портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Черногория - власть закона

В середине прошлого года в Черногории были введены изменения в законодательство, регулирующие строительную отрасль и совпавшие по времени с ослаблением спроса на недвижимость со стороны иностранцев. Как поведет себя рынок в этих условиях?
Черногория – молодое государство, чья законодательная система пока не вполне совершенна. С одной ­стороны, она известна множеством бюрократических препон, с которыми сталкиваются как частные лица, так и компании, ведущие строительство. С другой ­стороны, до недавнего времени многие вопросы ­можно было решить неофициально, в обход существующих норм и правил, и власти как правило закрывали на это глаза.
Однако недавно правительство Черногории внесло ­некоторые изменения в законодательство, ужесточающие правила получения разрешений на строительство, что сразу привело к определенным проблемам у многих компаний, чья документация не соответствовала новым правилам. Могут ли девелоперы надеяться, что эти изменения уменьшат количество проволочек и коррупцию? И будет ли теперь строительный рынок прозрачным и понятным для покупателей недвижимости?
«Мне видится, что на сегодня существуют две основные проблемы, – говорит Борислав Роганович, президент консорциума SAGIO Residence, строящего в Черногории несколько проектов, в том числе комплекс премиум-класса Belvedere Residence в Бечичах. – К новым и, в общем-то, правильным законам не выпущены подзаконные акты, инструкции и т. д., которые, собственно, и регулируют всю ­девелоперскую деятельность. Период такой неопределенности, к сожалению, может и затянуться. В то же время кризис в мировых финансах и экономике, несомненно, приведет к переосмыслению и существенным изменениям в планировании и строительстве всей недвижимости, в том числе и курортной. На мой взгляд, будут как минимум отложены на 5–7 лет мега-проекты, самыми реальными будут компактные проекты с площадями квартир до 120 кв. м».

Неслучайные совпадения

В течение нескольких лет цены на черногорскую недвижимость стабильно и весьма быстро росли. Однако инфраструктура курортов и качество большинства предложений не соответствовали такой динамике, в результате стало очевидно, что многие объекты на рынке недвижимости переоценены.
Вячеслав Лейбман, управляющий партнер компании MIRAX Balkan, которая в данный момент ведет строительство комплекса Astra Montenegro в Будве, так оценивает ситуацию: «Основной проблемой не только российских, но вообще всех девелоперов в Черногории является неадекватная оценка земли со стороны черногорских собственников: она явно завышена. Здесь нет достаточного объема инфраструктуры, дорог, электричества, воды, местные компании не имеют опыта реализации крупных объектов. И при этом черногорцы ожидают получить довольно высокую цену за свои земельные участки. Решением этой проблемы для девелоперов является использование муниципальной земли наравне с частной. В этом случае проект может быть выгодным».
В ответ на неоправданное увеличение цен спрос на недвижимость понизился, и это событие совпало с началом мирового финансового кризиса. Одновременно в Черногории начали поговаривать об ужесточении требований, предъявляемых к документации и новым проектам, однако официальные источники и сейчас никак не освещают сложившуюся ситуацию. Комментарий только один: «Мы ведем борьбу с нелегальным строительством».
Какова же истинная причина того, что уже в сентябре на 20% строек в Черногории работы были приостановлены, какое строительство может быть признано нелегальным, действительно ли законодательство, касающееся недвижимости, упорядочивается и как это отразится на зарубежных покупателях?

Предъявите документы!

Для того чтобы начать работы, любая компания, местная или иностранная, должна получить ­разрешение на строительство. Если проект имеет площадь менее 3000 кв. м, документы рассматриваются в местном органе власти, если более – в Министерстве экономического развития Черногории.
Комплект разрешительной документации зависит от местоположения участка, принадлежности его к той или иной области. Как правило, это выписка из детального урбанистического плана, документы, подтверждающие право собственности на участок, архитектурный и технический проекты будущего строительства, пакет документов и договоров с местными органами самоуправления на подключение к коммуникациям, противопожарное согласование, подтверждение о плате за благоустройство строительного участка, результаты геодезических и сейсмологических исследований и т. д. Также инвестор минимум за восемь дней до начала работ должен сообщить о начале работ компетентному органу местной власти.
Процесс получения справок и оформления документов занимает в лучшем случае полгода, дело осложняет бюрократия и коррупция, которую отмечают специалисты большинства компаний, работающих в Черногории. Поэтому на первом этапе существования рынка (который, как кажется, заканчивается только сейчас) некоторые владельцы земли обходились без получения ­разрешения на строительство и возводили дома на побережье в обход закона. Стремясь пресечь это, правительство ужесточает контроль над лицами, ведущими нелегальную застройку. Сейчас за нелегальное строительство предусмотрен штраф для фирм в размере до 200 000 евро или лишение свободы на срок до пяти лет.
При этом Иван Трегубенков из компании «ИСК Реалити», построившей комплекс в городе Рисан, отмечает двойственность ситуации: «Сейчас 90% всего нелегального строительства происходит не от нежелания инвестора или владельца земли платить налоги и сборы, а из-за невозможности законно пройти процедуру получения разрешения на строительство».
Ужесточение наказания неоднозначно оценивает и Драган Жаркович, исполнительный директор Sodra Company, строящей жилье в Которе, Баре и Подгорице: «Я опасаюсь, что в некоторых существенных положениях нового закона не детализированы конкретные права и обязанности всех субъектов процесса, и считаю, что это будет причиной злоупотреблений со стороны ­чиновников».
В данный момент, по мнению эксперта, властям необходимо создать действующие механизмы по получению разрешений и разъяснить владельцам земли четкий ­порядок оформления документов. Также, добавляет Иван Трегубенков, многое зависит от того, насколько хорош будет новый урбанистический план, который сейчас вводится в действие. Правительство обещает, что упростится процедура оформления документов для участков за пределами урбанистического плана. Также с 1 января 2009 г. исчезла необходимость оплачивать коммунальные платежи до начала строительства, а эта сумма составляла примерно 100–250 евро за 1 кв. м будущего здания.
Драган Жаркович так комментирует ситуацию: «В Черногории принят новый закон, который несколько облегчает и ускоряет процесс начала строительства. Набор документов, всех разрешений и согласований остался прежним, для некоторых городов и типов объектов он увеличился, но теперь, например, инвестор сможет параллельно оформлять рабочую документацию и копать котлован под фундамент. Некоторые этапы согласований можно вести одновременно».

Кризис на пользу

Эксперты уверены, что нововведения не решат сразу всех проблем, стоящих перед владельцами земли в Черногории, но могут стать первым шагом в урегулировании отношений в секторе строительства. Вместе со спадом покупательской активности правительственные меры могут отсеять слабых девелоперов, спекулятивно настроенных игроков рынка и компании, которые опирались на «административные ресурсы», то есть лоббировали свои проекты у власти. Однако, как считает Драган Жаркович, государство еще не готово к кардинальным изменениям, так как реформы требуются во многих сферах экономики страны: «Во-первых, нужно ввести много облегчений в сфере таможенных и других пошлин и налогов. Второе: нужно навести порядок в правах многих агентств по продаже недвижимости. Третье: государству надо срочно начать модернизацию инфраструктуры. Нам не хватает дорог, чистой пресной воды, которой страна располагает в изобилии, электричества. Четвертое: нужно устранить весь нелегальный сектор, строивший без правил и норм».
Очевидно, что это слишком серьезные мероприятия, чтобы рассчитывать на их проведение в ближайшие годы, однако кризис может подстегнуть правительство в принятии важных решений. Более того, уже сегодняшние меры создают риск для целого ряда застройщиков, а вместе с ними и рядовых покупателей.
«Как правило, все серьезные девелоперы действуют на законных основаниях, поэтому нововведения отражаются только на «самостроях» и частных ­проектах, – говорит Иван Трегубенков. – Те, кто заплатил за нелегальную постройку, возможно, приобретут немалые проблемы, так как ответственность ложится полностью на владельцев участков и инвесторов, а строительные организации получают лишь денежный штраф». Борислав Роганович добавляет: «Мне кажется, что нынешний застой на рынке недвижимости Черногории в течение 2009 г. будет в целом преодолен, но на рынке останутся только серьезные игроки, располагающие интересными собственными участками земли в зонах разрешенного строительства, предлагающие современные и качественные проекты зданий и готовые в условиях дефицита банковских кредитных средств идти на гибкие схемы оплаты для покупателей».
В этих условиях покупателям, которые не собираются приобретать землю и возводить дом самостоятельно, следует обращаться к компаниям с именем и рядом реализованных проектов. «Покупатели уже стали обращать более пристальное внимание на наличие согласованной разрешительной и проектной документации и практически всегда привлекают юриста для проверки всех основных документов по объекту, – говорит Борислав Роганович. – Чтобы снизить риски, я бы советовал рассматривать только варианты в зданиях, где работы по строительству «коробки» уже закончены или идут полным ходом и будут завершены в ближайшие 2–3 месяца. Все остальные варианты в настоящее время не могут гарантировать покупателям, что они смогут пользоваться своим курортным домом или квартирой в ближайшие 1,5–2 года, да и надежность ­таких проектов существенно ниже».

Черногория

Республика Черногория – государство в юго-восточной Европе, на Адриатическом побережье Балканского полуострова. ­Омывается ­Адриатическим морем и граничит с Хорватией, ­Боснией и Герцеговиной, Сербией и Албанией.
До июня 2006 г. была частью конфедеративного Государственного Союза ­Сербии и ­Черногории. Независимость Черногории ­официально признана Россией 12 июня 2006 г.
Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.