портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Крутой вираж

Болгария еще недавно была одной из самых популярных стран у европейских инвесторов. Самый низкий в ЕС уровень цен на недвижимость и быстрый рост рынка, казалось, обещали золотые горы. Однако сегодня болгарский рынок недвижимости переживает сложный период и вряд ли подходит для инвестиционных игр. Зато он предоставляет другие возможности.
Экономика Болгарии переживала непростой период в 1990-е гг. Медленный рост ВВП, высокие безработица и инфляция и прочие «прелести» развивающихся стран – все было налицо.
Но уже в начале 2000-х гг., стране, казалось бы, удалось преодолеть ряд проблем: начался постепенный рост экономики. По словам Криса Атанасова из Trust Invest Properties, за этот период Болгария сумела сократить свой внешний долг более чем на $400 млн. Уже в 2003 г. эксперты отмечали стабильный экономический рост, низкую (2,3%) инфляцию и высокий рост доходов от туризма.
Правда, при этом уровень безработицы с конца 90-х фактически не изменился, а годовой уровень инфляции так и не стал стабильным: в период с 2003 по 2007 г. он колебался от 2,3 % до 7,3 %. Несмотря на все успехи, в 2007 г. показатель ВВП на душу населения составлял только одну треть от среднего уровня в Европе. Зато Болгария ввела самый низкий в Европе подоходный налог (10 %) и один из самых низких налогов на прибыль (10 %). Отчасти поэтому в нынешнем десятилетии в страну пошел активный приток иностранного капитала. А с 2003 г. начался настоящий бум на рынке недвижимости: объемы строительства и продаж росли колоссальными темпами.

Временная идиллия
Подъем на рынке недвижимости обеспечивался преимущественно инвестиционным интересом. Предприимчивые европейцы, в основном англичане, обнаружили у себя под боком фантастически дешевый и при этом растущий рынок. По оценкам Ассоциации международных профессионалов в области недвижимости (Association of International Property Professionals), в 2007 г. Болгария была четвертой по популярности страной у британских покупателей зарубежного жилья. Иностранные прямые инвестиции в недвижимость страны выросли с 13,4 млн евро в 2001 г. до 2,3 млрд евро в 2007 г., что составило 35% от всего объема иностранных инвестиций.
«Большинство англичан покупали в Болгарии жилье не для того, чтобы пользоваться им, – они занимались перепродажей контрактов. Квартира покупалась на нулевом этапе строительства. Потом владелец пережидал год, чтобы цены поднялись, и перепродавал ее следующему инвестору», – рассказывает руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость, IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Инвестиционная популярность болгарского жилья разогрела рост цен. Согласно данным портала Global Property Guide, средний рост цен на жилую недвижимость по Болгарии составил 37% в 2005 г., 16% в 2006 г., 27% в 2007 г.
По словам Игоря Индриксонса, 50% ВВП последних лет обеспечивалось отраслями, связанными с рынком недвижимости. Поэтому правительство лишь поощряло массовую застройку курортов, никак не ограничивая объемы строительства.
Финансовый кризис нарушил эту идиллию.

Похудевший рынок
Мировая рецессия обнажила неустойчивость как самой болгарской экономики, так и местного рынка недвижимости. Инфляция в 2008 г. подскочила до 12%, безработица, по итогам девяти месяцев 2009 г., составила 7,6%. Что же касается ВВП, то, согласно прогнозам европейского статистического агентства Eurostat, по итогам 2009 г. ожидается его падение на 5,9%.
Болгарские банки, страдая в кризис от нехватки финансов, перестали кредитовать застройщиков и покупателей жилья. «Объем выдаваемых ипотечных займов за год упал на 68%; количество проблемных займов выросло до 7%, тогда как год назад их доля составляла всего 2%», – приводит данные Болгарской ассоциации строительных компаний Георгий Ганчев из NTC International.
В результате объемы строительства начали падать. Если в 1-м полугодии 2008 г. было выдано 4961 разрешение на строительство и построено 28 297 единиц недвижимости, то в 1-м полугодии 2009 г количество разрешений составило 3301, а количество построенных единиц недвижимости – 11 036. То есть рынок фактически похудел в два раза.
Впрочем, по мнению Натальи Караяневой, исполнительного директора компании MP Group, подсчетом лучше заняться в конце года, так как данные 2-го полугодия могут в какой-то мере компенсировать отставание предыдущих месяцев. «С сентября 2009 г. отчетливо наблюдаются положительные изменения рыночной среды Болгарии», – отмечает она.

Рынок без декораций
С января по октябрь 2009 г. цены на жилую недвижимость в среднем по Болгарии упали на 27,42%. Правда, к осени темпы удешевления замедлились: с августа по октябрь наблюдалось плавное снижение, всего на 4,4%.
Вообще болгарский рынок можно разделить на три сегмента: морские курорты, горные курорты и рынки крупных городов, в первую очередь Софии. Последний сегмент не отличался высоким ростом, так как интересен исключительно местным жителям. Кроме того, банки здесь вели достаточно консервативную политику, выдавая кредиты только с 30%-ным первоначальным взносом. Поэтому спрос здесь рос довольно медленно и уровень цен оставался почти стабильным, как до кризиса, так и сейчас. Другое дело – курортные сегменты. После активного роста предыдущих лет здесь был отмечен заметный спад.
Анастасия Рыбочкина, управляющий партнер компании «Городской Дом Недвижимости» считает, что сейчас рынок уже достиг дна и дальше цены будут оставаться стабильными. «Особенно это касается качественных и элитных проектов, которые всегда были в цене», – замечает она.
По мнению Георгия Ганчева, ситуация на разных курортах несколько отличается: «Цены достигли дна в Варне и к северу от нее. На Солнечном Берегу в дальнейшем еще может произойти небольшое падение. А вот на горных курортах, в Банско и Пампорово, цены продолжают снижаться».
Крис Атанасов утверждает, что вероятное снижение цен может продлиться максимум до февраля 2010 г. «За этим последует стабилизация, а конец весны даст заметный толчок к росту в связи с приближением туристического сезона», – прогнозирует он.
Однако если в стабилизацию рынка на фоне динамики последних месяцев верится легко, то скорое возобновление роста выглядит маловероятным.

Дешевая привлекательность
С одной стороны, спрос на курортные апартаменты не исчез. «В кризисное время объемы продаж в Болгарии упали, как и в других странах. И все же именно Болгария на сегодняшний день является хитом продаж – по крайней мере среди российских покупателей», – рассказывает Анастасия Рыбочкина
А Крис Атанасов утверждает, что у его компании продажи недвижимости возросли именно с наступлением кризиса: «Это обусловлено гибкой ценовой политикой, аукционными скидками, надеждой на то, что после стабилизации мировой экономики эта недвижимость даст прибыль. Сегодня мы заключаем сделок в 2 раза больше, чем до кризиса».
С другой стороны – объем предложения на курортных рынках значительно превышает спрос. «Процесс по выдаче разрешений на строительство не централизован и контролируется муниципалитетами. В некоторых районах это привело к злоупотреблению и чрезмерному строительству», – сдержанно комментирует ситуацию Наталья Караянева.
Игорь Индриксонс более категоричен: «Курортный рынок Болгарии пошел по пути испанского. Новое строительство велось без учета туристических потоков. Сегодня этот рынок затоварен, и значительная часть объектов – неликвидна. Даже если объект формально набирает в цене, это еще не означает прибыли. Чтобы получить деньги – его нужно продать. А как вы его продадите на затоваренном рынке?».
При этом кризис изменил структуру спроса. Инвесторы ушли с рынка, который перестал сулить прежние доходы. Сегодня Болгария интересует тех, кто ищет доступное жилье у моря в хорошем климате.
В докладе за 2009 г. аналитики Eurostat назвали Болгарию одной из самых «дешевых» стран, где стоимость жизни на 49% ниже, чем в среднем в Европе. Стоимость самой недвижимости также остается весьма привлекательной – квартиры на побережье можно найти по цене от 20 000 евро, дома в провинции – от 5000 евро. В этом заключается сегодня главный козырь Болгарии, на котором держится и будет держаться местный рынок недвижимости в ближайшие годы.
Уже сейчас состав иностранных покупателей болгарского жилья существенно изменился. По словам Натальи Караяневой, спрос на курортную недвижимость сохранился только у россиян: «Интерес со стороны остальных упал из-за проблем с кредитованием, как в их странах, так и в Болгарии. Если раньше Великобритания и Россия делили пальму первенства по спросу на недвижимость в Болгарии, то теперь британцы уступили ее россиянам».

Неликвидные перспективы
Дальнейшее поведение цен зависит от темпов восстановления болгарской экономики и спроса на жилье. А это, в свою очередь, напрямую связано со сроками выхода из рецессии всей Европы. «Когда финансовые потоки восстановятся в прежнем объеме, западноевропейские банки снова смогут инвестировать в Восточную Европу. Соответственно, имеет шансы на восстановление болгарская банковская система, а вслед за ней – кредитование девелоперов и рынок ипотеки», – комментирует Игорь Индриксонс.
«Евростат» прогнозирует, что в 2011 г. рост ВВП возобновиться и увеличение составит 3,1% – что уже неплохо после минусовых значений. Однако сами по себе макроэкономические факторы не гарантируют существенного роста рынку недвижимости. Чтобы болгарское жилье снова стало интересным инвестиционным товаром, нужно, чтобы сначала были распроданы уже построенные комплексы. И при этом – сохранился стабильный спрос.
Такое развитие событий возможно. Но многое зависит от политической воли правительства: хватит ли решимости ввести ограничения на дальнейшую застройку, регулировать строительные объемы и их качество?
Некоторые шаги в наведении порядка на рынке, болгарские власти уже предпринимают. Так, с 2010 г. правительство планирует ввести систему депозитов для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости. То есть все операции по сделкам с недвижимостью в Болгарии будут проводиться с помощью банковских переводов, а наличный расчет окажется вне закона. Цель нововведения – полное исключение самой возможности мошенничества, а также контроль над уплатой налогов и сборов, связанных с покупкой недвижимости, По данным болгарских риэлторов, доля «наличных» сделок сейчас составляет порядка 40% от общего количества.
Уже введены ограничения на строительство непосредственно на побережье, которые соответствуют современной европейской практике. Однако что касается того, удастся ли навести порядок на рынке в целом – это по-прежнему большой вопрос, практическое решение которое зависит не только от центральных, но и от местных властей.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Болгарии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.