Какую недвижимость купить для прибыли с аренды 2,5-3 тыс.евро?

Question

Какую недвижимость купить для прибыли с аренды 2,5-3 тыс.евро?

Vladimir Kiselev спрашивает:

Добрый день. Меня интересует стабильность и получение ежемесячного дохода с аренды недвижимости в размере 2500 - 3000 евро. Наиболее привлекательным представляется юг Испании - продолжительный туристический сезон, популярное место. Какие объекты, где, сколько надо выбрать, чтобы иметь нужный доход? На какой кредит можно рассчитывать? Предстоит продажа объектов здесь, в России. Есть ли смысл иметь дело с одной фирмой (продажа в России и покупка в Испании), чтобы снизить издержки? Спасибо.

18.03.2015

ИСПАНИЯ. Консультации

Выбор недвижимости

Ответы экспертов (5)

Svetlana Udychak (PropertySpanishVilla) · Answer 1 · 2015-05-22T18:45

Здравствуйте, Владимир.
Недвижимость, расположенная на первой линии пляжа, пользуется самой большой популярностью у любого туриста, будь то русский или англичанин. Или на второй линии пляжа , но с хорошим с видом на море! Это - то что хотят туристы, прекрасный вид на море на своей трассе или балконе, встреча восхода или заката за чашечкой кофе или бокалом вина, да еще плюс на пляж можно в пляжных шлепках спустится и не нужно переодеваться и так далее.
Все хотят на пляжном отдыхе, быть как можно ближе к пляжу, не тратить свой драгоценный отпуск на дороги.
На вопрос - лучше ли работать только с одной фирмой - я бы ответила так: лучше там, где вам предлагают более выгодные условия.
С уважением, Светлана Удычак.

Наталья Завалишина (Distant Property) · Answer 2 · 2015-03-19T16:58

Владимир, добрый день. Хороший и стабильный доход в Испании можно получать от покупки продовольственных магазинов или ресторанов быстрого питания. Это всегда востребовано и актуально. Стоимость возможна разная, это обсуждается при выборе конкретного объекта. Кредит возможен, необходимо иметь 50% своих средств. Иногда меньше, но лучше ориентироваться на 50%. Рассматривать лучше города, там круглогодичный турпоток, поэтому всегда востребованы и супермаркеты, и рестораны быстрого питания. Неплохое направление Валенсия, это и город, и туристическое место, и цены там ниже, например, Барселоны, больше перспектив. По поводу продажи недвижимости в России и покупки за рубежом - вряд ли удастся оптимизировать издержки, т.к. не существует схемы обмена недвижимости, поскольку здесь продажа, а там покупка. Везде отдельный цикл, поэтому привязка к одному оператору для продажи и покупки вряд ли оправдана. Выбирать объект лучше из наиболее привлекательных предложений, которые Вы получите.

Lola Hammeke (Mallorca Dream Living) · Answer 3 · 2015-03-19T16:32

Добрый день, Владимир!
Если Вы заинтересованы в стабильных доходах в евро, путем инвестиций в недвижимость на Майорке, то идеальной в этом случае будет не жилая, а коммерческая недвижимость.
Почему?
1 Вариант: Владение жилой недвижимостью и сдача в аренду как частное лицо.
В случае инвестиций в жилую недвижимость и ее последующей сдачи в аренду, надо учитывать тот факт, что легальной является только долгосрочная аренда (от 1 года) квартир или домов в кондоминиуме, на доход с которой Вы уплачиваете налоги в соответствии с величиной ваших доходов как частного лица - владельца недвижимости (В Испании прогрессивная шкала налоговой ставки, соответственно, чем выше доходы, тем больший процент налогов вы платите). Кроме того, долгосрочная аренда является куда менее доходной, нежели краткосрочная. В краткосрочной аренде вы получаете в неделю равную по величине арендную плату, как в долгосрочной за месяц. Соответственно, за 12 недель или же 3 месяца краткосрочной аренды, Вы получаете тот же доход, что за год долгосрочной аренды. Легальной же краткосрочной арендой являются только отдельно стоящие дома.

Пример покупки и сдачи дома. Цена недвижимости: от 1 000 000 евро. Оплата налогов и оформление прав владения: приблизительно 12% от цены недвижимости = 120 000 евро. Арендная плата в неделю: 1300 евро х 20 недель сезона = 26 000 евро. Расходы на электричество, воду, налоги на владение имуществом: 7500 евро. Соответственно доход до выплаты налогов 18 500 евро. Налог на доход 25% = 4625 евро. Чистый доход в год 13 875 евро. Окупаемость инвестиции (1 000 000 евро + 120.000 = 1 120 000 евро): 80 лет, что подтверждает высказывание, что жилая недвижимость не является правильной инвестицией с точки зрения доходности.

2 Вариант: Владение жилой недвижимостью и сдача в аренду как фирма.
Альтернативой владения недвижимости как частным лицом является покупка через вашу испанскую фирму, которую Вы открываете непосредственно для покупки и проведения дальнейших операций с недвижимостью. В этом случае Вы платите намного меньше налогов и имеете возможность пересчета расходов на аренду в качестве расходов Вашей фирмы, уменьшая тем самым Ваши доходы и соответственно сумму расходов на приобретение недвижимости 2-4% от цены недвижимости, полностью экономя 10% от цены в качестве налогов на приобретение недвижимости, а значит:

Пример покупки и сдачи дома. Цена недвижимости: от 1 000 000 евро. Расходы на приобретение недвижимости 2-4% от цены недвижимости = от 20 000 евро до 40 000 евро. Арендная плата в неделю: 1 300 евро х 20 недель сезона = 26 000 евро. Расходы на электричество, воду, налоги на владение имуществом: 7500 евро. Соответственно доход до выплаты налогов 18 500 евро. Налог на прибыль 15% = 2775 евро. Чистый доход в год 15 725 евро. Окупаемость инвестиции (1 000 000 евро + 20 000 = 1 020 000 евро): 65 лет, что еще раз подтверждает высказывание, что жилая недвижимость не является правильной инвестицией с точки зрения доходности.

Именно поэтому мы настоятельно советуем нашим клиентам инвестировать в коммерческую недвижимость, потому что здесь вы получаете не только доходы с эксплуатации недвижимости (сдача ее в аренду), но и куда более существенные доходы с бизнеса, будь то отель, ресторан, винодельня и т.д.

3 Вариант: Инвестиция как частное лицо или фирма в коммерческую недвижимость.
Мы с удовольствием вышлем Вам конкретные бизнес - планы инвестиций в отели (доходность здесь рассчитывается с комнаты) - что является долгосрочным доходом, или же в застройку жилых комплексов, где Ваша инвестиция обернется в течении нескольких лет, в случае полной продажи, так как дальнейшая сдача в аренду возможна только на долгосрочный срок, что является наименее интересной с точки зрения доходности. Окупаемость Ваших инвестиций здесь 8-12 лет в отдельном бизнесе и 200% Return on Investment в случае застройки жилых комплексов.

Инвестиции в отельный бизнесе или застройку наиболее весомы, но и наиболее привлекательны с точки зрения доходности, в то время как ресторанный бизнес возможен и без приобретения недвижимости а пути аренды помещения и выкупа за значительно меньшие деньги уже налаженного бизнеса. В связи с этим позвольте также упомянут о возможности приобретения вами вида на жительства в Испании. Так как по факту владения фирмой, будь то отель, ресторан и т.д., и предоставляя тем самым работу трем испанским сотрудником Вы получаете право на Золотую Визу, а впоследствии и на испанское гражданство.

Принимать решение, какая инвестиция Вам наиболее интересна конечно - же Вам, а мы в свою очередь с удовольствием проконсультируем Вас во всех вопросах и подыщем для Вас подходящие объекты. Что же касается страны или конкретного места для инвестиций, то Майорка - это абсолютный уникум с точки зрения безопасности, стабильности, развитой инфраструктуры, моря, солнца и все это всего в 2 часах полета от большинства крупнейших городов Европы.

В случае если Вам понадобится более детальная информация, мы с удовольствием свяжемся с Вами по- телефону.

С уважением,

Лола Хаммеке
Lola Hammeke
Управляющий партнер
Агенство недвижимости "Домик на Майорке"

Владимир Давыдкин (Premium Spain) · Answer 4 · 2015-03-19T15:47

Добрый день, Владимир.
Спасибо за Ваш вопрос.
Для обозначенной цели можем порекомендовать купить 3-4 спальную виллу в районе Марбельи. С вариантами Вы можете ознакомиться на нашем сайте. Можно рассчитывать на кредит в размере 50% от стоимости.
С продажей объекта в России мы Вам помочь не сможем, так как наша специализация - это Испания. Предполагаю, что при использовании озвученной Вами схемы снизить издержки все-таки не получится

Елена Сировская (Iberius) · Answer 5 · 2015-03-19T14:05

Добрый день Владимир!
Первое, что хочу сказать, что дело нужно иметь конечно с одной фирмой. Во первых такая фирма, зная, что Ваш объект у них в эксклюзиве, будет рекламировать его больше и эффективнее, а значит будет иметь большую заинтересованность, чтоб сдать объект и в эту рекламу вкладывать средства. Также она будет заниматься заездами-выездами арендаторов, следить за исправностью и чистотой объекта и т.п.
Ежемесячный доход 2500-3000 можно обеспечить только если у Вас очень ликвидный объект стоимостью около 1 млн евро, например, в Барселоне в районе интернациональных школ и университетов. Или же такой доход может быть обеспечен, но только летней арендой. Тогда это будет около 10 тысяч за летний сезон и можно на такой расход рассчитывать при наличии апартаментов стоимостью около 200-250 тысяч. Коста Дорада, к примеру, пользуется огромным спросом у российских туристов. Ипотеку Вам как нерезиденту могут дать 50-60% от стоимости. Проценты варьируются от 4 до 6 годовых.
Надеюсь, что ответила на Ваш вопрос.
Спасибо
С уважением,
Елена