портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Рынок недвижимости Чешской Республики

Опубликовано:
Сегодня рынок недвижимости Чехии является одним из самых динамичных и оживленных в Европе; как на покупку, так и на аренду бюджетных одно- и двухкомнатных квартир в Праге буквально выстраиваются очереди, поскольку предложение сильно ограничено, и наблюдается реальный дефицит достойных предложений. Цены растут, однако пока не достигли своего пика.

Коротко о главном

Чехия традиционно любима россиянами для отдыха и покупки недвижимости. Близость культуры и менталитета, удобная транспортная доступность, экономическая стабильность, большой выбор интересных жилых объектов и отсутствие ограничений на покупку иностранцами привлекают большое количество покупателей чешских квартир и домов.

Безусловным лидером спроса является Прага. Прекрасная инфраструктура, богатая история, удивительная архитектура, международные школы и университеты, интересная культурная жизнь заслуженно делают чешскую столицу фаворитом среди других направлений страны. Прага обладает хорошей транспортной доступностью и большим спектром районов – от центральных городских кирпичных построек времен Австро-Венгрии до уютных домиков в тихих, практически «деревенских» районах, тем не менее, удобно расположенных максимум в 30 минутах до центра на общественном транспорте. Пользуются популярностью и два других крупнейших города страны – Брно и Пльзень, но спрос там ниже, а цены растут медленнее, чем в столице.

Жилье для себя или для сдачи в краткосрочную аренду покупают в Карловых Варах и Марианских Лазнях. Однако ситуацию на здешнем – курортном – рынке сложно назвать оживленной, а жилье – столь же ликвидным, как в Праге. Те, кто стремится к покупке супербюджетного жилья – обращают свои взоры на север Чехии, где «приличную» квартиру можно купить за €10 000. Однако при решении о покупке жилья в чешских «регионах» стоит иметь ввиду тот факт, при перепродаже объекты здесь не быстро находят новых покупателей. Исключение может составить город Либерец, в котором находится популярный Технический Университет.

Текущая ситуация

Согласно данным Национального банка Чехии (ČNB), стоимость жилой недвижимости в Чешской Республике растет с самыми быстрыми темпами в Евросоюзе. С 2010 года средние цены на жилье в Чехии увеличились на 40%, и значительный рост (около 34%) наблюдался в течение двух последних лет.

Так, за период строительства, которое для жилых проектов составляет около полутора лет, цены на строящийся объект поднимаются примерно на 15%. Поэтому к моменту сдачи дома в эксплуатацию, при продаже квартиры, уже можно хорошо заработать. А приобретая апартаменты в ипотеку и сдавая их затем в аренду, можно с легкостью «покрывать» рентой ипотечные платежи. Согласно последним статистическим данным, спрос в Праге в два раза превышает предложение, а застройщики буквально не успевают возводить новые объекты.

Главной особенностью чешского рынка недвижимости в течение последних полутора лет эксперты называют настоящий бум на покупку квартир небольшой и средней площади в Праге. Инвесторы активно приобретают такое жилье еще на стадии строительства. Спрос, равно как и рост цен, подогревается исторически низкими ипотечными ставками, которые в данный момент находятся на уровне 1,5-2% годовых. Несмотря на то, что Центробанк Чехии в данный момент принимает меры по увеличению ставок с целью предотвращения перегрева рынка, эти проценты по-прежнему являются одними из самых низких в Европе – и в мире.

Регионы для покупки

Однозначным лидером рынка недвижимости Чехии является Прага – и именно здесь эксперты рекомендуют приобретать жилье. В данный момент на рынке курортного жилья Чешской Республики наблюдается застой, а аренда там имеет четко выраженную сезонность. Если же говорить о чешской столице, то спрос здесь имеет поистине колоссальный масштаб – а в аренду с легкостью сдаются совершенно разнообразные объекты. Пражская недвижимость имеет высокую ликвидность, и даже в случае принятия решения о продаже инвестор может быстро и легко продать свой объект без потерь. И даже неплохо заработав, если этот объект обладает рядом обязательных качеств: удобным расположением, хорошим метражом и ремонтом, видом из окна, оснащенностью и т.д.

Семьям с детьми лучше выбирать районы с хорошей инфраструктурой, рядом с природой, а также международными школами и детскими садами. Для сдачи в аренду – районы с хорошей транспортной доступностью, рядом с метро, лучше всего сдаются маленькие квартиры. Также важно учитывать этаж, есть ли в доме лифт и т.д.

Тонкости покупки недвижимости и налогообложения в Чехии

В первую очередь стоит отметить, что покупка недвижимости иностранными гражданами никак не ограничивается чешским законодательством. Но еще 10 лет назад физическое лицо, не имеющее чешского гражданства, не имело право на приобретение недвижимости.

Процедура покупки, то есть процесса регистрации объекта недвижимости на имя нового владельца, соответствует общепринятой практике. Сроки, о которых нужно знать: процесс регистрации нового владельца в Кадастре недвижимости составляет три недели с момента подачи договоров купли-продажи. Если речь идет об ипотеке, которая скорее доступна лицам с ПМЖ на территории Чешской республики, то процесс регистрации может затянуться на несколько месяцев, так как сначала банк должен «прописать» свои права на объект. Стоит обратить внимание на резервацию объекта – в качестве взноса выступает сумма в размере, как правило, 5% от стоимости, обычно время бронирования составляет два месяца, в течение которых покупатель и продавец оговаривают детали сделки и подтверждают версии договора купли-продажи.

В ноябре 2016 года на рынке недвижимости Чехии произошли перемены: отныне налог с покупки вторичной недвижимости оплачивает покупатель. Приобретая апартаменты или дом, именно он теперь обязан оплатить дополнительные 4% от стоимости, что может стать довольно приличной суммой при изначально высокой цене объекта. Помимо самого платежа, покупатель обязан подать и налоговую декларацию с деталями покупки в течение трех месяцев с момента записи в Кадастре недвижимости. Далее, раз в год оплачивается налог на недвижимость, но, как правило его сумма невелика и варьируется в пределе CZK 500-1000, в зависимости от метража объекта.

Если сделка осуществляется через агентство недвижимости, то покупателю придется заплатить комиссию в размере 3-4. Но это правило не действует на новостройки: приобретая их, потенциальный собственник чешского жилья избегает и уплаты налога на покупку, и уплаты комиссии. Но и здесь стоит помнить, что приобретение новостройки – это 15% НДС, которые нужно заплатить покупателю.

При перепродаже квартиры важен срок проживания владельца в ней – два года фактического проживания (ПМЖ) или пять лет владения. Если сроки меньше, владелец должен заплатить 15% налога с полученной прибыли от продажи.

Практика «дополнительных платежей» не включенных в стоимость недвижимости в Чехии отсутствует, единственное, что покупатель платит дополнительно, это выше указанный налог на приобретение (4%).

Визовый режим и въезд для россиян

С получением чешской визы для россиян нет никаких проблем: ее можно получить на основании брони отеля и билетов. В консульстве документы рассматриваются быстро, в общем на получение визы уйдет не более семи дней. Эксперты рекомендуют запрашивать визу на пять лет, поскольку в этом случае она, скорее всего, будет выдана сроком два-три года. За последние пять лет отказы для россиян были самыми низкими на фоне других стран и составляли около 1%.

ВНЖ

В Чехии отсутствует практика, позволяющая владельцу недвижимости получить вид на жительство только на основании покупки квартиры или дома. В настоящее время рассматривается поправка к закону о пребывании иностранцев, упрощающая получения бизнес-виз для инвесторов, но она все еще находится в процессе разработки.

В целом, с 2008 года иностранцам сложно получить чешский ВНЖ. Это связано с политикой страны по борьбе с безработицей, который в данный момент в Чехии составляет всего 3%. Так что сегодня есть два способа получить вид на жительство Чехии: приехать на учебу или устроиться здесь на работу на основании трудового договора. Но с одним условием: прежде чем взять на работу из-за границы, вакансия должна находиться определенный срок на бирже труда, и если ее не занял гражданин страны, то компания имеет право привлекать на работу иностранцев.

Цены

Недвижимость в Праге – самая дорогая на территории Чешской Республики. Двухкомнатная квартира является самым продаваемым объектом на пражском рынке недвижимости в течении долгого времени и составляет больше трети от всех продаж. 50% рынка далее равномерно делят между собой однокомнатные и трехкомнатные квартиры. 15% составляют квартиры с четырьмя и более комнатами. Среднестатистический размер самой востребованной квартиры составляет 70 кв. м. В данный момент на рынке нет квартир с ценой CZK 60 000 за «квадрат». Квартиры в центре продаются по цене CZK 140 000 за кв. м, и даже в самых «дешевых» районах Праги превышают CZK 60 000.

Средняя цена находится на уровне CZK 72 000 / 1 кв. м. Больше всего растут цены на малогабаритные квартиры и квартиры в хороших районах.

Брно, второй по величине город страны, также не отстает по уровню спроса. Остальные крупные города – это и на порядок более низкие цены. Самый недорогой регион – это северная Чехия, где можно приобрести квартиру от €8000. Но здесь расположены большие промзоны, присутствует много мигрантов и существует нехватка высокооплачиваемой работы.

Аренда

В связи ростом цен на квартиры в Праге, растет и стоимость их аренды. Цены на однокомнатные квартиры начинаются от €450 в месяц, на двухкомнатные – от €600, на трехкомнатные – от €700 и выше. Стоимость аренды будет прежде всего зависеть от расположения и состояния апартаментов. Так, однокомнатная квартира в новостройке у метро вполне может сдаваться за €650 в месяц. Но и цена такой квартиры будет на порядок выше. Элитное жилье найдет своих арендаторов и за €5000-10 000. Столько вполне может стоить аренда эксклюзивных апартаментов в историческом центре Праги. Среднегодовая доходность от сдачи квартир в Праге находится на уровне 5-6% годовых. Если пользоваться услугами компаний по управлению недвижимостью – около 4%. В Пльзенском Крае доходность, с учетом объемов изначальных инвестиций, может быть вдвое выше и достигать 10-12% годовых. Покупателю стоит иметь ввиду общее состояние регионального рынка и для получения стабильного дохода заручиться помощью профессионального агента недвижимости.

Пример инвестиций в квартиру 2+кк, район Прага 6-Бржевнов

  • Инвестиционный вклад – СZK 3,8 млн
  • Средняя арендная плата – СZK 13 000 (без учета коммунальных услуг, может быть выше с риском большей флуктуации арендаторов), итого СZK 156 000 в год.
  • Доход – 4,1% годовых

Пример инвестиций в новостройку (2+кк с парковочным местом) в Пльзени:

  • Инвестиционный вклад – СZK 2,339 млн
  • Средняя арендная плата – СZK 8000  (без коммунальных платежей, может быть выше с риском большей флуктуации арендаторов), итого CZK 96 000 в год.
  • Доход – 4,1% годовых

Пять советов экспертов всем, кто подумывает о покупке жилья в Чехии

1. Если вы хотите надежно вложить средства в недвижимость Чехии, покупайте квартиру в Праге. И лучше это делать сейчас! Аналитики прогнозируют дальнейший рост цен на 17% только в течение ближайших 12 месяцев, затем рынок может «успокоиться».

2. Для безопасности совершения сделки обращайтесь к услугам агентств. Так покупатель получит тщательную проверку приобретаемой квартиры, проверку на долги, обременения и т.д. Весь сервис может быть предоставлен на русском языке, а потенциальный собственник – будет полностью владеть ситуацией. При выборе агентства недвижимости не ленитесь поискать информацию в интернете. В открытом доступе всегда есть отзывы – как положительные, так и отрицательные.

3. Перед покупкой совершите основательный просмотр недвижимости.

4. Учитывайте транспортную доступность жилья. Ее должны в первую очередь оценивать люди с детьми, которые не могут воспользоваться личным автомобилем и поэтому зависимы от городского транспорта.

5. Оцените инфраструктуру района: наличие больниц, детских садов, школ, кино и театров, спортивных центров и т.д. А также уровень шума, загрязненности воздуха, экологии в районе и т.д.

Портал  HomesOverseas.ru  благодарит за помощь в подготовке статьи Анну Шалыгину (VK Real s.r.o.) и Евгения Руснака (Prosto Real s.r.o.).

photocredits: flickr / дмитрий кругляк

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Чехии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: