портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Болгария: экономика и недвижимость

Ситуация в экономике - под контролем
В прошлом году экономика Болгарии показала себя с хорошей стороны. Но, несмотря на благоприятные показатели 2008 г., болгар все больше беспокоят перспективы страны в текущем году.
Вопреки шуму, который касается влияния мирового кризиса на болгарский рынок недвижимости, по факту средние цены на жилье в стране не падают. Болгары частенько говорят о себе, что медленно реагируют на все новое – не ­исключено, что и реакцию рынка недвижимости можно будет наблюдать, уже когда мировая экономика начнет восстанавливаться.

Всемирному экономическому кризису уже более года, а в Болгарии его влияние на экономику и жизнь населения почти не ощущается. И хотя осенью в болгарских СМИ появилось множество статей на эту тему, все они носят скорее опережающий, чем актуальный характер.

Радужные перспективы

Весь 2008 г. болгарская экономика развивалась достаточно динамично: увеличивался экспорт и снижался импорт, аграрный сектор рос, хотя индустриальный несколько уменьшался. Вопреки этому болгары, говоря о состоянии экономики, настроены скептически – в основном из-за сообщений СМИ о мировом кризисе. Точные цифры 2008 г. еще не названы, ­однако предполагается, что в целом экономический рост Болгарии составит около 7%, что больше, чем в 2007-м. Замедление может произойти только в 2009 г.
Приток прямых иностранных ­инвестиций остается достаточно стабильным, хотя и меньшим, чем в предыдущем году. Интерес зарубежных инвесторов стимулируется стабильностью в стране, хорошими бюджетными показателями, все еще не реализованными возможностями Болгарии, а отчасти и благодаря ухудшению ситуации на большинстве других европейских рынков.
Международные компании рассматривают Болгарию как удачную площадку для производства, в том числе автомобилестроения, машиностроения, изготовления электроники и т. д.
Инфляция в стране за прошлый год, по предварительным данным, не превысила 10%, причем в некоторые месяцы наблюдался и обратный процесс – дефляция. Занятость населения в течение 2008 г. росла, безработица снизилась с 6,8% в 2007 г. до 5,8% в 2008 г., однако результатом мирового кризиса в 2009 г. может стать закрытие некоторых крупных предприятий. Положительным знаком можно считать возвращение на родину болгар, работавших за рубежом, и часть из них планирует открыть в Болгарии собственный бизнес.
Бюджетный излишек несколько превышает показатель 2007 г. С 1 января 2008 г. в Болгарии введен плоский налог в размере 10%, а 10%-ный корпоративный налог действует уже с начала 2007 г.
Банковская система страны продолжает демонстрировать стабильный рост, так как курс болгарского лева жестко связан с евро (1 евро = 1,95583 лева). По решению Европейского банка, в ноябре 2008 г. гарантированный лимит по вкладам в болгарские банки был увеличен с 20 000 до 50 000 евро. В то же время были ужесточены требования к заемщикам, выросли процентные ставки по кредитам, а также введены более строгие меры со стороны национального банка по контролю банковской системы.
Глобальный финансовый кризис в первую очередь сказался на болгарском фондовом индексе SOFIX, который стал ниже 1000 пунктов, упала и капитализация болгарских компаний.
Оценки болгарской туристической отрасли очень разноречивы: здесь до сих пор нет ясных приоритетов, нет стратегии развития, налицо неэффективность рекламы и маркетинга. В результате на страну приходится менее 1% всех туристов из стран Евросоюза. Однако, по оценкам государственного агентства по туризму, летний сезон 2008 г. прошел успешно, страну посетили на 18% больше отпускников из-за рубежа, чем в сезон 2007 г., при этом число русских туристов увеличилось на 30%. Эксперты считают, что в данный момент Болгария использует не более трети своих возможностей в данной области и при увеличении инвестиций и правильной государственной политике туризм сможет приносить Болгарии до 10–12 млрд евро ежегодно.

Рынок не пострадает

Серьезные изменения наблюдаются в быстро развивающемся секторе строительства и на рынке недвижимости. В целом в стране предложение по новостройкам сейчас примерно в 1,5–2 раза превышает спрос. ­Наиболее рискованной ситуация признается в секторе вторых домов на морских и горнолыжных курортах. Сектор коммерческой недвижимости, напротив, еще весьма перспективен, так как бизнес-площадей в Болгарии, по европейским меркам, еще ­недостаточно.
В целом в болгарском строительном секторе ситуация остается стабильной, хотя активность застройщиков из-за последних событий в мире несколько снизилась. В числе неблагоприятных факторов девелоперы отмечают возможное ослабление экономики, нехватку финансовых средств и квалифицированных работников, неэффективное законодательство, ­неисполнение сроков по оформлению строительной документации.
Объем прямых иностранных ­инвестиций в строительство по сравнению с 2007 г. уменьшился на 24%, а в недвижимость – на 40%, причиной чему стала рецессия в Еврозоне. Разрешений на строительство за прошлый год было выдано на 18% меньше, чем в 2007 г., при этом большую часть составили разрешения на возведение жилых зданий.
Несмотря на это, общее мнение таково, что даже наиболее неблагоприятный сценарий иностранного инвестирования не ­окажет решающего влияния на рынок массового жилищного строительства, который поддержат растущие вложения болгарских эмигрантов, хотя курортный сектор может ­пострадать.

Коррективы назрели

Сейчас наблюдается серьезная сегментация рынка жилой недвижимости, который все больше зависит от интересов покупателей. В области высококачественных, роскошных проектов с лучшим местоположением и богатой инфраструктурой, скорее всего сохранится тенденция роста стоимости вне зависимости от распространения кризиса. В минувшем году рост цен на дорогую недвижимость составил около 15%, тогда как в среднем сегменте цены встали, а самые доступные предложения дешевеют.
В ценовом сегменте 1200–1600 евро за 1 кв. м сделки сейчас заключаются достаточно сложно из-за различий между ожиданиями продавцов и покупателей. При цене чуть ниже 1000 евро за 1 кв. м покупателей часто не устраивает расположение объекта, отсутствие инфраструктуры или качество строительства. Специалисты, работающие в Болгарии, обсуждают, насколько может измениться предложение, чтобы в большей мере соответствовать запросам покупателя, особенно в том, что касается соотношения цены и качества.
В частности, в странах Центральной и Западной Европы большая часть объектов предлагается с полной отделкой и оборудованием, готовыми к заселению, а цена определяется реальной площадью жилья, тогда как в Болгарии покупатель платит и за площади общего пользования.
Пожалуй, сейчас корректировка курса болгарского рынка недвижимости весьма актуальна, ведь, хотя обвала средних цен (несмотря на «сенсационные» выводы некоторых национальных СМИ о 15%-ном падении) в Болгарии пока не наблюдается, но не исключено, что к середине 2009 г. компании могут пойти на довольно значительные скидки, в основном при продаже малопривлекательного жилья. Причинами этого могут стать снижение цен на строительные материалы, отсутствие ­свободных капиталов, превалирование ­предложения над спросом.

Инвестиции снижаются

В сфере строительства в Болгарии выделяются два основных тренда: «Назад к природе» и «Все под одной крышей». В первом случае проекты подразумевают максимальное использование ­энерго- и водосберегающих технологий и экологичных материалов. Подобное строительство обходится всего на 2–3% дороже традиционного, но значительно снижает расходы при эксплуатации жилья. Вторая тенденция состоит в появлении закрытых комплексов, на территории которых находится все необходимое для проживания.
Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам значительно снизило как спрос, так и инвестиции в расширение строительства, что должно повлиять на стоимость недвижимости. Однако до конца 2008 г. большого влияния этих факторов не ощущалось и существенных конфликтов между банками и кредиторами также не происходило.

Покупатели становятся разборчивее

Предложение курортной недвижимости на море и в горах многократно превысило спрос. Стагнация для данного сегмента оказалась наиболее опасна, и инвестиции здесь оказались самыми рискованными: ­работы на ряде проектов приостановлены уже сейчас. Из-за чрезмерной застройки курортных территорий компаниям сложно реализовать имеющиеся объекты.
Столкнувшись с растущей конкуренцией, девелоперы стали внимательнее следить за запросами покупателей: в числе приоритетов появились уникальность постройки, более разнообразные услуги (­бассейны и спа на территории комплексов) и инфраструктура, включение в цену всего оборудования или его части, заказ мебели по каталогам, а также меньшая, чем ранее, плотность застройки.
После того как англичане и немцы отказались от болгарского рынка недвижимости на Черном море, основными покупателями стали скандинавы, русские и румыны, а на южном побережье – поляки и чехи.
Ситуация с горнолыжными курортами аналогична. Из-за перенасыщения рынка в Банско практически в течение всего года цены не росли и можно было добиться даже значительной скидки. Анализ заключенных сделок в Банско показал снижение цен примерно на 10–15%, хотя официальные данные пока не опубликованы. Немного лучше обстоят дела на курортах Боровец и Пампорово: здесь продажи продолжаются, но все больше покупателей, которые с годами стали гораздо разборчивее, говорит о грядущем избытке проектов на 1 кв. м.

Места для бизнеса

Постоянно растущий спрос на коммерческие площади класса А и задержки при строительстве ряда объектов привели к тому, что к концу 2008 г. незанятыми остались менее 1% всех офисов. Арендные ставки на этот тип недвижимости достигли 17–19 евро за 1 кв. м, в Софии их рост составил 20%. В следующие два года, после завершения ряда крупных проектов, ­ситуация может выровняться.
Работы по возведению торговых и бизнес-центров продолжаются не только в крупных городах, таких как ­София, Пловдив, Бургас, Варна, но и в городах с населением до 100 000 человек: Шумене, Сливене, ­Каварне, Хасково, Враце и других. Цены на коммерческие площади пока остаются ­стабильными.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Болгарии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: