портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Черногорский вираж

Восточная Европа преимущественно ассоциируется с чем-то недорогим, доступным. Поэтому когда Черногория дебютировала на международном рынке недвижимости, дома и земля здесь стоили совсем немного. Но прошло несколько лет – и цены взлетели в разы, хотя традиционное мнение о дешевой Черногории никто не собирается развенчивать. Но если объективно сравнить местный рынок недвижимости с другими, то окажется, что черногорское побережье Адриатики уже не отстает по цене от испанского и давно уже обогнало по уровню цен Болгарию, Турцию и Чехию. Чем объяснить такой взлет?
В мае информационные агентства распространили новость о том, что Роман Абрамович купил пляж Velika Plaza (Большой пляж) протяженностью 13 км и собирается превратить этот уголок Черногории в «новый Дубай». Конечно, тут же возникают вполне логичные вопросы – что именно приобрел знаменитый русский олигарх, если все пляжи Черногории принадлежат государству и законно купить их невозможно? Имелась ли в виду просто береговая линия, или же Абрамович совершил невозможное и договорился с самым молодым государством Европы о праве на покупку пляжа? Вскоре все должно проясниться. Но уже одно то, что Абрамович обратил внимание на Черногорию, говорит о том, что страна и ее рынок недвижимости однозначно популярны, и это только начало ее звездного пути.

Большие перемены
А ведь еще недавно были времена, когда приобрести большой дом с роскошным видом на море в Черногории можно было всего за несколько десятков тысяч евро. Что же случилось? Ответить на этот вопрос достаточно легко – просто приехали русские. Сначала – чтобы просто отдохнуть, полюбоваться местными красотами. Потом, оценив близость языка и менталитета черногорцев и россиян, многие из туристов решили, что в таком райском уголке наверняка прекрасно живется. К тому же для поездки в страну не нужна виза, а местные законы делают все, чтобы оградить владельца недвижимости от многочисленных хлопот. И вот в начале нового века россияне стали по кусочкам, большим и малым, массово скупать черногорскую землю, а местные жители моментально вспомнили русский язык, который хорошо знали в социалистические времена, но немного подзабыли в бурные 1990-е гг.
Сказать, что недвижимость в Черногории стала пользоваться бешеным успехом – ничего не сказать. Поэтому неудивительно, что цены начали взлетать. Поначалу потихоньку, а потом все выше и выше. Интересно, что аппетиты покупателей из России начали расти соразмерно ценам. Сейчас русские не имеют большого желания приобретать дома, чья стоимость составляет меньше 200 000 евро, чем отличаются от экономных, даже прижимистых британцев. И дело здесь не в так называемой «крутости». Покупать «на авось» наши соотечественники давно перехотели. Их требования к качеству проекта, стройматериалам и отделке домов возросли, и желающих купить «избушку на курьих ножках» теперь практически нет.
Уровень осведомленности нынешних покупателей недвижимости стал очень высоким, и поэтому малобюджетные постройки, которые можно было купить еще пару лет назад, естественным путем исчезли с рынка. «Покупатель уже знает, что этот регион является сейсмоопасным, – говорит Михаил Шабалин, руководивший многими девелоперскими проектами в Черногории, – и требует поэтому, чтобы дом был каркасным, стены строились с термоизоляцией, а блоки использовались кирпичные. Еще русские покупатели поняли, что у местных архитекторов понятие о комфорте несколько иное. И это только начало изменений на рынке. Кстати, сейчас, чтобы получить разрешение на строительство, нужно пройти такое количество экспертиз, что это сравнимо с московским уровнем подготовки строительства».

Родина не продается!
Всем известна знаменитая фраза Марка Твена – «Покупайте землю – этот товар больше не производят!». Черногорцы очень хорошо уяснили для себя смысл этих слов и вовсю пользуются полученным знанием. На побережье Черногории незастроенных мест еще много, но беда в том, что не всегда есть свободная дорога к ним – часть существующего проезда может запросто принадлежать кому-то из местных жителей. Можно купить участки у десяти владельцев, а одиннадцатый, который как раз и владеет основной дорогой к соседским квадратным метрам, откажется. И покупка предыдущих десяти мест окажется бесполезной.
«Тут дело в пресловутом патриархальном менталитете черногорцев – рассказывает Михаил Шабалин. – Для них земля – это все. Если она есть, то будет и еда и деньги. Для них также важна духовная ценность земли: мол, здесь жил мой дед и отец, а, значит, буду здесь жить и я. Чтобы человек отказался от всего этого, либо ему должны очень сильно понадобиться деньги, либо же сумма, за которую он отдаст кусок истории своего рода, должна быть весьма высокой».
Еще один нюанс. Есть продавцы, которые после продажи боятся похвастать реальной ценой своей продажи, так как родственники или соседи могу обрушить шквал критики и насмешек. Поэтому бывает так, что после получения, например, 100 000 евро, черногорец объявляет, что продал свою собственность за 200 000. А соседи, знакомые и зеваки, у которых тоже осталось недвижимое имущество, думают, что и за их скромный домик «родственники Абрамовича», прилетающие десятками самолетов каждый день в Черногорию, дадут такую же сумму. Неудивительно, что разброс цен на рынке недвижимости Черногории исключительно высок.

Адриатика удивляет
Начнем с вторичного жилья. В среднем в таких городах, как Ульцинь и Бар, можно купить старый дом площадью 100 кв. м примерно за 50 000 евро, то есть по 500 евро за 1 кв. м. Но это самая нижняя планка. Бывают, конечно, и случаи, когда бабушка-продавец, не ориентируясь в ценах или желая быстрее совершить сделку, выставляет на продажу свою собственность по заниженной цене. Однако риэлторы, к которым она обратится, тут же подтянут цену до реальной рыночной. То, что у кого-то останется образовавшаяся разница, не должно смущать покупателя. Ведь этическая сторона дела никак его не касается – он сделал покупку по реальной цене, а бабушка получила то, что хотела.
Возвращаясь к предложениям на вторичном рынке, заметим, что хороший дом возле моря будет стоить от 1000 евро за 1 кв. м – таковы местные реалии. Чем ближе к главным курортным центрам – Будве и Котору, – тем цена больше. Например, апартаменты в Будве площадью 50 кв. м, расположенные в нескольких минутах от моря, обойдутся покупателю в 115 000 евро. Такие деньги просят за квартиру со спальней, гостиной, кухней и лоджией.
От предложений на первичном рынке глаза разбегаются. И поселки клубного типа, и отдельные эксклюзивные постройки, и надежная охрана – все это есть в наличии. Например, в Петроваце и Бечичах сейчас продаются апартаменты площадью до 100 кв. м и стоимостью от 2500 евро за 1 кв. м. За эти же деньги можно приобрести и новый дом, но его отделка будет проще, и расположение может быть не столь завидным. Реально даже большой дом с участком и качественным внутренним убранством купить за 300 000 евро, нужно только усиленно искать.
Ну, а что касается верхней границы цен, то она фактически отсутствует. Объявлениями о том, что на черногорской Адриатике продается дом за 1,5 млн евро, никого уже не удивишь. Удивляют только сами архитекторы: строят на участках в 500 кв. м дома такой же площади, как и сама территория. Иногда на три спальни приходится более десяти ванных комнат и 22 террасы! Оказывается, фраза «умом Россию не понять», иногда может быть применима и к Черногории!
И еще нужно помнить о том, что иногда цена может зависеть от языка, на котором идет общение между продавцом и покупателем. Если полного понимания не удается достичь, то цена наверняка будет выше той, которая могла бы считаться справедливой. Поэтому наличие переводчика на переговорах очень важно.

Молодое привлекательное государство
Самый важный для инвесторов вопрос – что же будет с ценами дальше. И в России, и в Черногории эксперты уверены в том, что стоимость недвижимости здесь еще не достигла своих пределов. «Основные покупки совершают в основном москвичи, гораздо меньше инвесторов из Санкт-Петербурга, и просто-напросто отсутствуют заинтересованные лица из провинции», – говорит Михаил Шабалин. Динамика черногорского рынка очень уверенно выглядит на фоне падающих цен на столичную недвижимость, и вполне вероятно, что поток инвестиций из России будет только возрастать.
Не следует забывать и о том, что официальная черногорская валюта – это евро, и она постоянно укрепляется по отношению к доллару и рублю. Даже небольшое увеличение цены в евро выглядит серьезнее в других валютах. А ведь Черногория – единственная из всех стран Восточной Европы, где евро считается национальной валютой, поэтому не стоит так удивляться, что уровень рынка так заметно растет.
Инвестиционная привлекательность Черногории в ближайшей перспективе очень высока. Об отличном будущем страны косвенно говорит тот факт, что уже зарезервированы земельные участки для компаний Sheraton и Hilton, которые вскоре выстроят там свои отели. Конечно, больше всего выиграли те, кто оказался на Адриатике хотя бы пару лет назад. Но не все дома и участки распроданы, не на все успели поднять цены. Еще есть возможность сделать стоящую покупку, плоды которой приятно удивят уже через несколько лет. Но следует поторопиться, поскольку в правящих кругах Черногории регулярно поднимается вопрос о пересмотре законодательства и усложнении процесса покупки недвижимости.
Не стоит сбрасывать со счетов и то, что страна находится на верном пути в Евросоюз. Местные законы созданы так, что, купив недвижимость и получив временный вид на жительство сроком на год, затем можно смело рассчитывать на то, чтобы стать полноправным местным жителем. Ежегодное продление ВНЖ скорее всего приведет к постоянному виду на жительство, а там уж и до гражданства недалеко. А гражданство страны, входящей в состав Евросоюза (пусть это пока в перспективе) дорогого стоит. У самого молодого государства Старого Света есть много достоинств.
Как поговаривают, Черногория – одна большая стройка, где можно сегодня купить дом по одной цене и завтра же продать по другой и заработать хорошие деньги. Пожалуй, это пока еще соответствует действительности, но только для тех, у кого есть хороший стартовый капитал и кто готов поспешить.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.