портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Курортные парадоксы

Сегодняшняя ситуация в Турции противоречива: с одной стороны, налицо экономический спад, рост безработицы и, как следствие, снижение внутреннего спроса на жилье, с другой – по официальным данным, число покупок недвижимости выросло за год примерно на 70%.
Мировой финансовый кризис ощутимо ударил по турецкой экономике, прервав бодрый рост предыдущих лет и в несколько раз увеличив армию безработных. Однако рынок курортной недвижимости в определенном смысле даже выиграл. И хотя «золотых» прибылей такие сделки уже не сулят, покупка жилья на турецком побережье – не худшая альтернатива депозитам.

Стоп-машина
Последние несколько лет турецкая экономика имела очень неплохие показатели: с 2002 по 2007 г. инфляция снизилась с 54,4 до 8,75%, отношение госдолга к ВВП – с 80 до 39%. Словом, были все основания для того, чтобы объявить страну выгодным инвестиционным полем, в том числе с точки зрения покупки недвижимости, поражавшей воображение европейцев своей дешевизной. После того как в 2003 г. иностранцам было разрешено покупать недвижимость в Турции, англичане, немцы, французы и голландцы уже успели прочно обосноваться на местных берегах. Россияне же, как всегда, немного задержались, однако сейчас число российских собственников постоянно растет.
К началу мирового финансового кризиса банковская система в Турции была уже достаточно устойчива, но не успела обрасти недостатками американской и некоторых европейских банковских систем. Так, закон об ипотеке был принят здесь только весной 2007 г., и она еще не получила «западного» размаха. Требования по кредитам были достаточно консервативны. Ипотека выдавалась только на достроенные объекты, на срок до 20 лет с обязательным первоначальным взносом не менее 30%, ставки начинались от 7,8% годовых в евро и от 8,4% годовых в долларах США. При оценке дохода заемщика учитывалась только заработная плата, перечисляемая в банк, и пенсия. О sub-prime-кредитовании не было и речи.
Поэтому кризис не вызвал особого переполоха в банковской среде. Однако общеэкономическая ситуация в стране за прошедший год заметно ухудшилась из-за снижения объемов экспорта, который обеспечивал большую часть бюджета.
Спрос на турецкие товары в Европе существенно упал.
По сообщению Министерства финансов Турции, дефицит бюджета за первое полугодие 2009 г. оказался в 13 раз выше, чем годом ранее. Уровень безработицы к концу июля увеличился до 16% в городских районах, и до 7% – в сельских.

Парадоксы рынка
Рынок недвижимости не остался в стороне от кризисных перипетий. Многие турецкие застройщики попали в ту же ситуацию, что и российские: приток средств прекратился, так как спрос на жилье на стадии проекта упал. Покупатели, особенно европейские, сейчас рассматривают только полностью или почти достроенные дома. В результате ряд девелоперов, страдая от нехватки средств, замораживают объекты. «По большей части речь идет о проектах на начальной стадии, либо – тех, работы на которых планировалось начать в этом году», – утверждает Алена Ондер из компании Solim SG. В любом случае, ни громких выступлений в прессе, ни митингов обманутых покупателей здесь не наблюдается.
Другим ожидаемым следствием кризиса стало снижение внутреннего спроса и падение цен. Это коснулось в первую очередь крупных городов – Стамбула, Анкары, Аданы. Так, по данным интернет-портала Global Property Guide, на окраинах Стамбула цены упали на 50%, а в центральных районах – на 20%.
Тем более поразительной на этом фоне кажется ситуация на побережьях. Создается ощущение, что турецкий рынок курортных домов живет своей жизнью. Анталия, Алания, Бодрум, Белек, Измир демонстрируют стабильность на протяжении всего непростого 2009 г.
В январе-феврале здесь, действительно, возникла угроза падения цен. Англичане, напуганные кризисом, начали распродавать недавно приобретенные дома. Так, газета Property Wire писала, что на западном побережье Турции (в Фетхие, Мармарисе, Бодруме и Дидиме) на рынке разом появились тысячи объектов: владельцы начали испытывать трудности с платежами по ипотеке и к тому же испугались спада туристических потоков, которые обеспечивали им доход от аренды.
Благодаря страху домовладельцев и аппетитным скидкам был заключен ряд сделок, очень выгодных для покупателей. Причем, по словам Алены Ондер, основными покупателями «дисконтного» жилья были русские. Но скоротечная «распродажа» завершилась, и общий уровень цен восстановился. Так, дом, купленный в феврале со скидкой за 180 000 евро, сегодня стоит уже 270 000.
Ситуацию разъясняет Руслан Гаврилов, президент группы компаний Runiga: «Турция как направление для отдыха начало развиваться за счет европейских туристов еще в восьмидесятые годы, поэтому уровень сервиса там очень высок. Рынок недвижимости Турции отличается очень хорошим качеством строительства, инжиниринга, и проектов в целом. Он пока недооценен, соотношение цены и качества здесь выше, чем в любой европейской стране, включая Болгарию. Именно поэтому курортная недвижимость в Турции, несмотря на кризис, не упала в цене».

Знаки стабильности
За кризисный год спрос со стороны иностранных покупателей не только не упал, но даже вырос. «Уже сейчас у многих риэлторских компаний оборот превысил прошлогодний», – рассказывает Жанна Нихаенко из компании «Адвекс Недвижимость». По данным Института статистики Турции, во II квартале 2009 г. в стране было продано 194 743 жилых объекта, что на 78,89% больше, чем в I квартале, и на 72,20% – чем за тот же период прошлого года.
Причем, по словам Жанны Нихаенко, россияне теперь чаще рассчитывают на высокий бюджет: «Раньше в основном приобретали недорогие апартаменты. Но сейчас появилось много желающих купить дорогое жилье – отдельные виллы с большими участками. Это новая тенденция. Турция привлекает состоятельных покупателей тем, что это надежная, спокойная и географически близкая к России страна».
Алена Ондер добавляет: «Мы расспрашиваем каждого клиента, чтобы понять причины покупки. Последний год почти все говорят одно и то же – люди не гонятся за большой прибылью, а просто хотят сохранить свои деньги».

Покупка для себя
Очевидно, что экономика Турции еще не вышла из кризиса и ряд показателей выглядит довольно плачевно. Так, по сентябрьской информации газеты Welt, немецкий DekaBank назвал Турцию страной, ВВП которой больше других пострадал от кризиса. По подсчетам банка, снижение уже составило 14,2%.
Правда, правительство активно ведет антикризисную борьбу.
Налоговые отчисления с потребительских кредитов были снижены на треть, увеличился бюджет КОСГЕБ – организации по поддержке малых и средних предприятий. Центробанк Турции готов предоставлять нуждающимся банкам кредит сроком до 1 года и неоднократно снижал ставку рефинансирования. В итоге некоторые перемены к лучшему уже отмечаются.
Впрочем, туризм сейчас приносит стране меньше средств, чем раньше. Согласно данным Института статистики Турции, доход от туристической отрасли по итогам II квартала 2009 г. снизился на 9,6% по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом туристический поток не снизился, однако каждый из отдыхающих теперь тратит в Турции в среднем $590 вместо $658 в прошлом году.
Сложно с точностью сказать, каким образом это отражается на спросе в секторе аренды, но в течение последних лет сдача жилья в наем приносила владельцам неплохой по европейским меркам доход – 6–8% от стоимости жилья в год.
По дешевизне с местным рынком недвижимости и сейчас могут соперничать разве что Болгария и Египет. Так, средняя стоимость 1 кв. м в апартаментах – 800 евро, в виллах – 1000–1500 евро. При этом дома сдаются с внутренней отделкой. Апартаменты площадью 45 кв. м в новом комплексе можно приобрести за 30 000 евро. Виллу площадью 200 кв. м с участком 500 кв. м – за 200 000–250 000 евро.
В англоязычной прессе распространено мнение, что в 2011–2012 гг., когда мировая экономика окончательно оправится от кризиса, «золотой век» турецкой курортной недвижимости непременно вернется. Однако до этого момента высокие темпы роста цен на местном рынке жилья вряд ли стоит прогнозировать. Спрос со стороны напуганных кризисом европейцев в ближайшие годы вряд ли вырастет в разы, а предугадать, насколько россияне сумеют «раскачать» местные цены, никто не возьмется. Поэтому сейчас покупку квартиры на турецком курорте имеет смысл рассматривать с точки зрения собственного использования или в качестве полноценной альтернативы банковскому вкладу – с видом на жительство в придачу.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Турции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: