Квартира в доме без разрешения на верхние этажи

Question

Квартира в доме без разрешения на верхние этажи

Vladyslav Babych спрашивает:

Здравствуйте, После подписания договора купли-продажи доверенным лицом (агентство)из копий документов нам стало известно о том, что дом где находится квартира не имел разрешения на строительство верхних этажей (2-4) таким образом на доме есть ограничения. Ни продавец, ни агентство о данном факте не сообщили до заключения сделки. Будет ли являться такая квартира проблемным объектом при будущей продаже и в какую сумму может обойтись легализация квартиры площадью 33 метра? заранее спасибо!

06.03.2018

ЧЕРНОГОРИЯ. Консультации

Инвестиции, сдача в аренду, продажа

Ответы экспертов (3)

Светлана Барина ("MONTBEL" d.o.o.) · Answer 1 · 2018-03-06T11:48

День добрый. Конечно, это существенное нарушение ваших интересов агентством недвижимости. В принципе если подписан договор вы можете претендовать на возмещение Ваших издержек по окончательной легализации этих апартаментов, либо обязать проделать данную процедуру Вашего уполномоченного самостоятельно. Фактически же- это не препятствует владению и распоряжению (последующей продаже объекта). Тут решать Вам.

Ksenia Kolybelina (Galeo) · Answer 2 · 2018-03-06T11:18

Владислав, добрый день!
Во-первых агентство и продавец обязаны были предупредить Вас обо всех обременениях и ограничениях, связанных с данной квартирой, и Вы имеете право предъявить им претензии. Обычно в договоре содержится фраза о том, что продавец гарантирует отсутствие обременений на данном объекте недвижимости, а в случае появления таковых обязуется устранить их за свой счёт. Присутствует ли такая фраза в Вашем договоре купли-продажи? Когда был заключён договор? В последние годы в Черногории была введена система нотариата, и любой нотариус предупреждает покупателя обо всех рисках и обременениях, и это в обязательном порядке отражено в договоре, как и фраза о том, что продавец гарантирует покупателю отсутствие обременений. В более ранние годы, действительно, договора купли-продажи были очень часто короткими, не содержали всех необходимых пунктов, и не было нотариуса чтобы предупредить о рисках. Квартира с подобным обременением продаваема если покупатель знает об этом обременении и несмотря на это согласен купить квартиру. Многим такое обременение не кажется проблемным, поскольку у нас много есть объектов, построенных без разрешения, люди в них без проблем проживают, и в будущем они все будут легализованы. Другое дело - на владельца квартиры при легализации всего дома (а отдельную квартиру легализовать невозможно, только всё строение целиком) могут лечь обязательства по уплате так называемых коммуналиев, которые застройщик должен был заплатить для получения разрешения на строительство. В каждом конкретном случае надо выяснить, почему нет разрешения на строительство, каковы шансы его получения, и заплатил ли застройщик коммуналии. Если нет - при легализации владельцу квартиры придётся заплатить коммуналии. Их размер будет зависеть от зоны, в которой находится дом. Например, если дом на первой линии от моря, то коммуналии большие, примерно 300 евро/кв.м, чуть подальше, скажем, в километре от моря, они могут быть 100 евро/кв.м, а в четвёртой-пятой зонах и вовсе 20 евро/кв.м. Это я Вам говорю приблизительную сумму, а точная будет установлена надлежащими органами. Разумеется, владельцам жилья будет дана возможность рассрочки при оплате, причём на длительный срок.
С уважением,
Ксения Колыбелина
D.O.O.Galeo
Агентство недвижимости из Будвы

Сергей Аникеев (Arcasa Group) · Answer 3 · 2018-03-06T11:14

Да, проблемы будут. Всегда нужно внимательно читать договор купли-продажи и просить доверенное агентство его перевести на русский язык.