Is Istanbul interesting for a foreign property buyer in 2026?
Detailed overview of the Istanbul real estate market was released about three years ago. Since then, prices, demand, and the legislative landscape have changed.
There is no longer a rush of international demand for apartments and houses in Turkey in general and in Istanbul in particular, as in 2021-2023. Nevertheless, interest remains active, albeit selective. In 2024 and 2025, the share of transactions with foreigners in total sales decreased.
Despite this, the city remains attractive to investors, although it is facing market adjustments. Today, buyers from abroad are more cautious and tend to focus on areas with high rental demand, good transport accessibility, and prospects for long-term cost growth.
Let's remind you why foreigners have noticeably cooled towards the Turkish market:
- Restrictions in the program for obtaining a residence permit. The massive refusals to issue a tourist residence permit have scared off many buyers.
- Closure of some districts in 2023, meaning it is now impossible to obtain a primary residence permit in them.
- Changes in the legislation regarding the lease. Since 2024, short-term rentals have become possible only with the consent of all residents of the building. Although some complexes circumvent this restriction by changing the charter (this requires the consent of 85% of residents), this creates additional difficulties.
- Economic factors: global economic uncertainty, higher financing costs, as well as high inflation and higher cost of living have reduced the attractiveness of investments.
- Bureaucratic difficulties in paperwork.
However, there are also factors that support interest in Istanbul:
- The state program "Citizenship by Investment". Allows you to get a Turkish passport when buying property worth from $ 400,000. The purchase of an object starting from $ 200,000 in an "open" area is the basis for a residence permit.
- Large-scale infrastructure projects. The development of the transport network, the construction of new metro lines, and the Istanbul Canal increase the attractiveness of the city for investors.
- A variety of offers. Istanbul offers both luxury real estate in prestigious locations (Bebek in Besiktas, famous for expensive Nisantasi boutiques in Shisli, Yenikey in Saryer), and more affordable options in developing areas with high growth potential (Basaksehir, Beylikduzu, Kartal).
Russians are the leaders among foreign buyers. Citizens of Iran, Ukraine, Germany, and Iraq are also active.
In 2025, there was a shift in the interest of foreigners towards new regions - Ankara, Izmir, Sakarya. However, Istanbul remains attractive for investment due to its status as a megacity and an economic center.Istanbul is known to be big and diverse. Districts, and sometimes locations within the same district, can vary dramatically in atmosphere. Tourist impressions of the city as a noisy and chaotic "oriental bazaar" do not reflect its true essence. Along with the busy streets and storefronts, there are calm, quiet coastal areas with lots of parks and cozy cafes.
Istanbul is polycentric, the prestige of the area and the value of real estate is largely determined by its proximity to the water: the Bosphorus Strait, which divides the city into European and Asian (Anatolian) parts, the Golden Horn Bay, the Marmara Sea on the southern outskirts and the Black Sea on the north.
Together with our partners in Turkey, we have compiled a list of the most sought-after areas for foreigners to buy real estate.
Please note that foreigners cannot obtain a residence permit in all areas. Some districts or individual neighborhoods are "closed", that is, you can buy an apartment there, but you cannot get a residence permit. This restriction does not apply to the Citizenship by Investment in Real Estate program. You can choose an object starting from $ 400,000 in any area.
Istanbul neighborhoods for buying housing on the European side
1. Besiktas (Beşiktaş)
Location:European side, Bosphorus coast, central part.
Popularity: A prestigious area on the shores of the Bosphorus, one of the most popular among foreigners and Russian-speaking buyers. It attracts investors with its high status, proximity to key attractions (for example, Dolmabahce Palace), business and cultural centers. Recommended for both living and investment (high demand from tenants).
Infrastructure and life:A prestigious central area offering excellent transport links, a high concentration of business, entertainment and gastronomic centers.
Real estate market:
Types:Apartments, luxury villas overlooking the Bosphorus, penthouses and commercial properties
Prices:High. The most budget offers start from $220,000. For example, studio in a new building 900 meters from the coast. Mostly offered properties in the Besiktas area starting at $300,000 and above.
Rent:The rental market is active. High demand ensures stable income for investors.
2. Beyoglu (Beyoğlu)
Location:European side, historical center.
Popularity: An area with a rich history, European architecture, embassies and vibrant cultural life (museums, galleries, trendy neighborhoods like Galata). It is popular among expats, investors and Russian-speaking buyers. Part of the area (Cihangir/Taksim) is recommended for a dynamic lifestyle.
Infrastructure and life:Convenient location. Istiklal Street area is the center of vibrant nightlife, shopping and gastronomy.
Real estate market:
Types:Luxury apartments and penthouses overlooking the Bosphorus, historic mansions and townhouses, modern cites (residential complexes).
Prices:Depend on the type of facility and location. Luxury and historical properties are more expensive. There are also quite budget options. For example, new 1+1s in a large complex with infrastructure are offered from $134,000. However, expensive ones predominate properties in Beyoglu, starting at $200,000 and above.
Rent:Demand is high due to its popularity among tourists and expats. Both short-term and long-term rentals are available.
3. Fatih
Location:European side, historical center (peninsula).
Popularity:Historical center with a concentration of attractions (Hagia Sophia, Topkapi Palace, Blue Mosque). It is interesting for those who appreciate cultural heritage. It is also popular because of the convenience of visiting shopping malls (Grand Bazaar, Egyptian Bazaar).
Real estate market:
Types:Traditional Ottoman houses with courtyards, modern apartments, commercial real estate (shops, small businesses).
Prices:Vary. For example, it is suggested spacious apartment with sea view 400 m from the Blue Mosque for $223,000. Real estate in historical buildings after reconstruction can be more expensive, up to 1-2 million dollars and above.
Rent:High demand due to proximity to tourist attractions.
4. Shisli (Şişli)
Location:European side, Central Business district.
Popularity:The prestigious central district is in demand among foreign buyers who prefer a favorable location and rental income. It is also popular with Russian-speaking buyers (prestige, stable demand from tenants).
Infrastructure and life:A central area offering high rental yields, sustainableспрос со стороны арендаторов, отличное транспортное сообщение и высокую концентрацию деловых центров.
Рынок недвижимости: Сочетание старых построек и новых зданий. Цены выше среднего. Спрос на аренду стабильно высок, уровень вакантных площадей низкий. Предложения жилья в Шишли на HomesOverseas.ru стартуют в основном от 500 000 долларов. Но есть и редкие бюджетные варианты. Например, компактная двухуровневая квартира в 900 м от побережья выставлена за 142 000 долларов.
5. Кягытхане (Kağıthane)
Расположение: Европейская сторона, вблизи деловых центров Левент и Меджидиекёй.
Популярность: Популярный район у иностранных покупателей. Рекомендован для инвестиций.
Инфраструктура и жизнь: Выигрывает от близости к крупным деловым районам (Меджидиекёй, Левент) и развитой сети метро.
Рынок недвижимости: Преобладают проекты среднего и премиального ценового сегмента: закрытые жилые комплексы и более просторные квартиры, ориентированные на семьи. Растет интерес инвесторов и конечных пользователей. Пример: готовые к заселению квартиры 1+1 в развитом сите с инфраструктурой, рядом с метро, продаются за 205 000 долларов. Предложений недвижимости в Кягытхане достаточно на разный бюджет.
6. Бейликдюзю (Beylikdüzü)
Расположение: Европейская сторона, прибрежный район на берегу Мраморного моря, западная часть города.
Популярность: Один из самых популярных районов у иностранцев и русскоязычных покупателей (включая семьи). Привлекает более бюджетными вариантами при современном уровне комфорта. Рекомендован как для жизни (развитая инфраструктура), так и для инвестиций.
Инфраструктура и жизнь: Район с активно развивающейся инфраструктурой, современными жилыми комплексами. Развитая транспортная система.
Рынок недвижимости:
Типы: Доминируют недавно построенные квартиры в жилых комплексах (от 1 до 4 спален), а также виллы (включая 5+ спален).
Цены: Как правило, ниже среднего по Стамбулу. Например, квартиры в новом комплексе в тихом месте недалеко от пристани для яхт стоят от 143 000 долларов. В Бейликдюзю представлено много вариантов недвижимости на выбор.
Аренда: Спрос на долгосрочную аренду остается стабильным.
7. Башакшехир (Başakşehir)
Расположение: Европейская сторона, западнее центра, у озера Кючюкчекмедже.
Популярность: Популярный район у иностранных покупателей. Рассматривается как более доступный вариант за пределами центра.
Инфраструктура и жизнь: Хорошо спланированный район с широкими улицами, парками, медицинскими учреждениями и школами, что делает его особенно подходящим для семей.
Рынок недвижимости: Преобладают проекты среднего и премиального ценового сегмента: закрытые жилые комплексы и более просторные квартиры, ориентированные на семьи. Например, квартиры с 1 спальней в новом здании в 500 м от озера стоят 170 000 долларов. Предложения в Башакшехир стартуют от 80 000 долларов.
8. Кючюкчекмедже (Küçükçekmece)
Расположение: Европейская сторона, прибрежный район у одноименного озера.
Популярность: Популярный район у иностранных покупателей. Рекомендован для инвестиций.
Инфраструктура и жизнь: Привлекает современными жилыми комплексами и развивающейся инфраструктурой. Улучшенная транспортная доступность.
Рынок недвижимости: Относится к развивающимся районам. Новые проекты, возникшие благодаря реконструкции старых зданий и инвестициям в транспорт, подтолкнули цены к росту и вызвали интерес инвесторов благодаря потенциалу для перепродажи. Например, апартаменты с одной спальней в строящемся малоэтажном комплексе выставлены за 170 000 долларов. Предложение жилья в Кючюкчекмедже разнообразно.
9. Зейтинбурну (Zeytinburnu)
Расположение: Европейская сторона, прибрежный район Мраморного моря, рядом с историческим центром.
Популярность: Популярный район у иностранных покупателей. Рекомендован для инвестиций.
Рынок недвижимости: Относится к активно развивающимся районам. Жильё дорогое из-за центрального расположения. Новые проекты привели к росту цен и интереса инвесторов. Пример: квартиры в строящемся комплексе с инфраструктурой стоят от 325 000 долларов. Предложения недвижимости в Зейтинбурну на HomesOverseas.ru стартуют от 163 000 долларов.
10. Эсеньюрт (Esenyurt)
Расположение: Европейская сторона, северо-западная часть города.
Популярность: Новый жилой район, популярный среди инвесторов, ориентированных на долгосрочные вложения. Рекомендован для инвестиций.
Инфраструктура и жизнь: Многонациональный и быстро развивающийся район с парками.
Рынок недвижимости:
- Типы: Апартаменты, пентхаусы.
- Цены: Доступные. Например, квартиру с одной спальней в новостройке можно купить за 76 000 долларов. Предложения недвижимости в Эсеньюрте стартуют на HomesOverseas.ru от 45 000 долларов.
- Аренда: Спрос высок благодаря близости к автомагистрали ТЕМ, метробусу и торговым центрам.
11. Бакыркёй (Bakırköy)
Расположение: Европейская сторона, прибрежный район Мраморного моря, юго-западная часть.
Популярность: Рекомендован для жизни (комфорт, инфраструктура, школы).
Инфраструктура и жизнь: Это не шумный исторический центр, но и не сонный спальный район. Здесь есть деловая активность, ночная жизнь (особенно в районе баров и ресторанов), а также спокойные жилые кварталы.
Рынок недвижимости: неоднороден. Предложения в Бакыркёй на HomesOverseas.ru варьируются от 140 000 за скромную студию до 5 млн долларов за дуплекс в элитном комплексе.
12. Сарыер (Sarıyer)
Расположение: Европейская сторона, северная часть, побережье Босфора и Черного моря.
Популярность: Элитный район на берегу Босфора с живописными видами. Подходит для тех, кто ценит приватность и роскошь.
Рынок недвижимости:
- Типы: Элитные виллы (в том числе летние резиденции), апартаменты в жилых комплексах.
- Цены: Очень высокие. Стоимость квадратного метра превышает 5 000 долларов. Пример одного из наиболее недорогихпредложений на портале: квартира 2+1 в премиальном новом комплексе за 580 000 долларов. Другие объекты в Сарыере.
- Аренда: Спрос есть, особенно на элитную недвижимость. Аренда может приносить около 2500 долларов в месяц.
13. Бююкчекмедже (Büyükçekmece)
Расположение: Европейская сторона, западная окраина, побережье Мраморного моря.
Популярность: Популярен среди русскоязычных покупателей как более доступный вариант за пределами центра.
Инфраструктура и жизнь: Отличный выбор для тех, кто ищет качественное современное жильё, спокойную семейную атмосферу и близость к природе и готов мириться с удаленностью от центра и потенциальными пробками.
Рынок недвижимости: Много новых сите (жилых комплексов) и современной "вторички". Хорошее соотношение цены и качества. Пример: квартира 1+1 в новом комплексе предлагается за 148 000 долларов. Много отличных вариантов жилья в Бююкчекмедже на разный бюджет.
Некоторые иностранцы начинают обращать внимание на центральные районы вглубь от побережья, такие как Багджилар (Bağcılar) и Гюнгёрен (Güngören). Отметим также районы на севере в лесной зоне, такие как Гёктюрк (Göktürk) и Зекериякёй (Zekeriyaköy). Они подходят для жизни семей с детьми.
Районы Стамбула для покупки квартиры или дома на азиатской стороне
14. Кадыкёй (Kadıköy)
Расположение: Азиатская сторона, центральная прибрежная часть, напротив исторического центра.
Популярность: Один из самых популярных районов у иностранцев и русскоязычных покупателей. Славится более спокойной атмосферой, богемной жизнью, парками и набережной. Рекомендован как для жизни (высокое качество жизни, инфраструктура), так и для инвестиций. Особенно выделяются кварталы Мода (Moda) и Суадие (Suadiye) – баланс цена/качество, море.
Инфраструктура и жизнь: Высокое качество жизни, доступ к Босфору, паромное сообщение, железнодорожное сообщение Marmaray, развитая социальная инфраструктура. Популярен для длительного проживания и семейной жизни.
Рынок недвижимости:
- Типы: Исторические здания, отреставрированные в современные резиденции, современные апартаменты, роскошные виллы, коммерческие помещения.
- Цены: Выше среднего по Стамбулу. Объекты с видом на море дороже. Пример: апартаменты 1+1 в элитном сите в 15 минутах ходьбы от набережной предлагаются за 330 000 долларов. Отличная подборка жилой и коммерческой недвижимости в Кадыкёйе.
- Аренда: Рынок устойчив, высок спрос как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду.
15. Ускюдар, или Юскюдар (Üsküdar)
Расположение: Азиатская сторона, центральная прибрежная часть, напротив Бешикташа.
Популярность: Популярный район у иностранных покупателей, делающих ставку на центральное расположение и доход от аренды. Рекомендован для жизни.
Инфраструктура и жизнь: Высокое качество жизни, доступ к Босфору, паромное сообщение, железнодорожное сообщение Marmaray, развитая социальная инфраструктура, парковые зоны.
Рынок недвижимости: Сочетание старых построек и новых зданий. Спрос на аренду стабильно высок. Пример: квартира 2+1 с видом на город, расположенная рядом с метро в этом районе, выставлена за 210 000 долларов. В Ускюдаре недвижимость в основном от 400 000 долларов и выше.
16. Мальтепе (Maltepe)
Расположение: Азиатская сторона, прибрежный район Мраморного моря.
Популярность: Популярный район у иностранцев, в том числе русскоговорящих.
Инфраструктура и жизнь: Имеет удобный доступ к аэропорту и центральным районам. Прибрежное расположение и развитая социальная инфраструктура, семейный образ жизни.
Рынок недвижимости:
- Типы: Апартаменты, виллы, коммерческие помещения. Есть как современные комплексы, так и отреставрированные исторические здания.
- Цены: Варьируются. Предложения недвижимости в Мальтепе на портале начинаются от 105 000 долларов.
17. Картал (Kartal)
Расположение: Азиатская сторона, прибрежный район Мраморного моря, восточнее Мальтепе.
Популярность: Рекомендован для жизни и инвестиций.
Инфраструктура и жизнь: Имеет удобный доступ к аэропорту и центральным районам. Подходит для семей.
Рынок недвижимости: Относится к развивающимся районам. Новые проекты привели к росту цен и интереса инвесторов. Предложения на HomesOverseas.ru в районе Картал начинаются от 190 000 долларов.
18. Пендик (Pendik)
Расположение: Азиатская сторона, восточная окраина, побережье Мраморного моря.
Популярность: Популярный район у иностранцев, в том числе русскоговорящих. Рекомендован для инвестиций. Относится к развивающимся районам с ростом цен и интереса инвесторов.
Инфраструктура и жизнь: Имеет удобный доступ к аэропорту и центральным районам. Особое значение имеет близость к транспортным узлам.
Рынок недвижимости:
- Типы: Апартаменты (от студий до 4-комнатных), виллы в закрытых комплексах, пентхаусы, апартаменты с обслуживанием.
- Цены: Более доступные по сравнению с другими прибрежными районами. Пример: квартиры с 2 спальнями в новом комплексе в живописном месте предлагаются от 242 000 долларов. Можно рассмотреть и другие объекты недвижимости в районе Пендик.
19. Аташехир (Ataşehir)
Расположение: Азиатская сторона, современный деловой и жилой район.
Популярность: Рекомендован для жизни и инвестиций.
Инфраструктура и жизнь: Аташехир славится высоким уровнем образования, качеством жизни и выгодным расположением, благодаря Стамбульскому финансовому центру. Широкие бульвары, современные жилые комплексы, торговые и культурные учреждения, а также зелёные зоны создают комфортную городскую среду. В этом районе также множество развлекательных заведений, ресторанов и университетов, что делает его привлекательным для жизни.
Рынок недвижимости: Преобладают современные жилые комплексы с закрытыми территориями, бассейнами, спортивными площадками и охраной. Предлагаются апартаменты от студий до просторных многокомнатных квартир. Пример:
Among the promising low-cost areas that are actively gaining popularity: Chekimkey (
20. Dying (Ümraniye)
Location:Asian side, practical and convenient area for living near the metro.
Popularity: Recommended for living and conservative investments.
Infrastructure and life: A completely self-sufficient area with good transportation facilities. There are many shopping malls, hospitals, and schools. There are industrial areas.
The real estate market: There are both budget options in the old fund and premium new buildings. Example: 1-bedroom apartment in elite cite is listed for $324,000. Other real estate offers in the Umranie area.
Among the promising low-cost areas in the Asian part of Istanbul that are actively gaining popularity: Chekimkey (ekmek ouml;y) and Sanjaktepe (Sancaktepe).
Thank you for your help in preparing the material:
Aysun Tecce, Marketing Director, and Zuhal Deniz, Marketing Manager, companyTekceOverseas(Antalya Homes)
Irina Timofeeva, managerTurkish Riviera Homes
