Аренда квартиры в Италии с гарантией выкупа
Александр Давиденко спрашивает:
Хочу арендовать жилые апартаменты в Италии с правом обязательного выкупа через 3 года. Закреплена ли законодательно и работает ли такая схема покупки жилой недвижимости в Италии и какие рискипроблемы могут возникнуть у покупателя. Сейчас имею статус временной защиты в Германии. Спасибо.
Права иностранных покупателей
Ответы экспертов (1)
(Invest Cafe)
Уважаемый Александр,
Спасибо за ваш вопрос. Схема аренды с последующим обязательным выкупом недвижимости — это действительно возможный путь приобретения жилья в Италии, однако она требует внимательного юридического сопровождения. Ниже я расскажу о правовой базе, вариантах такой схемы и ключевых рисках.
📘 Законодательная основа и формы
В Италии подобная модель называется "rent to buy" или "affitto con riscatto". Она была официально закреплена в итальянском законодательстве декретом №133 от 12 сентября 2014 года (так называемый Sblocca Italia). Закон позволяет заключить договор, по которому:
Арендатор выплачивает ежемесячную арендную плату, часть которой может засчитываться как аванс в счёт покупки.
Через установленный срок (обычно 2–5 лет) арендатор имеет право или обязанность выкупить объект по заранее оговорённой цене.
Есть два основных варианта:
"Rent-to-buy" с правом выкупа (опцион) — не обязывает вас покупать.
"Affitto con obbligo di riscatto" (с обязательством выкупа) — юридически обязывает завершить сделку купли-продажи.
⚠️ Риски и сложности
1. Надёжность договора.
Важно, чтобы договор был зарегистрирован у нотариуса (atto notarile) и в кадастре, особенно если предусмотрено обязательство выкупа. Это защитит вас от двойной продажи и мошенничества.
2. Статус пребывания.
Ваш текущий статус временной защиты в Германии не даёт вам автоматического права на долгосрочное проживание или ПМЖ в Италии. Однако, вы имеете право на приобретение недвижимости, если вы гражданин страны, которой разрешено покупать в Италии (украинцы — да). Для долгосрочного проживания вам нужно будет оформить соответствующую визу или ВНЖ.
3. Условия кредитования.
Если для окончательного выкупа вы планируете использовать ипотеку, важно понимать: банки не всегда лояльны к заявителям без долгосрочного дохода в Италии. Лучше заранее обсудить кредитоспособность с банком или брокером.
4. Сложности с досрочным расторжением.
Если вы решите не выкупать объект или не сможете этого сделать — вы можете потерять часть или все авансовые платежи.
✅ Рекомендации
Обязательно работайте с нотариусом и юристом, специализирующимся на недвижимости.
Требуйте детализированный договор, где будет указано:
точная стоимость объекта,
срок аренды и выкупа,
размер платежей и какие из них идут в зачёт,
условия отказа или досрочного выкупа.
Уточните, на чьём балансе находятся расходы на ремонт, налоги, страховки и т.д.
Если хотите — я могу помочь подобрать надёжный объект с возможностью аренды с выкупом и организовать консультацию с нотариусом. Также расскажу, как увязать этот процесс с вашим статусом в Германии.
С уважением,
Вита Лившиц
Invest Cafe
Спасибо за ваш вопрос. Схема аренды с последующим обязательным выкупом недвижимости — это действительно возможный путь приобретения жилья в Италии, однако она требует внимательного юридического сопровождения. Ниже я расскажу о правовой базе, вариантах такой схемы и ключевых рисках.
📘 Законодательная основа и формы
В Италии подобная модель называется "rent to buy" или "affitto con riscatto". Она была официально закреплена в итальянском законодательстве декретом №133 от 12 сентября 2014 года (так называемый Sblocca Italia). Закон позволяет заключить договор, по которому:
Арендатор выплачивает ежемесячную арендную плату, часть которой может засчитываться как аванс в счёт покупки.
Через установленный срок (обычно 2–5 лет) арендатор имеет право или обязанность выкупить объект по заранее оговорённой цене.
Есть два основных варианта:
"Rent-to-buy" с правом выкупа (опцион) — не обязывает вас покупать.
"Affitto con obbligo di riscatto" (с обязательством выкупа) — юридически обязывает завершить сделку купли-продажи.
⚠️ Риски и сложности
1. Надёжность договора.
Важно, чтобы договор был зарегистрирован у нотариуса (atto notarile) и в кадастре, особенно если предусмотрено обязательство выкупа. Это защитит вас от двойной продажи и мошенничества.
2. Статус пребывания.
Ваш текущий статус временной защиты в Германии не даёт вам автоматического права на долгосрочное проживание или ПМЖ в Италии. Однако, вы имеете право на приобретение недвижимости, если вы гражданин страны, которой разрешено покупать в Италии (украинцы — да). Для долгосрочного проживания вам нужно будет оформить соответствующую визу или ВНЖ.
3. Условия кредитования.
Если для окончательного выкупа вы планируете использовать ипотеку, важно понимать: банки не всегда лояльны к заявителям без долгосрочного дохода в Италии. Лучше заранее обсудить кредитоспособность с банком или брокером.
4. Сложности с досрочным расторжением.
Если вы решите не выкупать объект или не сможете этого сделать — вы можете потерять часть или все авансовые платежи.
✅ Рекомендации
Обязательно работайте с нотариусом и юристом, специализирующимся на недвижимости.
Требуйте детализированный договор, где будет указано:
точная стоимость объекта,
срок аренды и выкупа,
размер платежей и какие из них идут в зачёт,
условия отказа или досрочного выкупа.
Уточните, на чьём балансе находятся расходы на ремонт, налоги, страховки и т.д.
Если хотите — я могу помочь подобрать надёжный объект с возможностью аренды с выкупом и организовать консультацию с нотариусом. Также расскажу, как увязать этот процесс с вашим статусом в Германии.
С уважением,
Вита Лившиц
Invest Cafe
27.05.2025
Задайте свой вопрос
Правила приема вопросов
- Вопрос должен соответствовать тематике портала;
- Вопрос не должен представлять собой запрос на поиск или предложение о продаже/аренде недвижимости;
- Вопрос не может содержать активные гиперссылки;
- Вопрос может быть задан на русском и английском языках и должен отвечать правилам соответствующего языка.
Последние вопросы по стране
ИТАЛИЯ. Права иностранных покупателей
Добрый день, скажите. Я белорусска, но проживаю в Польше. И у меня польские документы. Если купить квартиру, могу ли я приезжать там и жить например несколько месяцев. Нужно ли для этого ВНЖ?
13.05.2025
ИТАЛИЯ. Права иностранных покупателей
Здравствуйте. Как осуществить покупку, чтобы с документами было всё в порядке? Чтоб там никто не был прописан и т. д.? Кто то сможет в этом помочь? Проверить, всё чтоб было хорошо?
13.05.2025
ИТАЛИЯ. Визы, ВНЖ, гражданство
Здравствуйте, я родилась в Казахстане в 1981 году, два года назад переехала в Италию получила permesso di soggiorno в котором написано logo di nascita Kazakistan а в carta di inditita Kazahstan, сейчас меня не берут в авто школу так как место рождения написано по разному. Не questura не comune не вызнают своей ошибки каждый из них говорит что ОНИ написали правильно (как правильно и что делать?)
14.11.2024
Предложения недвижимости в этой стране
25 июня, среда
в 11:00
Только два дня – и только этим летом! В самом центре Москвы скоро состоится единственная летняя выставка зарубежной недвижимости MIPIF. Мероприятие пройдет 25 и 26 июня в отеле Сафмар Аврора Люкс (ул. Петровка, 11).
