портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Текущая ситуация на рынке недвижимости Лондона

Опубликовано:
Лондон – традиционный хедлайнер списка наиболее привлекательных направлений мира для инвестиций в жилые и коммерческие объекты. Рынок недвижимости столицы Великобритании ценится за свою надежность, перспективность для жизни и образования детей и стабильную «консервативную» доходность. Однако в последнее время он претерпел ряд колебаний, а результаты референдума «подлили масла в огонь», поставив покупателей в выжидательную позицию. Какова текущая ситуация – и что будет происходить в ближайшее время, рассказывают ведущие эксперты индустрии.

Коротко о главном

Традиционно рынок недвижимости Лондона демонстрирует высокую активность. Недвижимость здесь пользуется стабильным спросом у инвесторов, желающих получать стабильный доход, у людей, которые хотят проживать и работать в одной из самых престижных и самобытных европейских столиц, а также у родителей, приобретающих жилье для своих детей – студентов лондонских вузов.

Согласно данным британского агентства Halifax, за последние 20 лет стоимость квадратного метра жилой недвижимости Лондона выросла на 432%. А в мае 2016 года в Великобритании средняя стоимость жилой недвижимости достигла новой рекордной отметки в £310 471. Каждый месяц 2016 года был ознаменован повышением цен на британское жилье, демонстрируя, что неопределенность, связанная с предстоящим референдумом, никак не повлияла на ценовой тренд. Эта ситуация контрастирует с выборами мая 2015-го, когда «электоральная неопределенность» вызвала снижение цен на 0,1%.

Учитывая эти позитивные данные, нужно иметь ввиду, что последний год принес на рынок недвижимости британской столицы мощный ветер перемен. В декабре 2014 был введен «шокирующий» гербовый сбор на сделки с недвижимостью стоимостью выше £1,1 млн, рассчитывающийся по прогрессивной шкале. Для примера можно привести разницу в налоге до его введения и после. Согласно новым правилам, покупатели жилья стоимостью £2 млн платят гербовый сбор в размере £153 750 – в сравнении с прежними £100 000. Это заставило инвесторов либо поторопиться с покупкой жилья этой ценовой категории перед вступлением в силу нового налога – либо отложить сделку до лучших времен. Исследование международной консалтинговой компании Knight Frank показало, что наибольшее влияние введение этого гербового сбора было оказано на объемы продаж «премиального» центрального Лондона. И в первые семь месяцев прошлого года число сделок с недвижимостью стоимостью выше £1 млн в Лондоне снизилось на 25%.

Что касается жилья стоимостью ниже £1 млн, то оно продемонстрировало самый высокий рост цен среди всех ценовых категорий жилья в Лондоне. Наибольший рост был зафиксирован для объектов, расположенных вне центра британской столицы – в таких районах как Уолтамстоу (+35% в 2014 году) и Тернпайк-Лейн (+28% в 2015-м). Сделки с недвижимостью этой ценовой категории не подвержены введенному в декабре 2014-го прогрессивному гербовому сбору – а также на них не оказывает заметного влияния глобальная экономическая волатильность.

Парламентские выборы 2015 года также стали поводом для выжидательной позиции покупателей и небольшого снижения цен, но это не стало финальной точкой в списке перемен на лондонском рынке недвижимости.

Спустя год после введения гербового сбора на сделки с жильем стоимостью выше £1,1 млн, министерство финансов Великобритании объявило об увеличении с 1 апреля 2016 года гербового сбора (+3%) для покупателей недвижимости под сдачу в аренду, а также – вторых домов. Эти меры были приняты с целью контроля доступности жилья, а также ценовой инфляции, и вызвали множество вопросов у инвесторов, которые пытались «оправиться» от ввода прежнего налога. Как и в случае с увеличением ставок на сделки с жильем стоимостью выше £1,1 млн, эффект на покупателей аналогичен и в этом случае: так, если доступность и ликвидность жилья ценовой категории до £1 млн повышается, то недвижимость высокой ценовой категории, представленная на рынке, становится еще дороже. Специалисты компании Henley & Partners, специализирующейся на инвестиционных программах, отмечают, что более точная статистика по тому, насколько сильно отразились новые гербовые сборы на ситуации в целом, будет доступна приблизительно к сентябрю 2016 года.

Новые перемены пришли на лондонский – и британский рынок в целом – в конце июня 2016 года. 24 июня были обнародованы результаты референдума о желании большинства британцев выйти из состава ЕС, что «поставило рынок на паузу». В долгосрочной перспективе окончательное решение по результатам референдума безусловным образом повлияет на динамику цен и спроса, при этом ситуация резко не изменится в самое ближайшее время, комментируют эксперты.

Brexit и его возможные последствия

Прежде чем строить прогнозы, специалисты британского рынка недвижимости отмечают, что решение по выходу Великобритании из Европейского Союза не является окончательным, поскольку референдум носил рекомендательный характер. Парламент может не согласиться с мнением избирателей, а процедура Brexit – занять несколько лет.

При этом даже если технически выход страны из организации состоится, можно вспомнить примеры других европейских стран, не входящих в ЕС. Лихтенштейн, Норвегия и Исландия не входят в Евросоюз, при этом участвуют в Соглашении о Европейской Экономической Зоне (ЕЭЗ). Граждане этих стран могут пользоваться всеми преимуществами свободного проживания и передвижения, а также множеством других прав в рамках ЕЭЗ. Так, Швейцария является участницей Европейского соглашения о свободной торговле (ЕАСТ), но не является членом ЕЭЗ. При этом Швейцария заключила двусторонние соглашения с ЕС, которые дают ее гражданам полноценное право на проживание в любой стране Евросоюза.

В этой связи существует большая вероятность того, что Великобритания будет действовать либо в рамках ЕЭЗ, либо приобретет статус аналогичный швейцарскому, отмечают эксперты. В этом случае право на свободное передвижение и проживание, вероятно, сохранится, в частности, для предпринимателей, инвесторов и финансово независимых лиц.

Сдерживание волны миграции стало одной из ключевых задач Brexit. В маловероятном случае, если взаимное право на проживание между ЕС и Великобританией будет прекращено, это окажет гораздо большее негативное влияние на ценность британского гражданства, чем на гражданство ЕС. Евросоюз потеряет одну страну, в то время как Великобритания лишится права на свободный доступ в большинство стран на континенте, поскольку ЕЭЗ и Швейцария являются частью единого внутреннего рынка, созданного ЕС.

Ведущие специалисты рынка надеются, что правительство Великобритании придет к разумному соглашению с ЕС, в рамках которого финансово независимые граждане смогут получить право на проживание в Великобритании. Brexit не ослабит безвизовый режим между Великобританией и странами ЕС, а также вряд ли окажет какое-либо влияние на визовую политику Великобритании или ЕС, поскольку Великобритания исторически самостоятельно регулировала порядок выдачи своих краткосрочных виз. 

Традиционно перспективные районы для инвестиций

Текущая ситуация безусловным образом скорректирует положение дел на рынке недвижимости Лондона, однако неизменным останутся константы – такие как достойная жизнь в престижных районах и современном пригороде, выгодность лондонских локаций для инвестиций с целью получения стабильного дохода.

Концептуально рынок центрального Лондона отличается от рынка окружающих его районов: в них исторически присутствует меньше иностранных инвесторов, а жилье, по большей части, приобретается для непосредственного проживания. 

Неизменно перспективными для инвестиций являются премиальные районы Лондона, в которых традиционно наблюдается недостаток предложения – такие как Белгравия, Челси, Найтсбридж, Мэй Фэа. Интересен Вестминстер, поскольку цены здесь еще не достигли своего пика, а элитное жилье еще можно приобрести по цене £16 000-18 000 за квадратный метр, в отличие от других премиальных районов, где средняя цена в полтора-два раза выше. Учитывая последние события, связанные с Brexit, инвестиции в бизнес-районы Сити и Кэнери Ворф эксперты рекомендуют «приостановить» решение об инвестициях поскольку спрос на аренду здесь может просесть в связи с оттоком финансистов.

Для собственного проживания специалисты советуют выбирать районы с развитой инфраструктурой для комфортной жизни – и уже во вторую очередь оценивать их инвестиционную привлекательность. Здесь имеет значение транспорт, школы, престижность района и личные предпочтения будущего собственника жилья. Сегодня покупатели из России также переносят свое внимание с центральных районов на более удаленные, более доступные и имеющие бóльший потенциал. Россияне все чаще рассматривают такие районы как Риджентс-Парк, Сент-Джонс-Вуд и даже Ричмонд, поскольку хотят жить на лоне природы – и при этом находиться не более чем в 30-40 минутах езды от центра Лондона. Статистика показывает, что доля покупок россиянами на рынке центрального Лондона в настоящее время составляет не более 1%, в то время как в некоторых близких к центру районах этот показатель достигает 8-10%.

Также эксперты отмечают, что на спрос со стороны россиян практически никак не повлияли новые гербовые сборы. Потенциальные покупатели по-прежнему планируют покупки, а в тех случаях, когда речь идет о бюджетах в £2-3 млн, то сегодня они более активно торгуются, стараясь получить цену до £2 млн, чтобы снизить налоговое бремя. В остальном, спрос со стороны россиян остается стабильным – и на него больше повлияли внутренние экономические причины, связанные с девальвацией рубля в конце 2014 года, чем текущая ситуация на британском рынке недвижимости. В тот момент потенциальные покупатели, имеющие активы в рублях и планирующие покупку британской недвижимости, отказались от этой идеи – поскольку стоимость жилья выросла почти в два раза в рублевом эквиваленте. Доля таких инвесторов на рынке, по подсчетам специалистов, составляла около 20%.

Если речь идет об инвестициях для сдачи в аренду, то эксперты рекомендуют районы со средним уровнем месячной ренты (до £2000 фунтов в месяц за квартиру с двумя спальнями), поскольку спрос на них весьма значителен. Это подогревает спрос на покупку жилья инвесторами и ведет к росту цен, что, в свою очередь, повышает капитализацию в дополнение к доходу от аренды.

Внимание местных инвесторов также смещается на дальние районы Лондона (Зоны 3-6) с хорошим транспортным сообщением. К примеру, Бромли и Люиш на юго-востоке Лондона, а также недооцененные по мнению экспертов районы, в которых планируется новая железнодорожная линия Crossrail.

Цены

К рынку недвижимости британской столицы применяют термин «пэчворк» (в переводе с английского слово patchwork означает «лоскутное одеяло», прим. ред.): даже в пределах одного района могут быть как популярные, так и непопулярные улицы. И даже на одной улице стоимость недвижимости может различаться – поэтому зачастую покупателям бывает сложно понять логику ценообразования. На цены влияет множество факторов, которые не всегда очевидны на первый взгляд. Так, близкое расположение популярной школы и попадание в зону приема в эту школу может повысить стоимость дома на несколько десятков тысяч фунтов по сравнению с соседними домами, не попадающими в эту зону.

В последние месяцы цены на недвижимость Лондона замедлили свой рост под влиянием недавних финасово-политических изменений, но рынок и его состояние очень зависит от района и типа недвижимости. В среднем сегодня рост цен составляет 2-4% в квартал. В целом эксперты ожидают роста стоимости жилья в пределах 3-5% в ближайшее время, но это будет во многом зависеть от результатов референдума по выходу Великобритании из Европейского Союза.

Если смотреть на Лондон в целом, то разброс цен на квартиры с одной спальней составляет от £300 000 до £2 млн, квартиры с двумя спальнями предлагаются по цене от £450 000 до £8-9 млн. Лондонские Кенсингтон и Челси остаются самыми дорогими районами Великобритании. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости составляет здесь £11 321. Несмотря на снижение цены на 1% в прошлом году, эта цифра по-прежнему в пять раз превышает средний показатель стоимости жилья по стране. К британским направлениям, стоимость жилья в которых превышает £10 000 / 1 кв. м, также относится Вестминстер с показателем £10 552. За ним следуют Камден (£9012) и около 17 районов Лондона, цена «квадрата» в которых превышает £5000.

Согласно официальным прогнозам, рост цен по районам Лондона в ближайшие два-три года будет довольно равномерным, но это без учета центральной части города, где происходит небольшая коррекция цен, – а рост может быть минимальным.

Объемы продаж

Что касается объемов продаж, то на них непосредственным образом повлияет состояние внутренней и внешней экономики государства. Согласно данным официальной статистики, в апреле 2016 года в Лондоне была осуществлена 2491 сделка купли-продажи недвижимости, со средней стоимостью жилья в £600 000. Для сравнения, в апреле 2015 года средняя стоимость недвижимости в Лондоне составляла £470 000.  Специалисты отмечают, что спрос со стороны россиян в связи с падением курса фунта стерлингов может увеличиться.

Аренда

Рынок аренды Лондона не теряет своей актуальности. Все большее число жителей снимает жилье, не имея возможности приобрести его ввиду растущих цен и сложностей с получением ипотеки. В то же время ожидается сокращение объема недвижимости, сдаваемой в аренду из-за изменений налоговой системы для владельцев, купивших недвижимость с привлечением кредитования.

Повышение спроса и уменьшение предложения однозначно будет толкать арендные ставки вверх, что увеличит доходность инвесторов, вкладывающих свои сбережения в недвижимость для аренды. Средняя стоимость аренды в Лондоне в последнее время превысила £1500 в месяц. А доходность традиционно находится на уровне 2-3%, что ниже среднеевропейского показателя, и оценивается специалистами как «аналог банковского депозита».

5 советов покупателям недвижимости в Лондоне

  1. Перед тем как выбирать район и тип недвижимости, необходимо потратить значительное время на изучение статистики, трендов и состояния рынка недвижимости. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к независимому агенту по покупке недвижимости (buying agent), который не получает комиссию от продавцов (в отличие от selling agent) и знает специфику местного рынка.
  2.  Инвестиции в новостройки не обязательно могут быть лучшим капиталовложением, поскольку по сравнению со вторичным рынком будут выше, а при сдаче в аренду или перепродаже вы будете конкурировать с большим количеством других инвесторов.
  3. При выборе жилья для детей, обучающихся в Лондоне, стоит учитывать особенности ценообразования: недвижимость в непосредственной близости от вуза или школы может быть выше в цене. Поэтому изучите предложение заранее, если вам важна близость к хорошей школе.
  4. Перед началом изучения рынка и организации просмотров, рекомендуется подготовить свои финансы, в частности, получить письмо из банка с подтверждением наличия средств, достаточных для покупки и/или гарантийное письмо из банка о предоставлении кредита. Это может понадобиться при общении с агентами, а также для подтверждения серьезности ваших намерений в случае, если вы решите сделать предложение о покупке.
  5. Качество жилья в Англии и, в частности, в Лондоне, часто оставляет желать лучшего, поэтому рекомендуется перед подписанием контракта о покупке запросить и произвести детальную инспекцию дома (это делает специальный surveyor). Новостройки также часто имеют свои недостатки и недоработки, поэтому при получении ключей лучше сразу сделать детальную проверку всех систем, отделки и предоставить список недоделок застройщику для исправления. 

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Симонян, директора по маркетингу компании Henley & Partners, Елену Майерс, директора компании Domovoi Management, а также Марину Кузьмину, директора по зарубежной недвижимости компании Knight Frank.

Ольга Потягаева

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Великобритании
Обсуждение
Игорь
Да все там будет хорошо, не волнуйтесь )
4 июля 2016, 11:09:43
Представьтесь:
Код с картинки: