портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Профилактика ошибок

Покупка недвижимости – процесс волнительный, особенно когда дело касается приобретения зарубежного дома. Трудности могут возникнуть на любом этапе, и, преодолевая их, можно допустить много ошибок. Для того чтобы защитить свои интересы, следует позаботиться об этом заранее. Поэтому тем, кто решился приобрести жилье за рубежом, Homes Overseas дает руководство, которое поможет обойти подводные камни и избежать проблем в этом ответственном деле.
Поспешный выбор агента
Самую первую ошибку вы можете допустить при выборе агента. Избегайте людей, оказывающих давление и заставляющих вас торопиться. Всегда существуют другие агенты, которые избавят покупателя от спешки. Конечно, некоторые компании используют метод быстрой продажи, и встречаются случаи, когда разумней действовать незамедлительно. Но чаще всего спешка не приводит к хорошим результатам, если нет проверенных временем доверительных отношений с определенным агентом или агентством.
Близкое знакомство с агентом по продаже недвижимости должно стать неотъемлемой частью покупки. Чем больше усилий вы приложите при поиске партнера, тем меньше придется ломать голову над выбором подходящей недвижимости, потому что между вами установятся доверительные отношения. В конечном итоге можно сэкономить приличную сумму денег.
Как же найти подходящее агентство или агента? Используйте все возможные способы: побывайте на выставках, спросите друзей, посоветуйтесь со специалистами. Если появилась подходящая кандидатура, пообедайте с этим человеком и возьмите расходы на себя, чтобы не чувствовать себя обязанным. И, наконец, проведите поиск в интернете, чтобы найти отзывы о выбранной компании.

Отказ от услуг юриста
Агенты по недвижимости как правило специализируются на подборе объекта и переговорах с продавцом. Для обсуждения юридической стороны сделки лучше обратиться к соответствующим специалистам. Профессиональный юрист поможет найти ответы на многие вопросы. Например, кто официально будет владельцем недвижимости – вы, ваша супруга, вы оба или ваш ребенок; как вести операции с иностранной валютой при покупке недвижимости; как оптимизировать расходы при проведении сделки, в том числе уплату налогов.
Не надо экономить на юристах. Это очень распространенная ошибка. Некоторые покупатели приходят к специалисту, когда уже поздно что-либо делать. Если бы они отправляли контракты юристам, прежде чем подписывать их, ситуация могла бы сложиться иначе.

Слепое доверие к рекламе
В идеальном варианте купленная вами недвижимость будет расти в цене на 20% ежегодно, и через четыре года ее стоимость удвоится. Десятки тысяч домов за рубежом покупаются в расчете на «ожидаемый» или «гарантированный» рост стоимости, обещанный в агентстве. Действительно, легко поддаться на такую рекламу.
Но как агентства вообще могут гарантировать что-то на рынке недвижимости? Информацию о росте цен за прошлый год можно принять к сведению, но она не может служить основой для расчетов будущей доходности. Так что будьте начеку: многие громкие рекламные объявления не стоит воспринимать всерьез. Внимательнее прислушивайтесь к прогнозам, полученным из официальных источников, а не от агентств по недвижимости.
Конечно, большой доход при операциях с зарубежной недвижимостью получить можно, но для этого придется постараться. Нужно выбрать быстро растущий рынок, попасть на него в нужное время и приобрести правильную недвижимость. Наконец, важно не только вовремя сделать покупку, но и продать свою собственность в наиболее подходящий момент, когда рынок достигает максимума своего развития.

Нечестный партнер
Не все компании в действительности являются тем, чем они себя показывают клиентам. Например, якобы официальные туристические представительства в действительности могут служить прикрытием для агентства. Некоторые юристы могут дать вам совет и тут же попытаются продать недвижимость. Даже на выставке множество предложений домов в разных странах еще не означает большого выбора компаний.
Не всегда стоит обращаться к услугам юриста, которого порекомендовало агентство по недвижимости, особенно если юрист действует в интересах обеих сторон. Будьте внимательны, если вам предлагают упростить решение того или иного вопроса с помощью взятки. Да, это привычное дело в современном мире, многие взятки безобидны и воспринимаются в порядке вещей. Здесь главное убедиться в том, что человек, с которым вы имеете дело, не преследует других интересов, которые расходятся с его якобы беспристрастными советами.

Оплата покупки наличными
Всем известны истории о том, как у людей, ехавших покупать дом за рубежом, в чужой стране крали чемодан с деньгами. Но помимо криминальных рисков есть много других причин, чтобы не покупать недвижимость за наличные деньги.
Да, во многих странах, для того чтобы избежать уплаты всех налогов, принято платить часть суммы наличными. Нотариус даже может покинуть комнату в определенное время, чтобы позволить совершиться этой сделке. Но год от года незаконное уклонение от уплаты налогов становится все более рискованным, благодаря скоординированной политике европейских государств.
Сложности могут возникнуть в тех странах, где существует налог на прирост капитала. Если вы официально заплатили меньшую сумму, чем отдали покупателю, то когда вы будете продавать свою собственность, вам придется платить больший налог на прирост капитала или же искать покупателей, также готовых заплатить наличными.

Излишний оптимизм
Не нужно бояться операций с зарубежной недвижимостью, но и не стоит быть слишком большим оптимистом. Глупо отказываться от выгодной покупки на стадии строительства из-за опасений, что вас обманут. Но подстраховаться не мешает – отправьте контракт юристу с хорошей репутацией и попросите застройщика предъявить банковские гарантии. Тогда вы изначально избежите покупки проблемного жилья.
Слишком радужные финансовые расчеты – еще одна распространенная ошибка. Агент наверняка попытается убедить покупателя в том, что сдача в аренду и перепродажа недвижимости не составит труда. Но, например, в отдельных областях Испании недвижимость не продается по запрашиваемым продавцами ценам – просто потому, что спрос значительно снизился. А в Болгарии не оправдались чересчур оптимистичные прогнозы застройщиков, обещавших покупателям сверхвысокие доходы от аренды.
Поэтому не нужно уверять себя в безоблачном будущем покупаемой недвижимости. Необходимо иметь четкое представление о том, насколько легко ее можно будет перепродать или сдать в аренду. Нерасчетливые покупатели нередко оказываются в ситуации, когда не могут покрыть расходы по ежемесячным ипотечным выплатам, потому что обещанного арендного рынка просто не существует. В результате вместо прибыли они терпят убытки, продавая свою собственность с аукциона.
Спросите специалиста о возможных последствиях в случае, если вы не сможете продать или сдать в аренду купленную недвижимость. А затем спросите себя, хотите ли вы брать на себя такой риск. В большинстве случаев покупка будет оправданна, но всегда нужно быть готовым к худшим последствиям.

Неоправданная ставка на ипотеку
Некоторые покупатели считают, что лучше взять ипотеку на три объекта недвижимости, заплатив первый взнос 30 000 евро за каждый из них, чем вложить все сбережения размером в 90 000 евро в один объект. Действительно, эта идея актуальна на первичном рынке при покупке на стадии проектирования. По ходу строительства цены на недвижимость растут, и ее можно выгодно продать на поздних стадиях, до начала платежей по кредиту.
Однако работоспособность этой схемы зависит от реального прироста стоимости за время строительства, а также от того, сможет ли инвестор продать недвижимость до сдачи проекта. Поэтому, до того как заключить сделку, убедитесь в том, что в худшем случае вы можете позволить себе выплату ипотеки. А лучше проверьте дважды, потому что для иностранных банков становится проще добраться до вашего имущества в случае неуплаты. Просто будьте осторожны.

Кот в мешке
Не забудьте, что на цену, за которую можно будет впоследствии перепродать недвижимость, влияют многие факторы. Соберите о выбранном вами жилье всю информацию и убедитесь в ее достоверности. Оцените качество строительства, репутацию компании-застройщика, посмотрите на другие проекты этой компании. Узнайте о стоимости труда местных рабочих, о размере коммунальных платежей, о том, насколько доброжелательны местные жители. Поинтересуйтесь интенсивностью строительства в этом районе и тем, не будут ли со временем новые здания загораживать прекрасный вид с вашего балкона. Важно также оценить экологическую ситуацию.
Политическая и экономическая ситуации в стране также немаловажны. Очень важно, входит ли страна в Евросоюз и войдет ли в ближайшем будущем, необходимо также оценить вероятность того, что законодательство по недвижимости будет изменено не в вашу пользу.

Расчет на программы по сдаче в аренду
Зарубежные компании-застройщики для привлечения покупателей нередко предлагают программы по сдаче недвижимости в аренду с гарантированным доходом. Действительно, это очень удобно, если покупка совершается с привлечением ипотечных или других кредитов.
Такие программы обычно предлагают доход от арендной платы на уровне 7% ежегодно примерно на 2 года. На первый взгляд, можно тешить себя мыслью о том, что по крайней мере первое время не придется сбиваться с ног в поисках подходящих арендаторов. Но не думайте, что застройщик будет брать финансовый риск только по доброте своей души – фактически он уже заложен в стоимость недвижимости. Кроме того, такие программы очень выгодны самой компании, если она, к примеру, заключила договор с туристической фирмой или с крупным работодателем, нуждающимся в размещении своих сотрудников.
Несомненно, выгоднее организовать сдачу в аренду самим или привлечь для этого специализированную компанию. Как бы то ни было, стоит узнать у компании-застройщика, существуют ли скидки, если вы не предполагаете участвовать в предложенной программе по сдаче в аренду. Результат удивит вас.
Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

08 декабря, четверг в 16:00
Презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов на Сардинии 8 декабря 2016 года состоится презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов в Сардинии и Тоскане. Презентация состоится в отеле Lotte Hotel по адресу: Новинский бульвар, д. 8, стр. 2, зал «Сапфир». Время проведения: с 16:00 до 20:00.