портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Рынок недвижимости Беларуси: бюджетное зарубежье

Опубликовано:
Расположенная совсем неподалеку от России, Белоруссия располагает обширным рынком недвижимости, цены на которую за последние годы снизились на внушительные 40-50%; этот фактор, равно как и близость менталитета, отсутствие языкового барьера, хорошая экология и более низкие цены на жизнь делают покупку жилья здесь интересной для россиян, жаждущих перемен.

География и не только

Как правило, когда мы говорим о зарубежной недвижимости, первыми приходят на ум государства Западной и Восточной Европы, США, или, наконец, Юго-Восточной Азии. Однако зарубежье может быть «представлено» и намного более близкими нам странами – как географически, так и исторически. И весьма интересным выбором для россиян сегодня становится Республика Беларусь – бывшая «сестра» России во времена СССР.

Столицу Беларуси от Москвы отделяет всего 720 км, которые без труда можно преодолеть на самолете, поезде, автобусе или автомобиле. К счастью, для посещения этой страны, расположенной в самом центре Европы, россиянам визы не нужны. Здесь знакомая нам архитектура с типовыми зданиями советских времен соседствует с современными новостройками, природа и климат – не контрастируют с российскими реалиями, а отсылки к совместному прошлому, когда Беларусь была одной из республик Советского союза, встречаются на каждом шагу. Например, и по сей день памятники и монументы Ленину есть в каждом белорусском городе, равно как и в каждом городе республики есть улица, носящая имя вождя Октябрьской революции.

Республика Беларусь – самое крупное европейское государство, не имеющее выхода ни к морю, ни к океану, однако страну пронизывает несколько крупных, в том числе и судоходных рек: Днепр, Березина, Припять, Неман – всего на территории республики более 20 000 рек и около 11 000 озер, поэтому жители и гости Беларуси не испытывают проблем из-за географической замкнутости внутри материка.

Как добраться

Самый быстрый, но не самый бюджетный способ добраться из России в Беларусь – самолетом. Самый дешевый билет по маршруту Москва-Минск-Москва обойдется в 8200 рублей. Чуть дороже будет стоить перелет из Санкт-Петербурга – от 9350 рублей в оба конца. Всего в Беларуси шесть международных аэропортов, но прямые рейсы из российских городов («ЮТэйр», «Белавиа», «Аэрофлот» и S7 Airlines) принимает только Национальный аэропорт «Минск».

Добраться до Беларуси на поезде не составит большого труда, благо РЖД располагает рядом необходимых маршрутов, причем не только из Москвы и Санкт-Петербурга. Например, поезд Москва-Брест курсирует через день на круглогодичной основе, а доехать в Брест из Петербурга или добраться из Москвы в Минск можно по определенным датам. Также беспересадочные и прицепные вагоны связывают российские города Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Псков и Новосибирск с Брестом, Могилевом и Минском. Стоимость билетов в купейном вагоне часто сопоставима с ценой на авиаперелет. Так, билет Москва-Минск в плацкартном вагоне стоит от 2000 рублей, а в купейном – 4100-4500 рублей. Поездка из Новосибирска в Минск обойдется от 10 000 (плацкарт) до 20 000 рублей (купе).

За 1500 рублей и 10-11 часов можно добраться автобусом из Москвы (Щелковский автовокзал) в Минск.

Доехать на автомобиле по тому же маршруту можно за 8-10 часов – этому способствует отсутствие таможни и отличное дорожное покрытие на трассах.

Почему Беларусь

Пожалуй, одним из главных преимуществ для инвесторов является отсутствие языкового барьера – русский здесь является одним из двух официальных языков, второй государственный язык, белорусский, фонетически почти не отличается от русского языка.

  • Географическая близость предопределила и удобство транспортной логистики: даже люди, страдающие аэрофобией, могут не отказываться от поездок в Беларусь и перелет с легкостью можно заменить, например, путешествием на поезде.
  • При всей географической и культурной близости Беларусь окружена славянскими, европейскими и прибалтийскими странами (Украиной, Польшей, Россией, Латвией и Литвой), что делает ее очень удобной для дальнейших путешествий по Европе.

  • Климат Беларуси чуть мягче и теплее, чем в России, экология чище (что неудивительно, поскольку 40% территории страны покрыто лесами), а стоимость жизни – доступней, чем во многих регионах РФ.
  • Минск, столицу Беларуси, почти как и Рим называют вечным городом: за времена неспокойной европейской истории его уничтожали 18 раз, и каждый раз, словно птица Феникс, он восстанавливался. Сегодня это одно из красивейших мест Европы.
  • В Беларуси хорошо развита система образования, что ценят семьи, переезжающие в страну с детьми. Здесь функционирует семь академий, 15 институтов и более 30 университетов, и при этом нет ни одного вуза, где обучение велось бы исключительно на белорусском языке.
  • Непосредственно сам процесс покупки недвижимости в республике прозрачен и безопасен: каждый белорусский риелтор должен пройти госаттестацию, а агентства обязаны иметь лицензию и страховой полис – совокупность этих документов обезопасит покупателя от риска признания сделки недействительной. Кроме того, агентская комиссия в Беларуси строго регламентирована и составляет 1-3% от стоимости недвижимости.

Ситуация на рынке недвижимости

За последние пару лет цены на жилье в Беларуси упали на 40-50%. Низкая покупательная способность местного населения, высокие ставки банковских кредитов на жилье, превышение предложения над спросом стали, безусловно, негативным явлением для продавцов, однако покупатели, в том числе и иностранные инвесторы, получили уникальную возможность совершить выгодную сделку.

Колебание цен на недвижимость еще раз подтверждает, насколько связаны экономики Беларуси и России. Так, тенденции московского рынка недвижимости зеркально повторяются в Минске, но с опозданием на четыре-шесть месяцев. Затем эти изменения отражаются на стоимости жилья в белорусской провинции. Лишним доказательством взаимосвязи служат результаты 2015 года, когда цены на недвижимость в среднем по стране упали почти на четверть. В более широком временном диапазоне наглядно видно, что понижательная динамика наметилась давно. Так, в начале 2014 года цены на квартиры и дома в центре Минска составляли $1500-2500 за кв. м, а уже к середине 2016 года цена в $800-1300 за «квадрат» считалась потолком столичного рынка.

Эксперты утверждают, что нынешняя стоимость жилья в Минске достигла девятилетнего минимума, но, несмотря на рекордно низкие цены, далеко не каждый белорус может себе позволить отдельное жилье. При средней стоимости двухкомнатной квартиры в Минске на уровне $55 000-60 000, средняя зарплата столичного жителя варьируется в пределах $500 в месяц. Из-за низкого уровня доходов единственным вариантом для реализации мечты о собственном жилье мог бы стать банковский кредит на жилье (аналог ипотеки, хотя такого понятия на белорусском рынке недвижимости нет), но ставки по кредиту от 30-35% годовых делают эту мечту либо крайне невыгодной, либо вовсе несбыточной. 

В целом эксперты сходятся во мнении, что на рынке хоть и преобладают понижающиеся тенденции – начиная с марта 2016 года, на рынке жилья наблюдалось оживление, к июлю спрос начал падать, а в сентябре по сравнению с августом спрос на квартиры уменьшился на 18% – тем не менее называть ситуацию негативной нельзя. Объекты как эконом, так и элитного класса долго не могут найти нового владельца только при условии неадекватного соотношения цены и качества.

Основной портрет рынка белорусской недвижимости последних лет выглядит следующим образом: одновременное снижение экономики, покупательной способности и цен на жилье, особенно в областных центрах, практически уравняли цены двухкомнатных квартир вторичного рынка с «трешками». Продавец в сложившейся ситуации, конечно, проигрывает, но, в то же время, за аналогичную стоимость покупатель может себе позволить жилье большей площади, чем, к примеру, год назад.

При этом состоятельные белорусы и гости из других государств вполне избалованы выбором: дизайнерские апартаменты можно купить в Минске и других городах, равно как и «заказать» современный дом по индивидуальному дизайну. Все зависит исключительно от бюджета.

Районы, привлекательные для инвестиций

При покупке недвижимости в другой стране, и Республика Беларусь тут не исключение, инвесторы, как правило, отдают предпочтение столичным объектам. В пользу этого решения выступает и транспортная доступность, и максимально широкий выбор объектов, и развитая социальная инфраструктура. Однако и цены на жилье в столице выше, чем в крупных городах периферийной части страны. Помимо Минска спросом, в частности, у россиян, пользуется недвижимость в областных городах: в Бресте, Гомеле, Гродно, в Могилеве и Витебске.

Минск – город-герой, столица, самый экономически развитый город страны, где сосредоточена большая часть промышленных предприятий и учебных заведений. Это город-сад, пятая часть которого отдана под цветники и клумбы, парки и скверы. Летом здесь высаживают столько цветов, что суммарно занимаемая ими площадь эквивалентна десяти футбольным полям. Неудивительно, что Минский ботанический сад, расположенный на 96 гектарах, является третьим по площади в Европе. Благодаря обилию зелени и фонтанов, а их в городе насчитывается более сотни, даже в самый знойный летний день в Минске не бывает душной жары.

Территориально город делится на девять районов, однако застройка практически всех районов, как и в Москве, по большей части ведется точечно и бессистемно. Новостройки из стекла и бетона в центральном районе соседствуют с ветхими постройками спальных районов белорусской столицы.

Однокомнатные квартиры в старом жилом фонде (малоэтажные дома советской эпохи) стоят от $33 000, тогда как стоимость новостройки бизнес-класса может доходить до $100 000 за «однушку». В среднем «первичка» в Минске продается за $1050/1 кв. м (однокомнатные предлагаются по цене $1075, «двушки» и «трешки» по $1047 и $1029 за кв. м соответственно), а качественные объекты вторичного рынка меняют собственника по цене около $1200 за квадратный метр. Самые дорогие, элитные квартиры Минска сосредоточены в центре города, в районе Национальной Библиотеки и на самой протяженной улице Беларуси, проспекте Независимости. В этом районе, несмотря на плотную застройку, ведется строительство уникального микрорайона «Маяк Минска», который, за развитую инфраструктуру, прозвали «городом в городе». Помимо жилых домов разной этажности, здесь планируют построить огромный торгово-развлекательный комплекс и офисный центр, школу, детские сады и аквапарк. Один «квадрат» в «Маяке Минска» стоит от $1000.

Брест – город, известный, прежде всего, своей крепостью, вместил на своей территории много других достопримечательностей, способных поразить даже искушенных туристов. Изумительные церкви и соборы с богатой историей, музеи с уникальными и редкими экспонатами, памятники войны и прекрасные городские скульптуры – приграничный город на берегах Западного Буга не перестает удивлять.

Благодаря развитой промышленности и довольно низкому уровню безработицы, интерес к недвижимости Бреста по большей части прирастает со стороны национальных, внутренних инвесторов. Зарубежных покупателей, в частности, россиян, Брест привлекает с точки зрения исторических мест и памятников времен Великой Отечественной войны. На сегодняшний день туристов в городе в 1,5 раза больше, чем местных жителей, а в течение ближайших трех лет городские власти планируют увеличить туристический поток до 2 млн человек в год. Эти факторы позволяют надеяться, что недвижимость в Бресте будет интересна в первую очередь с инвестиционной точки зрения.

В городе активно ведется строительство, причем как многоквартирных жилых домов, так и малоэтажных коттеджных поселков, а сам строительный сектор характеризуется присутствием надежных государственных и частных застройщиков. На сегодняшний день 1 кв. м недвижимости Бреста в среднем стоит $750, покупка жилья на стадии строительства значительно сэкономит бюджет – новостройки в Ленинском районе города стоят от $574 за «квадрат». Коттеджи в экологически чистом районе Вычулки-Ямно также вписываются в усредненную статистику – $600-800/1 кв. м. Однокомнатная квартира на вторичном рынке в Московском или Ленинском районе стоит около $35 000. В спальных районах аналогичный объект, но уже более старого жилого фонда продается за $22 000-27 000.

Гомель – город, утопающий в зелени; один из старейших городов Беларуси, первое поселение которого восходит к концу 1 тысячелетия до н.э. В наши дни Гомель – крупный промышленный центр, и второй по численности населения город после Минска. Гомель может похвастаться многочисленными достопримечательностями – памятными вехами в своей долгой и богатой истории. Уникальным местом города, где любят проводить время как туристы, так и гомельчане, является дворцово-парковый ансамбль – один из старейших и наиболее значимых музеев в Беларуси.

На сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» в новостройках и на вторичном рынке Гомеля колеблется у отметки $620, хотя годом ранее, в октябре 2015 года, 1 кв. м стоил здесь $800. Однокомнатную квартиру (почти 50 кв. м) с видом на Волотовское озеро в элитной новостройке центрального района города можно приобрести за $33 900. «Однушка» (Советский район) в панельном доме 1985 года постройки стоит $20 000. Стать владельцем современного таунхауса (135 кв. м) в Новобелицком районе можно за $67 500.

Гродно. Этот город на берегу реки Неман поражает разнообразием исторического и культурного наследия. Расположенный на границе с Польшей, Гродно был одним из центральных городов в истории Великого княжества Литовского и Речи Посполитой, что оставило следы не только на судьбе, но и на внешнем облике города. К счастью, разрушения Великой Отечественной войны не коснулись Гродно в такой степени, как другие белорусские города, поэтому в настоящее время мы имеем возможность наслаждаться и любоваться старейшими памятниками истории. На сегодняшний день, Гродно, расположенный неподалеку от границ Польши и Литвы, считается одним из самых европейских городов Беларуси, что неудивительно, учитывая, что еще к началу Второй мировой войны город входил в состав Польши.

Административно Гродно разделен на два района, Октябрьский и Ленинский, которые, в свою очередь подразделяются на микрорайоны. Основная застройка новыми жилыми домами ведется в Девятовке, Ольшанке и районе Вешневец, здесь 1 «квадрат» стоит $1000-1200, при этом цены на вторичном рынке куда более демократичные – $500-600/1 кв. м. В результате такого дисбаланса однокомнатные квартиры новой планировки могут быть дороже «двушек» старого жилого фонда. Ситуация на рынке недвижимости Гродно такова, что стоимость одно- от двухкомнатных квартир на вторичном рынке может отличаться на $5000 ($20 000-21 000 за квартиру с одной комнатой и $25 000-26 000 за двухкомнатную квартиру.) Цены на квартиры чешской планировки стартуют от $33 000, а жилье в новостройках – от $40 000.

Могилев – город на Днепре и один из старейших городов Беларуси. Могилев – последняя столица Российской империи и поле для многих сражений Второй мировой войны. К счастью, городу удалось сохранить уникальные памятники истории и архитектуры, хотя многие из них были разрушены уже в послевоенное время. Здесь хорошо развита транспортная инфраструктура, есть множество спортивных секций, а по уровню оснащенности торговым центрами Могилев уверенно догоняет Минск. Совокупность этих факторов, а также географическая близость к российской границе делают недвижимость в Могилеве популярной в глазах как белорусских, так и российских покупателей.

На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м жилья зафиксирована на уровне $615. За последний год спрос здесь сместился с новостроек в сторону бюджетной «вторички», а избыток предложения и слабый спрос позволили покупателю доминировать на рынке, как, впрочем, и в большинстве городов Буларуси. Сегодня, однокомнатную квартиру улучшенной планировки с хорошим ремонтом можно купить за $22 000, в то время как еще год назад объект с аналогичными характеристиками продавался за $30 000-33 000. Новостройки в Октябрьском или Ленинском районе города стоят около $28 000 за однокомнатную квартиру.

Витебск – еще один из ряда старейших городов Беларуси, в котором, несомненно, можно найти многочисленные памятники, отсылающие к разным периодам истории города. Помимо храмов и церквей, музеев и амфитеатра, в Витебске находится самая большая площадь республики, Площадь Победы, с монументом, вечным огнем, четырьмя фонтанами, двумя огромными экранами и сценой. Административно город разделен на три района: Октябрьский, Железнодорожный и Первомайский. Именно в последнем самым активным образом ведется строительство нового жилья, в то время как жилой фонд Железнодорожного района формирует типовая застройка советских времен.

На данный момент средняя стоимость «квадрата» в Витебске составляет $590, при этом по итогам первого полугодия 2016 года город стал лидером по падению цен на вторичное жилье – в этом сегменте стоимость кв. м опустилась до $500. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры начинается с отметки в $15 000, «хрущевка» стоит около $18 000, а «однушку» в панельном доме можно купить за $21 000-22 000. Приобрести жилье в новостройке на стадии строительства можно по цене от $520/1 кв. м.

Рекомендации по покупке

Россиян, ведущих бизнес с белорусскими или европейскими партнерами, скорей всего заинтересует недвижимость в приграничных районах или в столице. Также в крупных областных городах, расположенных у границ (Витебске, Гомеле, Могилеве) приобретают жилье этнические белорусы, проживавшие некоторое время в России.

Приобретать недвижимость с целью инвестиций имеет смысл в туристически развитых районах, в первую очередь это Минск и Брест, причем эксперты рекомендуют обращать внимание на исторические центры этих городов.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Рассохова Игоря Васильевича (Агентство недвижимости «Час-Пик») и Радченко Нила Александровича (Агентство «ИнформПрогноз»).

photocredits: flickr / дмитрий кругляк

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Белоруссии
Обсуждение
Вика
Надо брать!
26 октября 2016, 12:08:24
Андрей
Сколько прилагательных в превосходной форме! Копирайтеры постарались?
19 октября 2016, 01:24:31
Представьтесь:
Код с картинки: