портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Испанский бюджет: налоги и затраты на покупку и содержание недвижимости

Опубликовано:
Перед приобретением «второго дома» в Испании покупатель должен четко знать реальные суммы затрат при совершении сделки, а также – иметь четкое представление о регулярных платежах, с которыми непременно сталкиваются все владельцы жилья за границей; узнаем, во сколько обойдется покупка и содержание недвижимости разной стоимости на родине корриды и фламенко.

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Помимо непосредственной стоимости объекта недвижимости в Испании, покупатель несет целый ряд затрат в виде налогов, сборов и пошлин, которые способны значительно увеличить бюджет покупки. И перед совершением покупки необходимо четко рассчитать все суммы – и взвесить все «за» и «против». Сделать это самостоятельно довольно проблематично, поэтому необходимо обратиться к услугам проверенного риэлторского агентства.

Эксперты настоятельно рекомендуют всем покупателям испанского жилья непременно сохранять копии всех счетов-фактур – причем желательно как в печатном, так и в электронном виде. Это же касается и проводящихся строительных и ремонтных работ после покупки. Сохранность всех лицензий и платежных документов в будущем поможет компенсировать расходы на прирост капитала при продаже объекта, и, таким образом, уменьшить сумму налоговых сборов.

В зависимости от типа сделки – приобретение нового жилья у девелопера или покупка «вторички» у частного лица – покупателю придется заплатить НДС, плюс гербовый сбор либо налог на передачу прав собственности. Ниже описаны оба варианта, а также налоги и сборы, которые характерны для обоих случаев.

Новостройка от девелопера или банка

НДС и гербовый сбор (IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Эти налоги применяются для жилых помещений, продаваемых в первый раз, то есть для только что построенных новых объектов. Этот же тип налогообложения распространяется на коммерческую недвижимость и на земельные участки. НДС – национальный (или федеральный) налог, поэтому его ставка одинакова вне зависимости от места расположения недвижимости (за исключением Канарских островов, которые имеют свою собственную версию НДС). В настоящее время НДС (известный в Испании как IVA) составляет 10% от стоимости жилой недвижимости (дом, квартира и т.д.), и 21% для коммерческой недвижимости и земельных участков. НДС для новых домов на Канарских островах, известный как IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), в настоящее время составляет 4,5%. До января 2012 года НДС для всей новой недвижимости составлял 4%, после чего резко вырос до текущих 10%. Здесь исключением была Каталония, где налог всегда был равен 6%, затем увеличен до 7%, а впоследствии уравнялся до единого показателя в 10%.

Госпошлина или гербовый сбор (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Составляет около 1% от стоимости покупки, но может варьироваться в зависимости от региона, поэтому о его величине стоит уточнить заранее. Например, в Каталонии гербовый сбор составляет 1,5% от стоимости объекта. Если продавец и покупатель являются юридическими лицами, то при покупке коммерческого объекта НДС не платится, а уплачивается только гербовый сбор, который в этом случае будет составлять 1,8%. И НДС, и гербовый сбор оплачиваются покупателем, а если до завершения процесса купли-продажи вносился депозит, то он тоже будет облагаться НДС в момент внесения. В этом сценарии нет необходимости платить налог на передачу прав собственности.

Пример. Покупка квартиры в новостройке (кроме Канарских островов) стоимостью €120 000 повлечет за собой необходимость уплаты НДС и гербового сбора в размере около €12 000 и €1200 соответственно. Сумма налога и гербового сбора при покупке нового дома по цене €700 000 составит €77 000.

«Вторичка» от частного лица

Налог на передачу прав собственности (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Этот налог также оплачивается покупателем и применяется в том случае, если объект сменил не одного собственника, то есть в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Если до завершения сделки выплачивался депозит, то он не подлежит пропорциональному начислению ITP. Однако ITP в полном объеме необходимо будет заплатить после завершения процесса купли-продажи. В этом случае не надо платить НДС, а гербовый сбор уже включен в этот налог.

Ставка налога зависит от региона – муниципалитеты могут по своему усмотрению принять общую ставку или установить ее индивидуальный размер. Общий (национальный) размер ITP составляет 7%, но многие автономные области установили более высокую ставку. Например, в Валенсийском сообществе, налог составляет 10% от стоимости вторичной недвижимости.

Резервный налог на прибыль при покупке у нерезидента

Если продавец недвижимости не является резидентом Испании, то покупатель обязан уплатить в налоговые органы 3% от стоимости покупки (форма заявки 211). Если этого не сделать, то недвижимость будет рассматриваться налоговыми органами как актив продавца (фактически бывшего владельца) и войдет в налогооблагаемую базу при расчете налога на прирост капитала.  

Пример. Налог ITP при покупке квартиры стоимостью €120 000 в Барселоне составит €9600, поскольку в Каталонии утвержденный размер ITP составляет 8%. На Канарских островах, напротив, ставка налога ITP чуть ниже национальной величины – 6,5%, следовательно, покупка квартиры аналогичной ценовой категории обязывает владельца единовременно оплатить €7800.

ЗАТРАТЫ, КОТОРЫЕ ОДИНАКОВО КАСАЮТСЯ ОБЪЕКТОВ ПЕРВИЧНОГО И ВТОРИЧНОГО РЫНКОВ

Агентское вознаграждение

Агентский гонорар или комиссия оплачиваются продавцом, если при совершении сделки не оговариваются иные условия. Если покупатель воспользовался помощью агентства, то комиссию риелтору платит именно он.

Несмотря на современную возможность интернета «свести» покупателя и продавца, избавив его тем самым от необходимости платить  гонорар агенту, большинство людей все же пользуются помощью профессионалов – это надежное и оправданное решение в таком непростом деле, как совершение сделки о покупке недвижимости за рубежом. Агенты, как правило, взимают от 2% до 15% от стоимости продажи, в зависимости от региона и вида собственности (в среднем 3-7%). В случае, когда покупатель не оговорил отдельную оплату агентского вознаграждения, гонорар риелтора будет включен в сумму сделки.

Юридические услуги

Несмотря на возможность самостоятельно найти подходящий объект недвижимости, помощь специалистов значительно облегчит задачу. Особенно это касается иностранцев, которые не владеют ни испанским языком, ни тонкостями процесса купли-продажи, ни знаниями испанского законодательства. С последним поможет юрист (Abogado), который ознакомится с контрактом, сможет делать запросы от своего имени и объяснит все правовые и административные вопросы, с которыми можно столкнуться в процессе. Также он должен проверить юридическую чистоту сделки (проверить наличие права собственности у продавца, обременений, разрешений и т. д.) и подготовить все необходимые документы для завершения процесса (регистрация собственности, налоговые платежи и т.д.).

Стоимость услуг юриста напрямую зависит от количества и сложности предоставленных услуг. В среднем надо ориентироваться на сумму в 1% от стоимости объекта. 1,5% и более уже считаются завышенным ценами, и даже 1% может быть неоправданно высоким расходом, учитывая, что, например, приобретается дорогостоящий объект без каких-либо юридических осложнений. Возможно, лучший вариант – попытаться найти хорошего юриста, который работает на почасовой основе. В этом случае (простая сделка, объект без каких-либо осложнений и обременений) затраты на оплату услуг юриста с почасовой ставкой составят €1000-2500.

Ипотечные платежи

Если покупка недвижимости осуществляется с привлечением заемных средств, то это повлечет за собой и дополнительные затраты. Перед принятием решения о предоставлении ипотеки, кредитор проводит оценку недвижимости. Эта услуга оплачивается покупателем и может стоить около €500.

Следующими затратами станут непосредственные ипотечные платежи, размер которых зависит не только от заемной суммы и срока погашения, но и от банка и даже от его конкретного отделения. Как правило, заявитель, он же потенциальный покупатель, должен открыть в банке текущий счет, а плата за открытие и обслуживание счета составит около 1% от размера одобренного ипотечного кредита. Наконец, ипотека увеличит нотариальные расходы.

Нотариальные расходы

Нотариальные расходы почти всегда оплачиваются покупателем и рассчитываются по отношению к цене покупки. Как правило, они составляют 0,3-0,5%,  от стоимости объекта.

Расходы на регистрацию недвижимости

Запись в земельный кадастр почти всегда делается за счет покупателя. В среднем эта сумма также составляет около 0,3-0,5% от стоимости покупки, хотя, опять же, зависит от объекта и региона.

Прочие расходы

Возможно, разумным шагом при покупке недвижимости в Испании будет обследование состояния объекта (надежность строительства, качество почвы и т. д.), что, безусловно, потребует от покупателя дополнительного бюджета.

В целом сопутствующие расходы без ипотеки удорожают покупку примерно на 11%, а с ипотекой – на 13%, что в денежном выражении при покупке объекта за €120 000 составит ориентировочно €13 000-15 000.  

Банковские издержки

Как правило, процесс оплаты недвижимости производится безналичным путем или выпиской банковского чека. Для этого необходимо заранее открыть счет в испанском банке и перевести туда деньги со счета банка в своей стране. Комиссия за перевод средств может составить до 0,4% от суммы перевода. Банковский чек скорей всего будет стоить от 0,05 до 0,3% от суммы.

Меблировка

Сразу после осуществления процесса купли-продажи и оформления недвижимости, первостепенным желанием собственника является обустройство своего нового жилья. Безусловно, эти расходы полностью зависят от вкуса и кошелька. В среднем, меблировка двухкомнатной квартиры обойдется в €10 000-15 000, при условии покупки полностью новой мебели. Свести эти затраты к минимуму можно, купив всю домашнюю утварь в сетевом магазине, таком как IKEA.

Муниципальный налог на прирост стоимости недвижимости (Impuesto de Plusvalía)

Этот налог оплачивается продавцом, но иногда его соглашается оплатить покупатель. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, и зависит от срока владения имуществом: чем дольше срок, тем выше налог. В 2014 году в Испании действовала ставка 21%, а в 2015 году доходы от прироста капитала, полученные нерезидентами, облагались налогом по ставке 20%. В 2016 году налоговая ставка для нерезидентов будет снижена до 19%, однако она будет действовать только на первые €6000 дохода, все, что свыше этой суммы будет облагаться 21-процентным налогом.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ИСПАНИИ

Безусловно, затратами на приобретение жилого объекта в Испании расходы не ограничатся. К ним «приплюсуются» стоимость технического обслуживания дома, выполняющееся силами управляющей компании: ремонт, уборка территории, вывоз мусора, а также оплата коммунальных услуг, размер которых зависит от индивидуального уровня потребления энергоресурсов. Общие суммы будут формироваться исходя из размеров и типа недвижимости. Очевидно, что большая вилла с садом и бассейном потребует гораздо больших усилий и затрат, чем небольшая квартира. Помимо общих расходов, упомянутых выше, существует целый ряд затрат в виде налогов и сборов, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости в Испании.

Налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes InmueblesIBI)

Местный налог на владение недвижимостью платится вне зависимости от того является ли собственник резидентом или нерезидентом Испании. Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости (административное значение, как правило, гораздо ниже рыночной стоимости) и устанавливается местной администрацией. В зависимости от региона, ставка этого налога варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости объекта. Следует понимать, что кадастровая стоимость всегда намного ниже реальной, поэтому IBI на квартиру с двумя спальнями реальной стоимостью €200 000 может составлять порядка €400-600 в год.

Ежегодный налог на богатство (Impuesto Sobre Patrimonio)

За последние годы этот налог менялся несколько раз. Он рассчитывается по прогрессивной шкале, и чем дороже недвижимость, тем выше будет ставка налога. Начальная ставка составляет 0,2% (для объектов стоимостью до €167 129), а самая высокая ставка – 2,5% применяется к объектам дороже €10,7 млн. Таким образом, минимальная сумма налога составит €334 в год. Исключение делается только жителям Мадрида, где действует нулевая ставка налога на богатство.

Личный подоходный налог (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Нерезиденты, которые владеют недвижимостью в Испании, должны платить ежегодный налог на прибыль, в зависимости от того, сдается недвижимость в аренду или нет. Если жилье не сдается в аренду и собственники не имеют другого источника дохода на территории Испании, то они платят подоходный налог, основанный на стоимости их недвижимости. Ставка налога установлена на уровне 25% от 2%  кадастровой стоимости, то есть четверть от двух процентов надо будет заплатить в качестве налога.

Пример. Кадастровая стоимость недвижимости составляет €700 000 (при этом реальная стоимость объекта может достигать €5 млн), значит, расчет налогов будет выглядеть следующим образом. Налогооблагаемая стоимость недвижимости: €700 000. Налогооблагаемая база (2%) = €14 000. Налог (25%) = €3500.

Если нерезиденты сдают свою недвижимость в аренду и получают доход, по испанским законам они обязаны декларировать его и платить налоги. Налоговая база и налоговая ставка будут определяться в соответствии с законодательством, учитывая конкретные обстоятельства налогоплательщика (с учетом двойного налогообложения – если таковые имеются – между Испанией и страной происхождения нерезидента). В большинстве случаев нерезиденты просто платят фиксированную ставку в размере 25% от валового дохода.  В свою очередь резиденты платят налог на прибыль в зависимости от их доходов, полученных в течение года. Ставка налога зависит от уровня дохода.

Услуги управляющей компании

Владельцы объектов недвижимости, которые являются частью кондоминиумов, зданий или комплексов, где общие зоны используются совместно с другими владельцами, по закону становятся членами общества собственников жилья (Comunidad de Propietarios). Это влечет за собой обязанность оплачивать коммунальные услуги за содержание помещений общего пользования, а также любые другие услуги, за которые проголосует сообщество. Плата будет варьироваться в зависимости от размеров помещений общего пользования, расходов на их содержание и от набора утвержденных услуг. Бюджет ежегодных расходов утверждается большинством голосов всех собственников (или их представителей), присутствующих на ежегодном общем собрании Comunidad de Propietarios.

Счета, как правило, выставляются ежеквартально или сразу за весь год. В последнем случае цифра может подлежать корректировке, когда становятся известны фактические расходы, а годовой отчет одобрен комитетом. Чтобы узнать точную сумму, можно попросить продавца предоставить квитанции, причем желательно за продолжительный период (по возможности за пять лет), чтобы узнать, на чем экономили жильцы и примерно определить предстоящий уровень затрат.

К примеру, платежи за маленькую студию в старом жилом блоке могут быть менее €150 в год, при этом владельцу роскошного пентхауса в современном жилом комплексе придется заплатить управляющей компании более €3000 в год. Годовое содержание стандартной квартиры с двумя спальнями стоимостью около €120 000 будет обходиться от €100 до €600, хотя элитные жилые комплексы могут выставлять счета и на €3000/год. Высокие сборы – не обязательно отрицательный момент (конечно, если собственник может их себе позволить), за свои деньги владелец получит хорошее управление. Но стоит помнить, что менее половины всех управляющих компаний в Испании действительно качественно выполняют свою работу.  

Коммунальные услуги

При покупке новостройки требуется заключение контрактов на коммунальные услуги. Самостоятельная организация этого процесса повлечет дополнительные затраты: газ около €70, водоснабжение и электричество – ориентировочно по €120.

Размеры коммунальных платежей строго индивидуальны. В среднем отопление, электро- и водоснабжение, а также вывоз мусора обходятся владельцу стандартной квартиры (85 кв. м) в €120 в месяц. Для тех, кто не привык самостоятельно убираться в квартире, наведение чистоты сторонними силами стоит €10 в час.

Страхование

Размер страховки напрямую зависит от типа и стоимости недвижимости, а также от индивидуальных обстоятельств собственника жилья. В любом случае, эти затраты также стоит заложить в свой бюджет.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Екатерину Прокудину (InmoRusa), Марину Костину (Damlex Company, SL), Павла Маслова и Андрея Карачуна (ESTATE BARCELONA).

photocredits: дмитрий кругляк flickr / estate barcelona / inmorusa

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Alisik
Полезная статья. Мы уже купили квартиру в Испании, покупали через агентство недвижимости (здесь была скрытая реклама). они то нам и рассказали еще и о суммах налогов. Но мы уже решились на покупку и не стали отступать от своей мечты, хоть и вышло подороже. чем планировали изначально.
3 октября 2016, 10:30:31
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.