портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Реальный Мадрид

Инвесторы, приобретая недвижимость в Испании, как правило интересуются средиземноморским побережьем или такими городами, как Севилья и Барселона, но это далеко не все перспективные направления. Столица страны Мадрид не только обладает характерным испанским колоритом, но скоро станет еще одним деловым центром Европы.
Прошло уже немало времени с тех пор, как в Испании завершилась эпоха диктатуры Франсиско Франко. В те годы Мадрид был одной из малопопулярных европейских столиц, но сейчас его время пришло. Конечно, сами испанцы покупают недвижимость в Мадриде на протяжении многих лет, и 25% от общего спроса на жилье в стране приходится именно на столицу. Но только в последнее десятилетие цены здесь резко поднялись, а среди инвесторов все чаще стали встречаться и иностранцы. Подъем рынка был настолько велик, что некоторые районы города оказались переоцененными, и сейчас в них предложение превышает спрос.
«Рынок недвижимости Мадрида растет с 1980 г., а пик роста цен пришелся на 1998 г., – говорит Хавьер Марфани Азагра из компании Engel & Volker. – По мере того как экономика Испании становится одной из сильнейших в Европе, Мадрид превращается во все более космополитический город. Сейчас он представляет собой инвестиционное направление как для крупных международных компаний, так и для частных инвесторов. При том что по темпам развития экономики Испания опережает остальные европейские страны, стоимость недвижимости здесь все еще ниже, чем в таких европейских столицах, как Лондон или Париж».
Еще одна важная деталь – Мадрид является городом-кандидатом на проведение Олимпийских игр в 2016 г., что делает его еще привлекательнее для международных инвесторов.

Мадридские просторы
Так почему же недвижимость Мадрида пока еще не так популярна, как в других мировых столицах? Одна из причин – это особенности местного рынка, который долгое время оставался открытым только для местных жителей. Нерезидентам будет очень трудно искать объект для инвестиций, не зная испанского языка, географии города, местных законов и традиций. Непросто будет и найти агентов, которые готовы работать с иностранцами. «Если вы не живете в Мадриде, то вам будет очень трудно купить недвижимость, – говорит Рита Фрейер из компании The Property Finders. – Отчасти это происходит потому, что иностранные инвесторы никогда не рассматривали Мадрид как место для выгодного вложения».
Однако многое меняется, и инвесторы становятся более искушенными. «В Мадриде множество вариантов высокодоходных вложений в недвижимость, – говорит Рита Фрейер. – Экономика города постоянно развивается, здесь работают многие международные корпорации, это деловой и транспортный центр Испании, связанный авиасообщением со всеми крупными городами Европы».
Как говорит Яго Тайбо из компании SPI Central, после 10 лет бурного роста цен на недвижимость наблюдаются признаки замедления рынка, согласующиеся с общеиспанскими тенденциями. По его данным, средняя стоимость апартаментов в хорошем районе составляет около 750 000 евро, а семейных домов – до 1,3 млн евро. При этом высоким спросом пользуются также и некоторые пригородные районы, где цены на семейные дома несколько ниже – от 500 000 до 900 000 евро.
Отметим, что в недавно опубликованном рейтинге самых дорогих квартир, который был подготовлен ведущими европейскими агентствами недвижимости, Мадрид занял второе место в Европе после Лондона. Это вряд ли можно считать неожиданностью, поскольку одна из отличительных черт жилья в Мадриде – большие площади квартир, что, напротив, нехарактерно для многих других городов.

Во что инвестировать
Эксперты считают, что районы делового центра Мадрида, расположенные на северо-востоке, всегда пользуются спросом среди тех, кто ищет постоянное жилье. Такие районы, как Конде-де-Оргаз (Conde de Orgaz), Артуро-Сорья (Arturo Soria) и Моралеха (La Moraleja), также популярны. Районы Конде-де-Оргаз и Артуро-Сорья будут продолжать набирать популярность с годами благодаря их удобному сообщению с центром Мадрида и превосходным условиям для жизни, бизнеса и для отдыха. В каталог недвижимости компании SPI Central входит большой выбор апартаментов с двумя спальнями в обоих районах, где цены начинаются от 300 000 евро и достигают более 1 млн евро.
«Мадрид является историческим городом, поэтому количество старых зданий на рынке недвижимости всегда превышает количество новых, – говорит Яго Тайбо. – Поэтому покупателям, заинтересованным в покупке недвижимости на первичном рынке, нужно принимать решение достаточно быстро. Новые дома как правило стоят на 15–30% дороже, чем старые».
Говоря о районах, наиболее привлекательных в плане инвестиции, Рита Фрейер рекомендует две совершенно разные части города. Во-первых, это престижный район Саламанка (Salamanca), где средняя стоимость 1 кв. м составляет около 6000 евро, а средний размер апартаментов – от 120 до 150 кв. м. Во-вторых, пригороды Позуэло-дель-Аларкон (Pozuelo del Alarcon) и Аравака (Aravaca), очень популярные среди иностранцев, особенно дипломатов и менеджеров интернациональных компаний.
Такой интерес связан с хорошей транспортной доступностью центра Мадрида, респектабельным окружением, отличной городской инфраструктурой и наличием международных школ. Именно по этим причинам стоимость недвижимости в этих районах достаточно высока по меркам пригорода – в среднем дома стоят 1,1 млн евро. «В этих районах высок спрос на аренду жилья для сотрудников международных корпораций, – говорит Рита Фрейер, – однако доход, который аренда приносит владельцам квартир, не слишком высок – около 4% от стоимости недвижимости в год. Впрочем, для Мадрида и это очень неплохо».
Вообще, наиболее активно развивается рынок недвижимости пригородных районов Мадрида и окружающих мегаполис небольших городов. На стадии становления этого рынка цены остаются приемлемыми, но они быстро вырастают с появлением хорошего транспортного сообщения с Мадридом, которое в настоящее время также активно совершенствуется.
«Среди самых популярных для покупки жилья пригородных направлений я бы упомянула города Моралеха (La Moraleja), Сомосагуас (Somosaguas) и Флорида (La Florida), – говорит Барбара Дорадо из компании Knight Frank. – Особенно стоит отметить окрестности гольф-клуба Пуерта-де-Хиерро (Puerta de Hierro), расположенного к северо-западу от центра Мадрида и окруженного роскошными виллами». Цены в этих районах превышают 1 млн евро за дом».
В каталогах Knight Frank можно найти новый дом с пятью спальнями, пятью ванными комнатами и джакузи на крыше, расположенный в популярном районе Альтос-дель-Лицео (Altos del Liceo), стоимостью 1,56 млн евро; впечатляющий особняк в Позуэло-дель-Аларконе, с просторным садом и шестью спальнями (цена по запросу); а также впечатляющий особняк с собственным участком земли, с бассейном и спортзалом, стоимостью 4,5 млн евро.
Что касается районов для покупки апартаментов, то специалисты считают перспективным местом для инвестирования Летрас (Letras), расположенный рядом с вокзалом Ароча (Arocha). «Он находится прямо в центре и притягивает молодых специалистов и творческих людей, – говорит Барбара Дорадо. – Также он интересен для иностранцев, благодаря близости к историческому центру Мадрида и множеству ресторанов и баров. В этом районе преобладают ветхие дома, но в настоящее время сразу несколько застройщиков начали реставрировать здания конца XIX – начала XX в. Важно также отметить, что местные власти ограничили движение транспорта на большинстве улиц этого района». Апартаменты на вторичном рынке стоят около 6000 евро за 1 кв. м, в то время как недвижимость в реконструированных зданиях остается более доступной для покупателей.

Хитрости аренды
В Мадриде достаточно высок спрос на аренду жилья, в первую очередь квартир с одной и двумя спальнями, расположенных в центре, причем на рост рынка аренды влияет целенаправленная политика государства. Тем, кто хочет сдавать свои апартаменты, эксперты советуют обратить внимание на районы за пределами центра, такие как Аргуеллес (Arguelles) и Чамартин (Chamartin). Стоимость недвижимости здесь ниже, чем в центральных районах, но арендные ставки вполне сравнимы. Сдавать жилье в аренду туристам сложнее и хлопотнее, чем местным жителям, которые ищут апартаменты на долгий срок. Менее прибыльны, но зато стабильны такие районы, как Саламанка, Херонимос (Jeronimos) и Хабана (Habana).
Для инвесторов, рассчитывающих на прибыль от аренды, будут интересны апартаменты меньшей площади в центральных районах города, благодаря высокому спросу. Здесь в основном снимают жилье молодые специалисты, одинокие люди или семейные пары без детей. Это могут быть испанцы или сотрудники международных компаний, переехавшие в Мадрид. Доход от аренды в этом районе составит 3–4 % от стоимости недвижимости в год.

Покупка в Мадриде

– Покупайте на стадии off-plan, особенно на ранних стадиях проекта. Жилье в этом случае обойдется значительно дешевле. Но не спешите подписывать договор с компанией-застройщиком, не получив консультации у специалиста.
– Ищите такие апартаменты в исторических зданиях, которые нуждаются в реконструкции и которые затем можно будет выгодно перепродать. Также выгодна покупка у таких продавцов, которым нужно срочно совершить сделку. Конечно, старайтесь при этом выбрать интенсивно развивающийся район.
– При покупке новостройки не дожидайтесь неприятных сюрпризов. Узнайте, создано ли сообщество жильцов, начались ли строительные работы, надежен ли застройщик в финансовом отношении. Посмотрите, соответствует ли в действительности проект утвержденной местными властями документации?
– Воспользуйтесь услугами независимого агента, который работает на вас, а не на продавца. Это самый надежный способ получить то, что вы хотите, сэкономить время, деньги и избежать проблем.
– Купите парковочное место, даже если оно вам не нужно. Это будет огромным преимуществом при перепродаже недвижимости на вторичном рынке.
– Имейте в виду, что апартаменты площадью 130 кв. м не обязательно имеют площадь 130 кв. м. Дело в том, что в общую площадь апартаментов может быть включена часть помещений – таких как лифтовой холл, – которые находятся в совместном пользовании.
– Не соглашайтесь с ценой, не проверив ее справедливость. Апартаменты, которые нуждаются в реконструкции, имеют совершенно другую стоимость, нежели квартиры с отделкой. Тщательно изучите район и местный рынок, прежде чем делать покупку.
Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.