Активен ли рынок в Черногории?
Второй квартал 2023 года принёс на рынок Черногории некоторые признаки стабилизации после бума продаж 2022, когда в страну хлынули уставшие от пандемийных ограничений туристы и инвесторы. За прошлый год цены на жильё в популярных прибрежных регионах и Подгорице, по оценкам наших экспертов, выросли на 30%.
Минувший год и начало 2023 были отмечены повышенным интересом русскоязычных покупателей. В частности, россияне за первые пять месяцев 2023 вложили в недвижимость Черногории больше, чем другие национальные группы. К середине лета их активность несколько снизилась – повлияло падение курса рубля к евро, а спрос на черногорские квадратные метры сместился в сторону инвесторов из ЕС, Турции, Израиля.
Тем не менее, сделки с гражданами России, Украины, Казахстана, Беларуси по-прежнему заключаются. Для многих давно полюбившаяся горная страна становится новым домом – ведь получить ВНЖ Черногории достаточно просто.
К слову, только за первые 3 месяца года более 64 000 россиян зарегистрировались для пребывания в стране на срок до 30 дней, и многие из них, вероятно, оформили вид на жительство и остались. Местные власти обеспокоены наплывом иностранцев, так как при численности населения в 620 000 человек доля приезжающих существенная. Однако на лицо и экономические выгоды – на четверть увеличилось количество открытых иностранцами компаний. Больше всего предприятий оформили турки, россияне на втором месте. Первые, согласно статистике, более активны в Будве, а вторые в Баре.
Две ривьеры рядом
Будванская Ривьера, начинающаяся от Ластва-Грабальски, идущая через саму Будву и захватывающая городки и посёлки, такие как , Бечичи, Рафаиловичи, Пржно, Свети-Стефан, Петровац, Булярицу, перетекает в Барскую Ривьру, к которой в свою очередь относятся, помимо Бара, – Чань, Сутоморе, Добра-Вода, Утьеха. Протяжённость береговой линии обоих регионов (или, как говорят черногорцы, општин) около 75 км.
Конечно, у туристов на слуху скорее Будва, однако и Бар постепенно набирает популярность.
И Бар, и Будва имеют древнюю историю, уходящую в античность, и гордятся сохранившимися до наших дней старинными памятниками. В Будве туристов привлекает небольшой, но атмосферный, с наслоениями разных времён, Старый город за крепостными стенами. В Старом Баре также остались следы прошедших эпох – руины крепостных сооружений и храмов от античности до венецианского периода, а также уникальное оливковое дерево, которое считается самым старым в Европе. Его возраст более 2000 лет.
В чём особенности каждого из этих городов?
Климат
Особых отличий в климате между двумя соседями по побережью нет. И Бар, и Будва – города с субтропическим климатом и бризом с Адриатического моря. Разве что солнца в Баре больше – ведь недаром Бар и Ульцин считаются самыми солнечными городами Черногории.
Ландшафт
Бар лежит на равнине, благодаря чему здесь широкие, удобные улицы. Будва же местами уходит в горы. В таких районах, как Подмайне, Сеоце, а также частично в посёлках Бечичи, Ивановичи, Станишичи лучше иметь машину, так как пешком туда добираться непросто.
Пляжи
Непосредственно в городе Будва пять пляжей, самые известные из них – Славянский (Словенска Плажа), Могрен-1 и Могрен-2. В относящихся к Будванской Ривьере посёлках есть свои отличные места для купания с прозрачной бирюзовой водой и поросшим зеленью побережьем.
Пляжи Будвы галечные и песчано-галечные. В основном они удобные и красивые, но в сезон наиболее популярные переполнены отдыхающими.
Пляжи Барской Ривьеры также разнообразны и живописны. Самые известные – в Шушани, Сутоморе (песчаный и галечный), Утьехе (галечный), Добра-Воде (мелкогалечный), посёлке Чань (песчано-галечный). Стоит отметить, однако, что расположенные в черте Бара купальные зоны крупногалечные и не слишком удобные.
Развитие транспорта
Общественный транспорт внутри городов в целом развит слабо, но сообщение налажено между соседними населёнными пунктами муниципалитетов.
Например, в општине Будва автобусы ходят из Будвы через Бечичи, Рафаиловичи, Пржно в Свети-Стефан и обратно. Основной Барский маршрут Старый Бар-Чань включает в себя несколько остановок в Баре, заезд на автобусную станцию в Сутоморе и финальную точку в курортной локации Чань.
Преимуществом Будвы можно считать тот факт, что расстояние от этого курорта до аэропорта Тивата меньше – всего 20 км. Зато Бар примерно равноудалён от обоих воздушных ворот Черногории – 47 км от Тивата и 55 км от Подгорицы.
Большой плюс Бара – железная дорога. Электрички ходят в столицу и северные регионы страны: Колашин, Мойковац, Биело Поле. Кроме того, можно добраться в соседнюю Сербию. Ежедневный ночной поезд Бар-Белград курсирует круглый год. Летом добавляется второй состав, который отправляется утром.
Не будем забывать, что Бар – это ещё и порт. К сожалению, паромное сообщение с итальянским Бари несколько лет назад было приостановлено. Однако есть надежда, что со временем движение по этому морскому пути возобновится.
В целом, с точки зрения развития общественного транспорта и удобства как для автомобилиста, так и для пешехода, выигрывает, конечно, Бар. Будва слишком плотно застроена, поэтому нет возможности для расширения магистралей и облегчения трафика при помощи развязок. Кроме того, курорт не справляется с большим наплывом туристов – в сезон мест на парковках не хватает, а в пробке по дороге на пляж можно потерять немало времени. В Баре в этом отношении спокойнее, так как отдыхающих в этом городе пока заметно меньше. Хотя, надо отдать должное, такие локации Барской Ривьеры, как Сутоморе, Добра-Вода, переполнены гостями.
Развитие социальной инфраструктуры
По большому счёту инфраструктура обоих городов подходит для круглогодичного проживания – есть общеобразовательные школы (в том числе, русскоязычные), детские сады, гипермаркеты. Однако минус Будвы – отсутствие полноценной больницы, имеется только поликлиника. В Баре есть и «дом здравля» (поликлиника), и больница с роддомом.
В обоих городах довольно много мест для занятий спортом для взрослых и детей: стадионы, спортивные залы, фитнес-клубы, уличные площадки, теннисные корты.
Развитие торговой и развлекательной инфраструктуры
В Будве и Баре много супермаркетов различных сетей разной ценовой категории, работают магазины строительных товаров, техники, одежды. Крупный торговый центр в Будве один – TQ Plaza. Аналогично в Баре – большой комплекс пока единственный – HDL. Там расположен продуктовый гипермаркет, магазин одежды Waikiki, магазин бытовой техники Tehnomax. В плане городского развития заложено строительство нового ТЦ.
Что касается развлечений, безусловно, ориентированная на туристов Будва лидирует. Многочисленные прибрежные кафе и рестораны переполнены отдыхающими. Город не спит ночами, работают клубы, прогуливаются весёлые туристы. Бар в этом смысле совсем другой. Кафе здесь тоже достаточно, но все заведения даже летом закрываются в 1:00. Любителям ночной жизни местечко может показаться скучным, а вот те, кто рассматривает город для переезда с семьёй, наоборот, оценят спокойствие и тишину.
И в Будве, и в Баре проживает большая русскоязычная диаспора (больше в Будве). Люди знакомятся, организовывают совместные активности, клубы по интересам. Например, в Баре вместе с соотечественниками можно поиграть в настольные игры, посетить караоке-вечеринку, спортивные или танцевальные занятия.
Работа государственных органов
Будва и Бар – два разных муниципалитета, поэтому есть различия в работе госорганов.
В частности, в Будве из-за огромного потока вновь прибывших экспатов случаются задержки с выдачей ВНЖ. Кроме того, очень долго (до полугода) оформляют «листы непокретности» (свидетельства о собственности) для новых владельцев жилья.
Известныthere are cases when the Budva Ministry of Internal Affairs replaced a driver's license for a foreigner only for a period until the end of the residence permit, and not for 10 years, as required by law.
There are queues at the Bar at the Ministry of Internal Affairs for submitting documents for obtaining a residence permit, too, but otherwise bureaucratic procedures are faster.
Cost of living
Since the Bar does not have such an influx of tourists as in Budva, prices in local cafes and shops do not have a tourist margin.
Rental housing is also 20% cheaper here. This should be taken into account if the purpose of purchasing an apartment is to rent it out daily. The bar continues to develop as a tourist center, but it is still far from Budva.
The real estate market of Bar and Budva
Of course, in terms of the development of the real estate market, the Bar is only catching up with Budva. In the tourist capital of Montenegro, there are more offers, more sales, higher housing prices.
Building types
Budva is already quite densely built up. Today it is a city of high-rise buildings. There are villas too, but in villages away from the city itself.The bar is only being built up, and it is not being built up chaotically, as it was with Budva, but in accordance with the urban planning plan. The port city has both individual houses and 5-storey buildings, 11-storey "candles".
Of course, all developers tend to build multi-storey buildings, so both cities are growing up. Villas and low-rise buildings are being built in villages and remote areas of municipalities.
If earlier the Budva Riviera was the leader in new buildings, since there was practically no new housing in the Bar, now the Bar is catching up with its neighbor. New large-scale projects with hotels, residential complexes, and good internal infrastructure are being developed in the region.
Buyer's portrait
Citizens of Russia, Ukraine, and Turkey are more likely to purchase real estate in Budva, as well as many English-speaking tourists and investors. Residents of the EU and the USA are looking at buying apartments in complexes.
In general, Budva is more expensive both to purchase and to rent an apartment or house, so this place attracts a more affluent buyer.
The Bar Riviera has long been favored by the Germans, there is a large German diaspora here. They mostly choose individual homes. There are also a lot of Russian-speaking customers in the Bar. Polish citizens are also active in the market. Their preference is for holiday apartments.
Projects and prices
In Budva, due to the "hype" of this resort and the lack of land for development, real estate prices are higher. The cost of apartments in the average price segment is 2500-3000 euros per sq. m. Real estate in elite new buildings is offered in the range from 4000 to 7000 euros per sq. m. If the object is not located in the city itself, but in towns belonging to the municipality, prices are slightly lower from 2000 euros per sq. m, although on the first The lines will be quite high anyway.
In the Bar, housing on the secondary market or in a new building can be bought at a price of 2000 euros per sq.m.
Apartments in complexes at the excavation stage are cheaper, which gives investors the opportunity to earn money by selling a ready-made apartment in 1.5 years for a large sum.
Budva
A popular real estate format in the resorts of Montenegro is condominiums in hotel complexes designed for both housing and rental. Consider the elite segment. A chic 12-storey condo hotel with a swimming pool, SPA center, shops, cafes is being built in the very center of Budva on the first coastline. The apartment has an area of 80 sq. m. m costs about 480 000 euros.
Another example of a luxury facility is a clubhouse in the immediate vicinity of the center. This is a rarity, because the density of buildings does not allow the construction of new complexes in central locations. The apartments are sold turnkey, furnished. The price per square meter starts from 4000 euros.
The hotel complex under construction on the first line, one of the largest on the Adriatic, has a large range of apartments priced from 175 000 euros. A large shopping and entertainment center with shops of famous brands and a casino will be built on its territory.
In the middle price segment, a low-rise residential complex of three houses with a Como Residence swimming pool can be noted. It is located on a hill, a 5-minute walk from the beaches and the harbor, and the apartments offer magnificent views of the Old Town, the water surface and the island of St. Nicholas. The apartment has an area of 60 sq. m. Apartments in this complex are offered for 169 120 euros.
Near the center of Budva, 400 m from the embankment, a complex with a swimming pool and underground parking began to be built. Special attention is paid to the design of the apartments and the area around the house. There is still a large selection of apartments available. The studio can be purchased for 123 000 euros.In the popular town of Becici, apartments in new buildings are sold at a price of 2,500 euros per sq. m. In elite facilities on the first line in front of an excellent sandy and pebble beach, which the village is famous for, the cost of housing (furnished apartments) ranges from 4,500 to 6,000 euros per sq.m.
Bar
One of the most notable projects in the Bar is the luxury condo hotel Liko Soho with its own marina and water park 200 m from the sea. The object promises to become the hallmark of the city, as in its time Soho City. The apartment has an area of 74 sq. m. m in Liko Soho cost 347,000 euros.
An interesting investment project is being implemented next to Liko Soho in the Topolitsa area near the beach of the same name, which in the future will be in demand among tenant guests. The cost of apartments starts from 2,700 euros per sq.m.
In the center of the Bar, 100 m from the sea, another luxury apartment hotel is under construction. It will have both hotel rooms and apartments. The complex has a SPA area, an outdoor and indoor swimming pool, a gym, a casino, restaurants and cafes, conference rooms, and a large underground parking lot. Apartments with an area of 68 sq. m cost 306,000 euros, parking space is 30,000 euros.
Consider a more budget-friendly offer at the Bar. A six-storey house near the city center, 400 m from the sea, with underground parking is being built to the highest standards. Studio 25 sq. m. The apartment costs 60,000 euros, a 1-bedroom apartment can be purchased at a price of 90,000 euros, a 2-bedroom apartment from 151,000 euros.
Another budget option under construction is a new apartment building in the center of the Bar with an underground garage. The cost of the studio is 27 sq. m. 48 744 euros.
A house is being built in the new residential quarter of Bar, 350 m from the sea. The cost of apartments in it starts from 1,900 euros per sq. m. The developer who is leading the project has been on the market for a long time and focuses on quality.
Summary
Budva is a popular tourist center. Apartments and houses in this place are bought mainly for seasonal stays or renting to tourists. Rental rates are high, so those who have a home can earn good money in the season. The advantages of Budva are excellent beaches, well-developed infrastructure for tourists, and a fun nightlife. The disadvantages of the city are high real estate prices, underdeveloped social infrastructure (no hospital), overcrowding, the bustle of a tourist hive.
Bar is a city in the usual sense, which only acquires iconic hotels and infrastructure to attract tourists. This place is suitable for a comfortable year-round family stay. From an investment point of view, it is also more interesting because of the undiscovered potential, in particular, associated with the presence of a port. The advantages of the Bar are a more developed social infrastructure, lower housing prices, better transport links, there are no costs of the resort center. Cons – it is necessary to go to good beaches from the city itself, rental rates, if you plan to rent out your apartment, are significantly lower.
Thank you for your help in preparing the article:
Svetlana Zamotin, Director of the agencyTradegoria
Irina Rasskazova, agency managerAntarex