портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Коммерческая недвижимость Словении: шпаргалка для инвестора

Опубликовано:
Рынок коммерческой недвижимости Словении сегодня стремительно развивается и демонстрирует одни из самых высоких показателей доходности в Европе. Рассмотрим наиболее интересные варианты инвестиций и узнаем о тонкостях, с которыми необходимо познакомиться покупателю, нацеленному на максимально выгодную сделку.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

Республика Словения расположена в Альпийско-Дунайском регионе в самом сердце Центральной Европы. На западе она граничит с Италией, на севере с Австрией, на востоке с Венгрией, на востоке и юге – с Хорватией. Страна имеет небольшую площадь, а число жителей незначительно превышает 2 млн человек.

Словения – индустриальное государство со стабильной, стремительно развивающейся экономикой, сильным экспортом и растущим торговым сектором. Из всех стран Восточной Европы у Словении – наименьшее количество долгов. Выгодное расположение, высокий уровень жизни и стабильная, растущая вверх экономка являются ключевыми факторами, которые делают страну максимально привлекательной для международных инвесторов в рынок коммерческой недвижимости.

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

От мирового кризиса пострадали все страны Европы. Но уже в 2014 году экономика Словении стала переходить от спада к росту. В данный момент статистика, связанная с рынком недвижимости, говорит о его стабильном росте, причем это касается как жилого, так и коммерческого сектора. Лидером по объемам спроса является столица государства, Любляна, где в данный момент наблюдается настоящий бум как среди покупателей частной недвижимости, так и инвесторов в коммерческий сектор.

Сегодня в Словении люди тратят все больше денег: все больше товаров продается, что стимулирует их производителей расширяться на рынке. Особенно активны компании, ориентированные на массового потребителя, их магазины появляются по всей стране. Готовность компаний расширяться совпала с нехваткой подходящих коммерческих площадей, поэтому в Словении как никогда актуальны строительные проекты новых торговых центров, офисов крупных компаний и банков и т. д. Данная ситуация, когда девелоперы восполняют нехватку площадей, а суперсовременные объекты появляются в наиболее востребованных у потребителей местах, – является максимально благоприятной для инвестиций.

ПОЧЕМУ СЛОВЕНИЯ?

Словения предлагает оптимальный баланс между ликвидностью и доходностью от коммерческих объектов.

Объемы инвестиций и доходность свидетельствуют в пользу этого небольшого европейского государства: на рынке представлено множество предложений с надежными якорными арендаторами, которые приносят доход в размере от 7% до 10% годовых, что на порядок выше, чем в других государствах Европы.

ВЫГОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ

Коммерческая недвижимость и торговые центры с якорными арендаторами

К якорным, то есть «постоянным», арендаторам относятся крупные торговые сети и ритейлеры, ориентированные на массового потребителя, такие как Kik, TEDi, Tacco, DM. Этот сектор на данный момент стремительно растет вместе с экономикой Словении, поскольку граждане страны тратят больше денег и больше потребляют. Особенным спросом у инвесторов пользуется приобретение «пакетов» помещений в одном торговом центре с различными арендаторами. Такие арендные площади всегда востребованы, а наличие нескольких арендаторов оптимизирует риски в случае «выхода» одного из них.

Коммерческая недвижимость с арендаторами – банковскими структурами

Банк – это всегда надежный и солидный арендатор, он имеет свои строгие стандарты безопасности по оборудованию помещений и несет ряд затрат при въезде на объект. Поэтому, если банк выбрал помещение для своего офиса, то это уже является гарантией стабильности. Как правило, минимальный срок аренды помещения для банковского составляет 20-25 лет.

Именно такой вид инвестиций стоит рассмотреть всем инвесторам, которые стремятся к стабильности и высокой доходности.

Новые торговые центры на этапе строительства

В данный момент многие крупные ритейлеры осуществляют экспансию вглубь Словении. Их прежде всего интересуют города с населением более 10 000 человек – но, как правило, в таких населенных пунктах отсутствуют помещения, удовлетворяющие требованиям и стандартам международных и крупных словенских сетей. Поэтому такие крупные фирмы как KIK, TeDi, Lidl, Hofer подписывают договоры аренды помещений еще на этапе строительства. Этот сектор рынка коммерческой недвижимости Словении предоставляет инвесторам широкий спектр для деятельности и возможность максимально выгодного вложения средств на долгий срок с гарантированной доходностью.

ЦЕНЫ

Средний «входной чек» для объекта коммерческой недвижимости с надежным арендатором и доходностью 6% годовых составляет в Словении около €250 000. Доходность растет пропорционально объемам инвестиций. Инвесторы, желающие получить крупный объект с окупаемостью до 9% в виде торгового центра или «пакета» помещений в нем, должны исходить из суммы стартовых инвестиций в размере от €1 млн и выше.
 
ДОХОДНОСТЬ

Эксперты отмечают, что доходность от коммерческих объектов всегда находится в противовесе с ликвидностью, поэтому инвестору прежде всего необходимо определиться с задачами: будет это временная диверсификация средств – или же долгосрочная инвестиция. Средняя доходность коммерческих объектов в Любляне и на побережье Словении составляет 6-7% годовых, но при этом демонстрирует самый высокий рост стоимости квадратного метра в год.

Аналогичные объекты в провинции будут приносить на несколько пунктов более высокую доходность, но при этом – меньший рост стоимости площадей. Для получения максимальной доходности и стабильного роста инвестиций специалисты рекомендуют обращать внимание на помещения арендаторами в лице банковских структур, «пакеты» помещений с 5-10 арендаторами в крупных торговых центрах и новые торговые центры на стадии строительства.

КЛЮЧЕВЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ

«Ключевые» направления для инвестиций в Словении – Любляна, Марибор и побережье – всегда предложат инвестору ликвидные объекты коммерческого рынка недвижимости. Эксперты также рекомендуют обратить внимание на такие города, как Ново-Место, Целе, Мурска-Соббота, Крань, Лютомер, Постойна – зачастую они предлагают очень интересные варианты коммерческих помещений с арендаторами.

ТОНКОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ

Первый шаг по приобретению недвижимости в Словении иностранцем – открытие юридического лица, поскольку все инвестиции гражданами других стран могут осуществляться только через него.

Срок открытия фирмы составит всего один-два рабочих дня. Для этого, как и для начала оформления сделки, покупателю понадобится только загранпаспорт и надежный партнер в виде опытного специалиста коммерческого рынка недвижимости Словении.

ПЯТЬ СОВЕТОВ ЭКСПЕРТА ВСЕМ, КТО ПЛАНИРУЕТ ПРИОБРЕСТИ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В СЛОВЕНИИ

1. Найдите надежного партнера – риэлтора с внушительным портфолио и хорошей репутацией на рынке недвижимости Словении. Он поможет с подбором объектов и со всеми сопутствующими действиями по его приобретению.
2. Выбирайте только объекты с надежными арендаторами в виде европейских сетевых магазинов, банков и других крупных компаний, а также крупные локальные компании, работающие уже долгое время на рынке и имеющие развитую сеть магазинов (Optica Clarus, Mladinska Kniga и т. д.)
3. Обращайте внимание на небольшие города с населением от 10 000 человек: именно они зачастую могут предложить очень интересные варианты с высокой доходностью. Не забывайте, что в таком небольшом городе актуальна только одна торговая зона, которая формирует локальный потребительский инфраструктурный узел. В этом месте она будет актуальна всегда.
4. Не забывайте про банковское финансирование: зачастую кредитование позволяет повысить доходность объекта.
5.  Старайтесь избегать объектов, в договоре купли-продажи которых присутствует пункт о том, что арендатор может съехать при условии, что найдет себе на замену другого арендатора. Это говорит о потенциальной ненадежности клиента и возможных сложностях в будущем.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Владимира Уварова (Future Real Estate).

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Словении
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: