портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Истрия: многоликий полуостров

Опубликовано:
Истрия – самый большой полуостров Хорватии, славящийся разнообразием инфраструктуры для отдыха и множеством вариантов жилой недвижимости для покупки; окруженная бирюзовым морем, благоухающая сосновым воздухом, богатая историческими достопримечательностями, Истрия становится как выбором тех, кто переезжает сюда на ПМЖ, так и тех, кто хочет получать стабильный доход от аренды.

Коротко о главном

Истрия расположилась в Адриатическом море в северо-западной части Хорватии. Это большой живописнейший полуостров, практически ровным «треугольником» выступающий в море. C cевера на юг спускаются склоны горного массива Крас, а высочайшая вершина полуострова Учка лежит на высоте 1396 метров над уровнем моря. С северо-запада Истрию омывает Триестский залив, с востока – Кварнер.

Истрия очень удобно расположена: отсюда можно примерно за два часа добраться до Венеции или Вены, за четыре-пять часов – до городов Швейцарии. Кстати, дети хорватов зачастую учатся в соседних странах, приезжая домой на выходные. Хорошо развито авиасообщение и с Россией. Россияне любят Истрию в том числе и за то, что с местными жителями можно легко объясниться на русском: хорватский близок по звучанию нашему родному языку, и, к тому же, во времена, когда эта часть Хорватии принадлежала Югославии, многие хорваты изучали русский.

Самым большим городом Истрии является Пула. Именно здесь – самая развитая круглогодичная инфраструктура с аэропортом, университетами, историческими памятниками и всем, что необходимо для более чем комфортабельного проживания. К другим наиболее крупным городам полуострова относятся Ровинь, Пореч, Лабин. Самыми же популярными курортами Истрии являются Умаг, Пазин. Новиград, Пореч, Врсар, Ровинь, Пула, Медулин, Рабац, Опатия, а также острова Бриони и Крк.

Интересный факт: именно на полуострове Истрия расположен самый маленький город мира Хум, внесенный в Книгу рекордов Гиннеса. Население этого «городка» составляет всего 17 человек, и сегодня он представляет собой памятник истории и архитектуры, великолепно сохранивший свои артефакты.

Истрия – это удивительный фьюжн великолепной природы, морского ландшафта, целебного соснового и лиственного леса, зеленых холмов, скалистых берегов и уникальной архитектуры. Благодаря своему географическому расположению и истории, Истрия представляет собой удивительное сочетание традиций разных стран – Италии, Австрии, Словакии и Германии, дополненных добротным местным колоритом.

Здешние места уже получили статус официально признанного европейского направления для эко-туризма: и все вокруг располагает к этому набирающему популярность виду отдыха. На виноградниках производится вино, составляющее реальную конкуренцию знаменитой соседке – Италии, а также самое чистое оливковое масло в Старом свете. Природа Истрии разнообразна, море – прозрачное с отличными пляжами, около 40 из которых награждены престижным статусом «Голубой флаг», выдаваемый ЕС выдает только лучшим из лучших. Развитая инфраструктура и великолепный климат располагают к тому, что здесь, к примеру, тренируются практически все европейские сборные по большому теннису, а развитая сеть пеших маршрутов и велосипедных дорожек исчисляется десятками, если не сотнями километров.

Все это навсегда остается в сердцах гостей региона, многие из которых решают остаться здесь подольше и обзавестись собственным жильем. Предложение недвижимости здесь разнообразно: можно найти как небольшие студии стоимостью €50 000-60 000, так и довольно дорогие современные пентхаусы и виллы с развитой современной инфраструктурой.

Немного истории

Все «настроение» полуострова определяет его богатая история, близость к Италии и Словении: до сих пор небольшие части полуострова принадлежат этим странам. 

Изначально здесь жило племя истров, которые были покорены римлянами в 177 г. до н. э. В VII веке нашей эры здесь поселились славянские племена, которым не удалось выселить романское население, однако сказалось на культурном и лингвистическом облике Истрии.

Следующим значительным этапом в жизни полуострова стал Венецианский период, когда он стал частью Венеции. Cледы тех времен запечатлены в великолепных зданиях, отлично сохранившимся до наших времен. После падения Венецианской республики в конце XVIII века Истрия была присоединена к Австрии. После I мировой войны полуостров стал частью Италии, а по окончании II мировой войны – Югославии. И лишь после распада этого государства он официально стал поделен между Хорватией и Словенией.

Как добраться

Аэропорт, расположенный в Пуле, принимает множество международных рейсов круглый год. Прямые перелеты из Москвы осуществляют авиакомпании «Уральские авиалинии», S7 Airlines и лоукостер  «Нордстар». Время в пути – около 3 часов 20 минут. Стоимость билетов – от 15 000 рублей в оба конца. Есть несколько вариантов добраться до Пулы с пересадками в Загребе, Задаре, Берлине, Кельне, Праге и других европейских городах. Такие перелеты, как правило, дороже. Средняя цена билетов туда-обратно составляет около 25 000 рублей.

Почему Истрия?

  • Великолепный климат Истрии делает пребывание здесь комфортным круглый год. Развитая инфраструктура курортов и городов обеспечит нескучную осень и зиму. Здесь протянулись многие километры чистейших пляжей и велосипедных дорожек.
  • Удобное географическое расположение Истрии заметно расширяет границы полуострова. При наличии автомобиля – или просто желания – можно всего за несколько часов оказаться в Италии, Австрии, Германии, Словакии, Швейцарии.
  • Пула – развитый город с великолепными возможностями для жизни с детьми. Здесь есть отличные детские сады, школы и университеты, которые работают круглый год. Равно как и магазины, рестораны, кафе, банки, поликлиники и больницы.
  • Главные достопримечательности региона – Пульский амфитеатр, Ефразиева базилика в Порече, мумии в Водняне, окаменелые остатки динозавров, острова Бриюны,  и многое-многое другое – это гарантия интересного отдыха и стабильного туристического потока для тех, кто подумывает о приобретении инвестиционного жилья.

  • Хорватия – это истинный рай для гурманов, гурмэ и просто ценителей здоровой, свежей, экологически чистой еды и прекрасных вин. На виноградниках производятся отменные вина, оливковые рощи щедро одаривают гостей и местных жителей оливками и ароматным маслом, в сезон трюфелей рестораны предлагают изысканные блюда с этим изысканным ингредиентом. В Истрии – и Хорватии в целом – высококачественная и разнообразная «молочка» и, конечно морепродукты. Полуостров окружен чистейшими морскими водами, богатыми рыбой и всевозможными морепродуктами. Плюс, в Истрии находится устричная ферма, на которой можно закупить и отведать одних из лучших устриц во всей Европе.
  • Необыкновенная живописность Истрии с прекрасными городками на вершинах, такими как Грожнян или Опрталь, Мотовун или Грачище, гостеприимные местные жители – чем не весомые аргументы в пользу того, чтобы подыскать свой «второй дом» именно здесь?

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Текущую ситуацию на рынке недвижимости Истрии характеризуют стабильность и значительный рост спроса на жилье, который в данный момент превышает предложение. Преимущественно это касается наиболее востребованных здесь объектов в максимальной близости от береговой линии. А сегодняшние цены представляют собой отличную возможность для инвестиций для покупателей жилья из соседних стран (Словении, Германии, Италии, Австрии, Швейцарии и других государств Европы). Уже не одно десятилетие наблюдая за диапазоном цен, именно сегодня они решаются на приобретение недвижимости как для личного пользования так и для сдачи в аренду. Что касается россиян, то они преимущественно покупают здесь жилье для себя – чем ближе к береговой линии, тем лучше.

Согласно расчетам местных банков, средние сроки окупаемости недвижимости в Истрии составляют 10-12 лет, что по европейским меркам считается отличным показателем для инвестиций.

С началом мирового финансового кризиса в 2008 году наблюдалось падение цен в некоторых районах полуострова. Снижение достигло до 50%, и для некоторых объектов уровень стоимости остался на этом же уровне, лишь демонстрируя незначительную позитивную динамику роста. К сожалению, констатируют эксперты, в докризисный период государство не использовало механизмы защиты граждан от стремительного роста цен на жилье, а также от высоких процентов по кредитованию. Больше всего цены выросли после вступления Хорватии в ЕС. Из ближайших геополитических перспектив – страна может вступить в Шенгенскую зону и перейти на евро. Вероятнее всего, это отразится на дальнейшем росте стоимости жилья.

Что касается текущих показателей цен в среднем по стране, то, согласно данным европейского статистического агентства Eurostat, в последнем квартале прошлого года рост составил около 2,7%, а с января по июль 2016 года цены выросли на 1,2 % в сравнении с последним кварталом прошлого года. Эксперты отмечают, что это всего лишь статистика, которая разнится от источника к источнику. К тому же, в Истрии всегда существовала несколько обособленная ситуация, поскольку спрос здесь традиционно превышает предложение. Так, буквально несколько недель назад австрийский журнал Die Presse назвал земельные участки у берегов Истрии выгодной инвестицией, поскольку эти места имеют внушительный туристический потенциал.

Особенно популярными для покупки жилья в Истрии являются Пула, а также Ровинь, Риека и Медулин.

Цены

В среднем сегодня цены на жилье Истрии находится на уровне 2005 года. Стоимость жилья в Хорватии в целом – и в Истрии в частности – очень разнообразна и формируется от целого ряда факторов, включающих в себя расположение объекта (в том числе и по отношению к береговой линии), возраст постройки и качество строительства, инфраструктуру, вид из окна, наличие газоснабжения, канализации и многое другое. Самые дорогие объекты расположены у моря и, чем больше жилье удаляется от моря, тем ниже становится и его стоимость. Стоимость премиальных апартаментов в проектах, расположенных всего в 20 метрах от пляжа, может достигать €3500 за квадратный метр. Если речь идет о 500 метрах от пляжа, по-прежнему очень привлекательных в плане расположения городских и туристических апартаментах, «ценник» падает до €1550-1800, а если жилье расположено в километре от береговой линии – до €1100 за «квадрат». Бюджетное жилье Истрии – это, как правило то, что расположено наиболее далеко от моря. Кстати, многие европейцы предпочитают покупать именно его. Располагая автомобилем, они не особенно «привязаны» к близости пляжа, и спокойно доезжают до него за считанные минуты. Россияне по-прежнему стараются приобрести недвижимость, как можно ближе расположенную к первой линии.

Так, в Медулине цены на квартиры моря, 100-200 метрах от пляжа составляют €2200 / 1 кв. м, а уже в удалении на полтора, два, три километра снижаются до €900-1000.

Если говорить о курортных жилых комплексах, то ближе к пляжу можно найти проекты с развитой инфраструктурой, бассейнами, управляющей компанией. В среднем, квартира с одной спальней площадью 50 кв. м обойдется здесь в €150 000-170 000 в зависимости от этажности, вида из окна, оборудования и т.д.

Что касается вилл, то их в Хорватии не так много, как, к примеру, на Лазурном Берегу во Франции. Здесь это могут быть дома старой постройки, нуждающиеся в улучшении и нередко перестройке, которые можно приобрести за €150 000-300 000. А также – отдельно стоящие виллы или современные владения, расположенные в новых жилых поселках. Стоимость их будет достаточно высока – от €300 000 за виллу небольшой площади. Верхняя граница стоимости может исчисляться миллионами евро. Так, совсем недавно в Истрии была выставлена на продажу вилла известного хорватского теннисиста. Ее цена составляла €7 млн. Стоит отметить, что этой, достаточно высокой для Хорватии стоимости, здесь можно купить жилье уровня super luxury.

Эксперты отмечают, что сегодня в Хорватии можно выгодно приобрести землю. Стоимость участков в непосредственной близости от моря может составлять €500-700 за «квадрат», а в удалении от него – продаваться за сумму от €50-100 / 1 кв. м. При этом нужно иметь ввиду, что для ведения сельского хозяйства покупателю необходимо зарегистрировать юридическое лицо на территории страны.

Большим спросом пользуются марины Хорватии. Это надежное вложение средств для состоятельных людей, владеющих яхтами и предпочитающих образ жизни класса «люкс». Уровень качества и инфраструктуры при этом не уступает престижным маринам Монако и Лазурного Берега.

Аренда

Для сдачи в туристическую аренду больше подходят объекты на курортах на самом побережье Истрии. В среднем, аренда жилья на полуострове приносит собственникам доход в размере 3-3,5% годовых (€4000-5000). В крупных комплексах с управляющей компанией владельцы могут заключить договор о гарантированной аренде, доход от которой зачастую составляет около 5% в год. Наибольшую выгоду приносят квартиры, сдаваемые посуточно и расположенные в непосредственной близости от хороших оборудованных пляжей. Если сдавать такое жилье в пик туристического сезона, то доходность может повыситься до 8-10% годовых, но такой «бизнес» потребует серьезной вовлеченности владельца.

Что касается площади и характеристик, то наибольшей популярностью для туристической аренды пользуются небольшие квартиры 40-50 кв. м с двумя спальнями. Эксперты отмечают, что вне сезона такое жилье можно использовать для долгосрочной аренды. Но в целом для этого больше подходят апартаменты в городах, и, в основном, в историческом центре Пулы. Зачастую арендаторами становятся студенты. Безусловно, средняя доходность от такого вида аренды будет ниже туристической (средняя рента в месяц составляет €300). Но это гарантирует отстутвие «простоя» жилья, а также возможность комбинировать сезонную краткосрочную и долгосрочную аренду.

Пять советов покупателям жилья в Истрии

  1. При поиске жилья и совершения покупки всегда обращайтесь за помощью к профессиональному риэлторскому агентству, которое поможет верно определиться с объектов и станет гарантом честно совершенной сделки. Также обязательна консультация с юристом, который поможет правильно выбрать форму собственности. С недавнего времени иностранцы получили возможность регистрировать в Хорватии жилье на физическое лицо, хотя до этого такая возможность существовала только при открытии юрлица. При этом, сегодня сохранилась возможность покупки на юридическое лицо, что дает возможность возврата НДС и ряд преимуществ при получении ВНЖ.
  2. Выбирая объект, взвесьте все «за» и «против». Возможно, вам удастся неплохо сэкономить, приобретя здесь автомобиль и купив жилье чуть дальше от береговой линии.
  3. Не откладывайте покупку – сегодня цены на жилье Хорватии до сих пор находятся ниже «пикового» докризисного уровня и, по прогнозам, будут только расти.
  4. Если вы приезжаете на отдых или ПМЖ с детьми, рассмотрите возможность покупки жилья в Пуле: здесь отличные возможности для образования и жизни круглый год.
  5. При покупке жилья под аренду обязательно обратитесь за консультацией к риэлтору. Он поможет выбрать наиболее прибыльный объект.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину (Distant Property), Marina Kajic (HISTRIA APART Ltd) и Виктора Колесникова (STANOINVEST).

photocredits: huffingtonpost / flickr / дмитрий кругляк

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Хорватии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.