Строительство дома на с/х землях

Question

Строительство дома на с/х землях

Vladislav Dmitriev спрашивает:

При покупке земель сельхозназначения собственник имеет право построить дом. Кто определяет нормы строения: муниципалитет или гос.органы? Зависит ли площадь дома от размера участка? Каков на сегодняшний день норматив постройки: жилая, общая площадь, этажность? Когда в последний раз пересматривались нормы? Есть ли тенденция к увеличению?

25.05.2014

ИТАЛИЯ. Консультации

Бытовые вопросы, проживание

Ответы экспертов (4)

Elena Lapina (Casa Nostra) · Answer 1 · 2014-05-25T13:52

На землях сельскохозяйственного назначения строительство жилых зданий строго запрещено законом. Нарушение ведёт к сносу, экспроприации и высоким штрафам.

Исключение составляют сооружения необходимые для осуществления сельскохозяйственной деятельности: склады, сараи, сеновалы. В некоторых регионах, к этой категории относится и жильё для фермера. Нормы застройки определяются региональными и муниципальными властями.

Если же на с/х участке уже имеется зарегистрированное в кадастре строение или его остатки, то оно может быть отреставрировано или перестроено под жилое здание. Технические и архитектурные нормы застройки, и в этом случае, зависят от правил региона и муниципалитета где находится недвижимость и могут значительно различаться в разных частях Италии.

Если вы собрались купить участок с подобном строением, то прежде всего необходимо:

изучить нормы и законы действующие в данном регионе,

ознакомиться с Генеральный планом градостроительного освоения территории и правилами действующими в данном муниципалитете.

Ирина Антонова (Лигурия Дом) · Answer 2 · 2014-05-21T16:05

Уважаемый, Владислав!
К сожалению строить дом для гражданского проживания на землях с сельхозназначением в Италии не представляется возможным по закону. Однако, есть возможность переоформления
назначения земли, если для этого не существует никаких весомых противозаконных причин. Разумеется, налоги будут совсем другие. На земельном участке собственник имеет право построить дом при условии наличия утвержденного проекта в Муниципалитете по месту расположения этого участка.
В проекте уже указано количество квадратных метров для реализации дома именно на этом участке. Площадь дома зависит от индекса строительства в конкретном муниципалитете, а не от площади участка. Если площадь дома хотелось бы увеличить, в этом случае докупается земля, исключительно в целях получения дополнительного индекса, для расширения площади дома. Часто земельные участки с сельхозназначением, уже имеют ветхие строения под реставрацию и тогда вы можете квалифицировался в фермера, имеете право на расширение площади от фактической площади на 30%, а также осуществлять агротехническую деятельность, со льготными преимуществами в налогообложении.

Helena Kravtsova (Target Beni Immobili ) · Answer 3 · 2014-05-20T13:23

Здравствуйте Владислав,
К сожалению, земля сельскохозяйственного назначения не предназначена для застройки, кроме как для теплиц или легкоразборных сооружений временного характера. Но собственник может ходатайствовать в муниципалитете о переведении участка в фонд предназначенный для строительства и о получении разрешения на строительство. Это может оказаться очень долгим процессом (иногда - до 10 лет). Нормы строения определяет муниципалитет.

Площадь дома не зависит от размера участка, но зависит от разрешения построить на этом участке определённое количество метров кубических(независимо от его площади). Цена продаваемых участков выведенных в фонд под строительство дома/домов соответственно дороже сельскохозяйственных земель и определяется как правило именно количеством кубических метров, которые на этом участке разрешено построить.

По нормативам постройки: разрешённая этажность определёна муниципалитетом и отличается в разных зонах, общая площадь - ограничений нет если она не выходит за пределы разрешённой к строительству на этом участке, жилая - соответственно. Есть определённые требования к минимальным площадям, например, спальня на двоих - мин. 14 кв.м, спальня для одного человека - мин 9 м.кв, и т д. Нормы достаточно новые и пересматриваются каждые 2 года.
Они определяют минимальные площади, строить и делать проекты можно на усмотрение собственника, если дом не превышает разрешённый объём для данного участка. Такой объём зависит от плотности застроек в определённы регионах и зонах. Тенденций к увеличению не наблюдалось, тем более в местах повышенного спроса, как например на Альпийских озёрах Северной Италии. Есть некоторые хорошие возможности вокруг озера Изео, так же на Гарде.

Юлия Козырева (SFR Realty) · Answer 4 · 2014-05-20T10:53

При покупке земель сельскохозяйственного назначения собственник не имеет право на строительство жилья, на такой земле можно строить только легко разборные конструкции - сараи, навесы и т.п. Встречаются варианты, когда на сельскохозяйственной земле уже есть зарегистрированная в кадастре жилая постройка, которая на настоящий момент может быть нежилой, разрушенной, но по документам этот кусок земли будет строительным, на нем можно будет построить дом той же площади, какая числится в кадастре.
Есть государственные нормы строительства, есть территориальные - муниципальные и коммунальные. При покупке земли строительного назначения указываются размеры жилых и прочих строений, которые могут быть на ней построены. Проект строительства согласовывается в коммуне.