Покупка недвижимости

Общие расходы на покупку составляются из:
1 Налога на передачу прав собственности
2. Таксы за вписывание в государственный реестр (0.1% от стоимости покупки)
3. Нотариальной таксы
4. Гонорара адвоката

При покупке любой недвижимости покупатель оплачивает налог на передачу прав собственности. Его размер устанавливается местными властями, и в большинстве регионов, востребованных россиянами, составляет 2-4%. Например, на Солнечном берегу - 2.3%, в Варне - 3%, в Бургасе - 2,5%.

Такса за вписывание в государственный реестр составляет 0.1% от стоимости покупки

Нотариальные таксы рассчитываются в зависимости от удостоверяемого нотариального интереса (заверяемой суммы) на основании тарифа о нотариальных таксах к Закону о нотариусах и нотариальной деятельности:

- 15 левов при сумме нотариального интереса до 100 левов;
- 15 левов + 1,5% от суммы свыше 100 левов при сумме до 1000 левов;
- 28,5 лева + 1% от суммы свыше 1000 лева при сумме до 10 000 левов;
- 118,5 лева + 0,5% от суммы свыше 10 000 лева при сумме до 50 000 левов;
- 318,5 лева + 0,2% от суммы свыше 50 000 лева при сумме до 100 000 левов;
- 418 левов + 0,1% от суммы свыше 100 000 левов, но не более 3000 левов.

Гонорар адвоката рассчитывается на базе суммы договора или акта, в составлении которого принимает участие адвокат, на основании Распоряжения о минимальных размерах адвокатского вознаграждения, выданного Высшим адвокатским советом Болгарии:

- 50 левов при сумме нотариального интереса до 1000 левов;
- 150 левов + 1% от суммы свыше 1000 лева при сумме до 10 000 левов;
- 250 левов + 0,5% от суммы свыше 10 000 лева при сумме до 50 000 левов;
- 500 левов + 0,2% от суммы свыше 50 000 лева при сумме до 100 000 левов;
- 700 левов + 0,1% от суммы свыше 100 000 левов

Настоятельно рекомендуется не привлекать к проведению сделки юристов застройщиков, а нанять независимых. Практика показывает, что большинство проблем при сделках и попыток обмана покупателя связано именно с недобросовестными
застройщиками,

НДС в размере 20% при покупке недвижимости начисляется в том случае, если покупателем является физическое лицо, а продавцом – компания. Как правило, это ситуация при покупке новостройки на первичном рынке. Обычно в объявленную продавцом цену включен либо полный размер НДС, либо НДС до налоговой оценки.

В случае если объект приобретается на компанию, зарегистрированную как плательщик НДС, после покупки недвижимости сумму этого налога можно вернуть.

Если приобретается недвижимость на вторичном рынке у физического лица, НДС не начисляется.

Содержание, сдача в аренду и продажа

Приобретая недвижимость в Болгарии, нужно быть готовым к выплате ежегодных налогов, которыми облагается вся недвижимость, кроме обрабатываемой сельскохозяйственной земли и лесов.

В течение двух месяцев со дня приобретения недвижимого имущества (покупки или завершения строительства) владельцы обязаны декларировать его в налоговой службе. В декларации приводится описание недвижимости: год строительства, конструктивные особенности, строительные материалы, площадь, этажность, цена покупки и т. п.

Для юридических лиц налогооблагаемой базой является балансовая стоимость недвижимости, для физических – номинальная цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинакова как для юридических, так и для физических лиц и составляет 0,15% в год. На жилье, в котором владелец и члены его семьи проживают большую часть года, ставка налог сокращается на 50%. Налог уплачивается равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. При оплате полной суммы налога до 31 марта, налогоплательщик может получить скидку 5% от суммы налога.

Хотя формально ставка налога на собственность едина для всей страны, местные администрации вводят свои поправки и коэффициенты, различные для прибрежных, курортных, сельских местностей и городов. Также различные коэффициенты вводятся и для различных типов недвижимости.

Одновременно с налогом на недвижимое имущество владелец также должен оплачивать стоимость вывоза бытовых отходов. Размер оплаты устанавливается местными властям, чаще всего в соответствии с балансовой стоимостью недвижимости. Тарифы для физических и юридических лиц одинаковы. К примеру, тариф в Варне составляет 0,15%, Пловдиве - 0,21%, Бургасе - 0,25%, Софии - 0,325%.

Налог на прибыль для нерезидентов в Болгарии составляет 10% от доходов вне зависимости от их размера. Налог на прибыль компаний – до 10%. Налог на доход от сдачи жилья в аренду рассчитывается по этой же ставке.

Налог на рост стоимости объекта при продаже жилья также составляет 10% от разницы в стоимости с учетом инфляции. От этого налога освобождаются физические лица, владевшие недвижимостью более 5 лет.

Дарение и наследование

Налог на дарение в Болгарии колеблется от 0,01% до 7% от стоимости объекта дарения и степени родства. Точная ставка определяется муниципалитетом. При дарении недвижимости не близким родственникам ставка налога достаточно высока, поэтому рекомендуется оформлять сделку не дарением, а куплей-продажей.

Налог на наследование супругами и детьми не начисляется. Ставка при наследовании братьями и сестрами – от 0,4% до 0,8% (при этом первые 250 000 левов, то есть примерно 128 000 евро, налогом не облагаются). В остальных случаях налог на наследование – от 3,3% до 6,6%.

Обслуживание недвижимости в Болгарии

В 2010 году в Болгарии вступил в силу закон, регламентирующий порядок оплаты собственниками жилья услуг по содержанию фасадов зданий, дворовых территорий, уборке и обслуживанию общих частей здания, освещению и т.п.

Стоимость эксплуатации недвижимости в Болгарии зависит от множества факторов, таких, как площадь общих частей здания, наличие бассейна, площадь газона, размер парковки и т.д. На данный момент в курортных комплексах стоимость эксплуатации управляющими компаниями составляет от 5 до 15 евро за 1 кв.м. площади квартиры.

HomesOverseas.ru благодарит Владислава Харитонова и компанию Bulgarian Property Advisers за помощь в подготовке материала