Что это такое?
Инвестиции в доходные дома приобрели популярность в Германии благодаря мобильности населения страны – около 60% ее граждан предпочитают именно арендовать жилье, а задумываются о приобретении собственной квартиры или дома ближе к 40 годам.
В современной Германии около 31% жилых площадей приходится именно на кондоминиумы, многие из которых являются доходными домами. Здесь их зачастую именуют «городскими виллами» – особенно те, что расположены в престижных жилых районах с развитой инфраструктурой.
По закону, доходные дома могут находиться в собственности у нескольких частных лиц, которые, в свою очередь, заключают с жильцами договоры на долгосрочную аренду квартир.
Основные преимущества инвестирования в доходные дома Германии:
- Стабильность местной экономики
- Гарантированная доходность на уровне 5-6%
- Прозрачность и перспективность местного рынка недвижимости: по оценкам компании Knight Frank, местное жилье недооценено практически на 20%.
Особенности покупки и расходы по содержанию
По данным компании JLL, рынок недвижимости Германии ежегодно входит в десятку самых прозрачных и безопасных в мире, поэтому иностранному покупателю не стоит ждать подвоха в процессах приобретения, налогообложения или управления домом – каждый шаг понятен и закреплен на законодательном уровне.
Одним из инструментов купли-продажи доходных домов в Германии является аукцион. Но его особенностью является то, что потенциальный покупатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект – а только ознакомиться с документацией. Так что перед обращением к такому способу покупки стоит прежде хорошо взвесить все «за» и «против».
При расчете начального размера капитала стоит учитывать как разовые платежи, к которым относятся услуги нотариуса, переводчика, риэлтора и налог на покупку, но и расположение объекта: оно может увеличить сумму сделки на 10-13%.
К постоянным статьям затрат относятся налог на доход и оплата услуг управляющей компании, которые способны в значительной степени снизить потенциальную доходность объекта. Так, налоговая система Германии подразумевает 5 налоговых классов, на которые распространяется прогрессивная шкала. Ставка налога напрямую зависит от размера дохода и варьируется от 20% до 55%. Однако доход менее 13 000 евро полностью освобождается от налогообложения.
Уменьшить расходы на управляющую компанию можно, организовав жильцов в сообщество – аналог российского ТСЖ, на котором избирается ответственный за отслеживание своевременной оплаты и координацию различных служб, обслуживающих дом и прилегающую территорию.
Факторы, влияющие на формирование и размер дохода
Доход собственника складывается из арендных платежей постояльцев. Как шутят специалисты рынка недвижимости, на доходность объекта влияют три фактора: место, место и еще раз место.
Традиционно, доходность недвижимости Германии находится на уровне 5-6%, хотя недвижимость Восточной Германии менее ликвидна объектов западной части страны. Так, согласно данным интернет-портала WohnungsBoerse.net, при средней стоимости 1 кв. м недвижимости в Лейпциге 1918 евро и арендной ставке 5,86 евро/1 кв. м, полная доходность (до вычета налогов и затрат на содержание жилья) составит 3,6%.
Во Франкфурте этот показатель равен почти 4%, а в периферийных Дуйсбурге и Эссене – 5,4% и 4,9% соответственно. Тем не менее, у объектов с привлекательной доходностью, расположенных не в самых популярных районах страны, могут возникнуть проблемы с ликвидностью. Так, загруженность доходного дома может по факту оказаться заметно ниже той, что была указана в бумагах. При окончании договора аренды у одного из жильцов на поиск нового арендатора может потребоваться время. Продажа такой недвижимости может также довольно на долго растянуться.
Доходность в городах-миллионниках не превышает 4%: в Берлине и Гамбурге по 3,5%, в Кельне – 3,8%, а в Мюнхене – самом дорогом городе Германии, – 3,02%.
Как и где искать наиболее прибыльные объекты
При выборе доходного дома в Германии инвестор в первую очередь должен оценить его местоположение. Так, наличие в районе крупной компании с большим числом рабочих мест, университета и развитой инфраструктуры (детские сады, школы, магазины, транспорт и медицинские учреждения) являются гарантом 90-100% заполняемости доходного дома.
Покупка доходного дома, в котором более половины квартир сданы в долгосрочную аренду, обеспечит новому собственнику поступление платежей с первого месяца владения.
Сколько реально заработать
Доходный дом во Франкфурте, состоящий из 10 квартир общей площадью 1000 кв. м, стоит 3 млн евро. По данным WohnungsBoerse.net, средневзвешенная арендная ставка во Франкфурте равна 13,43 евро/1 кв. м. Таким образом, полная годовая доходность составит 161 160 евро, то есть чуть больше 5%. После погашения всех необходимых платежей в распоряжении собственника останется порядка 3-3,5%.
В Саксонии и Тюрингии спрос на аренду жилья может быть ниже, чем в Баварии или Берлине. Это в меньшей степени скажется на годовой доходности объекта, но займет больше времени и сил на поиск арендаторов, а при необходимости – и продаже доходного дома, не обеспечив достойный прирост капитала.
«Подводные камни» инвестирования в доходные дома
При покупке доходного дома на вторичном рынке стоит внимательно ознакомиться с документацией, посвященной созданию владельцем накопительного фонда на капитальный ремонт дома – при продаже объекта этот фонд переходит в руки нового собственника. Также перед покупкой стоит оценить состояние технических конструкций дома – необходимость вложений в капитальный ремонт может нивелировать годовую доходность. Ориентировочные затраты на капитальный ремонт составят 500-1000 евро на 1 кв. м.
В выборе арендаторов желательно принимать личное участие. Так, заселение иммигрантов из стран третьего мира может снизить привлекательность доходного дома в глазах, к примеру, коренных жителей. Выселение «проблемных» квартиросъемщиков – достаточно сложный процесс. Задержка или невозможность погашения ежемесячных арендных платежей квартиросъемщиком перекладывает обязанности по оплате на социальные службы Германии. Дальнейшее выселение арендаторов возможно только по решению суда.
В погоне за высокой доходностью не стоит забывать о ликвидности объекта – на рынке недвижимости Германии эти показатели обратно пропорциональны друг другу. Возможно, дом, который приносит относительно высокую доходность, будет сложно обратить в «живые» деньги.
HomesOverseas благодарит за помощь в подготовке статьи Надежду Принц (Prinz Dom) и Елену Лидман (Immobilien Scott).
.jpeg)
