портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

10 различий при покупке недвижимости в России и за рубежом

Покупая недвижимость за рубежом, российский гражданин попадает в совершенно другую систему координат: оформление сделки, схема оплаты, градостроительные ограничения, налоги – все иное. Многие вещи, которые кажутся нам простыми и естественными, на Западе совершенно невозможны, – и наоборот! Мы выбрали 10 ключевых отличий при покупке недвижимости в России и за рубежом.
1. Поиск объекта
В России информация о продаваемых объектах недвижимости широко доступна через печатные СМИ и электронные базы данных. Правда, это относится только к Москве и подмосковным коттеджам, поскольку информация по регионам, особенно по продаже земельных участков и сельских домов, сильно фрагментирована.
В зарубежных странах степень открытости такой информации различается. Например, в США практически все предложения доступны через Интернет – достаточно набрать www.realtor.com – и перед вами более 3 млн предложений с подробным описанием объекта, района и контактами риэлтора. Причем брокер, разместивший предложение, отвечает за достоверность информации и ее своевременное обновление. А вот в Италии люди вообще не любят афишировать, что продают «семейное гнездо», поэтому информация распространяется в основном через местные агентства.
В большинстве стран свободный доступ ко всем предложениям рынка простой смертный получить не может. Дело в том, что за рубежом к риэлторам обращаются не для проверки юридической чистоты сделки, а как раз для поиска объекта. Поэтому естественный путь – не искать недвижимость самому, а обратиться в местное агентство или к российской компании, имеющей партнера в этой стране.

2. Риэлторский бизнес
Покупая недвижимость, неплохо бы иметь представления о механизме риэлторского бизнеса в данной стране. В России принято платить агенту 5–6% как при покупке, так и при продаже недвижимости. Однако во многих странах покупатель вообще не платит риэлтору – с ним делится комиссией агент продавца. В некоторых странах процент комиссии зависит от цены объекта. Существуют дисконтные брокеры, предоставляющие ограниченный набор услуг, а также агенты, работающие за фиксированное вознаграждение. Если ваш агент пытается «встроить» свое вознаграждение в общую сумму накладных расходов, стоит поискать другую компанию: все платежи должны быть понятны и прозрачны.
Существует еще один тонкий момент. Обратившись в местное агентство с просьбой подобрать вам что-нибудь в этой стране, вы можете столкнуться с компанией, которая представляет интересы продавцов. Ей надо продать свои «эксклюзивы», которые совсем не обязательно хороши, причем продать их как можно дороже. Неопытному иностранцу могут всучить неликвид, а риэлтор возьмет комиссию с обеих сторон сделки, вопреки местным правилам. Поэтому остерегайтесь покупать жилье на вторичном рынке, если агент настойчиво предлагает ограниченное число объектов и не выражает готовности поискать что-либо на открытом рынке.

3. Оформление сделки
Если иностранцу рассказать о системе денежных расчетов и оформления сделки, принятой в России, он будет шокирован. Нигде, кроме России, вы не столкнетесь с необходимостью закладывать наличные в банковскую ячейку. Но самое печальное, что у нас до сих пор отсутствует система защиты прав добросовестного покупателя. В России риэлторы могут разве что проверить запись в государственном реестре и архивную выписку из домовой книги, но такая «проверка» предохраняет только от примитивного мошенничества, и практически любую сделку в России легко оспорить.
На Западе долгие годы существует институт титула – государственной регистрации истории возникновения и перехода прав собственности на каждый объект недвижимости. Элементы проверки правовой истории продаваемого объекта включены в обязательную процедуру оформления сделки. В ряде стран, например в Италии, за все отвечает нотариус. Причем отвечает не теоретически, как у нас, а всем своим имуществом. В других странах такой работой занимаются адвокаты. В США существует система титульного страхования, в других государствах права покупателя гарантирует государство. В целом, за рубежом покупать «вторичное» жилье намного безопаснее.

4. Новостройка без проблем
В России строительная отрасль уже стала в сознании населения символом массовой аферы. Наглядная иллюстрация – тысячи обманутых вкладчиков, которые есть практически во всех регионах страны. Не так давно был принят закон о долевом участии в строительстве, который был призван защитить права потребителя. Но наивная задумка депутатов провалилась – в Москве по нормам этого закона продается не более 5% квартир. Остальные 95% покупателей по-прежнему ничем не защищены от произвола застройщика.
За рубежом единственной серьезной проблемой может быть задержка сроков сдачи, но это характерно лишь для стран с развивающимся рынком. Например, в прошлом году было немало таких случаев в Черногории, где застройщики нередко отступают от согласованного проекта, а нестыковки пытаются утрясти с помощью взяток, но это не у всех получается. Впрочем, никто из покупателей денег, судя по всему, не потерял. В Западной Европе такие проблемы вообще маловероятны.

5. Схема расчетов
За рубежом при покупке новостройки не принято платить сразу 100% стоимости, как в России. Например, в Болгарии при покупке апартаментов на стадии off-plan покупатель сначала платит всего 1000–2000 евро. Дальнейшие платежи вносятся в соответствии с этапами строительства, последний – при государственной регистрации. Другое отличие от России – большое количество готовых апартаментов на рынке. А в Испании и ряде других стран существует система, при которой деньги покупателя поступают не застройщику, а на специальный сберегательный счет в банке, тогда как банк выдает льготный кредит застройщику. Это гарантирует сохранность средств.
Помимо более цивилизованных форм расчетов, первичный рынок за рубежом радует и тем, что жилье продается с полной отделкой. Как известно, в России половина строительных работ ложится на покупателя: квартиры в панельных домах продаются без отделки, а в монолитных – даже без внутренних стен и проводки (это называется красивым термином «свободная планировка»). А вот за рубежом вы получаете жилье, готовое к проживанию. Стоимость отделки включена в цену квартиры.

6. Налоги придется платить
За все неоспоримые преимущества зарубежных рынков недвижимости приходится платить. Прежде всего, речь идет о налогах. В качестве базы для расчета налогов используются не заниженные ставки БТИ (как у нас при расчете налога на имущество) и не произвольно внесенная в договор цена объекта (как в России при расчете налога на доход от продажи жилья), а реальная стоимость недвижимости, которая определяется налоговым оценщиком по утвержденной методике. Также в большинстве стран, в отличие от России, надо платить налог не только при продаже, но и при покупке жилья.
Хотя в налоговой сфере Россия постепенно движется к западным стандартам, но на сегодняшний день операции с недвижимостью в России не несут для собственника практически никакой налоговой нагрузки. За рубежом налоги гораздо существеннее, к тому же в ряде стран существует налог на прирост капитала, призванный сделать невыгодными спекулятивные операции с жильем в первые несколько лет после покупки. Другой сдерживающий фактор – прогрессивная шкала налога на недвижимость. Налоговое бремя – один из факторов, благодаря которому зарубежные рынки недвижимости более стабильны, чем российский.

7. Кондоминиум или кооператив
В отличие от России, где поспешная приватизация жилья привела к смешению разных форм собственности в пределах одного дома, в зарубежных странах существует несколько разновидностей многоквартирных домов. Два основных варианта – кондоминиум или кооператив. В первом случае квартира приобретается в собственность, а дом обслуживает профессиональная управляющая компания. Во втором случае домом управляет коллектив пайщиков, причем формально в их собственности находится не само жилье, а количество паев, соответствующее размеру жилья. Покупая кооператив, надо внимательно изучить его правила. Например, вам могут запретить сдавать свое жилье в аренду, содержать животных и т. д.
В некоторых крупных городах основная часть жилого фонда не продается, а сдается в аренду: в Нью-Йорке – 70%, в Берлине – 90%. Не имея вида на жительство, арендовать жилье на свое имя во многих странах невозможно (речь не идет о краткосрочной аренде на время отпуска). Если же вы покупаете квартиру в новом комплексе апартаментов, то наверняка это будет кондоминиум. В курортных районах такое жилье строится с расчетом именно на иностранцев. Здесь особых ограничений по использованию жилья нет, но надо иметь в виду, что существует набор услуг, от оплаты которых вы не сможете отказаться. В то же время, коммунальные ресурсы оплачиваются по факту: например, с вас никто не будет требовать оплачивать отопление, если вы им не пользуетесь.

8. Ограничения на строительство
При покупке дома с участком земли надо принимать во внимание многочисленные градостроительные ограничения, которые гораздо более строги и детализированы, чем в России. Красные линии застройки, предельная высота дома, число этажей, расстояние до других домов, максимальная площадь дома, а в некоторых районах даже архитектурный стиль – на все есть свои регламенты. В Швейцарии, например, считается, что если человек богат, то это его личные проблемы, и незачем это выставлять напоказ. Поэтому запрещено строить большие дома, (максимальная площадь для участка в 1000 кв. м – 350 кв. м), нельзя объединять участки, а в Альпах разрешается строить только в стиле «шале», чтобы не нарушать сложившуюся гармонию новомодными архитектурными изысками.
Об этих правилах стоит задуматься не только тем, кто покупает участок для строительства, но и всем, кто подыскивает частный дом. Вполне возможно, что предыдущий хозяин в чем-то нарушил существующие нормы, и в этом случае разбираться придется уже вам. Скажем, в Испании люди нередко идут на хитрость: чтобы обойти ограничения по максимальной площади дома, они при строительстве замуровывают часть помещений, а когда пройдут обмеры, делают «перепланировку». Бывает также, что хозяин сделал пристройку к дому и не зарегистрировал ее в установленном порядке. Сделка по такому объекту может благополучно пройти регистрацию, а проблемы всплывут позже.

9. Для иностранцев особые правила
В ряде стран существуют ограничения, которые действуют только для иностранцев. Более того, к гражданам стран, не входящих в ЕС, иногда применяется особый подход. Весьма жесткие правила для иностранцев в Швейцарии. Здесь недвижимость разделена на две категории – для постоянного и временного проживания. В большинстве районов «второй дом» иностранцу купить не разрешат – даже шейху или королю. А там, где это разрешено, существуют квоты для зарубежных покупателей, и надо получать разрешение. Схожая ситуация и в Австрии, хотя там правила немного мягче.
В некоторых странах иностранцы могут купить недвижимость только на компанию. Особенно часто это относится к покупке земли и частного дома с участком. Создать юридическое лицо несложно, но не стоит забывать о дополнительных расходах. Например, в Хорватии, которая считается не очень дорогой страной, годовое обслуживание созданной фирмы обойдется примерно в 5000 евро. В некоторых странах для иностранцев существуют более жесткие правила, чем для местных граждан, в части наследования или перепродажи недвижимости. Эти нюансы следует учитывать при выборе страны.

10. Ипотека
За рубежом при покупке недвижимости люди гораздо чаще прибегают к ипотечным кредитам, чем в России. В некоторых странах более 90% сделок совершается с использованием ипотеки. Принципиальных различий ипотеки в России и других странах нет, если не считать того, что в ряде стран больше распространена не классическая ипотека американского образца, а строительно-сберегательные кассы. Главное, что бросается в глаза – ставки кредитов, которые за рубежом раза в два ниже, чем в России.
Список стран, выдающих ипотечные кредиты иностранцам, постепенно расширяется. Недавно в этот список вошли Болгария и Турция. В отличие от России и США, в Европе мало где выдают «субстандартные» кредиты с низким начальным взносом и сомнительной кредитной историей заемщика. А подтвердить свой кредитный рейтинг по критериям западных банков могут далеко не все россияне.

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

08 декабря, четверг в 16:00
Презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов на Сардинии 8 декабря 2016 года состоится презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов в Сардинии и Тоскане. Презентация состоится в отеле Lotte Hotel по адресу: Новинский бульвар, д. 8, стр. 2, зал «Сапфир». Время проведения: с 16:00 до 20:00.