Налоги при покупке и продаже недвижимости

Question

Налоги при покупке и продаже недвижимости

андрей смелов спрашивает:

Подскажите, какие налоги платятся при покупке недвижимости и при ее продаже (кроме комиссии фирме-продавцу), и как облагается доход от сдачи в аренду? Спасибо

28.08.2015

ГЕРМАНИЯ. Консультации

Инвестиции, сдача в аренду, продажа

Ответы экспертов (3)

Наталья Завалишина (Distant Property) · Answer 1 · 2015-08-31T11:27

Андрей, добрый день.
Расходы при покупке недвижимости в Германии:

Услуги нотариуса (от стоимости, зафиксированной в договоре купли-продажи) -1,5-2%

Внесение записи в земельный кадастр - 0,5%

Услуги специалистов по проведению проверки юридической чистоты - 0,1-1%

Риэлторская комиссия от 3,57 до 7,14 % (с учетом НДС 19 %) в зависимости от федеральной земли.

При покупке недвижимости можно воспользоваться ипотечным кредитом. Размер первоначального взноса для нерезидентов, как правило, 50%. Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку НДФЛ2 по месту работы или справку о доходах. Дополнительные документы, свидетельства о собственности в РФ или других странах, другие документы о доходах желательны.

Содержание недвижимости в Германии

Налог на землю - 0,5-1% от кадастровой стоимости объекта
Коммунальные сборы для жителей апартаментов - От 100 евро до 200 евро в месяц

Расходы на управляющую компанию (касса дома) - 20-30 евро в месяц

Страховка - Не менее 200 евро в год

О доходе:

Чистый доход с аренды можно рассчитать двумя способами: горячая аренда минус жилая плата или холодная аренда минус расходы на домоуправление и коммунальную кассу.

Горячая аренда (Warmmiete) состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. Размер горячей аренды, как правило, интересует арендатора, т.к. эту сумму он должен оплачивать владельцу квартиры.

Холодная аренда (Kaltmiete) является арендной платой за вычетом коммунальных услуг. Размер данной арендной платы интересует владельца недвижимости, т.к. коммунальные услуги оплачиваются им далее домоуправлению, а холодная аренда остается у него на руках. Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей разный, но в среднем около 50 евро в месяц.

Жилая плата (Hausgeld, Wohngeld) - общая сумма расходов по квартире, т.е. коммунальные услуги + домоуправление + коммунальная касса.

Купив квартиру и сдав её владелец оплачивает налог на землю квартально и каждый месяц взнос в коммунальную кассу дома +услуги домоуправления.

О налоге на доход:

В Германии человек получающий доход до 8000 евро в год, освобожден от налога. От 10 тысяч в год налог от 3% и в зависимости от суммы налог достигает 40%.

На сегодня квартиру можно сдать либо в долгосрочную аренду или меблированную квартиру на срок от 2 месяцев.

Доходность квартир в среднем 3-5% годовых.

Жанна Овчинникова · Answer 2 · 2015-08-28T16:32

Добрый день, Андрей!
При покупке недвижимости Вы платите налог на передачу прав собственности в размере 3,5-6,5% (в зависимости от федеральной земли), оплачиваете услуги нотариуса и регистрационную пошлину в размере 1,5-2%. Услуги юриста на проверку юридической чистоты сделки составляют около 1%.
При сдаче недвижимости в аренду существует прогрессивный налог на доход физ.лиц от 0 до 45% в зависимости от суммы дохода. Также на доход начисляется солидарный налог в размере 5,5%. При перепродаже недвижимости, если владение менее 10 лет, нужно будет заплатить налог на доход по той же прогрессивной шкале. Налог начисляется на дельту между покупкой и продажей. Существуют различные вычеты из налогооблагаемой базы (расходы на содержание и обновление объекта, амортизационные отчисления, расходы владельца на поездки в Германию, услуги управляющей компании и налоговых консультантов). Подробную схему уплаты налогов на конкретный объект составляет налоговый консультант.

С уважением, Жанна Овчинникова

Радион Герштайн (Gerstein Immobilien) · Answer 3 · 2015-08-28T16:25

Добрый День Андрей!

Размер налога при покупке зависит от того в какой земле будет приобретён объект, мин. 3,5% макс. 6,5%, например в Баварии 3,5%, в Гамбурге 4,5%, а в Берлине 6%. О возможных других расходах, а также по остальным вопросам, буду рад дать ответ при наличии конкретного объекта или как минимум информации по объекту.

С уважением
Радион Герштайн
GERSTEIN IMMOBILIEN