портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Американские горки

Недвижимость США не может не привлечь азартных игроков: сейчас нередки случаи, когда жилье можно купить в два раза дешевле, чем оно стоило два года назад! Причем больше всего недвижимость подешевела в «перегретых» курортных районах, где многое покупалось в инвестиционных целях.
Отличное место для отдыха и невероятно выгодное вложение средств – вот как рекламируется сейчас покупка недвижимости в США, особенно в солнечной Флориде. Стоит ли россиянам воспользоваться моментом и включить Новый Свет в сферу своих инвестиционных интересов? Отвечая на этот вопрос, эксперты разошлись во мнениях.

Бум или не бум?
Как известно, рынок недвижимости США в течение двух лет падал. В целом по стране цены на жилье снизились на 33%, вернувшись к уровню 2003 г. Однако весна и лето 2009 г. стали поворотным моментом: объем продаж новых домов показал самый большой прирост за последние восемь лет. Хотя в годичном измерении средняя стоимость американского дома упала на 12% и летом составляла $206 000, в ежемесячном масштабе с весны цены начали потихоньку расти.
Ипотечные ставки поддерживают спрос. По данным ипотечного агентства Freddie Mac, с начала 2009 г. средний процент по кредитам с плавающей, ежегодно пересматриваемой ставкой составляет 4,75–4,93%. Таких низких ставок не было с конца 2005 г., когда закончился «золотой век» американской ипотеки.
Оживление рынка заметили не только американцы. «Россияне стали проявлять больше интереса к недвижимости США, особенно в последний год, – говорит Юлия Кайнова, ведущий эксперт компании Century 21 Beverlywood Realty. – Раньше покупателями были в основном бизнесмены, связанные с США, будущие эмигранты и родители, определяющие своих детей в учебные заведения. Теперь все чаще целью покупки является отдых в совокупности с выгодным инвестированием. Эта категория клиентов не ставит своей целью последующую эмиграцию».
У российских покупателей наиболее популярны Флорида (Майами, Орландо), Калифорния (Лос-Анджелес и пригороды), штат Нью-Йорк (в основном, Манхэттен). Самый востребованный у россиян тип недвижимости – это апартаменты в кондоминиумах, но многие предпочитают частные дома. Причем нередко первой покупкой в США являются апартаменты, затем вместо них покупается дом.
А вот Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость Intermark Savills, особого бума среди российских покупателей не заметил: «Я недавно читал комментарий от крупной компании, которая говорит, что у них, дескать, число российских покупателей выросло за год на 40%. Посмотрел объемы их сделок, оказалось – было пять, стало девять. Это, конечно, несерьезно – на рынке США единовременно представлено более 4 млн предложений. Все дело в том, что летать в США на отдых слишком долго и дорого. Сюда добавляются визовые проблемы».
Действительно, у посольства США своя логика – для них важнее всего не допустить нелегальной иммиграции. Поэтому плюсом при получении визы является все ценное, что человек оставляет в России, – родственники, работа, квартира. А вот жилье в США никаких преимуществ заявителю не дает. И тем более не факт, что визу получат его родственники, не говоря уже о друзьях.

Двойное дно
Но наличие массового спроса со стороны россиян для думающего инвестора не так уж важно. Главное – ценовые перспективы. На многие рынки мы уже опоздали – начали покупать лишь тогда, когда туда хлынули орды частных инвесторов, а хитрые англичане уже паковали чемоданы. Почему бы для разнообразия не оказаться «в первом эшелоне»? К слову сказать, в Великобритании американская недвижимость в последние месяцы возглавляет список по числу запросов в Интернете. Это объясняется низкими ценами на американское жилье и прогнозами скорого восстановления экономики США. Не пора ли и нам делать ставки, господа?
Насколько же упали цены с начала кризиса, и возможен ли сценарий «второго дна», о котором сейчас говорят некоторые аналитики? «В течение 4-5 лет до начала кризиса проценты по кредитам были очень низкие, – констатирует Юлия Кайнова. – Это стимулировало продажи и бурный рост вплоть до 2007 г. Например, в Лос-Анджелесе дом с тремя спальнями площадью 300 кв. м в среднем районе стоил в 2004 г. $600 000. Всего через три года его цена поднялась на 50% и составила $900 000. А сегодня, спустя еще два года он опять стоит столько же, сколько в 2004-м». Вот такие американские горки! Тем не менее, отмечают в Century 21 Beverlywood Realty, за последние три месяца в том же Лос-Анджелесе рынок начал выходить из пике и поднялся на 2,5%, что не может не вселять оптимизм в потенциальных инвесторов. Аналогичная динамика наблюдалась и в других популярных районах страны.
«Именно США первыми вошли в кризис, и логично предположить, что они же первыми оттуда и выйдут, – продолжает Юлия Кайнова. – К тому же именно в США право собственности владельцев недвижимости, в том числе и иностранных, защищено более, чем в любой другой стране мира. Именно поэтому США и рассматриваются сейчас в качестве идеальной площадки для инвестирования. Золотое правило гласит – покупай на минимуме – продавай на максимуме. Но эти крайние точки невозможно угадать наверняка. Поэтому лучше не дожидаться второго дна, ведь рынок уже приблизился к возможному минимуму».
«Если бы я знал наверняка, будет ли второе дно, то после кризиса стал бы очень богатым человеком, – размышляет Филипп Богданов, генеральный директор компании Kirsanova Realty. – Никто точно не знает, что будет. Но, находясь в Америке, могу сказать, что кризис здесь не чувствуется. Это в России про кризис трубят во всех СМИ, возьмешь утюг или фен – а оттуда репортаж про кризис. В США идет дефляция – цены падают не только на недвижимость, но и на товары. Понятно, что администрация Обамы пытается выправить ситуацию, накачивая экономику долларами. Лично я считаю, что сейчас правильное время покупать американскую недвижимость, например в Майами».
Действительно, если говорить именно о курортной недвижимости, то Майами остается главным направлением для россиян. Сейчас при покупке уже построенных и отделанных квартир скидка здесь доходит до 50% от докризисной цены. Причем спрос существует только на готовые или близкие к завершению комплексы, замечают в Kirsanova Realty. Весьма интересен и сегмент частных домов: «Меньше чем за $1 млн можно купить дом с пятью спальнями в охраняемом поселке на воде со своим причалом, – отмечает Филипп Богданов. – До кризиса подобных предложений не было ни за какие деньги».

Этот поезд в огне…
С последней оценкой своего коллеги категорически не согласен Игорь Индриксонс: «Сейчас кричат: поедем все во Флориду, там все упало, мы все скупим! Так вот, я бы еще год вообще не прикасался к этому рынку. Если внимательно посмотреть статистику, то станет очевидно, что рынок обвалился лишь там, где выдавалось много высокорискованных subprime-кредитов. Такие кредиты брали люди с плохой кредитной историей, а также инвесторы. Из-за гипертрофированного спроса цены в таких районах взлетели до небес, а сейчас, когда кредитный пузырь лопнул, цены просто вернулись туда, где они и должны быть в отсутствии избыточного спроса. Там они и останутся. Иными словами, если где-то жилье подешевело в два раза, это не значит, что оно опять подорожает настолько же. В Майами 80% недвижимости покупалось с помощью subprime-кредитов, и даже местные банки не могут сказать, сколько лет понадобится, чтобы разгрести эти завалы».
Свой скептицизм Игорь Индриксонс подтверждает статистикой. Он показывает на карте США штаты, где выдавалось больше всего «субстандартных» кредитов. Действительно, все горячие точки на этой карте совпадают с районами максимального обвала цен. И столь любимые нашими соотечественники Флорида и Калифорния, если следовать этой логике, выглядят весьма бесперспективно. В то же время есть города, где цены вообще не снизились, например Милуоки в штате Висконсин – но кто из россиян вообще знает, где это?

Вверх или вниз?
Но, может быть, Intermark Savills просто не желает продавать апартаменты во Флориде и пытается насолить конкурентам? Как ни крути, а цены на жилье в США в последние месяцы снова начали расти! «Мы работаем в таком сегменте рынка, где надо не просто продавать недвижимость, а давать клиентам вразумительные рекомендации с точки зрения инвестиционных перспектив, – говорит Игорь Индриксонс. – Если уж вкладываться в США, то лучше придерживаться старого доброго правила: следуй за большими деньгами. А «большие деньги» сейчас ничего не покупают, а только продают. Посмотрите на фонд Equity Residential – это самый крупный собственник комплексов апартаментов в США. Денег у них полно, но почему-то с начала этого года они ничего не купили, зато продали 23 комплекса на сумму $353 млн. Если бы подешевевшая недвижимость в США имела в данный момент потенциал роста, а не огромный риск продолжения падения, то уж поверьте, тот же Equity Residential скупил бы всю Флориду и не только ее – как он это сделал в кризис начала 90-х с коммерческой недвижимостью».
Подъем цен, идущий с весны этого года, Индриксонс объясняет техническим и сезонным факторами: чтобы перезапустить ипотечный конвейер, правительство начало выкупать «эмбээски» на астрономическую сумму более $1 трлн (MBS – Mortgage-backed securities – облигации, обеспеченные пулами ипотечных закладных). Пока правительство выкупает эти бумаги, у банков нет рисков, и они могут выдавать кредиты, так как через ипотечные облигации государство берет на себя все риски. Но этого триллиона надолго не хватит. Что касается сезонного фактора, то лето (в отличие от России) – традиционное время оживления на рынке американского жилья, так что строить долгосрочные планы на основе только лишь летней динамики неосмотрительно. Поэтому Игорь Индриксонс дает такой прогноз на следующие полгода: «5% шансов, что рост цен продолжится, 10% – что будет стабилизация и 85% – что падение возобновится. В поддержку моего прогноза говорит курс фьючерсов на индекс недвижимости – весьма чуткий барометр настроений рынка. А эти фьючерсы на 2010 и 2011 гг. только падают от нынешних показателей. Это говорит о том, что информированные игроки рынка ожидают дальнейшего снижения цен».

И все-таки…
Не хотелось бы заканчивать на столь мрачной ноте. США – это лучшая в мире страна для иностранцев. Не зря один из наших видных писателей-эмигрантов сказал, что у Штатов при всех недостатках есть удивительное качество – там любой может себя почувствовать как дома – даже больше, чем у себя на родине.
Дом в Америке сейчас стоит купить не потому, что на этом можно быстро разбогатеть, а хотя бы потому, что жилье в этой стране на какое-то время действительно стало доступным. А насчет цен трудно не согласиться с Филиппом Богдановым, который напомнил классическую истину: «Цены на недвижимость будут только расти в долгосрочной перспективе. Земли больше не производят – в отличие от желающих ее купить». Вопрос только в том, когда именно начнется очередной долгосрочный подъем.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в США
Обсуждение
Вот как раз в пригороде Милуоки я бы и купила частный домик на берегу озера с собственным причалом и катером. благо озер там много и климат, как на Украине! и как вариант, больше в плане еще наиболее благоприятного климата, рассматриваю также Лос-Анджелес. все это с перспективой переезда на ПМЖ и удачного трудоустройства.
12 ноября 2009, 14:34:25
Представьтесь:
Код с картинки: