыли без необходимости присутствия «на объекте».

Минусы – это, безусловно, зависимость от природных факторов, экономическая нестабильность в мире и в странах ведения фермерских хозяйств в частности, сложность управления, дистрибуции и конкуренция.  

Ценообразование

Стоимость фермерского хозяйства формируется не только на основе его географического расположения и инфраструктуры, но и на основе категории земель, на которых оно располагается. Чем выше категория – тем выше и цена. Так, в Болгарии существует 10 категорий земель. Отметим, что частное лицо не имеет возможности приобретать землю в Болгарии – для этого ему необходимо открыть фирму. Это может быть весьма целесообразным, с учетом того, что в среднем за последние 12 лет земли сельскохозяйственного назначения растут в государстве в среднем на 15% в год, а доходность находится на уровне 5%, что является отличным показателем, поскольку зачастую аренда жилой недвижимости приносит меньшие суммы.

Во Франции и других винодельческих регионах не стоит забывать и о престижной маркировке категорий вин, которая напрямую зависит от качества земель, на которых они производятся – и влияет на увеличение стоимости гектара, при самой высшей категории, до нескольких миллионов евро. Даже в рамках одного региона земли могут иметь разное наименование.

Высшая категория во Франции носит название Appellation d'Origine Protégée – AOP («защищенное наименование по происхождению») и Indication Géographique Protégée – IGP («защищенное географическое указание»). Именно эти аббревиатуры нужно искать на качественных винах. Аналогичные термины в США – Protected Designation of Origin (PDO), в Италии Denominazione di Origine Protetta (DOP), в Испании La Denominacion de Origen Calificada (DOQ), в Австрии – Qualitätswein.

Управление

Главный вопрос, который возникает у потенциальных инвесторов: «А смогу ли я справиться с этим делом, если раньше не имел никакого опыта и ничего не знаю о фермерских хозяйствах?» И самым распространенным ответом специалистов является: «Скорее нет». Без знания рынка, без основных навыков, без изучения тонкостей ведения бизнеса получить прибыль будет очень непросто. Решение? Либо на начальном этапе воспользоваться консалтинговыми услугами профильных организаций, занимающихся этим бизнесом много лет, либо прибегнуть к помощи управляющей компании, которая будет полностью вести дела хозяйства хотя бы первые несколько лет.

Так, в каждом ключевом винодельческом регионе мира представлены фирмы, предоставляющие комплексный спектр услуг по управлению бизнесом: от высадки саженцев виноградника до разлития в бутылки вина и их дистрибуции. Выбрать такую компанию поможет профессиональное риэлторское агентство. Стоимость услуг управляющей компании, к примеру, в Испании, для хозяйства размером 5 Га, будет составлять около €10 000 в год.  

Финансирование

Как правило, для получения государственных грантов и субсидий инвестор должен соответствовать ряду факторов. К примеру, во Франции, в стране, где фермерство и, в частности, виноградарство, является частью культурной традиции и активно поощряется государством, для получения дотаций виноградарю должно быть не больше 35 лет (или больше, при наличии несовершеннолетних, финансово зависимых детей), он должен иметь минимум 5-7 лет сельскохозяйственного образования или соответствующий опыт работы и т. д.

Для уточнения правил получения государственных дотаций в конкретно взятой стране, необходимо посоветоваться с риэлтором или специалистом УК. Они рекомендуют «держать ухо востро»: периодически государства предоставляют гранты специализированным видам хозяйств для их усовершенствования в соответствии со стандартами ЕС. Сумма может составлять €10 000 и выше при соблюдении всех требований. К примеру, несколько лет назад фермеры во Франции получали €17 000 на восстановление свинарников.

Цифры

Одними из наиболее привлекательных государств для покупки фермерских хозяйств эксперты называют Францию, Испанию, Италию, Австрию, Германию, Болгарию, США, Латвию. Мировые кризисы и санкции повлияли на общую ситуацию с сельскими и фермерскими хозяйствами. В каких-то странах подешевела земля, в каких-то – начались реальные проблемы со сбытом. Тем не менее, это не мешает фермерским хозяйствам процветать при грамотном управлении и верном выборе объекта.

Север Франции – это молочные фермы, юг – выращивание фруктов, овощей, оливок и виноградники. Cамая дорогая сельскохозяйственная земля во Франции – это Норд-па-де-Кале (в среднем €7000 / 1 Га пахотных земель и около €4000 – луговых). Самый недорогой регион в стране – Франш-Комте (€2700 / 1 Га).

Во Франции cредняя стоимость гектара земель виноградников, производящих вино высшей категории AOC, составляет около €135 000. В Эльзасе цены на такие виноградники варьируются от €50 000 до €300 000 / 1 Га. В легендарном Бордо средняя стоимость гектара составляет €2 млн. В Шампани – около €1,5 млн, хотя можно найти интересные предложения и по вдвое меньшей цене. В Бургундии – может составлять как астрономические €5 млн / 1 Га, так и €250 000. Самые недорогие виноградники Божоле обойдутся покупателю в сумму €10 000 / 1 Га, а лучшие будут стоить около €100 000 / 1 Га. Популярный винодельческий Лангедок-Русильон предлагает земли виноградников по средней цене в €25 000 / 1 Га. Безусловно, верхней границы не существует. Вспомним, как Анджелина Джоли и Брэд Питт приобрели в 2013 году Шато Мираваль за €60 млн.

В Испании при покупке действующего фермерского хозяйства нужно рассчитывать на бюджет в размере минимум €50 000. Так, земельный участок с оливковыми и миндальными деревьями площадью 12,2 Га обойдется покупателю в €65 000. Виноградник в одном из лучших винодельческих регионов Испании Приорат площадью 1,5 Га – €95 000. Земля с виноградником, миндальной и черешневой рощей площадью 3,7 Га – €120 000. Черешня сдается в кооператив по цене €2 за килограмм. 

В Болгарии стоимость фермерских земель зависит от расположения и категории земель. Так, в регионе Велико Търнево действующая ферма cо всеми необходимыми постройками площадью 800 кв. м обойдется покупателю в €80 000. «Сельскохозяйственные» 11 Га в Балгарово (регион Бургаса), специализирующегося на выращивании зерна, винограда и фруктов, стоит €41 500. Пастбище 41 Га в горном Банско с двумя домами, требующими реновации, продаются за €55 000. Стоимость сельскохозяйственных земель и ферм, расположенных в непосредственной близости от берега моря или озера, может быть в разы выше.

Роскошное поместье площадью 9 Га в Калифорнии, выстроенное в средиземноморском стиле, с возделанным виноградником (сорта зинфандель и сира), бассейном, автономной системой Tesla, фруктовым садом и многими-другими удобствами, обойдется инвестору в $10 млн.

Доходность фермерского хозяйства зависит непосредственно от страны, региона, урожая – и может составлять 5-20% в год.

К дополнительным затратам относятся оплаты содержания хозяйства, коммунальных услуг, налогов, страховки. В Испании ведение сельского хозяйства не облагается налогами.

Советы специалистов

  1. Определитесь с видом деятельности, которая будет приносить реальную прибыль. Взвесьте все «за» и «против», рассмотрите перспективы.  
  2. Найдите надежную управляющую компанию с большим опытом ведения именно такого вида фермерского хозяйства. 
  3. Грамотно выбирайте объект: расположение, качество земельных и водных ресурсов, соседство, близость по отношению к точкам дистрибуции.
  4. Изучите рынок сбыта.
  5. Не надейтесь, что без соответствующего опыта вы сможете сразу грамотно управлять бизнесом. Обратитесь к специалистам хотя бы на начальном этапе.
  6. Ознакомьтесь с местным законодательством по ведению фермерского бизнеса. 
  7. Реалистично взгляните на свой бюджет и точно рассчитайте все затраты на ведение бизнеса, а также определите реальные источники финансирования.
  8. Перед покупкой проведите какое-то время на объекте с представителем УК. Оцените все его плюсы и минусы.
  9. При необходимости получения кредитования, изучите условия в конкретно взятом государстве.
  10. Наймите проверенного риэлтора.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Елену Денисенко (NaMoreDom Real Estate) и Елену Ветлугаеву (RFC Estates).

photocredits: shutterstock / flickr / curbed

HomesOverseas.ru

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.