портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Какую недвижимость купить для прибыли с аренды 2,5-3 тыс.евро?

спрашивает:
Добрый день. Меня интересует стабильность и получение ежемесячного дохода с аренды недвижимости в размере 2500 - 3000 евро. Наиболее привлекательным представляется юг Испании - продолжительный туристический сезон, популярное место. Какие объекты, где, сколько надо выбрать, чтобы иметь нужный доход? На какой кредит можно рассчитывать? Предстоит продажа объектов здесь, в России. Есть ли смысл иметь дело с одной фирмой (продажа в России и покупка в Испании), чтобы снизить издержки? Спасибо.

Ответы экспертов (5)

Здравствуйте, Владимир.
Недвижимость, расположенная на первой линии пляжа, пользуется самой большой популярностью у любого туриста, будь то русский или англичанин. Или на второй линии пляжа , но с хорошим с видом на море! Это - то что хотят туристы, прекрасный вид на море на своей трассе или балконе, встреча восхода или заката за чашечкой кофе или бокалом вина, да еще плюс на пляж можно в пляжных шлепках спустится и не нужно переодеваться и так далее.
Все хотят на пляжном отдыхе, быть как можно ближе к пляжу, не тратить свой драгоценный отпуск на дороги.
На вопрос - лучше ли работать только с одной фирмой - я бы ответила так: лучше там, где вам предлагают более выгодные условия.
С уважением, Светлана Удычак.
22.05.2015
Владимир, добрый день. Хороший и стабильный доход в Испании можно получать от покупки продовольственных магазинов или ресторанов быстрого питания. Это всегда востребовано и актуально. Стоимость возможна разная, это обсуждается при выборе конкретного объекта. Кредит возможен, необходимо иметь 50% своих средств. Иногда меньше, но лучше ориентироваться на 50%. Рассматривать лучше города, там круглогодичный турпоток, поэтому всегда востребованы и супермаркеты, и рестораны быстрого питания. Неплохое направление Валенсия, это и город, и туристическое место, и цены там ниже, например, Барселоны, больше перспектив. По поводу продажи недвижимости в России и покупки за рубежом - вряд ли удастся оптимизировать издержки, т.к. не существует схемы обмена недвижимости, поскольку здесь продажа, а там покупка. Везде отдельный цикл, поэтому привязка к одному оператору для продажи и покупки вряд ли оправдана. Выбирать объект лучше из наиболее привлекательных предложений, которые Вы получите.
19.03.2015
Добрый день, Владимир!
Если Вы заинтересованы в стабильных доходах в евро, путем инвестиций в недвижимость на Майорке, то идеальной в этом случае будет не жилая, а коммерческая недвижимость.
Почему?
1 Вариант: Владение жилой недвижимостью и сдача в аренду как частное лицо.
В случае инвестиций в жилую недвижимость и ее последующей сдачи в аренду, надо учитывать тот факт, что легальной является только долгосрочная аренда (от 1 года) квартир или домов в кондоминиуме, на доход с которой Вы уплачиваете налоги в соответствии с величиной ваших доходов как частного лица - владельца недвижимости (В Испании прогрессивная шкала налоговой ставки, соответственно, чем выше доходы, тем больший процент налогов вы платите). Кроме того, долгосрочная аренда является куда менее доходной, нежели краткосрочная. В краткосрочной аренде вы получаете в неделю равную по величине арендную плату, как в долгосрочной за месяц. Соответственно, за 12 недель или же 3 месяца краткосрочной аренды, Вы получаете тот же доход, что за год долгосрочной аренды. Легальной же краткосрочной арендой являются только отдельно стоящие дома.

Пример покупки и сдачи дома. Цена недвижимости: от 1 000 000 евро. Оплата налогов и оформление прав владения: приблизительно 12% от цены недвижимости = 120 000 евро. Арендная плата в неделю: 1300 евро х 20 недель сезона = 26 000 евро. Расходы на электричество, воду, налоги на владение имуществом: 7500 евро. Соответственно доход до выплаты налогов 18 500 евро. Налог на доход 25% = 4625 евро. Чистый доход в год 13 875 евро. Окупаемость инвестиции (1 000 000 евро + 120.000 = 1 120 000 евро): 80 лет, что подтверждает высказывание, что жилая недвижимость не является правильной инвестицией с точки зрения доходности.


2 Вариант: Владение жилой недвижимостью и сдача в аренду как фирма.
Альтернативой владения недвижимости как частным лицом является покупка через вашу испанскую фирму, которую Вы открываете непосредственно для покупки и проведения дальнейших операций с недвижимостью. В этом случае Вы платите намного меньше налогов и имеете возможность пересчета расходов на аренду в качестве расходов Вашей фирмы, уменьшая тем самым Ваши доходы и соответственно сумму расходов на приобретение недвижимости 2-4% от цены недвижимости, полностью экономя 10% от цены в качестве налогов на приобретение недвижимости, а значит:

Пример покупки и сдачи дома. Цена недвижимости: от 1 000 000 евро. Расходы на приобретение недвижимости 2-4% от цены недвижимости = от 20 000 евро до 40 000 евро. Арендная плата в неделю: 1 300 евро х 20 недель сезона = 26 000 евро. Расходы на электричество, воду, налоги на владение имуществом: 7500 евро. Соответственно доход до выплаты налогов 18 500 евро. Налог на прибыль 15% = 2775 евро. Чистый доход в год 15 725 евро. Окупаемость инвестиции (1 000 000 евро + 20 000 = 1 020 000 евро): 65 лет, что еще раз подтверждает высказывание, что жилая недвижимость не является правильной инвестицией с точки зрения доходности.

Именно поэтому мы настоятельно советуем нашим клиентам инвестировать в коммерческую недвижимость, потому что здесь вы получаете не только доходы с эксплуатации недвижимости (сдача ее в аренду), но и куда более существенные доходы с бизнеса, будь то отель, ресторан, винодельня и т.д.

3 Вариант: Инвестиция как частное лицо или фирма в коммерческую недвижимость.
Мы с удовольствием вышлем Вам конкретные бизнес - планы инвестиций в отели (доходность здесь рассчитывается с комнаты) - что является долгосрочным доходом, или же в застройку жилых комплексов, где Ваша инвестиция обернется в течении нескольких лет, в случае полной продажи, так как дальнейшая сдача в аренду возможна только на долгосрочный срок, что является наименее интересной с точки зрения доходности. Окупаемость Ваших инвестиций здесь 8-12 лет в отдельном бизнесе и 200% Return on Investment в случае застройки жилых комплексов.

Инвестиции в отельный бизнесе или застройку наиболее весомы, но и наиболее привлекательны с точки зрения доходности, в то время как ресторанный бизнес возможен и без приобретения недвижимости а пути аренды помещения и выкупа за значительно меньшие деньги уже налаженного бизнеса. В связи с этим позвольте также упомянут о возможности приобретения вами вида на жительства в Испании. Так как по факту владения фирмой, будь то отель, ресторан и т.д., и предоставляя тем самым работу трем испанским сотрудником Вы получаете право на Золотую Визу, а впоследствии и на испанское гражданство.

Принимать решение, какая инвестиция Вам наиболее интересна конечно - же Вам, а мы в свою очередь с удовольствием проконсультируем Вас во всех вопросах и подыщем для Вас подходящие объекты. Что же касается страны или конкретного места для инвестиций, то Майорка - это абсолютный уникум с точки зрения безопасности, стабильности, развитой инфраструктуры, моря, солнца и все это всего в 2 часах полета от большинства крупнейших городов Европы.

В случае если Вам понадобится более детальная информация, мы с удовольствием свяжемся с Вами по- телефону.

С уважением,

Лола Хаммеке
Lola Hammeke
Управляющий партнер
Агенство недвижимости "Домик на Майорке"
19.03.2015
Добрый день, Владимир.
Спасибо за Ваш вопрос.
Для обозначенной цели можем порекомендовать купить 3-4 спальную виллу в районе Марбельи. С вариантами Вы можете ознакомиться на нашем сайте. Можно рассчитывать на кредит в размере 50% от стоимости.
С продажей объекта в России мы Вам помочь не сможем, так как наша специализация - это Испания. Предполагаю, что при использовании озвученной Вами схемы снизить издержки все-таки не получится
19.03.2015
Добрый день Владимир!
Первое, что хочу сказать, что дело нужно иметь конечно с одной фирмой. Во первых такая фирма, зная, что Ваш объект у них в эксклюзиве, будет рекламировать его больше и эффективнее, а значит будет иметь большую заинтересованность, чтоб сдать объект и в эту рекламу вкладывать средства. Также она будет заниматься заездами-выездами арендаторов, следить за исправностью и чистотой объекта и т.п.
Ежемесячный доход 2500-3000 можно обеспечить только если у Вас очень ликвидный объект стоимостью около 1 млн евро, например, в Барселоне в районе интернациональных школ и университетов. Или же такой доход может быть обеспечен, но только летней арендой. Тогда это будет около 10 тысяч за летний сезон и можно на такой расход рассчитывать при наличии апартаментов стоимостью около 200-250 тысяч. Коста Дорада, к примеру, пользуется огромным спросом у российских туристов. Ипотеку Вам как нерезиденту могут дать 50-60% от стоимости. Проценты варьируются от 4 до 6 годовых.
Надеюсь, что ответила на Ваш вопрос.
Спасибо
С уважением,
Елена
19.03.2015
Задайте свой вопрос
* Обязательные поля
Последние вопросы по стране
ИСПАНИЯ. Цены на недвижимость
Здравствуйте. Интересует средняя стоимость "квадрата" в Малаге, если это не 1-2 линия (но при этом в черте города), не жилье класса люкс. Но и не эконом-эконом. На какой бюджет закладываться при покупке квартиры 1-2 спальни, не шумный район, 1-2 км от пляжа?
ИСПАНИЯ. Бытовые вопросы, проживание
Здравствуйте. У нас квартира в Салоу, Испания. Появились проблемы - в душевой потолок протекает, и у соседей сверху и снизу та же проблема. От этого начала набухать плитка на полу в соседней комнате. Это началось в августе 2016 г. Квартира застрахована, но страховая компания отказывается делать работы. Говорит, что управление дома должно этим заниматься. Так ли это? Спасибо
ИСПАНИЯ. Процедура покупки
Может ли юр.лицо из другой страны ЕС купить на себя недвижимость в Испании? Как в этом случае происходит учёт НДС?
Предложения недвижимости в этой стране
Дом                 в Испании
от 440 000 €
3 спальни
продавец: InvestPravo PROPERTY
Квартира                 в Испании
от 270 000 €
3 спальни
продавец: InvestPravo PROPERTY
Дом                 в Испании
1 500 000 €
4 спальни
продавец: InvestPravo PROPERTY
01 марта, среда в 11:00
Выставка Moscow Overseas Property Show 2017: для профессионалов и инвесторов 1-2 Марта 2017 года в Москве, в отеле Lotte Plaza, пройдет выставка зарубежной недвижимости Moscow Overseas Property Show 2017.
24 марта, пятница в 09:00
В Москве пройдет выставка зарубежной недвижимости MPIRES 2017 24 и 25 марта 2017 года в московском Экспоцентре (5 павильон) пройдет выставка зарубежной недвижимости MPIRES 2017, которая посвящена одному из самых перспективных и инвестиционно привлекательных рынков.
20 апреля, четверг в 18:00
20 апреля 2017 года состоится финал Homes Overseas Russian Awards 20 апреля 2017 года в Москве, в гостинице «Бородино Холл» состоится финал Homes Overseas Russian Awards – первой и единственной в России премии в области зарубежной недвижимости; прием заявок открыт до 15 февраля 2017 года.