портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Реалии датского королевства

Страна пронзительных морских ветров и туманов, узорчатых каналов и белоснежных яхт, грустных и в то же время светлых сказок Андерсена, белокурых загорелых жителей – потомков викингов. Все это – о Дании, где многовековые монархические традиции прекрасно сочетаются с современными методами управления государством, а безлюдные морские заливы – с высокими технологиями больших городов.
Дания – островное государство, входящее в пятерку стран с самой развитой демократией. Ее характерные черты – это отлаженная социальная система и высокий уровень образования, оптимальные условия для развития бизнеса, минимальная бюрократия и первенство в мире по исполнению договорных обязательств. Тем, кто является жителем королевских островов, государство дарует спокойствие, благополучие и уверенность в завтрашнем дне, надежно подкрепленные стабильностью экономики, политики и правовой базы страны.
Но, несмотря на все эти позитивные моменты, характеризующие страну в целом, инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Дании не столь безупречна. Ее лучше всего определяют слова классика – «неладно что-то в королевстве датском». Согласно рейтингу, составленному консалтинговой компанией Global Property Guide, Дания удостоилась лишь одного пункта из пяти возможных. Причина тому – жесткая иммиграционная политика, ограничивающая права иностранцев на покупку недвижимости, перенасыщение рынка, высокий подоходный налог и низкая доходность аренды.

Зигзаги цен…
До недавнего времени скандинавские страны, а тем более их столицы, удивляли невиданным для Европы ростом цен на недвижимость, известны как «скандинавский бум». За один только 2006 г. рост средних цен в Норвегии составил 16,7%, в Швеции – 10,5%, а в недавно примкнувшей к ЕС Эстонии – 28,6%. Дания заняла в этом списке третью строчку с показателем 12,3%. Всего же за 13 лет бурного роста стоимость недвижимости в Копенгагене выросла на 620%, а в целом по стране – на 373%.
При этом цены на жилье в датской столице остаются ниже, чем в столицах соседних стран. По данным портала Global Property Guide, в 2006 г. стоимость респектабельной квартиры в центре Копенгагена площадью 120 кв. м составляла всего 3784 евро за 1 кв. м, в то время как в Дублине – около 5000 евро за 1 кв. м, в Осло – 5117 евро за 1 кв. м, а в Амстердаме – 6667 евро за 1 кв. м. Для справки – стоимость аналогичной квартиры в Москве в этом исследовании оценивается в 6266 евро за 1 кв. м.
Говоря о причинах роста цен на недвижимость в Дании, эксперты неизменно отмечают долговременный подъем экономики, стабильный рост ВВП, достигшего 35 000 евро на душу населения, привлекательные условия для ведения бизнеса иностранными инвесторами, а также низкие процентные ставки по кредитам.
Однако любой рынок цикличен, и периоды интенсивного роста неминуемо сменяются стагнацией, когда происходит адаптация к новым условиям рынка и формирование новых запросов в соответствии с изменившимися реалиями. Такая ситуация и сложилась в Дании во II квартале 2006 г. – достигнув пика, цены на рынке существенно притормозили свой рост.

…и их причины
Если сравнивать индексы стоимости недвижимости, зафиксированные в конце 2006 и 2005 гг., то можно отметить их рост, хотя и меньший, чем ранее. Индекс стоимости одноквартирного дома в 2006 г. вырос по сравнению с предыдущим годом всего на 12,6%, тогда как годом раньше его рост составил 23%. Темпы роста стоимости квартир вообще упали более чем в три раза – 8,9% против 28,5% в 2005 г.
Однако если говорить об итогах последних шести месяцев прошлого года, то в некоторых сегментах рынка было зафиксировано снижение цен. Так, средняя по стране цена на одноквартирный дом снизилась на 6,7%, составив 1,651 млн датских крон (примерно 222 207 евро). В Копенгагене снижение цен на квартиры за полгода вообще составило около 12%, при этом их средняя стоимость на конец года была зафиксирована на уровне 305 426 евро. Эта тенденция, впрочем, не распространилась на стоимость одноквартирных домов в столице, продолжавших расти в цене, но совсем не быстро – всего 2,8% за 2-е полугодие 2006 г. (542 271 евро).
Аналитики называют два главных фактора, приведшие к изменению тенденции. Первый – это закономерное насыщение, если не переизбыток рынка. За период 2003–2006 гг. в Дании ежегодно вводилось в строй порядка 26 000 единиц жилья, в то время как в 1995–2002 гг. их ежегодное число составляло 16 000. Второй фактор – рост процентов по кредитам, вызванный повышением ставки рефинансирования с 2 до 3,75%. В результате средние ипотечные проценты в марте 2007 г. составляли 5,4% против 3,7% в 2005 г.
В качестве еще одной причины, приведшей к снижению роста цен на датскую недвижимость, называется жесткий государственный контроль над стоимостью аренды. Так, если частные дома за период 2000–2005 гг. подорожали на 47,3%, а квартиры – на 87,1 %, то рост стоимости аренды за тот же период составил всего 13,6%. Законы, регулирующие аренду жилья в Дании, в первую очередь защищают права нанимателя, так что арендодатель вряд ли сможет получить доход больше, чем 5% от стоимости недвижимости в год, причем система подсчета арендной платы весьма сложна. Очевидно, что инвестирование в жилую недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду в данной ситуации не обещает сверхприбыли.
Итак, в настоящее время датский рынок недвижимости переживает так называемую стагнационную паузу, во время которой, как считают эксперты, как раз и стоит внимательно присмотреться к предложениям – и выбор богат, и о выгодной цене с владельцем вполне можно договориться. Но сделать покупку в Дании иностранцам не так-то просто.

Ограничения и допущения
Снижению рейтинга инвестиционной привлекательности, как было сказано выше, также немало способствует иммиграционная политика государства, нацеленная на сохранение существующей структуры населения страны: около 90% ее жителей – датчане. Но, несмотря на жесткость законов, стоящих заслоном на пути к приобретению кусочка королевской земли иностранцами, нет ничего невозможного – было бы желание. Справедливости ради надо сказать, что во многих европейских странах существуют подобные ограничения, касающиеся в том числе и граждан Евросоюза, так что Дания не исключение.
Физическим лицам – гражданам Евросоюза разрешение на покупку датской недвижимости предоставляется лишь в том случае, если их пребывание в стране связано с трудовой деятельностью. Правом приобрести недвижимость пользуются и граждане стран, не входящих в ЕС, в случаях, если они ранее проживали не менее пяти лет в Дании либо имеют вид на жительство или бизнес-разрешение на пребывание. Кроме того, существует и так называемый «корпоративный» путь покупки – осуществление сделки через открытие в Дании юридического лица, идентичного по форме управления российскому ООО.
Наиболее строгие ограничения на покупку недвижимости иностранцами касаются домов, расположенных в прибрежных и курортных зонах. Причина тому – устойчивое стремление немецких соседей приобрести дачу, или, как его называют, Ferienhaus (каникулярный домик), на побережье, что грозило «вымыванием» коренных датчан с прибрежных зон. Отсюда и запрет, действующий и поныне. Однако известно, что нет закона без лазеек. Есть она и в датском законодательстве: если данное строение переведено в статус для «круглогодичного проживания» и не находится в престижной курортной зоне, то путь к покупке облегчается даже для нерезидентов ЕС. Как правило данной процедурой занимается риэлтерская фирма перед осуществлением сделки.
Необходимо указать также и объективные сложности покупки. В первую очередь к ним относится необходимость получения разрешения на сделку в Министерстве юстиции Дании. Сложностью финансового плана считается невозможность получения банковского кредита нерезидентами. И последнее «но»: как и во многих других европейских странах, владение недвижимостью не дает права на получение вида на жительство, как и статуса постоянного места жительства в Дании.

Острова и города
Островная Дания наиболее интересна для покупки недвижимости. Именно на островах находится главный регион страны Hovedstaden, то есть «столичная область». Именно здесь «бьется сердце» Дании, здесь находится ее столица и потому этот регион является самым престижным для проживания, будь то город, окраина или прибрежные зоны.
Центральные районы Копенгагена сплошь состоят из домов старинной постройки XIX и даже XVIII в. Цены на квартиры в таких зданиях, как и на частные дома, минимум на 50% выше, цен на жилье типовой постройки. К примеру, двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м в полностью отреставрированном доме 1904 г. постройки обойдется в 275 000 евро. Очень престижны и пользуются устойчивым спросом современные дома в кварталах, испещренных узкими живописными каналами, построенные, казалось бы, из сплошного стекла. К примеру, пентхаус площадью в 80 кв. м может стоить здесь порядка 360 000 евро.
Стоимость летних каникулярных домиков напрямую зависит от территориального расположения, даты постройки и состояния. И вполне сравнима с городской недвижимостью. Так, романтичный ухоженный домик 1887 г. площадью 52 кв. м, под камышовой крышей, на берегу моря на севере Зеландии стоит порядка 144 000 евро.
Все эти предложения, безусловно, имеют цены выше среднего уровня. Но, как известно, именно такие объекты и считаются наилучшими для инвестиций в отличие от типового дешевого жилья, перспективы доходности которого часто бывают сомнительны.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Дании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.