портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Словакия: обзор рынка недвижимости

Опубликовано:
Живописная, богатая интересными достопримечательностями, красивыми горами, термальными источниками, Словакия является «близкой по духу» страной для россиян; рынок недвижимости Словакии cтабилен – и предлагает разнообразные и более бюджетные варианты чем, скажем, соседние Чехия или Австрия.

Немного географии

Cловацкая Республика расположена в Центральной Европе и граничит с Украиной, Польшей, Чехией, Австрией и Венгрией. Столица государства – Братислава, а к его наиболее крупным городам относятся Тренчин, Кошице и Прешов.

С севера и северо-востока Словакию окружают горные цепи Западных Карпат. Их самые высокие пики расположены в Высоких Татрах – это Герлаховски-Штит (2655 метров над уровнем моря), Кривань и Дюмбьер (с высотой более 1850 метров). К югу от Карпат местность преимущественно лежит на возвышенности, а по плодородным долинам текут многочисленные реки, впадающие в Дунай. Наиболее крупными из них являются Ваг, Нитра и Грон. Большая часть Словакии лежит на высоте, превышающей 750 метров над уровнем моря, но есть здесь и Среднедунайская низменность, что расположена у Дуная в районе Братиславы и Комарно.

Живописная природа, сверкающие на солнце снежные вершины, множество замков и исторических достопримечательностей, 1200 термальных и минеральных источников и 22 лечебных курорта – все это делает Словению очень привлекательным направлением как для отдыха и туризма, так и ПМЖ.

Как добраться

Прямые рейсы из Москвы в Братиславу осуществляет лоукостер «Победа». Время в пути – 2 часа 40 минут, а стоимость билета в оба конца составит около 12 500 рублей. Также до Братиславы можно долететь с пересадками в европейских столицах – Вене (Austrian Airlines), Берлине («Аэрофлот» и Ryanair), Праге (Czech Airlines) и многих других городах Старого Света. Вариантов перелетов – великое множество, нужно просто выбрать наиболее подходящий.

Ежедневно с Белорусского вокзала отправляется поезд Москва-Будапешт, который также останавливается в Братиславе. Время в пути – 26 часов, стоимость билета в один конец около 13 000 рублей для купе и около 19 000 рублей для купе класса «люкс». Гражданам России и СНГ для посещения Словакии требуется шенгенская виза.

Почему Словакия?

  • По надежности финансовой системы Словакия занимает 4 место в Евросоюзе. За последние 15 лет в Словакии не обанкротился ни один банк. Высокая ликвидность недвижимости Словакии является средством для сохранения и увеличения финансов. Продать завтра ее можно будет дороже, чем она была куплена сегодня.
  • Продуманное законодательство по недвижимости, низкий уровень преступности, надежная банковская система, благожелательное отношение к русскоговорящим людям – главные факторы, стимулирующие покупку квартир и домов в Словакии россиянами, украинцами, жителями стран СНГ.
  • Доброжелательность словаков, спокойный и неторопливый уклад жизни, приятный климат с мягкой зимой и теплым летом привлекают в Словакию иностранцев для жизни, работы, бизнеса, отдыха или учебы. Дети иммигрантов могут учиться в гимназиях и университетах Братиславы или соседней Вены. Пожилые люди хорошо себя чувствуют в стране без мегаполисов с красивой природой и многочисленными курортами.

  • Словакии не коснулся кризис с беженцами. Государство помогает им на территории других стран, но на свою не пускает. Страна подала иск в Европейский суд, когда руководство Евросоюза начало проводить политику квот для беженцев. Еврокомиссия угрожала, что не будет поддерживать фондами развития экономики тех стран, которые не принимают  определенное количество беженцев. Первой этому воспротивилась Словакия. Ее поддержали соседние Чехия, Польша, Венгрия, Австрия. В настоящее время Еврокомиссия меняет политику жестких квот.
  • В Словакии нет моря, но есть многочисленные курорты и аквапарки с термальной водой, работающие круглый год. Здесь находятся Высокие и Низкие Татры, облюбленные российскими туристами и поклонниками горных лыж. Это нетронутая цивилизацией природа, заповедники, озера, старинные крепости, пещеры, безграничные возможности для отдыха, спорта, охоты и рыбалки.  
  • Международная ситуация, как никогда ранее, влияет на рост интереса иностранцев к недвижимости Словакии.

Ситуация на рынке недвижимости

Эксперты отмечают, что состояние рынка недвижимости Словакии, прежде всего, связано с состоянием экономики государства. По итогам 2015 года, Словакия занимает первое место в Евросоюзе по росту экономики – 4,2%. В целом же в прошлом году экономика ЕС выросла на 1,5%. В 2016 году строгая Еврокомиссия, сдержанная в своих прогнозах,  предсказывает рост словацкой экономики не менее чем на 3,2%.

Стабильность экономики влияет на стабильность стоимости недвижимости Словакии. Она все больше привлекает иностранных покупателей – как очень состоятельных, так и не очень богатых. Так, один из богатейших людей России Олег Делипаска недавно купил виллу в Братиславе за €5 млн.

Но основную массу российских покупателей недвижимости в Словакии составляют  «среднеобеспеченные россияне», интеллигенция, которой не по карману покупать очень дорогую недвижимость в соседней со Словакией Австрии, отмечают специалисты рынка недвижимости. Поэтому эта группа покупателей сосредоточила свое внимание на близлежащей Словакии. От Венского международного аэропорта до Братиславы всего 40 километров, 30 минут езды автомобилем или автобусом. Самолеты из Москвы и Санкт-Петербурга летают в соседнюю с Братиславой Вену несколько раз в день. Таким образом, до жилья в Словакии можно добраться быстрее, чем до подмосковной дачи.

Словакам удалось сохранить первозданную природу. Они окружили зеленью крупные города и международные шоссе. Соединение городской жизни и жизни в природе – один из факторов, привлекающих иностранцев к покупке словенской недвижимости. 

Регионы, привлекательные для инвестиций

Словакия, и, прежде всего, ее столица Братислава имеет удобное географическое расположение. Природные катаклизмы, землетрясения, ураганы, наводнения здесь случаются крайне редко. Больше всего для покупки недвижимости россиян привлекает Братислава. Она находится близко к другим европейским столицам: до Вены 60 км, до Будапешта 200 км, до Праги 330 км. Братислава – единственная столица в мире, которая лежит на границе трех государств – Австрии, Чехии, Венгрии. Живя в сравнительно дешевой по европейским меркам Братиславе, в дорогой Вене и других австрийских городах можно работать, отдыхать или учиться. Многие русские занимаются бизнесом в Австрии, но покупают недвижимость, регистрируют фирму и получают ВНЖ в Словакии, жилье в которой стоит дешевле, а налоги – более низкие.

Россиян, рассчитывающих на бюджетную сделку, привлекает недвижимость вблизи Братиславы в радиусе 100 км, в городках Дунайска-Стреда, Сенец, Пезинок, Комарно, Пьештяны. Все они имеют всю инфраструктуру и удобства современного европейского города.

В этом отношении особенно показательна Дунайска Стреда. Город с 25 500 жителей, в отличие от крупных городов, отличается атмосферой тихой, спокойной жизни с комфортными услугами современного, ухоженного европейского поселения. Он лежит в Подунайской низменности в середине низменности Житный остров на юго-западе Словакии, в 45 км от Братиславы. До Братиславы можно доехать за 35  минут современным поездом Regioget, автомобилем или автобусом.

Дунайска Стреда имеет умеренно теплый климат и самую урожайную почву в Словакии. Число по-настоящему летних дней здесь – 100. В окрестностях города нет крупного промышленного производства, что гарантирует чистый воздух. Экономика региона ориентирована на сельское хозяйство и туризм.

Из-за своего идеального положения пользуется спросом у иностранных и местных туристов для проведения отдыха, целых отпуском и выходных туров. Развиты активные виды спорта: много велосипедных и пешеходных дорожек.

Прямо в центре Дунайской Стреды находится парк с термальной водой Thermalpark Dunajská Streda. Он функционирует весь год, имеет открытые и закрытые бассейны с постоянно теплой водой, а также отель.

Дунайска Стреда с ее инфраструктурой, возможностями для отдыха, хорошей сетью городских услуг – идеальное место для спокойной жизни молодой семьи, пенсионеров, людей, которым дорогое жилье в столице Братиславе недоступно.

Традиционно популярна у россиян недвижимость в Высоких и Низких Татрах с большим количеством горнолыжных и оздоровительных курортов, туристических центров. Высоким спросом пользуются квартиры и апартаменты на курортах. Это прежде всего Пьештяны, самый знаменитый курорт Словакии с целебными грязями. Популярны у покупателей курортные городки с термальными источниками Бойнице, Подгайска, Тренчин, Тренчанске Теплице, Турчанскае Теплице и др. В каждом из них можно найти для покупки квартиру, дом или пансионат.

Интересен для покупки жилья и старинный город на берегу Дуная Комарно. На другом берегу реки находится венгерский город Комаром. В 15 км от Комарно расположен популярный у жителей Западной Европы курорт с термальными источниками Патинце с современными бассейнами, саунами, массажными салонами, площадками для спорта и отдыха, озерами для рыбалки, комфортными номерами и салонами для коммерческих переговоров. Цены услуг невысокие. Русские пока этот курорт не открыли для себя – и напрасно, отмечают эксперты.

В Комарно можно выгодно приобрести квартиру, выкупленную риэлторскими агентствами у банков – тех, что забирают у неплательщиков ипотек. Они осуществляют генеральный ремонт и комплексную реконструкцию квартиры, устанавливают новое кухонное оборудование и т.д. В итоге квартира в старинном доме выглядит cовершенно как новая. Но главная ее особенность – невысокая цена. Так, трехкомнатные, полностью обновленные апартаменты можно приобрести здесь за €60 000–€70 000.

Тонкости покупки недвижимости и налогообложения

Покупку и оплату недвижимости в Словакии принято осуществлять через безопасную для продавца и покупателя винкуляцию – блокирование денег до выдачи кадастром Покупателю Листа собственности на недвижимость. Если на счете в банке Словакии у покупателя нет средств, он делает резервирующую оплату, возвращается на родину с договором о покупке недвижимости – и на его основании переводит деньги из банка в своей стране на винкуляционный счет в Словакии. После поступления всей стоимости недвижимости на винкуляционный счет покупатель или риэлтор подают в кадастр заявление и договор о покупке недвижимости и переводе права собственности с покупателя на продавца.Кадастр через 15 дней (за €266) или 30 дней (за €66) выдает разрешение и документ собственности на недвижимость. На основании документа собственности с фамилией покупателя банк или нотариус освободят с винкуляционного счета деньги в пользу продавца.

Налог на прибыль с продажи и аренды недвижимости регулируется Законом о налоге на прибыль № 595/2003 Сборника законов Словакии. Налог на продажу недвижимости применяется при продаже дома, квартиры, земельного участка, производственного помещения. Базовая ставка налога составляет 19%. Налог на прибыль с продажи недвижимости рассчитывается из разницы между доходом от продажи недвижимости и расходами на приобретение этой недвижимости. Налог не платится, если недвижимость во владении продавца находилась более пяти лет со дня ее приобретения.

Ежегодный налог на недвижимость в Словакии – символический и составляет €0,2-0,4 / 1 кв. м. В каждом населенном пункте он рассчитывается по индивидуальным ставкам. Так, налог на трехкомнатную квартиру площадью 100 кв. м в Братиславе составляет около €40 в год. За дом в сельской местности с земельным участком, площадью 400 кв. м сумма годового налога составит около €80.

ВНЖ

Официальной программы получения ВНЖ при покупке недвижимости в Словакии не существует, однако эксперты отмечают, что получить вид на жительство в государстве возможно, и разделяют процесс получения ВНЖ и ПМЖ в Словакии на пять основных шагов:

  1. Покупка или аренда недвижимости.
  2. Учреждение покупателем недвижимости на адрес недвижимости фирмы в форме ООО или индивидуального предпринимателя (ИП). 
  3. Получение ВНЖ для учредителя фирмы и членов его семьи на основании покупки недвижимости и открытия фирмы на первый срок – 1 год.
  4. Продление через год ВНЖ на следующий срок на 1-3 года (зависит от дохода фирмы).
  5. Получение ПМЖ после 5 лет проживания в Словакии.

Безусловно, как и в любом другом государстве, заявители на статус ВНЖ проходят многоступенчатую проверку и сдают полный пакет документов. Приобретение недвижимости и открытие собственной компании могут подтвердить «серьезность намерений» инвестора и станут веским поводом, чтобы претендовать на ВНЖ, но не гарантируют его. Через пять лет заявитель может подать документы на оформление ПМЖ. После этого фирму можно закрыть, а ежегодные справки о доходах для продления ВНЖ не собирать. Жить и работать со статусом ПМЖ можно в Словакии и любой стране Евросоюза с правами ее граждан. 

Цены

В последнее время цены на недвижимость Cловакии растут. По данным Национального банка Словакии (NBS), средняя цена недвижимости в стране в 2015 года составляла €1229 / кв. м. В сравнении с предыдущим годом она выросла на 1,15%. Самая дорогая недвижимость в столице Братиславе – €1695 за квадратный метр. Более €3000 / кв. м – в историческом центре и престижных районах. Здесь жилье дорожает в среднем на 10-15% в год. Люди покупают жилье в центре потому, что смогут его еще дороже продать. Здесь приобретают недвижимость наиболее состоятельные и предприимчивые иностранцы.

Самая недорогая недвижимость Словакии – в 90 километрах от Братиславы в Нитранском (€556 / кв. м) и Тренчанском крае – €633 / кв. м. Здесь любит приобретать жилье интеллигенция.

Аренда

Эксперты рекомендуют заниматься сдачей в аренды жилья в Словакии в том случае, если инвестор сам проживает в стране. Таким образом можно легко контролировать арендаторов и не попасть в одну из тех ситуаций, которые так часто встречаются при сдаче недвижимости в аренду (захлопнулась дверь, нет запасных ключей, затопили соседей, жильцы испортили имущество и т.д.). Такие ситуации сложно быстро разрешить, находясь в другой стране. Найм риэлторских агентств или управляющих компаний, которые бы осуществляли менеджмент жилья, сложно найти по выгодным условиям – скорее всего их услуги будут нерентабельны для собственника.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Казанкова (RUSKY SK s.r.o. Bratislava).

photocredits: rusky sk s.r.o. bratislava / flickr / дмитрий кругляк

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Словакии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: