Как приближающееся вступление Черногории в Европейский союз (ориентировочно в 2028 году) отразится на рынке недвижимости? Повторит ли Черногория сценарий соседних стран, где цены после интеграции с ЕС выросли? Анализ показывает, что влияние членства в ЕС будет значительным, но не мгновенным, а его эффекты будут распределены неравномерно по регионам и во времени.
1. Первые 1-2 года после вступления ожидается стабилизация, а не взрывной рост
Эксперты единодушны: сам по себе день вступления не вызовет немедленного ценового "бума".
Рынок зависит не только от политических решений, но и от экономического роста, инфляции, процентных ставок и государственной налоговой политики. Эти внутренние факторы в краткосрочной перспективе останутся важнее.
2. Уже наблюдается замедление. Данные за 2025 год указывают на краткосрочную стабилизацию: квартальный рост цен замедлился до примерно 2% – это самый низкий показатель за пять лет.
Правительство сможет влиять на рынок через законы (например, облегчая или усложняя строительство), гармонизацию нормативов с ЕС и налоговую политику. Непродуманная быстрая гармонизация может временно сказаться негативно.
Таким образом, в краткосрочной перспективе ожидается не скачок, а умеренное продолжение текущего тренда (ежегодный рост на 5-15%) или стабилизация. Автоматического роста на 50% не произойдет.
Уроки соседей: пример Хорватии и других стран
Опыт стран, вступивших в ЕС, крайне показателен.
В Хорватии (член ЕС с 2013) рост цен на недвижимость с момента вступления составил суммарно около 70%. Однако он стал постепенным, растянутым на годы, и был обусловлен не только членством в ЕС, но и туристическим бумом, восстановлением экономики и глобальными трендами.
Самые значительные изменения часто происходят не после, а до вступления, на этапе переговоров, когда инвесторы, предвосхищая будущую стабильность, активно скупают активы.
Вступление затем закрепляет и усиливает эту тенденцию, обеспечивая:
- Повышенную инвестиционную безопасность и правовую определенность.
- Приток более дешёвого капитала из европейских банков.
- Уверенность у широкого круга иностранных покупателей.
Таким образом, значительный рост – реалистичный сценарий, но в среднесрочной перспективе (5-10 лет).
Уникальные особенности черногорского рынка
Черногория имеет специфику.
- Цены на жильё (в среднем примерно 2158 евро в начале 2025) всё ещё значительно ниже, чем в Хорватии, Италии или Испании. Это оставляет пространство для роста.
- Доминирование иностранцев. До 80% сделок совершают иностранные покупатели (из ЕС, США, Сербии, России, Турции). Их покупательная способность несравнимо выше местной, поэтому рынок отвязан от доходов граждан Черногории и зависит от глобального спроса.
- Ограниченное предложение качественной недвижимости, особенно на побережье, делает рынок чувствительным к всплескам спроса и создает риск перегрева.
Сближение с ЕС означает не только приобретение, но и потерю отдельных преимуществ: ужесточение условий для ВНЖ, возможное повышение налогов. Это может временно охладить интерес некоторых инвесторов.
Влияние вступления в ЕС будет ощущаться неравномерно.
Побережье (Будва, Котор, Тиват). Уже сейчас цены здесь рекордные (в среднем примерно 2328 евро за кв. м). Это «локомотив» рынка, где доминируют иностранные инвестиции в туристическую недвижимость. Вступление в ЕС усилит приток капитала, воспринимающего страну как безопасную европейскую гавань. Рост цен здесь будет максимальным из-за ограниченности предложения и высокого рентного потенциала.
Подгорица. Столица переживает собственный бум. Цены (примерно 2066 евро за кв. м) почти сравнялись с прибрежными. Рост драйвят внутренняя миграция, доступность кредитов и, что важно, ожидания от ЕС: открытие новых компаний, дипмиссий, офисов. Подгорица может повторить путь столиц других стран-новичков ЕС с устойчивым ростом цен на городское жильё.
Прочие регионы (Колашин, Жабляк). Рост ожидается умеренным и будет зависеть от развития туристической инфраструктуры, но доступ к фондам ЕС может его ускорить.
Инвестиционный ландшафт до и после вступления
Текущий интерес уже высок и продолжает расти (объём иностранных инвестиций в недвижимость в 1-м квартале 2025 вырос на 21%). Многие инвесторы действуют превентивно, стремясь войти в рынок до вступления, пока цены относительно низки.
После вступления вероятен приход крупных институциональных инвесторов (фонды, REIT), которых ранее сдерживали риски. Развитие банковского сектора может привести к удешевлению кредитов, что подстегнет и локальный спрос.
С одной стороны, ЕС потребует большей прозрачности. С другой, государство может ввести прогрессивные налоги на дорогую/иностранную недвижимость, чтобы сдерживать перегрев и решать социальные проблемы доступности жилья.
Итоги 2025 года на рынке недвижимости Черногории и других стран
Источник: Investitor
