Приобретение дома с участком земли

Question

Приобретение дома с участком земли

Константин Перязев спрашивает:

Здравствуйте! Рассматриваем варианты покупки дома с участком земли в Болгарии для постоянного проживания. Подскажите пожалуйста, возможно ли гражданам России в настоящее время совершить такую сделку и зарегистрировать на себя купленную недвижимость. Спасибо!

01.12.2024

БОЛГАРИЯ. Консультации

Права иностранных покупателей

Ответы экспертов (5)

Vita Livshitz (Invest Cafe) · Answer 1 · 2025-05-13T08:32

Отличный и актуальный вопрос. Покупка дома с землёй в Болгарии для граждан России — возможна, но с важными ограничениями, которые нужно учитывать, особенно если планируется дом с участком в селе или загородной местности. Ниже — полное объяснение.

🏠 Могут ли граждане России купить дом в Болгарии?
✅ Да, могут, но важно разделить покупку на два элемента:
* Жилой дом (здание) — можно купить и зарегистрировать на своё имя;

* Земельный участок под домом — не всегда можно оформить на физическое лицо.

⚠️ Что говорит закон
🇧🇬 Болгарское законодательство:
С 2012 года Болгария разрешила покупку земли гражданам ЕС, но граждане третьих стран (включая Россию) не могут напрямую купить сельскохозяйственную или незастроенную землю как физические лица.

Также:

* Граждане третьих стран не могут покупать землю, находящуюся за пределами регуляционного плана населённого пункта (т.е. не в черте города или села);

* Недвижимость без земли (например, квартира) — можно купить без ограничений.

✅ Как купить дом с землёй гражданину России
Есть два легальных способа:

1. Покупка через юридическое лицо (фирму)
Вы регистрируете болгарскую фирму (ООД);

* Фирма покупает землю и дом;

* Вы владеете фирмой и, соответственно, недвижимостью.

Особенности:

* Стоимость регистрации — от 300 до 500 евро;

* Нужно подавать налоговую отчётность (даже если нулевая);

* Можно использовать для ВНЖ;

* Позволяет владеть любым типом земли (в пределах закона).

✅ Это самый распространённый способ покупки домов с участком в деревне или вне городов.

2. Покупка дома без оформления земли
Иногда возможно купить дом, но земля будет в:

* совладении с государством или общиной;

* в аренде (на 99 лет и более);

* оформлена как право пользования.

🔴 Минусы:

* Нет полного контроля;

* Продажа позже может быть осложнена.

🛂 Связь с ВНЖ
Покупка дома через фирму или на физлицо не даёт автоматического права на ВНЖ, но:

* Может использоваться как основание для подачи на ВНЖ по "финансовой обеспеченности" или пенсионному ВНЖ;

* Объект должен быть пригоден для постоянного проживания (с адресной регистрацией, в черте населённого пункта);

* Покупка через фирму может стать частью плана по открытию бизнеса и ВНЖ предпринимателя.

📋 Что вам нужно для сделки
Паспорт + доверенность, если оформляете удалённо;
Codice Fiscale болгарский (ЕГН или ЛНЧ);
Открытие банковского счёта в Болгарии;
Помощь адвоката или агента — обязательно: проверка документов, земли, ограничений.

📌 Рекомендую
Если вы планируете жить постоянно — рассмотрите покупку через фирму и параллельно оформление ВНЖ для пенсионеров или финансово обеспеченных лиц;
Обратитесь к адвокату, который специализируется на работе с иностранцами: он поможет с регистрацией фирмы, покупкой земли и сопровождением.

Дарья Борзова (Oazis Real Estate) · Answer 2 · 2024-12-02T13:55

Здравствуйте, Константин!

Да, граждане России могут купить недвижимость в Болгарии, включая дома с участками земли, однако есть несколько важных моментов, которые стоит учитывать:

Покупка недвижимости:
Граждане России могут купить недвижимость в Болгарии, но согласно болгарскому законодательству, они не могут приобрести землю (в частности, земельные участки) в собственность напрямую. Однако, существует возможность зарегистрировать землю на юридическое лицо (компанию), которую можно открыть в Болгарии. Это позволяет владельцу компании приобретать землю.

Процесс регистрации недвижимости:
Для покупки недвижимости в Болгарии вам необходимо будет пройти процедуру регистрации сделки через нотариуса, который удостоверяет договор купли-продажи. Кроме того, процесс включает оформление права собственности в земельном регистре.

Вид на жительство (ВНЖ):
Если вы приобретаете недвижимость в Болгарии, то при определенных условиях, в том числе при покупке недвижимости на сумму свыше 300 000 евро, вы можете подать заявку на получение ВНЖ. ВНЖ позволит вам проживать в Болгарии на длительный срок.

Налоги и обязательства:
После покупки недвижимости вам будет необходимо оплачивать налоги на собственность и другие обязательные платежи, связанные с владением недвижимостью.

Если вам необходима помощь с поиском дома с участком земли или организацией покупки, мы можем предоставить более детальную информацию о доступных вариантах и поддержке на всех этапах сделки.

Если у вас возникнут дополнительные вопросы, не стесняйтесь обращаться!

Христина Мандаджиева (Yavlena) · Answer 3 · 2024-12-02T11:41

Здравствуйте Константин, Вы как гражданин РФ, можете купить только участок в регуляции. Надо зарегистрировать фирму в Болгарии. Эта быстрая процедура - за 3-4 дней. Тогда есть 2 варианта: Фирма покупает участок с домом или фирма покупает участок, а вы как физическое лицо покупаете дом. Но самый главный вопрос - оплата! Как будете доказать произхода денег? Оплату надо сделать банковским путем.

Olga Shmeleva (Yavlena) · Answer 4 · 2024-12-02T10:23

Здравствуйте, Константин! Да, вы можете купить дом с участком в Болгарии, есть несколько особенностей: 1. Участок нельзя оформить на физ. лицо, не являющееся гражданином ЕС, поэтому для покупки участка регистрируется фирма в Болгарии, на которую он оформляется. Процедура не долгая и не очень дорогая, это общая практика. При этом сам дом оформляется на физ. лицо. 2. Перевод денежных средств в Болгарию, все расчеты свыше 10000 лева (это около 5000 евро) в Болгарии должны осуществляться банковским путем. Расчеты по сделке, как правило, осуществляются с болгарского счета, то есть вам нужно открыть счет в болгарском банке и перевести туда необходимую сумму. Есть также вариант использовать адвокатский счет для сделки. Для подробной консультации позвоните мне, пожалуйста. С уважением Ольга Шмелева

Наталья Завалишина (Distant Property) · Answer 5 · 2024-12-02T08:50

Добрый день, да, приобрести дом можно. Но дом с участком в Болгарии можно купить только на юридическое лицо. Если Вы хотите именно дом и оформить на физическое лицо, то надо посмотреть коттеджные поселки/таунхаусы, в некоторых случаях там можно купить на физ лицо. Ну или рассматривать апартамент, который можно купить без ограничений.