Taxes on the purchase and sale of real estate in Germany

Более половины немцев снимает жильё (от 55 до 57%, по разным данным). Культура аренды исторически сложилась, подкреплена законодательно, и многие не хотят обременять себя собственностью. Возможно, дело в высоких налогах для покупателей и владельцев квартир и домов? Сейчас разберёмся.

Какие налоги платит покупатель недвижимости в Германии?

1. Основной налог при покупке – Grunderwerbsteuer (налог на передачу прав собственности). Его ставка зависит от федеральной земли и составляет от 3,5 до 6,5% от стоимости объекта.

Ставки Grunderwerbsteuer в разных федеральных землях:

• Баден-Вюртемберг – 5%
• Бавария – 3,5%
• Берлин – 6,0%
• Бранденбург – 6,5%
• Бремен – 5,0%
• Гамбург – 5,5%
• Гессен – 6,0%
• Мекленбург-Передняя Померания – 6,0%
• Нижняя Саксония – 5,0%
• Северный Рейн-Вестфалия – 6,5%
• Рейнланд-Пфальц – 5,0%
• Саар – 6,5%
• Саксония – 5,5%
• Саксония-Анхальт – 5,0%
• Земля Шлезвиг-Гольштейн – 6,5%
• Тюрингия – 5,0%

Разница может достигать десятков тысяч евро при крупных сделках, поэтому важно учитывать региональную ставку на этапе планирования!

2. Дополнительно оплачиваются:

• услуги нотариуса – примерно 1–1,5%;
• регистрация в земельной книге – около 0,5%;
• комиссия риелтора (если он привлекается) – обычно 3–6% плюс НДС.

Что ещё нужно знать о налоге на передачу прав собственности?

• Применяется одинаково как для новостроек, так и для вторичной недвижимости. Ставки и структура расходов не меняются.

• Ставка одинакова для квартир, домов и земельных участков. Разница может быть лишь в структуре договора: если покупается участок и строящийся дом по отдельным контрактам, налог иногда удаётся оптимизировать.

Какова процедура начисления и уплаты налога на передачу прав собственности?

• После того как нотариус заверит сделку купли-продажи недвижимости, он ставит в известность об этом налоговую инспекцию, которая направляет покупателю уведомление о необходимости уплатить налог.

• После получения уведомления покупатель имеет месяц на уплату налога.

Отметим, что иностранцы платят те же налоги, что и граждане Германии. Никаких дополнительных сборов нет.

Какие налоги при владении недвижимостью в Германии?

Grundsteuer (налог на землю) – ежегодный налог на владение недвижимостью, который идёт в пользу муниципалитетов. Он рассчитывается ежегодно, и в среднем составляет от 200 до 800 евро в год, но для дорогих объектов может быть выше (зависит от кадастровой стоимости и коэффициентов земли).

Важно: с 2025 года начала действовать реформа налога на землю, которая подразумевает новую систему расчёта. Теперь его размер зависит не столько от стоимости квартиры, сколько от муниципального коэффициента (Hebesatz).

Hebesatz (коэффициент умножения) устанавливается не на уровне федеральной  земли, а непосредственно каждой отдельной общиной/городом.

Общие положения:

• Крупные города (Франкфурт, Берлин, Кёльн, Гамбург и другие) обычно имеют высокий Hebesatz. Это связано с большими расходами города и необходимостью пополнять бюджет.
• Небольшие города и сельские общины чаще устанавливают более низкие Hebesätze. Там расходы муниципалитета меньше, и налоговая нагрузка на владельцев недвижимости обычно ниже.

Чтобы не утомлять расчётами, просто приведем несколько примеров.

Для 2-комнатной квартиры стоимостью 300 000 евро в Гессене Grundsteuer в 2025 году будет:

• во Франкфурте-на-Майне – примерно 465 евро в год;
• в небольшом городе с более низким Hebesatz – около 280 евро в год.

Для дома стоимостью 700 000 евро (200 кв. м) в Гессене Grundsteuer в 2025 году составит:

• во Франкфурте – около 1 085 евро в год;
• в небольшом городе – около 650 евро в год.

Какие налоги при сдаче недвижимости в аренду?

Доходы от аренды облагаются подоходным налогом (Einkommensteuer) по прогрессивной шкале (от 14 до 45%).

Однако при расчёте можно вычесть расходы на ремонт, содержание объекта, коммунальные услуги и проценты по ипотеке, снизив таким образом налогооблагаемую базу.

Какие налоги при продаже недвижимости в Германии?

Налог на прирост капитала (Spekulationssteuer) необходимо будет уплатить, если вы решили продать квартиру раньше, чем через 10 лет владения, и при этом цена продажи выше цены покупки. 

Для расчёта налога на прирост капитала берётся разница между ценой покупки и продажи недвижимости с учётом нотариальных расходов, агентской комиссии и части затрат на ремонт. Ставка такая же, как и у обычного подоходного налога (14–45%). Итоговая сумма зависит от того, как долго вы владели объектом, и где вы являетесь налоговым резидентом.

Исключение – собственное использование: если вы сами жили в этой недвижимости (Selbstnutzung) год до продажи либо два предыдущих года, то налог не придётся уплачивать, даже если вы владели ею меньше 10 лет.

Таким образом, в Германии «спекулятивный налог» действительно существует, но не при продаже квартиры или дома, в котором вы жили сами.

Пример расчёта налогов

Допустим, вы решили приобрести квартиру 1+1 стоимостью 300 000 евро в Берлине. С какими налогами и дополнительными расходами вы столкнётесь?

• Grunderwerbsteuer (6%) – 18 000 евро
• Нотариус и регистрация (1,5%) – 4 500 евро
• Итого при покупке – 22 500 евро

Годовые расходы:

• Grundsteuer – примерно 400 евро в год

Второй пример – приобретение дома стоимостью 500 000 евро в Баварии (ставка 3,5%).

• Grunderwerbsteuer (3,5%) – 17 500 евро
• Нотариус и регистрация (2%) – 10 000 евро
• Итого при покупке – 27 500 евро

Годовые расходы:

• Grundsteuer – примерно 800 евро в год

Обобщим, налоги и дополнительные расходы при покупке жилья в Германии действительно довольно высоки – примерно на том же уровне, как и, скажем, в Италии и такие же и несколько ниже, чем в Испании. Во Франции при покупке на вторичном рынке налог сопоставимый, а на первичном – намного ниже (2,5%).

Вместе с тем, налоговые условия для собственников жилья в Германии довольно лояльные – ставка налога ниже, чем во Франции, Испании, Великобритании и существенно ниже, чем в США. 

Могут ли россияне и граждане СНГ сегодня купить недвижимость в Германии?

Россияне по-прежнему могут приобретать недвижимость в Германии – гражданство не влияет на право собственности. Однако им приходится учитывать ряд ограничений, главным образом связанных с проведением платежей и открытием счетов в немецких банках, особенно при отсутствии вида на жительство.

Спрос со стороны русскоязычных инвесторов сохраняется, особенно на жильё в Берлине, Мюнхене, Гамбурге и Лейпциге, а также на небольшие доходные дома и квартиры для сдачи в аренду.

Сделка возможна, но при соблюдении определённых условий. Если российский гражданин выступает покупателем или продавцом недвижимости, нотариус и агент обязаны лишь проверить, не включён ли он в санкционный список. Если человека в списке нет, и оплата может быть переведена на счёт немецкого нотариуса, сделку можно заключить.

Обычно резиденты России переводят деньги через третьи страны, где у них есть возможность открытьthe bill, since direct transfers from the Russian Federation to "unfriendly" countries are limited.

But what about the EU limit on the amount of transactions from their European accounts up to 100,000 euros for Russians? What should I do if the value of the property is higher?

In fact, the restriction does not prevent the transaction: after all, it does not even require opening your own account in a German bank. The transfer is made directly to the notary's account, and then to the seller.

After the purchase, there is a question of managing the property and paying for current expenses. There are a couple of basic solutions here:

• taxes and utility bills can be paid in the online account with a bank card (foreign);
• instruct the management company to perform calculations and control all payments for you.

Citizens of Georgia, Kazakhstan, and other post-Soviet countries are not limited to opening accounts in Germany and transferring money if they fulfill the mandatory condition of confirming the origin of funds.

Summary

1. Russians can buy real estate in Germany, but there are difficulties with bank payments.
2. The main tax on the purchase of the Grunderwerbsteuer (3.5%6.5%).
3. Ownership requires the payment of an annual Grundsteuer (an average of 200,800 euros per year) 
4. Rental and sale are subject to income tax.
5. Foreigners pay the same taxes as Germans.
6. Starting in 2025, the land tax calculation procedure has changed, which may affect annual payments.

Thank you for your help in preparing the material:
 
 Irene Verkhovetskaya, General ManagerEstate-Service 24

Demi Pasaoglu, head Maximum Estates Deutschland EU