Немного географии
Столица Португалии находится в западной части Пиренейского полуострова, на месте слияния реки Тежу и Атлантического океана. Это самая западная европейская столица – и единственная на побережье Атлантики, а также крупнейший порт Португалии. Сегодня в Лиссабоне 24 района, которые входят в городскую агломерацию Большой Лиссабон, в которой проживает около 3 млн человек. Это 11-й из самых густонаселенных городов ЕС.
Лиссабон расположен на семи холмах, спускающихся к реке Тежу: в городе много лестниц и фуникулеров, придающих ему неповторимое очарование и являющихся самым популярным прицелом для объективов фотографов. Лиссабон состоит из трех частей: Старого (Восточного) города, Нижнего города (Байша) и Нового (Западного) города с обширным районом Буэнуж-Айриш. Вся восточная часть города представляет собой сеть узких улочек, опоясывающих город или карабкающихся по его крутым уступам.
Нижний город в основном отстроен заново после разрушительного землетрясения 1755 года, во время которого были уничтожены многие исторические памятники. Облик Лиссабона определяют регулярная застройка центра с площадью Праса ду Комерсиу, обращенной к реке, и дворцом Ажуда, а также современные сооружения западной части города с предместьями Ажуда, Алкантара, Белен и Жункейра.
Особенности региона
Лиссабон – один из древнейших городов мира и самый старый мегаполис в Западной Европе. Первое финикийское поселение было основано здесь в 1200-800 гг до н. э. Он на порядок старше других европейских столиц – Лондона, Парижа и даже Рима. Статус столицы и главного города Португалии никогда не был закреплен за Лиссабоном официально ни в законах, ни в любой другой письменной форме. Конституционный конвент признает Лиссабон столицей Португалии де-факто.
Столица Португалии имеет глобальное значение в сфере финансов, торговли, СМИ, развлечений, искусства, международной торговли, образования и туризма. Это один из важнейших экономических центров континента, с растущим финансовым сектором и одним из крупнейших контейнерных портов на Атлантическом побережье Европы. На протяжении нескольких лет Лиссабон входит в десятку самых посещаемых городов Южной Европы – только в 2014 году международный аэропорт португальской столицы обслужил более 18 млн пассажиров.
Большая часть штаб-квартир транснациональных корпораций страны базируется в Лиссабоне, кроме того, здесь же сосредоточен политический центр страны с резиденцией правительства и главы государства.
Как добраться
Португальская авиакомпания ТАР круглогодично выполняет прямые перелеты по маршруту Москва-Лиссабон. Из Санкт-Петербурга в Лиссабон можно добраться с пересадкой в любом европейском мегаполисе (Мюнхен, Париж, Прага, Амстердам, Стокгольм, Цюрих, Лондон и др.).
Из европейских городов в Лиссабон можно добраться автобусом Eurolines, поездом до станций Санта-Аполония или Ориенте, а также на автомобиле по шоссе А1, мосту 25 апреля, мосту Васко да Гама и внешней кольцевой автодороге лиссабонского пригорода.
Почему Лиссабон?
Климат Лиссабона – субтропический средиземноморский. Среди всех мегаполисов Европы здесь самые теплые зимы (с декабря по февраль) со средней температурой +15°C днем и +8°C ночью. Типичный летний сезон длится около шести месяцев, с мая по октябрь, хотя в ноябре, марте и апреле температуры иногда достигают +25°C. Лиссабон также считается одним из самых зеленых городов Европы: 10% территории (около 10 кв. км) муниципалитета занимает лесной парк Монсанту.
В 2010 году Лиссабон был признан «Евростатом» самой безопасной европейской столицей, Португалия в целом заняла 13 строчку в рейтинге самых безопасных стран мира.
Ситуация на рынке недвижимости
Основными покупателями недвижимости Лиссабона являются граждане Великобритании, Франции и Китая. Последние являются лидерами по числу запросов на получение «золотой визы».
В настоящий момент идет активная реконструкция города с сохранением исторических фасадов. Уже 60% зданий в историческом и деловом районах Лиссабона выкуплены иностранными инвесторами – и находятся на стадии реконструкции. В зависимости от территориального расположения здания, от 30% до 80% объектов недвижимости уже проданы на начальном этапе строительства. Ценовой бум, охвативший большую часть Европы и развитые страны с середины 1990-х по 2006 год, обошел Португалию стороной, за исключением 2003 года, когда цены в среднем по стране выросли за год на 6,2%.
Районы Лиссабона, популярные у россиян
Самыми популярными районами у наших соотечественников являются новостройки на Expo, Avenidas Novas, Alvalade, Avenida de Roma, Lumiar (Alta de Lisboa), отреставрированные здания в районах Байша (Baixa), Парк Эдуарду VII (Parque Eduardo), Шиаду (Chiado), а также пригород Кашкайш. В окрестностях Лиссабона инвесторы, как правило, покупают дома.
Если недвижимость в Лиссабоне приобретается для собственных нужд или для сдачи в долгосрочную аренду, россияне стремятся выбрать наиболее комфортные и развитые районы. В частности, большой популярностью пользуется проспект Свободы или Авенида да Либердаде (Avenida da Liberdade) – главная улица в центре Лиссабона, которую зачастую сравнивают с Елисейскими Полями. Здесь множество бутиков, отелей, театров и иных символов роскошной жизни. Стоимость квартиры в среднем составляет от €3500 за кв. м, однако цена решительно зависит от качества здания. В районе немало исторических строений, которые поддерживаются в отличном состоянии, реставрируются и продаются наравне с новым жильем, но некоторые объекты требуют дополнительных инвестиций. Что касается долгосрочной аренды на Авенида да Либераде, квартира в новом доме с двумя спальнями площадью около 100 кв. м сдается за €1800 в месяц.
Особенно привлекательными районами для жизни в Лиссабоне сегодня являются районы Салданья и Парк Эдуарду VII, самые популярные улицы здесь – Проспект Герцога де Авила (Avenida Duque d’Avila), улица ду Каштильу (Rua do Castillo), улица Маркиза де Томара (Marques de Tomar). Стоимость квадратного метра начинается от €2700. Долгосрочная аренда также пользуется неплохим спросом. Апартаменты с одной спальней площадью 75 кв. м стоимостью €250 000 сдаются примерно за €900-€1000 в месяц.
Также привлекателен для инвестиций сравнительно молодой район Экспо (Парк Наций), возведенный к Всемирной выставке 1998 года. Здесь просторные квартиры с удобными планировками, современные здания, обилие торговых центров и отличные транспортные коммуникации. Стоимость жилья может начинаться от €2000 за кв. м. Интересно, что большую часть предложений представляют апартаменты в новостройках, а не на вторичном рынке: однажды купив квартиру на Экспо, люди не склонны с ней расставаться, настолько здесь комфортно. Район Экспо или Парк Наций пользуется огромным спросом для долгосрочной аренды, сдать апартаменты здесь не составит труда. Так, квартира с одной спальней площадью 65 кв. м стоимостью €170 000 сдается в аренду примерно за €700 в месяц.
При инвестициях в недвижимость с целью последующей сдачи жилья в краткосрочную туристическую аренду чаще всего выбирают Алфаму – старейший район Лиссабона, Байшу – сердце столицы, Шиаду – средоточие магазинов, музеев и театров, Байру Алту – центр ночной жизни португальской столицы и Принципе Реал – исторический центр Лиссабона с уютными улочками и двориками исторической Португалии. Именно поэтому здесь предпочитают останавливаться туристы. Стоимость студии в Алфаме начинается от €160 000.
Россияне среднего достатка предпочитают проживать в новостройках в районах недалеко от Авенида Либердаде, Telheiras, Carnide, Laranjeiras (Benfica)
Напротив, районы Челас и Касаль Вентозо считаются наименее благополучными.
Цены
Согласно данным компании Global Property Guide, средняя стоимость 1 кв. м недвижимости в Большом Лиссабоне составляет €1180-€1838. Вилла или дом площадью 150 кв. м стоят порядка €2400 за «квадрат». Просторные апартаменты (120 кв. м) в элитном районе Лиссабона меняют владельца за €1800/1 кв. м.
Арендная доходность квартир в Лиссабоне намного привлекательней, чем в курортных регионах страны – 5%-6% годовых. В среднем, арендная ставка за апартаменты варьируется от €8 до €10 за 1 кв. м, виллы – €7,5-€10/1 кв. м. Меблированные апартаменты площадью 120 кв. м можно арендовать за €1000 в месяц, а аренда виллы площадью 300 кв. м обойдется в €2100. Максимальная доходная привлекательность отмечается в сегменте компактных апартаментов (60 кв. м) – потенциальная прибыль составляет 6,41%, в то время как просторные квартиры (200 кв. м) способны генерировать доход на уровне 4,94% годовых. В сегменте домов и вилл наблюдается аналогичная тенденция – чем больше площадь жилья, тем ниже арендная доходность.
Рекомендации по покупке
Большой скачок в интересе россиян к португальской недвижимости произошел благодаря внедрению программы «золотого вида на жительство». Суть программы заключается в том, что покупатель недвижимости на сумму более €500 000 получает вид на жительство в Португалии. С момента начала действия программы в октябре 2012 года и до 28 февраля 2015 года ею воспользовались 2203 человека (и 3316 членов их семей), в том числе 1777 китайцев, 74 бразильца и 70 россиян.
Возможность получения ВНЖ в Португалии – очевидное преимущество инвестиций в недвижимость страны. Большим плюсом является и инвестиционная привлекательность здешних жилых объектов. Так, по данным компании Price Waterhouse Coopers, Лиссабон входит в десятку самых популярных стран Европы для инвестиций в недвижимость. Эксперты прогнозируют сохранение этого тренда и в 2015 году.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Михаила Чулкова и Евгению Урюпину (MICHAEL & JENEVA Portugal Property), Яну Лоскутову (Imadeirahome).
photocredits: flickriver
Ольга Шошина
HomesOverseas.ru
