Управляющая компания, в свою очередь, сдает жилье в аренду частным клиентам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной и гарантированной ставке.
Таким образом, схема leaseback избавляет владельца от утомительных поисков арендаторов и общения с ними, что значительно снижает финансовые риски, так как договор об аренде с управляющей компанией оформляется вместе с договором о купле-продаже. При этом покупка данного типа недвижимости ничем не отличается от покупки обыкновенной квартиры, и свидетельство о собственности точно такое же.
Условия leaseback во Франции
Во Франции leaseback является государственной программой и существует уже около 30 лет. В программе участвуют специализированные резиденции, построенные именно для сдачи в аренду.
У схемы leaseback есть немало преимуществ с финансовой точки зрения:
- гарантированный доход в среднем от 3 до 5% годовых;
- возвращение НДС 20 % после покупки и сдачи объекта в эксплуатацию;
- возможность продать объект недвижимости в любой момент при соблюдении определенных условий;
- возможность вычетов из другого вида доходов с целью нейтрализации общего подоходного налога ;
Изначально разработанная для поддержки развития туризма, эта схема сейчас используется не только для туристических целей.
Среди типов недвижимости, которые обычно приобретаются по схеме leaseback, можно выделить:
- Туристическая недвижимость, расположенная в курортных зонах и больших мегаполисах;
- Недвижимость для делового туризма, расположенная, как правило, в мегаполисах и крупных промышленных зонах;
- Студенческая недвижимость, расположенная в университетских городах;
- Недвижимость для пожилых людей с ограниченной подвижностью;
- Резиденции, функционирующие по принципу клиники, санатория или реабилитационного центра.
Процесс покупки
Недвижимость регистрируется нотариусом на имя покупателя в земельном реестре во Франции. После оформления сделки покупатель является полноправным владельцем собственности, однако следует учитывать, что покупка по данной программе предполагает обязательное подписание договора аренды с управляющей компанией минимум на 9-летний срок.
В договоре также оговариваются условия прекращения или продления аренды объекта до истечения первоначального срока. Договор регулируется коммерческим кодексом: аренда жилья с мебелью считается коммерческой деятельностью. После окончания срока аренды владелец может пользоваться недвижимостью на свое усмотрение или продлить контракт на новых условиях.
Все риски, связанные с ущербом недвижимости управляющая компания берет на себя, так как именно она является арендатором. Владелец недвижимости полностью ей обязанности по поиску клиентов и техническому обслуживанию объекта недвижимости. Наличие или отсутствие реальных жильцов не влияет на получение владельцем недвижимости дохода от сдачи жилья: управляющая компания гарантирует доход владельцу в силу действия договора аренды, который к тому же визируется у нотариуса одновременно с покупкой, что делает практически невозможным оспорить его.
Договор предусматривает схему выплат арендной платы (каждые три месяца) и индексацию арендной платы с учетом инфляции. Также в договоре оговаривается возможность проживания владельца в своей недвижимости в течение определенного срока, обычно от одной до шести недель в год. Это проживание может быть бесплатным или со скидкой 15-20%.
В случае покупки нового жилья на первичном рынке покупателю возвращается НДС. Фактически же НДС возвращается в течение 3х месяцев с подачи декларации, а декларация подается после получения первого дохода, то есть реальный возврат НДС может занять до шести месяцев. В некоторых случаях компания продавец может взять на себя финансирование НДС и сразу вычесть его из стоимости покупки. Такие покупки особенно интересны, так как возврат НДС на 20% уменьшает себестоимость покупки и дает некий зазор для выгоды при последующей перепродаже.
Важные тонкости
При выборе объекта для покупки по схеме leaseback необходимо правильно оценить объект и его управляющую компанию. Привлекательная для конечных арендаторов недвижимость и крупная управляющая компания с хорошей репутацией будут залогом того, что инвестор действительно получит доход, указанный в контракте.
Иначе возможны проблемы, когда объект оказывается недостаточно востребованным у конечных арендаторов и реальная доходность получается ниже прогнозируемой. Тогда управляющая компания может предложить пересмотреть условия контракта и снизить размер дохода, а в самом крайнем случае возможно и ее банкротство.
Именно поэтому так важно, чтобы компания была крупной и имела большое портфолио недвижимости в разных регионах страны, тогда ее риски будут максимально диверсифицированы и убытки по проблемных резиденциям она сможет компенсировать за счет наиболее доходных.
Также нужно внимательно изучить тип контракта и некоторые его юридические особенности.
Налогообложение
Владелец leaseback обязан декларировать доход и платить государству налоги. Однако особый статус коммерческой аренды дает владельцу возможность «амортизации», то есть вычета части стоимости самого объекта в дополнение к расходам, связанных с ним из дохода, сводя тем самым налогооблагаемую базу к нулю.
В силу двустороннего налогового соглашения Франции и России, данный доход не подлежит декларированию в России. Даже при возникновении дополнительного декларирования в России международное налоговое право предусматривает «доплату» разницы налоговой ставки. Налоговая ставка для доходов нерезидентов во Франции равна 20%, а в России – 13%. То есть налог, равный фактически нулю, но по ставке 20% не генерирует доплату в любом случае.
Кроме того, при соответствующем статусе владелец освобождается от налога на прирост стоимости при продаже после 5 лет эксплуатации.
Продажа недвижимости
Владелец объекта недвижимости имеет право продать свою недвижимость в любой момент и расторгнуть договор с управляющей компанией, соблюдая ряд условий, одним из которых будет частичное возвращение НДС государству. Если покупатель обязуется продлить эксплуатацию объекта, то НДС возвращать не нужно.
Впрочем, возможна и другая стратегия, при которой после завершения контракта по схеме leaseback владелец сам использует свою недвижимость, например для того чтобы провести свои пенсионные годы. В этом случае leaseback может быть удачной схемой вложения денег в предпенсионном возрасте.
Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru
Редакция портала благодарит Ирину Дюпор (Immoconcept) и Юлию Кращенко (Евролот) за помощь в подготовке материала. Иллюстрации любезно предоставлены компанией Pierre & Vacances.
ДОБРОГО Вам утра!