портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Рынок недвижимости Черногории в 2014 году

Опубликовано:
Черногория остается одной из самых популярных стран для туризма и покупки курортной недвижимости, а ситуация на рынке недвижимости в стране существенно изменилась за последние годы.
Благодаря своим великолепным ландшафтам и чистому морю, Черногория относится к самым популярным туристическим направлением для стран бывшего СССР. Летом температура воздуха может доходить до +33-38°C, а зимой средняя температура на побережье опускается до +10°C и редко доходит до +3°C.

Черногория – страна с населением 623 000, по данным на 2013 год. Она стала независимой в 2006 году, после того, как 55% избирателей высказались за роспуск Союза Сербии и Черногории на референдуме. Страна официально подала заявку на вступление в ЕС в декабре 2008 года. Однако, официальные переговоры о вступлении в ЕС начались только в июне 2012 года. Черногория стала членом Всемирной торговой организации в апреле 2012 года.

После раздела Югославии и связанных с ним войн, Черногория в одночасье лишилась большей части посетителей. И хотя она и не понесла такого ущерба, как другие страны региона, экономика Черногории серьезно пострадала.

Индустрия туризма Черногории процветает. В 2013 году общее число туристов, прибывших в страну, выросло на 3,6% по сравнению с 2012 годом. На прибрежные районы Черногории приходилось около 90,4% всех туристских прибытий в прошлом году.

Тем не менее, остается проблема высокого уровня безработицы в стране. По данным Статистического бюро Черногории в первом квартале 2014 года, общий уровень безработицы в стране составил 19,1%, что меньше в сравнении с 19,5% в 2013 году и 19,7% в 2012 году. Ожидается, что экономика вырастет на 2,8% в этом году и еще на 2,9% к 2015 году.

На побережье Черногории представлены широкие возможности выбора места покупки благодаря его неповторимому природному разнообразию: от вырастающих буквально из моря гор в Боко-Которском заливе до многокилометровых песчаных пляжей Ульцинской Ривьеры.

Динамика рынка

С конца 2008 года, как и в большинстве европейский стран, на рынке недвижимости Черногории начался период стагнации и падения цен. Цены на вторичное жилье упали на 30% а строительство крупных проектов приостановилось. В результате на первичном рынке цены практически не упали, а общий уровень цен не упал до критической отметки.

Активное строительство на побережье Черногории началось в конце 2009 – начале 2010 года. Это была курортная недвижимость, комплексы апартаментов и вилл, на европейском уровне. В конце 2010 – начале 2011 года наблюдалось оживление рынка, а цены начали расти. К началу 2012 года они достигли докризисного уровня, превысив 2000 евро за кв.м (2112 евро за кв.м в Будве).

Однако за оживлением на рынке последовал спад. Во втором квартале 2012 года недвижимость в новостройках подешевела на 16,4% по сравнению с аналогичным периодом в предыдущем году, и почти на 13% по сравнению с первым кварталом 2012 года. К концу года средняя стоимость недвижимости на первичном рынке снизилась на 13,5% по сравнению с аналогичным периодом в 2011 года. При этом объем продаж продолжал расти – к концу года рост составил 58,6% по сравнению с 2011 годом.

В начале 2013 года недвижимость на первичном рынке снизилась в цене на 16,6% по сравнению тем же периодом в 2014 года. Средняя цена за кв.м в Будве составила 1972 евро. Однако уже во втором квартале стоимость недвижимости на первичном рынке выросла на 35,5%, в Будве она составила в среднем 2153 евро за кв.м. В третьем квартале 2013 года рост цен на первичном рынке составил 15,3%. Иностранный спрос продолжил расти, объем продаж увеличился на 23,5% по сравнению с предыдущим годом. В четвертом квартале, однако, спрос замедлился до 6,8%. Из-за снижения на вторичном рынке общий уровень цен продолжил понижение.

В начале 2014 года кардинальных изменений на рынке недвижимости Черногории не наблюдалось. Во втором квартале средняя цена на первичном рынке снизилась на 6,5% до 1147 евро за кв.м. В Будве средняя цена составила 1890 евро за кв.м, в Подгорице – 1098 евро за кв.м, в Баре – 1024 евро за кв.м.

В 2014 году ситуацию на рынке недвижимости Черногории можно охарактеризовать как «рынок покупателя». Собственники, которые действительно заинтересованы в продаже, вынуждены существенно снижать первоначально объявленную цену.

Рост цен в Черногории пока не ожидается. Меньше всего снижаются цены на старые особняки и развалины первой линии моря в Боко-Которском заливе. В 2014 году заметно активизировался спрос со стороны украинских покупателей, которым, особенно из западных районов Украины, до Черногории близко ехать на машине. Несколько замедлился ввод в строй новых объектов на рынке новостроек.

К интересным трендам текущего года следует отнести увеличение продаж объектов недвижимости элитного сегмента. Цены в данном сегменте также снизились, но количество сделок возросло. Наибольший объем сделок приходится на сегмент недорогой недвижимости: квартиры в бюджете 40 000 – 80 000 евро, земельные участки 30 000 – 100 000 евро, дома в диапазоне 80 000 – 150 000 евро. Также значительно увеличился интерес со стороны крупных инвесторов. По этому показателю, в частности, можно судить о приближении рыночного «дна».

Следует отметить, что среди девелоперов на рынке Черногории в последние пару лет было достаточно много россиян. Каждый пятый объект строился на средства российского капитала.

Спрос россиян

В стране нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, за исключением земельных участков, которые могут быть куплены только через юридическое лицо. Иностранных инвесторов привлекают регионы Адриатического побережья. В частности, остров Святой Стефан и прибрежный город Будва крайне популярны среди россиян. Спрос на недвижимость со стороны покупателей из Западной Европы будет расти в течение ближайших лет, после того как Ryanair запустит нескольких новых рейсов из разных стран Европы (например, из Брюсселя, Милана, Барселоны, Лондона, Осло и Стокгольме) в Черногорию.

Россияне – главные покупатели недвижимости Черногории среди иностранцев. До наступления кризиса в 2007 - 2008 годах россияне, в основном, покупали объекты недвижимости на вторичном рынке. С началом кризиса возник бум спроса россиян на курортную недвижимость Черногории в связи с начало активного строительства качественной курортной недвижимости.

Ввиду географических особенностей Черногории (горы перекрывают территорию от побережья, ограничивая дальнейшее строительство вглубь страны) россияне достаточно быстро скупили недвижимость на побережье, в результате чего предложение оказалось ограничено.

В 2015 году профессионалы рынка недвижимости прогнозируют спад спроса россиян в связи с ухудшением политической и экономической ситуации в стране. Ситуация может поменяться в случае принятия нового закона о выдаче ВНЖ при покупке недвижимости без ценового ограничения. Данный законопроект уже разрабатывается депутатами парламента.

Тем не менее, со стороны россиян спрос остается стабильным по многим причинам. Этому способствует развитие инфраструктуры, появление на рынке очень недорогих авиабилетов, сохранение высокого качества жизни при относительно низких ценах.
Значительное влияние на спрос россиян оказала возможность получения ВНЖ при покупке недвижимости. При отсутствии ВНЖ в стране также можно проживать круглогодично, с единственным условием - раз в месяц пересекать границу (это удобно делать, выезжая в соседние безвизовые Сербию или Боснию и Герцеговину).

Регионы

На побережье Черногории представлены широкие возможности выбора места покупки благодаря его природному разнообразию: от гор в Боко-Которском заливе до многокилометровых песчаных пляжей Ульцинской Ривьеры.

Некоторые покупатели при принятии решения о месте покупки обращают внимание на расстояние до аэропортов в Тивате и Подгорице. Многие учитывают также близость и качество пляжей: песчаных в Будванской и Ульцинской Ривьерах, галечных и мелкогалечных в Барской Ривьере и бетонных в Боко-Которском заливе.

Если раньше фокус покупателей был сконцентрирован на Будванской Ривьере, то сейчас он смещается в сторону менее разрекламированных регионов: в сторону Боко-Которского залива и полуострова Луштицы. Здесь сейчас ведется реализация крупнейших в Черногории инвестиционных проектов. При этом здесь остается актуальным строительный регламент, предполагающий низкую плотность застройки и оставление больших территорий «зелеными».

Средняя стоимость недвижимости стандартно выше на Будванской Ривьере и в Боко-Которском заливе в сравнении с Барской и Ульцинской ривьерами.

Будванская Ривьера

Побережье Будванской Ривьеры расположено вдоль Адриатического моря примерно протяженностью 35 км, из которых 12 км – пляжи. Климат здесь мягкий, с характерным теплым летом и нехолодной зимой. Здесь расположено около 20 пляжей и самые популярные курорты Черногории: Будва, Милочер, Петровац, Пржно, Бечичи, Рафаиловичи, а также знаменитый на весь мир Святой Стефан. Практически все пляжи этого региона мелкогалечные и галечные. Туристический сезон на Будванской Ривьере длится с мая по октябрь.

Будва и ближайшие к ней пригороды Бечичи и Рафаиловичи привлекают наиболее активных покупателей недвижимости, в то время как Святой Стефан считается самым престижным курортом Черногории. Стоимость недвижимости и проживания здесь самые высокие.

Небольшой курортный поселок Бечичи в 3 км Будвы и в 13 км от аэропорта города Тиват. Здесь находится один из лучших пляжей страны. На расстоянии 1,5 км от Бечичей, на восточном конце протяженного пляжа, находится другой популярный курорт Рафаиловичи. Застройка поселка очень плотная, в основном это одно- и двухэтажные здания с открытыми террасами. На набережной много рыбных ресторанов.

Курортный поселок Святой Стефан стал популярным курортом между 1960-ми и 1980-ми годами, когда его регулярно посещали такие знаменитости, как Орсон Уэллс, Элизабет Тейлор, Софи Лорен, принцесса Маргарет, Карло Понти, Ингемар Стенмарк и Кирк Дуглас. Эти места в начале прошлого века принадлежали королевской семье Черногории, и один из самых красивых местных пляжей носит название «Пляж Королевы».

Рядом с поселком находится одноименный остров, соединенный с материком искусственным перешейком. На острове сохранились стены средневековой крепости и отреставрированный старый город, состоящий из нескольких десятков одноэтажных домов.

Благодаря соседству с островом, где отдыхали многие знаменитости, поселок за несколько десятилетий превратился в престижный курорт. Сам поселок расположен на некотором удалении от берега. Средняя цена в Святом Стефане – 5000 евро за кв. м., что связано, скорее, с престижностью места, а не качеством недвижимости.

Будва

Город Будва по праву считается туристической столицей Черногории, которую ежегодно посещает около полумиллиона туристов. Это самый быстрорастущий город черногорского побережья. Это одно из самых теплых мест Адриатики, при этом лето здесь не жаркое, со средней температурой около +23 °C.

Исторический центр – Старый город, обнесенный крепостными стенами, на протяжении четырех веков, до конца XVIII века, принадлежал венецианцам, что оставило свой отпечаток на архитектуре города. Недалеко от Старого города расположены самые живописные и популярные пляжи этого региона – Могрен и полуторакилометровый Славянский пляж.

Будву, как наиболее посещаемое направление Черногории, иногда называют «черногорским Майами», благодаря бурной ночной жизни в туристический сезон. Для тех, кто предпочитает тихий и спокойный отдых, больше подойдут Бечичи, Рафаиловичи и Святой Стефан.

В нескольких километрах от Будвы расположен международный аэропорт Тивата. Регулярные рейсы, отправляющиеся из этого аэропорта, связывают Черногорию с Москвой, а чартерные рейсы - с Санкт-Петербургом, Екатеринбургом, Самарой, Пермью, Нижним Новгородом, Тюменью, Киевом, Харьковом, Одессой, Донецком, Львовом, Минском.

Благодаря удобному расположению и развитой инфраструктуре Будва может предложить круглогодичное проживание. В городе постоянно проживают граждане европейских стран и России.

Средняя цена в Будве во 2 квартале 2014 года составила 1890 евро за кв.м, что намного выше, чем, к примеру, в столице страны Подгорице, где один квадратный метр недвижимости стоит в среднем 1098. Для Будвы характерны, в основном, квартиры, однако есть штучные варианты домов в среднем от 250 000-300 000 евро и выше.

Барская Ривьера

Барская Ривьера расположена в юго-восточной части Черногории на территории площадью около 500 кв. км между Адриатическим морем и Скадарским озером, крупнейшим на Балканском полуострове.

Климат здесь средиземноморский, благодаря горным массивам для региона летом характерна теплая, невлажная погода. Среднемесячная температура июля составляет +23,5°C, а января +8,3°C. Купальный сезон здесь длится с середины мая до середины октября, температура воды достигает +26°C.

Бар удобен для постоянного проживания, имеет развитую инфраструктуру. Цены на сопоставимые с Будвой по площади и качеству объекты недвижимости здесь демократичнее. Хотя в последнее время в связи с ростом интереса к недвижимости Бара наметилась тенденция нивелирования цен.

Помимо Бара спросом среди посетителей и покупателей недвижимости пользуются такие курорты Барской Ривьеры как Сутоморе, а также небольшие курортные поселки Добра Вода, Чань, Шушань, Утеха.

Бар расположен в 41 км от аэропорта Подгорицы и в 58 км от аэропорта города Тиват. Эти международные аэропорты принимают регулярные и чартерные рейсы из крупнейших городов Западной Европы, а также из Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Продолжительность полета из Москвы составляет около 3 часов.

Паромное сообщение связывает Бар с итальянскими городами Анкона и Бари, а железнодорожное — с Белградом. С июня по сентябрь по железной дороге в Бар можно добраться из Москвы, путешествие в беспересадочном прицепном вагоне займет около двух с половиной суток.

В настоящее время наметилась тенденция выравнивания цен на недвижимость на Барской Ривьере с ценами на Будванской Ривьере и в Боко-Которском заливе. В Баре средняя цена составляет 1024 евро за кв. м. В последнее время до планки в 140 000 евро также опустились многие дома в Сутоморе метражом 100 - 150 кв.м.

Сейчас покупателей недвижимости из России на Барской Ривьере столько же, если не больше, чем, например, в туристической Будве. Все больше внимания покупатели уделяют качеству строительства, наличию подключения к городским сетям электро- и водоснабжения, видовым характеристикам и удобству проживания.

Ульцинская Ривьера

Ульцинская ривьера – самый южный и теплый прибрежный регион Черногории. Побережье отличается типичной средиземноморской растительностью – вдоль берега растут кипарисы и оливковые деревья.

Ульцинь — самый южный город Черногории, расположенный недалеко от границы с Албанией. Купальный сезон длится с апреля до ноября, летом температура воды часто превышает +26°C. Пляжи, в основном, песчаные. Ада-Бояна — небольшой остров в 25 км от Ульциня. Остров расположен в самой южной точке Черногории, в речной дельте реки Бояна, которая отделяет его от границы с Албанией. Круче – небольшой поселок с дикими, галечными пляжами и чистым прозрачным морем. Берег здесь, как правило, скалистый.

Ульцинская Ривьера не относится к самым популярным направлениям Черногории. Хотя в Добрых Водах часто покупают качественные виллы по цене до 100 000-150 000 евро.

Которская бухта

Которская бухта по праву считается самым живописным местом на черногорском побережье. Это место окружено высокими горами. Благодаря своему географическому расположению, температура воды здесь примерно на 3-5 градусов выше, чем в других регионах.

На берегу находится много старинных городов и небольших поселков, в том числе, Котора, Пераста, Рисана, Игало, Герцег-Нови и Тиват. Многие из них входят во всемирное наследие ЮНЕСКО. Самый популярный из них – город Котор. Это город характерных для юных средиземноморских стран рыбных ресторанов и магазинов.

Аэропорт Тиват является одним из двух международных аэропортов Черногории. Прямые регулярные рейсы осуществляют компании «Аэрофлот», S7, «Уральские Авиалиний» «Montenegro Airlines» и «Московия». В Тивате также расположена крупнейшая в стране яхтенная марина.

Цены на жилье в Которской бухте не самые низкие. Это второе по популярности среди иностранных покупателей недвижимости направление в стране. Недвижимость самой низкой ценовой категории (старые панельные дома) стоит примерно 1300 - 1500 евро за кв.м. Качественное вторичное жилье стоит в среднем 1700 - 2500 евро за кв.м. Элитные новостройки стоят от 3000 евро за кв.м.

Самый популярный курорт здесь – Герцег-Нови. Среди предложений наибольшей популярностью пользуются квартиры с 1 спальней до 100 000 евро или 2 спальнями до 120 000 - 130 000, а также дома до 200 000 евро. В каждом районе есть премиальные комплексы с бассейнами, где цены в среднем от 2000 евро за кв.м, а есть обычные малоквартирные здания, где цена может быть и 1300 евро за кв.м.

Редакция портала благодарит Елену Невскую (Адрионика), Богдана Мичуновича (The Best Way) и Владимира Калашникова (Chernogoria4you) за помощь в подготовке материала.

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: